中国调研报告网 聊城市阳谷县XX公司年产2000吨亚磷 酸二甲脂项目可行性研究报告 一、报告介绍 二、报告内容 第一章 总论 聊城市阳谷县XX公司年产...
聊城市阳谷县 房地产项目可行性研究报告 零距离策划部 2013年2月28日 目录 CONTENTS ? 阳谷县房地产宏观经济环境分析 ? 阳谷县房地产市场总体概况 ? 阳谷县房地产市场小结 ? 本项目的可行性研究分析 2 阳谷县房地产宏观经济环境分析 a 3 阳谷县概况 ?阳谷县地处山东省西部，聊城市南端， 黄河之北，东临大运河，南接河南省。地理坐标为东经115°39’-116°06′、北 纬35°55′-36°19′，南北长32公里，东西 宽39公里，总面积1064平方公里。
?县境北接东昌府区，东邻东阿县，西邻 莘县，南与河南省台前县、范县接壤， 东南部隔黄河同东平县相望。县委县政 府驻侨润街道办事处，北偏东至聊城市 驻地45公里，东北至省会济南市150公里。 阳谷 ?2012年末全县户籍人口79.48万人，下 降2.18% 。人口密度为746人/平方公里。
其中女性人口38.67万人。出生人口9393 人，死亡人口4716人，人口出生率为 11.69‰，死亡率5.87‰，人口自然增 长率为5.82%。 阳谷 4 阳谷县行政区划 阳谷县，辖3个街道办事处、3个 乡、12个镇：侨润街道、博济桥 街道、狮子楼街道、阎楼镇、阿 城镇、七级镇、安乐镇、定水镇、 石佛镇、李台镇、寿张镇、十五 里园镇、张秋镇、郭屯镇、西湖 镇、大布乡、高庙王乡、金斗营 乡。
侨润街道地处阳谷县城东北 部，是阳谷县新城区的主要区域， 县委、县政府所在地，是全县的 政治、经济、文化教育中心。阳 谷县属于山东济南省会都市圈城 市之一和中原经济区中的山东区 域之一。 5 阳谷县经济状况分析 2013年，完成国民生 产总值247.9亿元，增 长13%；公共财政预 算收入完成10.01亿元， 同比增长38.8%；社会 消费品零售总额达到 112.8亿元，增长 13.8%；城镇居民人均 可支配收入达到22586 元，农民人均纯收入 达到10117元，分别增 长15%和16%；规模 以上固定资产投资完 成170亿元，增长 29.3%；主营业务收入 945亿元，增长25.1%， 新增规模以上工业企 业57户。 中国 阳谷 6 阳谷县经济对应的房地产发展阶段 ?2013年全县生产总值比2012年增长13%。 2013年，阳谷 县GDP增速为 13％，宏观经 济处于高速发展 期 ?阳谷县城镇居 民人均GDP为 2823.25美元,农 民人均GDP为 1264.6美元， 房地产市场处于 快速发展阶段 ? 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 大于8% 高速发展 ?房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。阳谷县城镇居民人均GDP为 2823.25美元,农民人均GDP为1264.6美元，房地产处于快速发展阶段。
人均GDP与房地产发展关系 0-800US$ 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 生存需求 超速发展 单纯数量型 生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重 改善需求为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型 7 阳谷县总体规划分析 阳谷县将城市性质定位为聊城南部以发展工业为重点、以旅游为特色的生态型园 林城市，提出了“东扩北展”的城市发展方向。“东扩”是跨越京九铁路向东依 托凤祥工业园发展新工业园区；“北展”是跨越黄河路依托谷山路向北发展新的 行政文化生活区。阳谷县城市规划区的范围是：东到闫楼镇东界，西至金线河， 南到南外环南1公里，北到凤祥路北1公里，县域范围内的城市水源保护区、景阳 冈景区、祝家庄景区、海会寺景区、古阿井景区和古东阿古城遗址等风景名胜区 8 为规划区。 阳谷县总体规划分析 目前，阳谷县城区基本形 成了古城区、老城区、新 城区、开发区4个布局板 块。
在县城市总体规划的调控 下，近年来，阳谷县相继 编制完成北部中心区、老 城区、工业园区、西部工 业区等控制性详细规划， 目前，城区控制性详细规 划覆盖率达到92.9%。同 时先后编制完成了城市绿 地、热力工程、防洪排涝、 排水等专业规划。城区水 系、燃气专项规划正在编 制当中。 9 阳谷县总体规划分析 东部工业园区详细规划如下： 10 阳谷县总体规划分析 北部中心区详细规划如下： 11 阳谷县房地产市场总体概况 b 12 阳谷县城楼盘分布图 凤栖湾 三山帝景城 阳谷汽车站? 万和城 盛世名门 红星花园 2 5 4 省 道 阳谷县政府 狮子楼 利民?金紫南苑 水润小区 怡博园 未来花园 万盛丽都 景阳公寓 阳谷火车站? 南外环路 南湖?丽景佳苑 泰格?谷山美郡 恒安家园 13 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 住宅均价 备注 景阳公寓 多层、小高层 3500元/平方米 项目位置 交房标准 销售热线 景阳路东首-景光大道出入口 厨卫装修 0635-6339888 该楼盘户型有面积为91平方米和95平方米的二室二厅一卫 92平方米和103平方米的三室二厅一卫 本项目处于清盘阶段。 14 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 住宅均价 备注 水润小区 小高层、高层 阳谷民康房地产开发有限公司 3900元/平方米 项目位置 交房标准 建筑面积 销售热线 阳谷县谷山路与清河路交汇处 毛坯房 1.4万平方米 0635--6998777 户型为面积122平方米的三室二厅二卫 项目规划有一栋16层高层、一栋11层小高层 本项目处于清盘阶段。 15 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 销售热线 备注 恒安家园 多层、高层 阳谷亨达房地产开发有限公司 项目位置 交房标准 住宅均价 金河路东首，盐业公司东临 毛坯房 3800元/平方米 0635--6995678 6995999 项目规划有两栋17层高层以及2栋多层 二室二厅一卫户型面积有100.7㎡，110.2㎡，113.6㎡。三室二厅一卫户型面 16 积有131.8㎡，100.7㎡。三室二厅二卫户型面积为146.96㎡ 本项目处于现房清盘阶段。 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 容积率 住宅均价 备注 怡博园 多层 山东汇仁置业 1.5 3700元/平方米 项目位置 交房标准 绿化率 建筑面积 销售热线 本项目处于清盘阶段。 阳谷县环山路南首 毛坯房 30% 8万平方米 0635--6683588 17 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 绿化率 住宅均价 备注 万盛丽都 多层 阳谷县城市综合开发公司 32% 3800元/平方米 项目位置 交房标准 建筑面积 容积率 销售热线 阳谷县黄山路南头 毛坯房 3万平方米 1.7 0635-6396996 6396986 小区规划有8栋多层，二室二厅一卫户型面积有87㎡、82.27㎡，三室二厅 一卫户型面积有110.15㎡、131.61㎡，三室二厅二卫户型面积有 18 154.28㎡。处于清盘阶段。 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 红星花园 小高层、高层 阳谷红星房地产开发有限公司 项目位置 交房标准 建筑面积 阳谷黄山路与运河路交叉口 毛坯房 70万平方米 绿化率 销售热线 备注 46% 住宅均价 0635--6218855 6218866 3800元/平方米 由4栋小高层、42栋高层构成。二室二厅一卫的户型面积有88.9㎡， 三室二厅一卫户型面积有97.7㎡、94.9㎡、104.82㎡、105.7㎡。
一期推出1#、2#、3#、4#，共计房源284套，经过1年时间的销售，现已基 本去化完毕，去化速度平均24套/月。
19 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 绿化率 住宅均价 备注 利民?金紫南苑 多层 阳谷利民房地产开发有限公司 35% 3800元/平方米 项目位置 交房标准 建筑面积 容积率 销售热线 阳谷清河西路与狮子楼路路 口西北角 毛坯房 10万平方米 4.9 0635—2150877 2150955 二室二厅一卫户型面积为79.62㎡，三室二厅一卫户型面积为87-118㎡， 20 三室二厅二卫户型面积为114-122㎡。，现在已经开到三期，正准备开第四期 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 绿化率 住宅均价 备注 盛世名门 小高层 聊城市汇益置业有限公司 30% 4200元/平方米 项目位置 交房标准 建筑面积 占地面积 销售热线 阳谷县赵王河路天润嘉苑门 口西侧 毛坯房 23万平方米 121亩 0635—2955666 2956789 二室二厅一卫户型的面积有92.68㎡、102.55㎡，三室二厅一卫户型面积为 114.5㎡，三室二厅二卫户型面积为123-138㎡ 21 已推出房源300套，去化时间为1年，去化速度平均为25套/月。 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 销售热线 备注 泰格?谷山美郡 多层、高层、别墅 山东泰格房地产开发有限公司 0635-6362666 6364666 项目位置 交房标准 住宅均价 阳谷县谷山南路湿地公园北邻 毛坯房 多层4100（房源不多），高层 3700 二室二厅一卫户型面积为80㎡、96㎡， 三室二厅二卫户型面积为117㎡、110㎡、142㎡。一期多层已几乎销售完毕， 二期高层正在销售。一期去化速度平均为30套/月。 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 三山帝景城 小高层、高层 阳谷三山置业有限公司 项目位置 交房标准 建筑面积 阳谷县人民医院北200米 毛坯房 9万平方米 绿化率 住宅均价 备注 49.5% 4300元/平方米 容积率 销售热线 1.8 0635--2156333 2958889 小区由2栋17层高层、9栋11层小高层组成 二室二厅一卫户型面积为84.4㎡，三室二厅一卫户型面积为102.6㎡、109 ㎡，三室二厅二卫户型面积为102-155㎡。该项目只剩下最北面1#未开 盘，2#楼开盘2个多月，共计房源102套，去化50套，去化速度平均为 23 25套/月 阳谷县代表项目及特征 项目名称 物业类型 开发商 铜都?凤栖湾 多层、小高层、高层、别墅 山东祥泰置业有限公司 项目位置 交房标准 建筑面积 聊阳路与祥光南路交汇处 毛坯房 100万平方米 绿化率 住宅均价 备注 40% 2550元/平方米 容积率 销售热线 1.55 0635—6756888 6756999 该项目位于铜厂附近，是乡镇开发项目的典范，开发商为凤祥集团，项目共 分四期开发，一期由小高层和多层组成，有28栋楼，1400多套房子。
该开发商县城内的项目有万和城，体量也是50万平方米以上，建高层住 宅，首期推出8栋18-24层的高层，预计2014年7月份开盘，价格在 24 4300元/平方米以上。 阳谷县代表项目及特征 凤祥集团简介 凤祥集团主要分为三大产业，分别为祥光铜业、凤祥股份和凤祥生物。
阳谷祥光铜业有限公司坐落在山东省阳谷县石佛镇南，是世界上一次建成 的规模最大的铜冶炼厂，是继美国肯尼柯特公司之后的世界上第二座采用 闪速熔炼和闪速吹炼——“双闪速炉”工艺的铜冶炼厂，是当今世界上技 术最先进、环保、节能、高效的现代化铜冶炼厂。项目总投资56亿元。一 期工程达产后，年可生产阴极铜（含99.9935%）20万吨、硫酸（含98%） 70万吨、金（含99.99%）10吨、银（含99.99%）300吨；二期工程全部 达产后，年可生产40万吨阴极铜、20吨黄金、600吨白银、140万吨硫酸及 相关产品。
凤祥股份公司是中国最大的肉鸡生产加工出口企业之一，是农业产业化国 家重点龙头企业、全国食品安全十强企业、伊斯兰教协会核准的清真食品 定点加工企业。
公司主要从事饲料加工、种禽繁育、肉鸡饲养、屠宰分割及禽肉熟制 品的生产加工，年可加工肉鸡2亿只、禽肉熟制品6万吨、饲料60万吨。公 司通过实施精细化管控，无缝隙衔接，建立了从农场到餐桌全产业链的控 制体系，确保食品安全。“凤祥”商标被认定为中国驰名商标，产品远销 欧盟、日本、马来西亚、中东等20多个国家和地区，是肯德基、麦当劳、 沃尔玛、家乐福等公司的主要战略供应商，赢得了国内外客户和广大消费 者的一致好评。 25 阳谷县代表项目及特征 山东中科凤祥生物工程有限公司是隶属于山东凤祥集团的高新技术企业， 公司依托中科院专家强有力的技术支持，采用生物酶解、超微粉碎、超临 界萃取等十多项高新技术及专利技术，从事现代复合调味品、保健食品的 研发、生产和销售。公司年可生产功能调味品2.6万吨，保健食品胶囊4亿 粒，片剂2亿片，口服液1亿支。公司调味品获得山东名牌产品称号，是国 家清真食品定点生产企业，具有自营进出口权，生产工厂取得出口卫生注 册资格。
公司以市场为导向，不断加大科技投入，重视人才培养，通过了ISO9001 质量管理体系、HACCP食品安全控制体系、ISO14001环境管理体系和 OHSAS18001职业健康安全管理体系认证，主要生产车间符合国家GMP标 准规范要求，主要产品生产及包装环境达到GMP10万级或GMP30万级。
另外，凤祥集团依仗自己强大的经济实力，涉足房地产，在阳谷县城即将 开发两大项目：万和城、凤栖湾。 26 阳谷县城楼盘户型面积情况汇总 面积 171以上 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 161-170 151-160 141-150 131-140 146 154 三室二厅二卫户型，集中在 122-156 ㎡ 132 132 122 121-130 111-120 101-110 91-100 95 103 92 三室二厅一卫户型，集中在 101-118 ㎡ 101 101 110 二室二厅一卫户型，集中在87 80-96㎡ 89 113 105 97 81-90 71-80 61-70 60以下 项目 景阳公寓 水润小区 恒安家园 万盛丽都 红星花园 27 阳谷县城楼盘户型面积情况汇总 面积 171以上 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 二室 二厅 一卫 三室 二厅 一卫 三室 二厅 二卫 161-170 151-160 141-150 131-140 142 156 三室二厅二卫户型，集中在 122-156㎡ 134 139 123 118 117 114 121-130 111-120 101-110 91-100 124 117 130 119 三室二厅一卫户型，集中在 101-118 ㎡ 107 102 105 99 92 96 81-90 71-80 61-70 60以下 80 84 二室二厅一卫户型，集中在80-96㎡ 80 项目 利民金紫南苑 盛世名门 泰格谷山美郡 三山帝景城 28 阳谷县商圈分析 ?商业布局及总体概况 阳谷商业主要分布于以谷山路为中心，向西到紫石路，向东到中心街所组成的带 状商业区；火车站广场周边和阳谷综合大市场周边等地带的商业得到了飞速发展。
政府对商业布局结构进行的调控指导效果明显。总体来说，阳谷县的商业还算是 可以的。
?商业形态分布 书院街：谷山路到紫石街：
以服饰、餐饮为主体，多以休闲服饰，专卖店，加盟店的形态出现 博济桥路：中心广场至中心路：
以服饰、餐饮、休闲娱乐美容、时尚用品、日用百货等为主体 谷山路：环城路以北：
以餐饮、住宿、五金土杂日用品、百货 、农资用品等为主 环城路至大众街：
以服饰、通讯、住宿、餐饮等为主 大众街到中心广场：
以服饰、通讯、鞋业、农资、首饰、化妆品、电子家电、电动车等为主体 环城路：以餐饮，住宿，通讯，农资五金塑料制品，汽车汽修汽配汽运，摄影等 为主体 阳谷中心商场：副食日用百货批发、服饰、化妆品、家具、鞋类 29 育才路：餐饮、日用百货、服饰、家庭家居用品、家电电器等 阳谷县幼儿园、小学、中学及医院分布情况 阳谷县第二中学 北街花园幼儿园 阳谷县人民医院 阳谷县儿童乐园幼儿园 阳谷县第一中学 阳谷县实验小学 阳谷县中医院 阳谷县政府 阳谷县实验幼儿园 阳谷县狮子楼完全小学 阳谷县安乐镇南街小学 阳谷县安乐镇南街中学 阳谷县第一小学 阳谷县实验中学 阳谷县第二实验小学 阳谷县铁路中学 阳谷县第三中学 30 阳谷县近期土地出让情况 110.08万/亩，商业 2013年4月18日 265万/亩，商业 2013年4月16日 阳谷县政府 151.25万/亩，住宅 2012年11月22日 69.9万/亩，住宅 2013年3月20日 31 阳谷县近期土地出让情况 地块一：
成交时间：2013年4月18日 宗地坐落：黄河路北侧，县汽车站东 临。
土地用途：商业用地 宗地面积：1848㎡=2.77亩 出让价：304.92万元 宗地单价：110.08万元/亩 地块二：
成交时间：2013年4月16日 宗地坐落：大众路北侧，谷山路西侧。
土地用途：商业用地 宗地面积：2958.3㎡=4.44亩 出让价：1176.6万元 宗地单价：265万元/亩 地块三：
成交时间：2013年3月20日 宗地坐落：景阳路北侧，广播局西邻。
土地用途：住宅用地 宗地面积：4888㎡=7.34亩 出让价：513.24万元 宗地单价：69.9万元/亩 地块四：
成交时间：2012年11月22日 宗地坐落：育才街西侧，一实小东侧。
土地用途：住宅用地 宗地面积：778.2㎡=1.168亩 出让价：176.67万元 宗地单价：151.25万元/亩 32 阳谷县房地产广告情况汇总 通过调研发现，阳谷县的户外广告异常火热，户外房地产广告牌、户外房地产道旗遍布整个县城， 去往乡镇的道路上，道路中间的绿化带中间也尽是房地产广告牌，可见阳谷县房地产市场竞争是非 33 常激烈的。 阳谷县房地产市场小结 c 34 阳谷县房地产市场总结 住宅方面：
?通过调查阳谷县生产总值增速情况和居民人均GDP的情况来看，阳谷县的 宏观经济处于高速发展期，房地产市场处于快速发展阶段。
?通过调查，阳谷县城楼盘的住宅价格相对其它县城较高，均在4000元/平 方米左右，现在售楼盘大都分布在南部城区和北部城区，且北部城区楼盘的 价格较高，大都在4000元/平方米以上。
?现阶段，南部城区的楼盘暂时较多，配套较北部城区成熟，阳谷县城提出 了“东扩北展”的发展方向，跨越黄河路依托谷山路向北发展新的行政文化 生活区，未来北部城区将是阳谷县居民主要的生活区。
?二室二厅一卫户型，集中在80-96㎡；三室二厅一卫户型，集中在101118㎡；三室二厅二卫户型，集中在122-156㎡。
?通过对阳谷县城楼盘的调研发现，阳谷县的楼盘开发商大多是阳谷本地开 发商，外地开发商很少。
?通过对阳谷房地产的广告市场、售楼处档次及操盘手法来看，广告档次和 售楼处档次非常一般，操盘手法一般，基本都是开发商自建自销，无专业的 35 操盘团队。 阳谷县房地产市场总结 ?通过走访售楼处发现，阳谷县楼盘的平均去化速度为20-30套/月。
?通过走访阳谷的乡镇，各乡镇的新农村建设和正规楼盘的建设如火如荼， 这给县城的楼盘销售带来了直接压力。比如大布乡的凤栖湾就在铜厂附近， 分化了一大批铜厂职工。
?通过走访阳谷县城发现，县城的新农村建设也如火如荼，比如星河湾，红 星花园的部分楼栋等，这分化出一大批购房客户。
?通过调查发现，阳谷县的多层产品去化速度高于高层产品，但现在市场上 大多是高层产品。
商业方面：
阳谷商业主要分布于以谷山路为中心，向西到紫石路，向东到中心街所组成 的带状商业区。 36 本项目的可行性研究分析 d 37 THANKS! 38
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