重庆瑞洲集合资金信托计划-尽职调查报告 尽职调查报告1 / 57 国民信托有限公司重庆瑞洲... 以及 桃花岛、南湖和重庆国际高尔夫球场等多个旅游休闲胜地,是“中国优秀旅 游城 区...
中融国际信托有限公司 中融-唐山湾国际旅游岛集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2013 年 5 月 9 日） 1 声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工 作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核 实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托项目方案后完成 的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准 确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字：年 月 日 直接调查人签字：
年 月 日 部门负责人签字：
年 月 日 2 目录 一、项目背景及需求 .............................................................. 4 二、信托方案及风控措施 .......................................................... 5 （一）信托项目基本要素 ..........................................................5 （二）信托项目交易结构 ..........................................................6 1、信托计划的进入 ...............................................................6 2．本信托计划的退出 .............................................................6 （三）项目交易结构图 ............................................................7 （四）风险控制措施 ..............................................................7 三、交易对手分析 ..................................................................8 （一）基本情况 ..................................................................8 （二）经营情况 ..................................................................8 （三）股权结构 ..................................................................8 （四）财务状况 .................................................................10 （五）信用记录 .................................................................16 （六）管理层介绍 ...............................................................24 （七）项目分析及同类项目对比 ...................................................25 四、担保方及质押物分析 ...........................................................26 （一）担保方一：唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司 ...........................26 （二）担保方二：唐山湾国际旅游岛旅游发展有限公司 ...............................28 （三）融资人股东：唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公室 ...........................30 （四）抵押物价值分析 ...........................................错误！未定义书签。
五、本项目综合评价 ............................................................. 32 六、 还款来源及还款方式 ....................................................... 32 七、 本信托计划的风险评估及防范措施 ........................................... 32 1、 2、 信用风险 .................................................................32 信托期限延长的风险 .......................................................33 八、结论及建议................................................................. 33 附录：唐山湾国际旅游岛简介 ..................................................... 34 3 项目摘要：
唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司(以下简称“投资公司”)因进行区域开发建设 存在融资需求，拟向中融信托申请信托贷款。我司成立“中融-唐山湾国际旅游岛集合 资金信托计划” ，募集不少于 45000 万元资金用以对投资公司发放信托贷款，信托期限 为 18 个月，总成本为 14%/年，并且以其取得的价值 12.0193 亿元的土地作为抵押，抵 押率为 37%，同时该投资公司的另外两家关联方公司（唐山湾国际旅游发展有限公司和 唐山湾国际旅游开发建设有限公司）提供连带保证担保责任，唐山湾管委会向本信托计 划出具告知函（安慰函） 。
一、项目背景及需求 唐山湾国际旅游岛（以下称“旅游岛”）位于河北省唐山市东南部滨海处，拥有独 特的海滨岛旅游资源。由三个海岛（菩提岛、月岛、祥云岛）及三岛北侧陆域构成，总 规划面积100平方公里，其中的月岛及三岛旅游码头为国家4A级风景区，菩提岛及祥云 岛等为河北省风景名胜区。旅游岛建设项目是“河北省旅游改革示范区”，也是河北省 “十二五”规划重点项目。是唐山市旅游发展“北山南海”格局的重要支撑点，是唐山 “四点一带”经济发展战略的生态旅游功能区，是2011年河北省重点项目。
国家主席习近平定义该区域为京津的产业承接力。
国家对唐山湾国际旅游岛的开发建设非常重视，国家海洋局《关于在唐山湾国际旅 游岛建立国家级海岛开发利用示范基地的批复》（“国海岛字【2011】567 号”）明确 将旅游岛确定为示范基地，表示对旅游岛“将在资金和政策方面给予支持”，鼓励示范 基地在开发利用中“积极先行先试，鼓励开展无居民海岛使用权流转、建筑物产权登记 等试点工作”。
唐山湾国际旅游岛管委会于 2011 年 5 月正式成立，管委会隶属于唐山市政府， 承担着唐山湾国际旅游岛的政府职能。为了更好地对旅游岛进行开发建设，成立了三家 国有独资公司，分别为唐山湾国际旅游岛投资有限公司、唐山湾国际旅游岛开发建设有 限公司及唐山湾国际旅游岛旅游发展有限公司。
唐山湾国际旅游岛借助国家环渤海经济发展战略和唐山市经济飞速发展的社会环 境，依托自身良好的资源环境，打造面向东北亚的国际海岛休闲度假区；总规划面积约 4 100 平方公里，远期规划150 平方公里。作为高纬度地区稀缺型海岛，唐山湾国际旅游 岛坐拥得天独厚的海岛温泉、沙滩、深海淤泥、自然原生态及文化多种资源组合。
本项目的交易对手为唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司 （以下简称“投资公司”） 是于2010年7月2日注册成立的国有独资有限责任公司，该公司地处乐亭县马头营镇，经 乐亭县工商行政管理局批准，由唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公室投资组建，注册 资本714,768万元，实收资本: 714,768万元。公司在唐山湾国际旅游岛的开发建设过程 中，负责对政府公共基础设施、城市建设项目、房地产项目的投资，为企业提供项目策 划，对新开发的项目进行招商引资，对已投入运营的项目实施经营管理等工作。
该投资公司目前因进行区域开发建设存在融资需求，拟向中融信托申请信托贷款。
以其取得的价值12.0193亿元的土地作为抵押，抵押率为37%，同时投资公司的另外两家 关联公司（唐山湾国际旅游岛开发建设有限公司和唐山湾国际旅游发展有限公司）提供 连带保证担保责任，唐山湾管委会向本信托计划出具告知函（安慰函） 。
经过友好协商和充分沟通， 拟充分发挥中融国际信托有限公司具有的融资平台功能， 拟由我司成立“中融-唐山湾国际旅游岛集合资金信托计划”，以信托资金向该投资公 司发放信托贷款。
二、信托方案及风控措施 （一）信托项目基本要素 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 信托名称：
“中融-唐山湾国际旅游岛集合资金信托计划” 信托类型：集合资金信托计划 信托期限：18 个月 融资人：唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司 受托人：中融国际信托有限公司 信托规模：4.5 亿元 信托报酬：2%年 ，前端一次性先收取信托报酬 900 万。
发行打包成本：11%-11.5%/年 信托收益分配：信托收费前端支付，每半年付息一次，到期支付本金及剩余利息。
资金用途：用于补充公司进行祥云岛主干路项目建设资金需求。 5 （二）信托项目交易结构 本项目通过我司发起设立集合资金信托计划，将信托资金用于向投资公司提供信托 贷款，投资公司按时还本付息，受托人将相应信托收益向受益人分配。
为保证投资公司按期偿还信托贷款，投资公司将取得的一块价值 12.0193 亿元的土 地作为抵押，抵押率为 37%，并强制执行抵押物变更登记；投资公司的关联公司唐山湾 国际旅游岛旅游发展有限公司及唐山湾国际旅游岛开发建设有限公司为投资公司的到 期还款义务提供连带保证担保责任；唐山湾管委会向信托计划出具告知函（安慰函）， 若信托计划无法实现正常退出时，唐山湾管委会国资办作为股东将向投资公司增资，所 增资金将专项用于偿还信托贷款，以保证信托计划的正常退出。
1、信托计划的进入 唐山湾国际旅游岛旅游发展公司及唐山湾国际旅游岛开发建设公司保证担保协议 等手续已办理完成，唐山湾国际旅游岛国有资产办公室安慰函已出具，唐山湾国际旅游 岛投资有限公司与中融信托已签订合同后，双方办理土地抵押登记，同时办理旅游发展 公司经营性项目收费权（菩提岛旅游项目收费权）的质押登记。以上事项办理完毕后， 可启动放款工作。
2．本信托计划的退出 本信托计划期限为 18 个月，到期后，投资公司偿还对本计划的借款，并按约定支 付借款利息， 本计划扣除相关的费用和税费后， 向投资者进行分配， 信托计划实现退出。
根据融资方资金需求，信托计划可在到期后延期 6 个月。同时，双方约定信托计划 满 12 个月可提前退出，信托终止后，投资公司偿还对本计划的借款，并按约定支付借 款利息，本计划扣除相关的费用和税费后，向投资者进行分配，信托计划实现退出。 6 （三）项目交易结构图 中融信托 唐山湾管委会 出具安慰函④ 信托利益分配⑥ 委托人 认购① 中融-唐山湾国际旅游 岛单一资金信托计划 信 托 贷 保管银行 款 ② 项目公司 保证担保④ 投资公司关联公司 承担连带担保责任 土地抵押 ④ 保管③ 到 期 还 本 付 息 ⑤ （四）风险控制措施 本计划采取以下风险控制措施：
1、唐山湾国际旅游岛投资有限公司以其取得的位于海挡路以南、沿海路以北、河 东路以东、经三南路以西地块的土地抵押给中融信托，为投资公司到期还款义务提供抵 押担保。抵押地块的土地共计 12 块，面积为 934 亩，根据唐山中信德土地评估咨询 有限公司评估机构出具的编号为“唐山-中信德-土估 LT[2013]”第 006 号-第 017 号 的评估报告，抵押物评估价值为 120,193 万元，抵押率为 37%。
2、唐山湾国际旅游岛旅游发展公司（以下简称“发展公司”）以经营性项目的收 费权（菩提岛旅游项目收费权），为投资公司的到期还款义务提供连带保证担保责任。
3、唐山湾国际旅游岛旅游发展公司及唐山湾国际旅游岛开发建设公司为投资公司 的到期还款义务提供连带保证担保责任。
4、唐山湾管委会出具告知函（安慰函）。唐山湾管委会向信托计划出具告知函（安 慰函），若信托计划无法实现正常退出时，唐山湾管委会国资办作为股东将向投资公司 增资，所增资金将专项用于偿还信托贷款，以保证信托计划的退出。 7 三、交易对手分析 （一）基本情况 唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司（International Tourist Islands Tangshan Bay Investment Ltd.Co.）（以下简称“唐山湾投资集团”）于 2010 年 7 月 2 日注册 成立的国有独资有限责任公司， 该公司地处乐亭县马头营镇， 注册资本：
714,768 万元。
地处乐亭县马头营镇，法定代表人：程志明。公司基本情况如下：
公司名称 公司住所 法定代表人 注册资本 实收资本 经营范围 成立日期 营业期限 公司年检 主营业务 （二）经营情况 目前公司主要从事土地一级开发和区域运营，具有稳定收益来源，该公司通过基础 设施建设，改善商业环境，带动周边土地升值，增加政府土地出让收益，同时由于具有 稳定可观的旅游类收入， 其性质为经营性实体企业， 具有较强的偿债能力。
截至2012 年 底，唐山湾国际旅游岛投资有限公司总资产740,693 万元，净资产714,043 万元，资产 负债率3.6%。
（三）股权结构 唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司的控股股东为唐山湾国际旅游岛国有资产管 理办公室， 唐山湾国际旅游岛管理委员会实际持有唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公 室 100%的股权，因此投资公司的实际控制人为唐山湾国际旅游岛管理委员会。
唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司 乐亭县马头营镇捞渔尖村 程志明 人民币 714,768 万元 人民币 714,768 万元 政府公共基础设施投资、城市建设项目投资、房地产 项目投资、资产经营 2010 年 7 月 2 日 2010 年 7 月 2 日至 2020 年 7 月 1 日 营业执照于 2012 年 5 月 10 日已年检 基础设施建设、城市建设项目、房地产项目的投资等 8 根据公司章程，股东情况如下：
单位：万元 股东名称 唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公室 合计 出资额 714768 714768 持股比例 100% 100% 公司股权历史变更情况：
企业变更信息 注册资本（金）变更、成员出资总额变更 注册资本（金）变更、成员出资总额变更 注册资本（金）变更、成员出资总额变更 法定代表人（负责人）变更 股东（出资人）变更 变更前（万元） 3000 39000 74000 戴锡猛 法人股东：唐山湾 三岛旅游区旅游 开发建设有限公 司 变更后 （万元） 39000 74000 714768 程志明 法人股东：唐 山湾国际旅游 岛国有资产管 理办公室 变更日期 2010/7/27 2010/10/29 2010/11/2 2011/4/26 2011/4/26 唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司的股权结构图 唐山湾国际旅游岛管理委员会 唐山湾国际旅游岛国有 资产管理办公室 100% 唐山湾国际旅游岛旅游 发展有限公司（注册资 本4.27亿元） 100% 唐山湾国际旅游岛投资 有限公司（注册资本 71.47亿元） 100% 唐山湾三岛旅游区旅游 开发建设有限公司(注 册资本10.20亿元) 9 （四）财务状况 1、近两年财务状况及评价 公司成立时间较短，以一级土地开发及转让业务为主，目前公司处于办理土地产权 手续过程中，2012 年实际转让土地（海岛）使用权形成净收益 15.99 亿元（扣除土地 成本），因确权手续在办理之中，无法从会计角度确认当年收益。
2011 年公司净利润-176 万，2012 年净利润-526 万，主要是人员的工资及费用。
投资公司目前处在高速发展初期，尚未进入投资回报期，且发展初期需要资金和人 员的大量投入。2012 年 12 月 31 日的资产负债表和利润表如下： 10 资 产 负 债 表 编制单位:唐山湾国际旅游岛投资有限公司 资 产 2011-12-31 流动资产：
货币资金 2,135,127.83 其他应收款 163,389,613.18 存货 27,343,606.82 流动资产合计 192,868,347.83 非流动资产：
可供出售金融资产 持有至到期投资 长期股权投资 165,052,900.00 投资性房地产 固定资产 158,931.00 累计折旧 34,602.88 固定资产净值 124,328.12 固定资产净额 124,328.12 在建工程 17,661,912.11 工程物资 固定资产清理 无形资产 7,117,684,500.00 减：累计摊销 无形资产净额 7,117,684,500.00 长期待摊费用 非流动资产合计 7,300,523,640.23 资产总计 7,493,391,988.06 2012 年 12 月 31 日 负债和所有者权益 2011-12-31 流动负债：
预收款项 158,000,000.00 应付职工薪酬 82,454.00 应交税费 5,241.10 其他应付款 87,509,242.72 其他流动负债 2,100,000.00 流动负债合计 247,696,937.82 非流动负债：
长期借款 100,000,000.00 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益（或股东权益)：
实收资本（或股本） 资本公积 未分配利润 所有者权益（或股东权益)合计 负债和所有者权益总计 100,000,000.00 347,696,937.82 7,147,680,000.00 4,500.00 -1,989,449.76 7,145,695,050.24 7,493,391,988.06 单位:元 2012-12-31 158,000,000.00 479,731.68 37,085.20 55,891,463.49 2,100,000.00 216,508,280.37 100,000,000.00 2012-12-31 758,549.31 116,693,170.00 27,352,852.22 144,804,571.53 165,052,900.00 170,459.00 74,032.08 96,426.92 96,426.92 29,296,370.44 100,000,000.00 316,508,280.37 7,147,680,000.00 4,500.00 -7,253,587.72 7,140,430,912.28 7,456,939,192.65 7,117,689,540.00 616.24 7,117,688,923.76 7,312,134,621.12 7,456,939,192.65 11 利 编制单位:唐山湾国际旅游岛投资有限公司 项 目 一、主营业务收入 减：主营业务成本 营业税金及附加 二、主营业务利润 加：其他业务收入 减：其他业务成本 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益（损失以"-"填列） 投资收益（损失以"-"填列） 三、营业利润（亏损以"－"号填列） 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额（亏损总额以"－"号填列） 减：所得税费用 六、净利润（净亏损以"－"号填列） 润 表 单位：元 2012 年度 2011 年度 1,773,958.10 -10,849.49 5,274,213.74 -10,182.30 -1,763,108.61 -5,264,031.44 -1,763,108.61 -1,763,108.61 -5,264,031.44 -5,264,031.44 12 2、财务数据分析 1）其他应收账款：截至2012年12月31日余额合计为2,259万元，主要是和关 联方内部往来款，主要债务人明细如下：
单位名称 乐亭县财政局企业科 唐山湾国际旅游岛财政局 唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司 唐山湾旅游投资控股有限公司 金 额 30,000,000.00 86,200,000.00 82,223,663.36 25,941,977.63 2）存货：截至2012年12月31日余额合计为2,735万元，主要是已建设项目的 开发成本。
项 材料采购 开发成本 合 计 目 金 额 9,245.40 27,343,606.82 27,352,852.22 3）在建工程：截至 2012 年 12 月 31 日余额合计为 2,930 万元，主要是滨 海游步路的工程建设。
名 滨海游步路 合 计 称 金 额 29,296,370.44 29,296,370.44 4）无形资产 ：截至 2012 年 12 月 31 日余额合计为 711,768.45 万元，主 要是投资公司取得的海岛使用权。
项 海岛使用权 红管家项目投资决策 合 目 金 额 7,117,684,500.00 4,423.76 7,117,688,923.76 计 5）其他应付款：截至 2012 年 12 月 31 日余额合计为 16,500 万元，主要债 13 权人明细如下 ：
单位名称 唐山中南国际旅游岛投资开发有限公司 （注：月岛及陆域转让定金） 唐山大陆房地产开发有限公司 （注：祥云岛海岛转让定金） 秦皇岛市越峰房地产开发有限公司 （注=：祥云岛海岛转让定金） 唐山市邱市通达实业有限公司 （注：陆域土地转让定金） 乐亭县鸿港贸易有限公司 银安集团 （注：月岛海岛转让定金） 裴守国 金 额 100,000,000.00 14,581,600.00 30,000,000.00 11,475,000.00 4,900,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 6） 长期借款：
截至 2012 年 12 月 31 日余额合计为 10， 000 万元 ， 清单如下：
短期借款明细表 借款人 唐山湾国际 旅游岛投资 有限公司 贷款银行 唐山商业 银行 贷款金额 （亿元） 1 亿元 贷款余额 （亿元） 1 亿元 借款 日期 2011. 03.03 期限 还款日 期 2019.03 .02 利率 担保 方式 土地 抵押 8年 8.58% 7)财务指标趋势分析：
投资公司主要负责对政府公共基础设施、 城市建设项目、 房地产项目的投资， 为企业提供项目策划， 对新开发的项目进行招商引资， 对已投入运营的项目实施 经营管理等工作。
目前其正在利用银行贷款及其他融资对相关项目进行滚动开发， 土地出让的回款进行后期项目建设， 目前该公司正属于全面投入建设期， 报表不 能全面客观的体现公司的经营情况。
另外， 目前其资产科目中其他应收款余额较 大，主要为关联方往来；存货余额较大，主要为已建设项目投入的成本；在建工 程主要是滨海游步路的工程建设； 无形资产主要是取得以划拨方式获得的海岛使 用权；负债科目中其他应付账款较大，主要是收取的土地（海岛）转让定金，目 前公司自身的经营发展正常，未来前景较为光明。
8)财务指标合理性分析 14 目前该公司正属于建设期， 公司的经营情况属于投入阶段， 该公司财务指标 尚属合理范围。
9)短期、长期偿债能力分析 投资公司目前建设运营项目均为自有建设项目，资金来源于土地（海岛）转 让收益、银行及其他金融机构贷款，长期偿债能力相对较好。
3、企业未来两年收入及现金流预测 2013年度—2014年度利润预测表 单位：万元 年份 项 目 销售收入 利润总额 净 利 润 经营性净现金流 2013 年度 49,238.67 15,816.30 11,862.23 10,744.06 2014 年度 81,735.92 69,539.12 52,154.34 58,201.31 合计 130,974.6 85,355.42 64,016.57 68,945.37 单位：万元 预计 2013 年 49,238.67 1,000 50,238.67 39,394.61 70 30 39,494.61 预计 2014 年 81,735.92 1,000 82,735.92 24,394.61 100 40 24,534.61 2013年—2014年现金流预测表 一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 收入及现金流预测说明： （1）公司销售商品、提供劳务收到的现金项为公司经营销售收入。
（2） 根据唐山湾国际旅游岛投资有限公司与江苏中南建设集团股份有限公司 （国 企、A 股主板上市公司）、唐山大陆开发公司、秦皇岛市越峰房地产开发有限公 15 司、 北京博克森体育文化发展有限公司签订的有关月岛、 祥云岛海岛使用权转让 协议预测，预计唐山湾国际旅游岛投资有限公司在2013 收到唐山大陆土地款 5,832.64万元、 秦皇岛越峰土地款2,386.10万元、 北京博克森土地款3,000万元、 江苏中南建设土地款14,000 万元；2014 年收到北京博克森土地款12,000万元、 江苏中南建设土地款19,787.50万元；2013年至2014年累计土地转让收入 57,006.21万元。2015 年至本计划到期前收到北京博克森土地款33,200 万元、 江苏中南建设土地款26,787.50万元、北京兆能建设土地款16,858万元；2015年 土地转让收入合计133,851.71万元。
（3）购买商品、接受劳务支付的现金以唐山湾国际旅游岛投资有限公司每年支 付的土地出让金及海岛使用权出让金， 支付给职工以及为职工支付的现金根据员 工数量的增长及每年10%左右幅度增长，投资公司享受税收减免优惠。
（4）预测2013 年公司经营收入49,238.67万元，净利润 11,862.23万元，预计 实现经营活动产生的净现金流约为10,744.06万元，无投资活动净现金流，筹资 活动净现金流为101,000万元（含本次借款资金 45,000 万元，国开行贷款资金 56,000万元），净现金流111,744.06万元。
（5）预测2014 年公司经营收入81,735.92万元，净利润约52,154.34万元，预计 实现经营活动产生的净现金流约为58,201.31万元，无投资活动净现金流，筹资 活动净现金流为50,000 万元 （为国开行贷款河北省分行） ， 净现金流108,201.31 万元。
（五）信用记录 截止2012 年12 月底，投资公司有银行长期借款10,000 万元，即从唐山市 商业银行股份有限公司抵押借款10,000 万元，以其乐他项（2011F）第061 号土 地使用权作为抵押，借款期限为8 年，借款利率为8.58%。资信状况良好，未发 生逾期及欠息。
投资公司外部融资主要是银行贷款，公司目前在各家银行的贷款均为正常， 无逾期不良等情况，资信状况良好。以下为2013年4月27日从中国人民银行征信 系统查询的投资公司基本信用信息： 16 报告编号：B-201304321918 企业基本信用信息报告 报告时间：2013-04-27 11:05:48 基本状况 概况信息 (详细版) 借款人中文名称 借款人外文名称 登记注册号 组织机构代码 国税登记证号码 地税登记证号码 贷款卡编码 贷款卡状态 工商注册登记日期 工商注册到期日期 所属行业 主营业务及主要产品简介 进出口权 借款人注册地址 借款人邮政编码 借款人联系电话 借款人 E-mail 借款人网址 借款人传真电话 财务部联系方式 1 财务部联系方式 2 财务部联系方式 3 高管人员信息 (详细版) 职务 姓名 性别 年龄 学历 证件类型 证件号码 0315-2945569 1337315569 130225557695479 1302250000066388 正常 2010-07-02 2020-07-01 市政公共设施管理 对政府公共基础设施、城市建设项目等投资 否 乐亭县马头营镇捞鱼尖村 063611 0315-2945569 130225000007707 55769547-9 唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司 17 财务负责人薛惠香 女性 47 大学专科和专科学校 身份证 130203196606042448 法定代表人程志明 男性 33 大学专科和专科学校 身份证 130225198011110058 总经理 吴松 男性 41 大学本科 工作简历 1987-1990 河北商业专科学校 1990-1992 石家庄市物资局 1992-2003 唐山市启新 水泥厂 2003-2012 唐山市钢材市场；2012 至今任唐山湾国际旅游岛投资有限公 司会计 2001.3-2003.3 乐亭县海洋局，2003.3-2008.5 乐亭县国土资源局， 2008.5-2009.6 乐亭县三岛旅游筹集办公司 2009.7 至今本单位 1993-2004 辽宁省外贸医药保健品公司，2004-2010 大连和鑫进出口有限公司， 2010-2012 本溪绿地实业集团，2012 至今唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司 薛惠香:个人银行信贷记录情况 程志明:个人银行信贷记录情况 吴松:个人银行信贷记录情况 资本构成信息 (详细版) 注册资金 单位：万元: 出资方名称 714768 身份证 210202197202072294 贷款卡编 登记注册 证件类 证件号 出资金额 单位：
万 币种 码 号 型 码 元 唐山湾国际旅游岛 人民 714768 财政局 币 对外投资信息 (详细版) 对外投资信息没有数据! 信贷信息 未结清信贷信息 (详细版) 业务种类 合同号/业务编号 币种(明 发生额(明细) 单 (明细) (明细) 细) 位：元 贷款 曹妃甸 2011-001 人民币 46,000,000.00 当前余额(明细) 单 位：元 46,000,000.00 18 贷款 曹妃甸 2011-001 人民币 54,000,000.00 54,000, 00.00 业务种类(汇总) 币种(汇总) 发生额(汇总) 单位：元 当前余额(汇总) 单位：元 贷款 人民币 100,000,000.00 100, 00,000.00 已结清信贷信息 (详细版) 已结清信贷信息没有数据! 未结清不良信贷信息 (详细版) 未结清不良信贷信息没有数据! 已结清不良信贷信息 (详细版) 已结清不良信贷信息没有数据! 欠息信息 (详细版) 欠息信息没有数据! 当前对外担保信息 (详细版) 当前对外担保信息保证信息没有数据! 当前对外担保信息抵押信息没有数据! 当前对外担保信息质押信息没有数据! 被担保信息 (详细版) 被担保信息保证信息没有数据! 抵押合同编 抵押合同有 抵押合同金额(单位：
抵押合同金额 业务发生金融机 号 效状态 元) 计量币种 构名称 曹妃甸 是 100,000,000.00 人民币 ***** 19 2011-001 抵押合同笔数合计(汇总) 抵押担保合同金额本外币合计(汇总)(单位：元) 被担保信息质押信息没有数据! 垫款信息 (详细版) 垫款信息没有数据! 公开授信信息 (详细版) 公开授信信息没有数据! 资产剥离信息 (详细版) 资产剥离信息没有数据! 不良信贷资产处置信息 (详细版) (单位：元) 不良信贷资产处置信息没有数据! 集团信息 (详细版) 集团信息没有数据! 股票信息 (详细版) 股票信息没有数据! 诉讼信息 (详细版) 诉讼信息没有数据! 大事记信息 (详细版) 大事记信息没有数据! 1 100,000,000.00 20 社保信息 (简单版) (单位：元) 参保信息 参保信息没有数据! 应参保未参保信息 应参保未参保信息没有数据! 公积金信息 (简单版) (单位：元) 公积金信息没有数据! 法院信息 法院信息没有数据! 证监会信息(行政处罚) (简单版) 证监会信息(行政处罚)没有数据! 证监会信息(或有事项) (简单版) 证监会信息(或有事项)没有数据! 税务信息 (简单版) 纳税基本信息 (单位：元) 纳税基本信息没有数据! 纳税明细信息 (单位：元) 处罚信息 (单位：元) 处罚信息没有数据! 表彰奖励信息 (单位：年) 奖励信息 (简单版) 奖励信息没有数据! 21 行政处罚信息 (简单版) (单位：元) 处罚信息没有数据! 许可信息 (简单版) 许可信息没有数据! 资质信息 (简单版) 资质信息没有数据! 认证信息 (简单版) 认证信息没有数据! 质检通关及企业进出口监管信息 (简单版) 出入境检验检疫绿色通道信息 出入境检验检疫绿色通道信息没有数据! 进出口商品免验信息 进出口商品免验信息没有数据! 进出口商品检验分类监管信息 进出口商品检验分类监管信息没有数据! 公用事业缴费信息 (简单版) 电信缴费信息 (单位：元) 电信缴费信息没有数据! 电费缴纳信息 (单位：元) 电费缴纳信息没有数据! 水费缴纳信息 (单位：元) 水费缴纳信息没有数据! 燃气费缴纳信息 (单位：元) 有线电视收视费缴纳信息 (单位：元) 其他公用事业缴费信息 燃气费缴纳信息没有数据! 22 本信用报告应由定购者以机密文件方式处理，并不得作为政府机 关或法庭往来文件。与金融机构业务往来使用本信用报告，应顾 及第三者之机密性，如果出现对本报告使用不当造成的损坏和赔偿责任，应该由使用者承担。 23 （六）管理层介绍 职位 姓名 性别 年 龄 学历 身份证号码 主要经历 1987-1990 河北商业专科学校 1990-1992 石家庄市物资局 1992-2003 唐山市启新水泥厂 2003-2012 唐山市钢材市场； 2012 至今任唐山湾国际旅游岛投资有限公司会 计 2001.3-2003.3 乐亭县海洋局， 2003.3-2008.5 乐亭县国土资源局， 2008.5-2009.6 乐亭县三岛旅游筹集办公司 1993-2004 辽宁省外贸医药保健品公司， 2004-2010 大连和鑫进出口有限公司， 2010-2012 本溪绿地实业集团， 2012 至今唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司 法定代表人 程志明 男性 33 大学专 科和专 科学校 130225198011110000 总经理 吴松 男性 41 大学本 科 大学专 科和专 科学校 210202197202072000 财务负责人 薛惠香 女性 47 130203196606042448 24 （七）项目分析及同类项目对比 1、国家宏观规划布局 根据国务院发布的《服务业发展“十二五”规划》，《规划》明确乡村旅游发展、 旅游精品建设、 红色旅游发展和海南国际旅游岛建设为“十二五”期间旅游业发展的 4 大重点。科学利用资源，坚持旅游资源保护与开发并重，加强旅游基础设施建设。提高 观光旅游质量， 大力发展休闲度假旅游和生态、文化、红色、乡村、森林、湿地、草原、 海洋等专项旅游，提升旅游业发展的科技化、信息化水平。培育一批有竞争力的大型旅 游企业集团。“十二五”时期，旅游业服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续 发展能力明显增强，初步发展成为国民经济的战略性支柱产业。
2、项目远景展望 唐山湾国际旅游岛为中国北方地区稀缺型海岛，旅游资源丰富、生态环境优越，坐 拥得天独厚的海岛、温泉、沙滩、深海淤泥、生态及文化资源组合。未来将打造成以度 假旅游为主， 集休闲、 观光， 旅游地产于一体的旅游胜地。
唐山湾国际旅游岛立足海岛、 温泉、民俗文化及佛教文化等资源优势，以建设“国际一流的休闲、养生、避暑的旅游 目的地”为目标，力争打造九大国际品牌—国际品牌的民俗故事园、国际品牌的爱情岛 和出生岛、国际品牌的养生养老基地、国际品牌的游艇别墅社区、国际品牌的沙滩温泉 基地、国际品牌的渔、水文化基地、国际品牌的佛文化交流基地、国际品牌的商务会奖 基地、国际品牌的海上高尔夫文化基地。唐山湾国际旅游岛人文荟萃，自然资源独特， 区位优势明显，文化底蕴浓厚，生态环境宜人，是唐山“四点一带”经济发展战略的生 态旅游功能区，是国家级海岛开发利用示范基地，有着巨大的发展前景，是中国北方未 来度假的旅游的首选之地。
3、与其他旅游岛对比 景区名称 比较项目 秦皇岛/北戴河旅游 区 唐山湾国际旅游岛 舟山群岛 25 区域性质 三个海岛 海滨旅游区 有人居住海岛群 区域定位 国际标准综合度假旅 游区 海洋产业基地、群岛 海滨观光旅游区 城市(含朱家尖/普陀 山宗教旅游区) 区位资源 京津唐核心经济圈内 部 国家级海岛开发利用 环渤海经济圈边缘 长三角出海门户 政策支持 示范基地、 列入“十 二五”规划的旅游项 目、省级风景名胜区 没有开发利用历史, 远离居住区及工业 省级风景名胜区 列入“十二五”规划的 新区项目 靠近城市居住区,开 发利用历史较长,环 境破换严重,局部海 滩及海域污染较为 严重。 随属于有人居住海 岛， 但环境保护较好， 规划中对环保有一定 要求。 环境保护现状 区。自然资源保护完 整，属稀缺性海岛资 源。
无人居住海岛、中国 北方唯一的海岛白沙 滩、海岛温泉、海岛 淡水湖、国内唯一菩 提树林。国际观鸟基 地。渔业资源丰富。 核心自然资源 海滨浴场、沙滩。渔 业资源良好。 舟山渔场， 良港资源。 四、担保方及质押物分析 （一）担保方一：唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司 1、基本情况：唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司于 2009 年 9 月 3 日经乐亭县 工商行政管理局批准，由唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公室投资组建。公司位于唐 26 山乐亭县祥云岛，注册资本 10.2 亿元。 公司名称 成立时间 住所 打定代表 人 企业类型 注册资本 实收资本 股权结构 唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司 2009 年 9 月 3 日 乐亭县翔云岛 肖斌 有限责任公司（国有独资） 10.2 亿元 10.2 亿元 唐山湾国际旅游岛旅游发展公司出资 10.2 亿元，持股 100% 经营范围 游览景区管理服务；游览景区项目开发；休闲渔业；会务服 务；商务咨询；旅游广告策划与设计制作；日用百货销售； 物业管理（在资质等级许可的范围内从事经营活动） 自 2009 年 9 月 3 日至 2019 年 9 月 2 日 经营期限 2、经营情况：公司负责唐山湾国际旅游岛各景区的经营管理、旅游项目投资开发、旅 游服务及拓展相关旅游业务；进行旅游项目的开发，进行精品旅游项目的策划包装，实 施重点项目的开发； 养生养老旅游项目开发， 如木质结构别墅开发， 温泉养生项目开发， 深海淤泥项目开发；积极完善服务职能，以推介旅游品牌为切入点,着力提升唐山湾国 际旅游岛旅游经济，促进唐山湾国际旅游岛的快速发展。
3、财务情况：截止 2012 年末，该公司经审计的资产总额922,876 万元，所有者权益 为 801,929万元，资产负债率为13.11%。
公司的简要资产负债情况（单位：万元）如下。 资 产 货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 年初余额 23.07 1,500.00 27,359.59 8,176.60 期末余额 829.25 1,500.00 28,326.51 8,479.19 27 存货 流动资产合计 长期股权投资 固定资产净额 在建工程 无形资产净额 长期待摊费用 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 应付票据 应付账款 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款 流动负债合计 长期借款 长期应付款 专项应付款 非流动负债合计 负债合计 实收资本（或股本） 资本公积 未分配利润 所有者权益合计 负债和所有者权益总计 资产负债率 35.67 37,094.93 724,407.00 1,565.66 78,604.96 70,017.94 142.50 12.60 874,750.67 911,845.59 0 62.99 64.21 83.83 37,419.40 37,630.43 10,000.00 57,120.00 3,020.00 70,140.00 107,770.43 102,000.00 703,768.00 -1,692.84 804,075.16 911,845.59 11.82% 1.45 39,136.39 723,807.00 1,476.32 87,844.37 70,022.90 574.25 15.60 883,740.43 922,876.82 742.66 79.03 68.50 85.97 55,341.40 56,317.56 10,000.00 51,240.00 3,390.00 64,630.00 120,947.56 102,000.00 703,798.00 -3,868.74 801,929.26 922,876.82 13.11% （二）担保方二：唐山湾国际旅游岛旅游发展有限公司 1、基本情况：唐山湾国际旅游岛旅游发展有限公司，是由唐山湾国际旅游岛投资有限 公司与唐山湾国际旅游岛管委会国资办共同出资设立的有限责任公司，注册资本4.27 亿元。公司基本情况如下：
公司名称 成立时间 住所 法定代表人 企业类型 唐山湾国际旅游岛旅游发展有限公司 2006 年 5 月 16 日 乐亭县马头营镇捞鱼尖村 程志明 有限责任公司 28 注册资本 实收资本 股权结构 4.27 亿元 4.27 亿元 唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公室为旅游发展公司大股东兼 实际控制人 旅客运输：唐山（乐亭）三岛旅游码头——菩提岛——月坨岛—— 经营范围 金沙岛间旅客（旅游）运输航线；货物运输（有效期至 2015 年 5 月 8 日）；旅游景区项目开发；水上运动器材销售、租赁；休闲渔 业、会议服务、日用百货销售；餐饮、住宿服务 经营期限 自 2006 年 5 月 16 日至 2016 年 5 月 15 日 2、 经营情况：
公司经营唐山湾国际旅游岛的旅游景区项目开发； 旅客运输； 货物运输； 水上运动器材销售、租赁；休闲渔业、会议服务、日用百货销售；餐饮、住宿服务，是 负责唐山湾国际旅游岛旅游景区运营的专业旅游业公司。
3、财务情况：截止 2012 年末，该公司经审计的资产总额76,771万元，所有者权益为 41,013万元。
公司的简要资产负债情况（单位：万元）如下。
科 目 货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 长期股权投资 固定资产 累计折旧 固定资产净值 在建工程 无形资产净额 长期待摊费用 资产总计 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 2011 15.66 960 34.69 8,916.25 142.48 30,000.00 4,453.81 1,414.52 3,039.28 1,402.74 29,428.71 0 73,939.81 38.86 0 38.25 2012 44.05 2,805.80 9,003.22 151.63 195.41 30,000.00 5,024.93 1,894.33 3,130.59 1,978.53 29,428.71 33.14 76,771.09 605.63 1.81 90.44 29 应交税费 其他应付款 其他流动负债 长期借款 负债合计 实收资本（或股本） 未分配利润 所有者权益合计 负债和所有者权益合 计 资产负债率（%） 32.09 24,231.20 0 7,100.00 31,440.39 42,700.00 -200.58 42,499.42 73,939.81 42.52 -3.78 27,903.46 60 7,100.00 35,757.56 42,700.00 -1,686.48 41,013.52 76,771.08 46.58 （三）融资人股东：唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公室 唐山湾国际旅游岛国有资产管理办公室为唐山湾国际旅游岛投资有限公司的唯一 股东，其主管机关为唐山湾国际旅游岛管委会。
《河北省机构编制委员会关于组建唐山 湾国际旅游岛管理机构的通知》（冀机编〔2011〕18 号）中明确指示唐山湾国际旅游 岛管委会是中共唐山市委、 唐山市人民政府的派出机构， 规格为正处级， 根据唐山市委、 市政府的授权， 对辖区行使开发、 建设、管理、监督、协调、服务等职能。其主要职责：
贯彻落实党的路线、方针、政策和上级党委的决议、指示；按照授权和干部管理权限负 责辖区内干部管理；负责内党的建设和其他党务工作；负责宣传和精神文明建设工作； 组织协调辖区内社会治安中和综合治理和维护稳定工作；负责辖区党的纪律检车工作； 负责辖区公会。共青团、妇联等群众团里工作；完成中共唐山市委交办的其他任务。
为保证唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司向中融国际信托有限公司按时足额履 行支付义务，保证信托财产的及时变现，唐山湾国际旅游岛管委会开出安慰函，承诺如 唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司不能及时足额支付上述债务时， 唐山湾管委会国资 办作为股东将向投资公司增资，所增资金将专项用于偿还信托贷款，以确保按时足额向 贵方支付。
（四）抵押物价值分析 抵押地块的土地共计 12 块，面积为 934 亩，根据唐山中信德土地评估咨询有限公 司评估机构出具的编号为“唐山-中信德-土估 LT[2013]”第 006 号-第 017 号的评估 告，抵押物评估价值为 120,193 万元，抵押率为 37%。以下为土地评估明细表： 30 土地评估明细表 地块号 规划 面 积 单 价 ??2 评估值（万 元） (亩 ) 200.44 200 121.07 121.07 121.07 102.53 102.53 102.53 102.53 102.53 102.53 121.07 120,193.26 21,107.03 16,921.11 11,787.50 9,888.41 5,170.31 10,765.23 5,488.67 7,958.09 4,628.10 5,663.71 9,926.40 10,888.71 商业用 房 单价 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 住宅用 房 单价 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 容积率 4-1 号地 4-2 号地 5-3 号地 6-3 号地 6-4 号地 7-1 号地 7-2 号地 7-3 号地 7-4 号地 8-1 号地 8-2 号地 9-2 号地 合计 2 2 1.20 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 622,815.02 商业（%） 住宅（%） 20 20 20 20 20 80 80 80 80 80 100 100 100 100 100 100 20 934.22 80 ?? 2 (亩) 105.00 84.18 97.36 81.68 42.71 105.00 53.53 77.62 45.14 55.24 96.82 89.94 934.22 31 元/ 3,015.29 3,015.29 1,815.98 1,815.98 1,815.98 1,537.89 1,537.89 1,537.89 1,537.89 1,537.89 1,537.89 1,815.98 70,000.00 56,117.69 64,909.86 54,452.18 28,471.18 70,000.00 35,689.63 51,746.78 30,093.80 36,827.77 64,545.60 59,960.53 622,815.02 7,000 4500 4500 五、本项目综合评价 1、信托融资方—唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司拥有唐山湾国际旅游 岛（以下称“旅游岛”），该岛总规划面积 100 平方公里，其中的月岛旅游码头 为国家 4A 级风景区， 菩提岛及祥云岛等为河北省风景名胜区。
公司拥有 711,768 万元的海岛使用权仅为菩提岛的使用权估值，如果加上祥云岛（估值 135 亿） ， 月岛（估值 70 亿）的估值，公司资产将超过 275 亿。公司 2013—2014 年度转让 海岛使用权收入可达 13 亿，未来两年现金流足够覆盖信托期限内贷款本息。
2、唐山湾国际旅游岛投资有限公司以其取得的位于海挡路以南、沿海路以 北、河东路以东、经三南路以西地块的土地抵押给中融信托，为投资公司到期还 款义务提供抵押担保。抵押地块的土地面积为 934 亩，抵押物评估价值为 120,193 万元。仅一路之隔为中南控股集团开发的中南?唐山湾海景房项目，土 地面积为 2850 亩，建筑总面积为 46 万平方米，按照市场估值为 220 亿，折算成 土地价值为 12000 元/平方米，而本次项目抵押地块的地理位置明显优于中南开 发地块，按照市值测算，该抵押地块的实际价值为 74 亿元，远超过 13 亿，实际 抵押率不超过 6%。
3、国开行已经开会同意在给唐山湾国际旅游岛投资有限公司取得祥云岛使 用权后给予 6 亿的贷款额度，投资公司还将与进出口银行、民生银行、光大银行 等多家银行建立长期合作关系。
因此， 后期国开行贷款可作为置换信托债务的资 金来源。
六、 还款来源及还款方式 1、还款来源为唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司转让海岛使用权所产生的销 售收入。
2、还款方式为：每半年付息一次，期满一次性偿还剩余本息。
七、 本信托计划的风险评估及防范措施 1、 信用风险 （1）风险 中融信托以本信托全部资金扣除相关费用后向唐山湾国际旅游岛投资集团 有限公司发放信托贷款，信托财产收益的实现依赖于投资履行《信托贷款合同》 32 项下的义务，投资公司可能拒绝履行或无能力履行《信托贷款》项下的换本付息 义务。受托人变现信托财产将增加信托费用，进而影响受益人的预期信托收益。
（2）风险控制措施 唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司拥有具有良好的经营业绩，公司实际资 产将超过 275 亿， 未来两年内经营现金流完全能偿还本信托项下的还款义务。
为 提高本信托安全性，唐山湾国际旅游岛旅游发展公司以菩提岛旅游项目收费权， 为投资公司的到期还款义务提供连带保证担保责任。投资公司的两家关联公司 （旅游发展公司和开发建设公司） 提供连带担保责任， 唐山湾管委会向本信托计 划出具告知函（安慰函）。
2、 信托期限延长的风险 （1）风险 本项目由唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司、 唐山湾国际旅游岛旅游 发展有限公司提供连带责任担保， 如借款人无法还款， 受托人可能需对保证人进 行诉讼，这会产生信托期限延长的风险。
（2）风险控制措施 信托融资方—唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司拥有资产将超过 275 亿。
公司 2013—2014 年度转让海岛使用权收入可达 13 亿， 未来两年现金流足够覆盖 信托期限内贷款本息，具有较高的安全边界。
八、结论及建议 本项目信托资金用于补充公司进行祥云岛主干路项目的基础设施，经测算， 项目未来现金流比较安全， 土地使用权转让收入具有一定保障， 抵押物价值充足， 抵押率低，信托贷款本息偿还面临风险较小，建议进行本信托计划的投资。 产业金融部 2013．05.09 33 附录：唐山湾国际旅游岛简介 （一）唐山湾国际旅游岛概况 1、区位交通 唐山湾国际旅游岛位于河北省唐山市东南部渤海之滨，紧邻唐港 （原京唐港）,由菩提岛、月岛、祥云岛及三岛北侧陆域构成，总规划 面积 100平方公里。唐山湾国际旅游岛旅游区被京、津、唐、秦四市 所环绕，区位优势明显，连通唐港、沿海高速，滨海大道穿区而过， 交通四通八达。
唐山湾国际旅游岛距北京250 公里， 距天津130 公里， 距唐山市75 公里，距唐山市曹妃甸区（国家级工业区，首钢搬迁区） 和正在建设中的曹妃甸生态城30 公里，形成了唐山市重要三节点。
唐港高速直达旅游区，并与京沈、唐津等高速公路相连；沿海高速横 贯东西，东接北戴河、西达天津；滨海大道穿区而过,连接海港开发区 和曹妃甸贯穿旅游区北侧陆域。
随着唐山、 昌黎机场的通航， 与香港、 日本的大阪、东京，韩国的釜山等城市，构成了三小时休闲旅游娱乐 圈。京秦城际铁路开通后，北京到国际旅游岛40 分钟车程。交通四 通八达，区位优势明显。 34 2、自然资源景观 唐山湾国际旅游岛诸海岛是由滦河和潮汐作用冲积而成，历史悠 久，形态各异，资源丰富。菩提岛总面积5.07 平方公里，属河北省海 洋自然保护区、省级风景名胜区。岛中间低四周高，形似聚宝盆，淡 水资源丰富，岛上灌木丛生，绿草繁茂，鸟类400 多种，有各种植物 260 多种， 由近千棵300-400 年树龄的菩提树组成的菩提林北方罕见， 自然植被覆盖率98%以上，有“孤悬于海上的天然动植物园”和“国际观 鸟基地”之美誉，有潮音寺，朝阳庵遗址等佛家古迹。月岛因形似弯月 而得名，总面积11.96 平方公里，由月坨、腰坨、西坨等5 个岛屿组 成，国家AAAA 级景区，岛上植被丰茂，景观独特，其周边有天然的 海滨浴场，沙净水清，是避暑度假胜地；祥云岛总面积22.73 平方公 里，海岸线长26 公里，平面形状呈带状刀形，海岸为优质天然细沙， 沙滩坡度平缓，温泉资源丰富。海岛北侧与陆岸遥遥相望，构成双道 35 复式海岸线，为世界罕见的水陆奇观。岛南侧沙滩宽阔，海水清澈， 是天然优质海滨浴场。
菩提岛 菩提岛位于唐山湾国际旅游岛渤海湾之中， 景区总面积5.07 平方公里， 南北长3 公里，东西宽1 公里，是华北第一大岛，国际观鸟基地(鸟类 达400 多种)，河北旅游生态示范区，河北旅游风景名胜区，河北文物 重点保护单位， 河北省诚信旅游单位。
菩提岛属风景区、 旅游度假区、 自然保护区、动植物园、寺庙观堂、科教文化旅游景点。以古、幽、 闲、野、秀闻名于世，并有三日同辉、岛霭蜃气、密林探幽、海滩蟹 舞、彩蝶飞舞、鸟语花香、蝉声悠等胜景。有各种植物260 多种，更 有大片菩提树林，为北方所罕见，自然植被覆盖率98%以上，有“孤悬 于海上的天然动植物园”之美誉； 且有潮音寺和朝阳庵遗址等佛家古迹。
集大海、古刹、明月、小舟、虾蟹之灵秀，是回归自然，寻找野趣的 世外桃源。
月岛 月岛，一方萦回涛声的海上胜地，地处唐山湾国际旅游岛渤海臂湾之 中，总面积11.96 平方公里，距陆上距离4.8 公里，是中国北部海域 36 最负盛名的生态旅游度假中心之一，又有绿岛、快乐岛之称。它和金 沙岛、 菩提岛等互相呼应， 形成了东起山海关、 南北戴河、 黄金海岸， 西至曹妃甸一条漫长的沿海旅游观光链，而月岛则是这条金色观光链 上最为璀璨闪亮的明珠。月岛因形若弯月而得名，由月坨、腰坨、蛇 坨、 西坨等七个狭长列岛断续组成， 四周环海， 生态原始， 景色以幽、 野、奇、闲、异闻名。这里绿荫植被广覆，环境幽静，鲜花野果散发 出淡淡幽香，野生禽鸟、小型兽类繁多，几近封闭的自然环境从未遭 到人为的干扰与破坏，充满野趣和情致。岛上沙丘松软，滩缓潮平， 沙阜隆起，连绵起伏，在岛南形成一条长达5 公里的沙滩；环岛海滩 素洁坦阔， 沙质洁净， 海水清碧， 深度适宜， 是天然良好浴场之所在， 可尽情享受沙浴、海水浴、日光浴、生态浴、空气浴等。坐看海天相 连，蔚为壮观，生态景观与海滨风情相映成趣，造化出渤海湾品位独 特的旅游胜地。月岛内美不胜收，“美景”、“美趣”和“美味”三美尤其让 人惊艳。无论是赶海拾贝、还是涉水弄雕，是飞艇驽空，还是渔猎垂 钓，都富蕴着风情万千；品目众多的绿色果蔬芬芳飘香，浓汁肥美鲜 活海鲜则引人生谗，当真是“万顷碧波澄澈，百鸟飞舞翔集；小桥曲径 连木阁，竞芳花草接疏林”。 37 祥云岛 祥云岛旅游区位于唐山湾国际旅游岛渤海湾黄金海岸处，区域面积 22.73平方公里，南北长约13.5 公里，东西宽为500--1500 米，平面 形状呈保龄球形，是我国最大的由河流和海汐冲积而成的细沙岛屿， 是附近沿海旅游风景线上有待开发的最大亮点。她与附近的金银滩、 菩提岛、月岛、金沙岛等大小岛屿共同形成了中国罕见的最独特的双 岸并延地貌格局。得天独厚的地理位置、浓郁的地域文化和极其丰富 土特产品使这一地区成为富含旅游资源和开发潜力的优势区域。祥云 岛海岸线长约26494 米，陆地海拔高度3-5 米，海岸属优质天然细沙 地质，海岸延伸入海坡度平缓，小于1.5 米水深宽度约500 米，海水 一级，能见度3 米左右，是优良的天然海滨浴场。自 2009 年 6 月 唐山湾国际旅游岛开发建设指挥部成立以来，开发建设有了实质性的 进展，确立了九大国际品牌的目标，即：1.国际品牌的民俗故事观览 基地；2.国际品牌的爱情岛、情侣岛、出生岛；3.国际品牌的养生养 老基地；4.国际品牌的游艇别墅基地；5.国际品牌的海水、温泉基地； 6.国际品牌的渔、水文化基地；7.国际品牌的佛文化交流基地；8.国际 品牌的商务会奖基地；9.国际品牌的海上高尔夫基地。 38 3、资源条件 海水沙滩资源：唐山湾国际旅游岛拥有绵长的海岸景观线，海滩 素洁坦阔，海水清碧，深度适宜，沙滩沙丘松软，滩缓潮平，沙阜隆 起，连绵起伏，是天然良好浴场之所在，可尽情享受沙浴、海水浴、 日光浴、生态浴、空气浴等。夏季气温凉爽，较北戴河低0.2℃，是避 暑纳凉、休闲度假的理想场所。地热温泉资源：海岛、海水、沙滩、 温泉，唐山湾国际旅游岛奇迹般将之融为一体。唐山湾国际旅游岛各 岛屿都拥有优质地热温泉，经检测温泉水温近73℃，ph 值为8，呈弱 碱性，含丰富的矿物质和微量元素，医学实验证明该泉水具有舒筋活 络，祛疾康体的神奇功效。
海泥资源：海泥是一种深海中矿物泥，内含多种人体所需生物成份和 丰富的矿物质，其特有的孔状结构，具有超凡的吸附能力。能彻底清 除肌肤深层污垢及油脂。唐山湾国际旅游岛拥有丰富的海泥资源，经 检测此处海泥主要含有氯、铜、碘、钾、钠、镁、溴化物、钙、硫、 锌等数倍于其他海域海泥的矿物元素，不仅可以治疗各种皮肤顽症如 脚癣、 手癣， 而且有效舒缓身体压力， 被誉为天然美容护肤中的极品。
植被资源：唐山湾国际旅游岛绿荫植被广覆，环境幽静，鲜花野果散 39 发出淡淡幽香，野生禽鸟、小型兽类繁多，几近封闭的自然环境从未 遭到人为的干扰与破坏，充满野趣和情致。岛内自然风光奇美，野生 树种遍布全岛，菩提树、酸枣王、木丝棉、古榆、黄精、白苇、荻草 等，黄河以北更是绝无仅有。其中菩提岛以古、幽、闲、野、秀闻名 于世，并有三日同辉、岛霭蜃气、密林探幽、海滩蟹舞、彩蝶飞舞、 鸟语花香、蝉声悠等胜景，享有“孤悬于海上的天然动、植物园”的美 称。国际观鸟基地：菩提岛作为国际观鸟基地拥有着得天独厚的自然 资源和人文景观，尤其是岛中央的梦泽湖更是以其鬼斧神工之妙创造 出令人惊叹的无限遐想。梦泽湖是淡水湖，在海岛中出现岛中有湖， 湖中有景的奇特景观实属罕见。因为是淡水湖就为鸟类提供了适合栖 息的自然环境，结合菩提岛上千百年来保留下来的丰富植被和珍稀树 木，这里俨然成了鸟类迁徙的必经地和聚集繁衍的天堂。据统计菩提 岛上常年生存和季节性活动的鸟类有400 多种，其中属国家一、二级 保护的鸟类就有60 多种，世界上存量极少的黑嘴鸥、白鹳、黑鹳、 短尾信天翁等也经常到岛上栖息觅食。佛文化资源：菩提佛国净土， 禅修交流圣地。唐山湾国际旅游岛佛事延传久远，历代香火繁盛，是 出家人清修集聚之所，也是芸芸善男信女心仪之地。拥有四面八方佛 40 塔、朝音寺、朝阳庵、菩提林、佛文化论坛永久会址等众多佛教高级 之所，其中菩提岛各庙宇更是禅学静修圣地，享有“南有普陀，北有菩 提”的盛誉。奇特景观：唐山湾国际旅游岛每月十三至十八总有一天月 亮是红色的，因此这里是赏月的绝佳之处，古称红月亮的故乡，浪漫 之都。这里充满了悠远神奇与灵异，海市蜃楼、夜海流萤、三日(月) 同辉等，种种奇特的景观让人真切的感受到这里的神奇。唐山湾国际 旅游岛人文荟萃，自然资源独特，区位优势明显，文化底蕴浓厚，生 态环境宜人，是唐山“四点一带”经济发展战略的生态旅游功能区，是 省级旅游综合改革试验区，有着巨大的发展前景，是中外投资商投资 的热土。
4.战略规划 把唐山湾海岛群打造成为世界一流、独具特色的国际旅游岛。其一， 是以曹妃甸为龙头的唐山湾整体开发的重要组成部分，将有力带动唐 山湾国际生态城以及“四点一带”开发建设；其次，有利于推动唐山经 济结构战略性调整，促进全市服务业做大做强，也将成为河北旅游开 发一个重要增长极；其三，是打造人民群众幸福之都的重大举措，将 使全市百姓享受到高品质的旅游服务。 41 唐山湾国际旅游岛的各项规划体现了高站位、国际化，《唐山湾三岛 海岛保护与利用规划》得到了国家海洋局的批复；国家海洋局在国海 岛字【2011】567号文中将唐山湾国际旅游岛列为国家级海岛开发利 用示范基地 ；河北省人民政府〔2010〕81号文件将唐山湾国际旅游 岛确定为省级旅游综合改革试验区。
2012年，唐山湾国际旅游岛将 延续大发展、快发展的强劲势头，推进高端旅游项目的开发建设，凝 心聚力打造精品工程， 集中建成一批高水平、 标志性旅游项目。
目前， 唐山湾国际旅游岛2012年实施的项目总投资923.68 亿元人民币，计 划年内完成投资60.56 亿元。其中，拟建项目15项，总投资约710亿 元人民币，2012 年计划完成 9.80亿元。新建项目31项，总投资约 159.34亿元人民币，2012年计划完成36.37亿元。续建项目25项，总 投资约54.34 亿元人民币，2012年计划完成14.39亿元。
唐山湾国际旅游岛管理委员会于2011年7月18日正式挂牌成立，其前 身为唐山湾国际旅游岛开发建设指挥部，2009 年6 月份成立。管委 会为正处级单位，隶属唐山市政府办公厅，负责唐山湾国际旅游岛的 规划建设、招商引资、监督管理、协调服务等项工作。山湾国际旅游 岛立足海岛、温泉、民俗文化及佛教文化等资源优势，以建设“国际一 42 流的休闲、养生、避暑的旅游目的地”为目标，力争打造九大国际品牌 —国际品牌的民俗故事园、国际品牌的爱情岛和出生岛、国际品牌的 养生养老基地、 国际品牌的游艇别墅社区、 国际品牌的沙滩温泉基地、 国际品牌的渔、水文化基地、国际品牌的佛文化交流基地、国际品牌 的商务会奖基地、国际品牌的海上高尔夫文化基地。
（二）旅游岛开发 唐山湾国际旅游岛（以下简称旅游岛）所属唐山市，是一座具有百年 历史的沿海重工业城市，位于河北省东北部，南临渤海，北与承德以 长城为界，东与秦皇岛市接壤，西与天津为邻，是联接华北、东北两 大地区的咽喉要地和走廊。
旅游岛位于唐山市东南海滨处，拥有独特的海滨海岛旅游资源。
环抱于京、津、唐、秦四市之中，至乐亭县城39 公里，距唐山75 公 里，距秦皇岛85 公里，距天津220 公里，距北京280 公里。交通环 境极为优越，现已开通京沈高速、津唐高速、沿海高速、唐港高速以 及多条公路，交通便捷。旅游岛是唐山市“四点一带”经济发展战略的 生态旅游功能区，是唐山市旅游发展“北山南海”格局的重要支撑点， 是东北亚海陆休闲圈、环渤海休闲圈及京津休闲圈三个层面的重要节 43 点。规划区包括祥云岛、月岛、菩提岛及无名岛诸岛及其滨海陆地部 分。祥云岛又名打网岗岛，岛屿规划面积22.73平方公里，位于诸岛的 最东面，岛屿东北端现状与陆地部分相连；月岛又名月坨岛，岛屿规 划面积11.96平方公里，位于诸岛中间；菩提岛又名石臼坨岛、十九坨 岛，岛屿规划面积5.07平方公里，位于诸岛中间；无名岛由一系列小 岛屿组成，岛屿面积约2.0平方公里，位于诸岛的最西面；滨海陆地部 分位于岛屿北侧， 规划面积76.06 平方公里。
总规划面积117.83 平方 公里。 旅游岛规划图如下（替换 2012 新总规图） 44 各岛开发功能定位：
菩提岛：开发侧重于生态保护和高端体验。挖掘岛内的生态与文化资 源，形成高端的养身养心圣地。最大程度减少人造景点和配套设施的 开发量，限定建筑物高度和密度，避免破坏自然原生态。菩提岛产品 将以自然生态体验与文化观览为主，遵循高端和私密的低密度开发原 则。
月岛：开发侧重于高端海岛娱乐休闲和运动体验服务。应当大力治理 滩涂，严格监控岛上及周边的环境质量；以高端海岛娱乐休闲和运动 设施为开发主题，开发高品质旅游产品和配套设施；避免大型人造景 点及设施的开发，应着力突 出高端动感海岛的主题定位。月岛将围绕海岛娱乐休闲运动项目，产 品强调动感、体验、高端等元素。
祥云岛：开发侧重于大众海滩休闲娱乐与温泉海景。可建立地标建筑 和核心游乐设施，成为旅游岛旅游的先期引爆区域。侧重商务会展与 大众海岛休闲产品的开发，避免旅游功能区开发同质化，应形成错落 45 有致，客群层次分明的区块定位。祥云岛突出海滩娱乐与温泉海景主 题，面向休闲娱乐和商务会展需求。
岸区：开发侧重于对海岛旅游的配套设施的支持。岸区以多功能的大 众型旅游服务配套为开发主题，缓解海岛配套容量压力；妥善安置岸 区常住人口，协调原有产业为旅游业服务，并为城市化预留接口；避 免对原住民及原有产业的一并转移，应遵循循序渐进的安置策略；避 免对本地民俗文化的破坏。
1.菩提岛现状 目前菩提岛景区大半已建设完成，包括朝阳庵、观音台、潮音寺、四 面佛塔等人文古迹和温泉养生度假区等融合文化宗教内容的商业景区， 并于2010年对外开放，开放初期预计游客接待量为50 万人次/年，门 票100 元/人，门票收入约5000 万/年，目前该收费权由本计划的担保 方唐山湾国际旅游岛旅游发展公司管理。
菩提岛潮音寺概貌（实景）： 46 菩提岛别墅区（实景）： 注：菩提岛别墅区由7 幢别墅组成，每幢别墅约800 ㎡，室内包含温 泉、桌球等娱乐设施，室外之间延伸到海边沙滩；别墅区于2010 年 下半年对外试营业，主要用于接待政府等高端客户，价格为8000 元/ 个/日收取，夏季入住率100%，收入比较可观。
2.月岛现状 47 2012 年9 月，唐山湾国际旅游岛投资有限公司与江苏中南建设签订 了《唐山湾国际旅游岛月岛使用权转让协议》,将月岛局部海岛的海岛 使用权以7 亿元人民币的价格转让给江苏中南建设，约定在5年内逐 年还款完毕，2012年9月25 日，已收到中南建设转让定金1亿元人民 币。其中，温泉度假小镇已经完成，并投入使用。
月岛温泉度假小镇中木屋（实景） 48 3、祥云岛现状 祥云岛现状为尚未开发的原生态，但因有大量游客，故当地附近 居民也在岛上建了一些建筑用于供游客住宿，但属于违章建筑。
投资公司已经着手规划对祥云岛进行开发建设，并于意向合作公司达 成合作协议，其主要合作内容：
（1）2012 年6 月，唐山湾国际旅游岛投资有限公司与唐山大陆房地 产开发有限公司签订《唐山湾国际旅游岛“房车露营地”项目合作协议 书》,将祥云岛的 1558 亩的综合海岛使用权（房屋建筑用岛、绿地 用岛、消防设施用岛等）以转让和租赁的形式以7290 万的转让价和 107 万/年的租赁价，转让和租赁给唐山大陆房地产开发有限公司，唐 山大陆预计在 2013 年底将海岛使用权转让款付清，并承诺在在获 取该部分面积海岛使用权后三年内分两次完成2 亿元的投资开发。
（2）20112年6 月，唐山湾国际旅游岛投资有限公司与秦皇岛市越峰 房地产开发有限公司签订《唐山湾国际旅游岛“四季海水浴场及配套” 项目合作协议书》, 将祥云岛的538 亩的海岛使用权以5386 万人民 币的价格转让给越峰公司，岳峰公司在2013年底将海岛使用权转让款 付清，并承诺在在获取该部分面积海岛使用权后三年内分两次完成6 亿元的投资开发。 49 （3）2012 年5 月，唐山湾国际旅游岛投资有限公司与北京博克森体 育文化发展有限公司签订《唐山湾国际旅游岛“世博中心”项目合作协 议书》,将祥云岛的2140 亩的海岛使用权以48200 万人民币的价格转 让给博克森公司，博克森公司在2014 年底将海岛使用权转让款付清， 博克森将在2018 年底前分三期 完成高档公寓、酒店、世博中心及配套设施的建设与开发。此外祥云 岛还将引进悦榕庄酒店、希尔顿大酒店等国际知名企业，并在岛屿规 划中规划建设老干部养生养老基地。
目前，投资公司已取得河北省海洋局关于唐山湾祥云岛旅游开发建设 项目用岛的批复，确认将祥云岛定向给投资公司，投资公司须缴纳海 岛使用金后取得对应的海岛使用权。 The End 50
信托·曹妃甸发展集团应收账款收益权 买入返售式集合资金信托计划 尽职调查报告 2012 ... 服务保障基地和国际休闲旅游胜地. 唐山湾生态城是唐山城市双核之一, 也是曹妃甸新...
中融国际信托有限公司 中融-【绿洲中环】项目 尽职调查报告 (报告完成日期:【2012... 已合作的 中融-上置雅宾利集合资金信托计划规模共计 5 亿人民币,2012 年 11 月已成立 ...
????环渤海新闻网消息 (陈宁、李新晖)近日,唐山湾国际旅游岛投资集团有限公司通过工商注册,正式更名为唐山金融控股集团有限公司,注册资本71亿元.公司将以盘活...