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张××与尹××、 黄××房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书 _______________________________________________________________________________________ （2009）漯民三终字 117 号 民事判决书 上诉人（原审原告、反诉被告）张××，又名张××，?痢痢?委托代理人刘××，××法 律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）尹××， ?痢痢?委托代理人陈××，××律师事务所律 师。
被上诉人（原审第三人）黄××，?痢粒 师事务所律师。
上诉人张××因与上诉人尹××、被上诉人黄××房屋买卖合同纠纷一案，张××与尹× ×均不服漯河市源汇区人民法院 （2008） 源民三初字第 286 号民事判决， 向本院提起上诉。
本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本院在审理本案的过程中，上诉人尹××自愿申请 撤回上诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006 年 4 月 26 日，张××作为买方与尹××（卖方）签订了两 份房屋买卖协议，一份为协议，一份为合同。该两份协议书内容大致相同，主要内容为：尹 ××将其与姐姐尹莲的房屋以 320000 元的价格卖于张××，尹××房款为 155000 元，尹莲 房款为 165000 元，先付 120000 元，房屋过户后下余房款付清。过户费用由张××承担。
如卖方违约应向买方支付利息及违约金 30000 元等内容。这两份书面协议不同之处是一份 写了房屋总价但未约定违约责任， 另一份虽未写房屋总价但约定了违约责任， 其余关于房屋 过户及预付款的约定大致相同。尹××在上述两份协议上签名并代其姐尹莲签了名，张×× 亦在两份协议上签名。协议签订后当天张××交付给了尹××人民币 120000 元，2006 年 5 狄 痢恋恼煞颉?委托代理人宋××，××律 月 11 日又交付了 4000 元。尹××也将其房产证、土地证及其姐尹莲的房产证、土地证交付 给了张××。
后张××要尹××、 尹莲办理房屋过户手续， 尹××推迟不办， 尹莲也不同意卖房， 张××遂向人民法院起诉要求尹××、尹莲履行房屋买卖协议，诉讼中又撤回对尹莲的起诉， 只向尹××主张买房权利。上述房屋座落在本市区干河陈乡丁湾村，一直被尹××、尹莲占有 使用至今。原审另查明：尹××与黄××系夫妻关系，二人于 1999 年 12 月 8 日登记结婚， 本案诉争房屋土地系尹××在 1992 年购得并建房一层，1999 年 10 月办理房产证，2003 年又加盖两层， 共 3 层 349.12 平方米， 2003 年 11 月 14 日换领了新的房产证。2006 年 5 月 10 即张××与尹××签订房屋买卖协议后，张××为过户到广西南宁找到尹××与黄××要 求其出具委托手续，尹××与黄××便在南宁市公证处给张××出具了一份委托书，该委托书 主要载明了尹××与黄××的关系，房屋所有权人为夫妻二人，因不便亲自办理相关手续，委 托张文琴（张××的妹妹）出售房屋，与买主签订房屋买卖契约，并办理房产权变更登记手 续，代理人无转委托权等内容。
原审法院认为：公民在处分他人财产及共有财产时，应征得他人或者共有人的同意， 否则该行为无效。本案尹××未经其姐尹莲同意和授权将其姐房产出售，违反了法律规定， 应为无效。尹××出售登记在自己名下的房屋本属对自己权利的处分，但该房屋系其与黄× ×婚后在原房屋上添建，已为夫妻共同财产，夫妻均有平等的处分权，尹××事先未与黄×× 协商一致，事后黄××又未予追认属擅自处分的行为，故该行为对黄××不产生法律效力。虽 然在 2006 年 5 月 10 日黄××与尹××签署了委托书委托案外人张文琴出售房屋，但此前张 ××已与尹××在 2006 年 4 月 26 日签订了房屋买卖协议， 行为时间发生在委托之前， 张×× 又未有证据证明委托时已告知黄××对张××与尹××买卖行为的认可，故黄××主张张××与 尹××之间的买卖行为无效，法院予以支持。协议双方因此买卖行为而取得的财产应当相互 归还。尹××出于个人目的将房屋出售给张××，损害了财产共有人及张××的合法利益，应 承担过错责任。张××因此造成的各项损失应由尹××承担。综上，依照《中华人民共和国民 法通则》第六条、第五十五条、第六十一条、第七十一条、第七十八条，最高人民法院关于 贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条， 《中华人民共和国婚姻 法》第十七条， 《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、 《中华人民共和国民事 诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张××与被告（反诉原告）尹× ×于 2006 年 4 月 26 日签订的两份房屋买卖协议（合同）无效。二、被告（反诉原告）尹 ××于本判决生效后十日内返还给原告（反诉被告）张××人民币 124000 元，并按同期银行 贷款利率自 2006 年 4 月 26 日至履行之日止支付利息，原告（反诉被告）张××于本判决 生效后十日内将尹××、尹莲的房产证、土地证返还给尹××。三、被告（反诉原告）尹×× 赔偿给原告（反诉被告）张××人民币 30000 元整（本判决生效后十日内履行） 。四、驳回 原告（反诉被告）张××、被告（反诉原告）尹××的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期 间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加 倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 1210 元、公告费 800 元、保全费 1300 元、 反诉费 550 元共计 3860 元，由原告张××承担 1360 元，被告尹××承担 2500 元。
一审宣判后，张××不服，向本院提起上诉称：该案讼争房屋部分为尹××婚前个人财 产，即便尹××无权处分其夫妻共同财产，但根据《合同法》第五十六条规定，应认定张× ×与尹××所签合同对尹××婚前个人财产处分部分有效。虽然其与黄××共同财产部分的处 分未征得黄××的事前同意，但 2006 年 5 月 10 日张××为过户到南宁与尹××、黄××办理 了公证委托书，受托人是张××的妹妹。此应视为对之前合同行为的追认认可。况且张×× 与尹××签订合同时产权证上登记的权利人为尹××，看房后又支付了商定的款项，张××的 行为符合善意购买的法律规定。综上，应认定合同有效。原审法院认定事实错误，适用法律 错误。同时，本案并不涉及尹莲，不管张××与尹××所签合同是否有效，对尹莲财产部分不 是本案审查判决范围， 一审认定该合同无效， 违反不诉不理原则。
请求撤销原判， 依法改判。
尹××答辩称：一、张××上诉房屋买卖合同合法有效的主张所依据的批复“最高人民 法院关于具体适用最高人民法院 《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 第五十六条 的批复” ，2008 年 12 月 18 日法释<2008>15 号（序号 10）已作废，2008 年 12 月 24 日施行。
张××请求二审法院判决部分房产过户， 不能支持。
房屋买卖合同和协议不符合 《物 权法》第 106 条规定，张××不符合善意取得。二、一层是尹××婚前个人财产，买卖房屋 协议第四条约定甲方（尹××）变卦违约，应向乙方交纳利息与违约金叁万元整。买卖房屋 协议第五条如乙方（张××）变卦违约，甲方可扣乙方叁万元整。双方都可反悔，一审尹×× 反悔不卖了。对张××请求，二审不能强判部分过户。三、2006 年 5 月 10 日的公证书是黄 ××、 尹××的委托行为， 委托人张文琴不在公证现场， 没签字认可接收委托。
公证书办出后， 黄××、尹××也没交张文琴，没交张文琴等于没委托。委托张文琴卖房的行为不生效，不属 事后追认。
黄××答辩称：一、一审判决协议无效，尹××不承担违约责任，不应再按合同约定判 决尹××支付利息。即便承担利息，协议约定违约缴纳利息，并未约定缴纳贷款利息。张× ×与尹××买卖的是生活用房， 不属于生产经营性质， 原审法院判决尹××自 2006 年 4 月 26 日按银行同期贷款利率向张××支付利息缺少事实与法律依据。二、张××没有请求尹××赔 偿人民币 3 万元， 《合同法》第 58 条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方所受到 的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审判决单纯认定尹××有过错、即 支付违约金又支付利息共达 7 万元不客观、不公正，缺少事实与法律依据。三、尹××对张 ××的扩大损失不应承担过错赔偿责任。
二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院根据各方当事人的上诉及答辩意见， 确定本案争议的焦点为：
张××与尹××2006 年 4 月 26 日签订的房屋买卖协议是否有效，双方应如何承担责任。
本院认为，公民在处分共有财产时，应征得共有人的同意或追认。根据《中华人民共 和国城市房地产管理法》第三十八条规定， “下列房地产，不得转让：……（四）共有房地 产，未经其他共有人书面同意的……” 。尹××与张××签订房屋买卖协议涉及的房产，虽然 登记在尹××名下，但该房屋系其与黄××婚后在原房屋上添建，已成为夫妻共同财产，夫妻 均有平等的处分权。签订协议双方没有充分有力的证据证明尹××处分房屋的行为经过黄× ×同意，故该行为对黄××不产生法律效力。虽然在 2006 年 5 月 10 日黄××与尹××签署了 委托书委托案外人张文琴出售房屋，但此前张××已与尹××在 2006 年 4 月 26 日签定了房 屋买卖协议，行为时间发生在委托之前，张××又未有证据证明委托时已告知黄××对张×× 与尹××买卖行为的认可；双方房屋的成交价格与当时的房屋市场价格有一定差距，买受人 张××不属善意的相对人， 也不符合 《中华人民共和国物权法》 不动产善意取得的构成要件， 故黄××主张张××与尹××之间的买卖行为无效的理由成立，本院予以采信。协议双方因此 买卖行为而取得的财产应当相互归还。
尹××出于个人目的将房屋出售给张××， 损害了财产 共有人及张××的合法利益，应承担过错责任。张××因此造成的各项损失应由尹××承担。
综上，张××的上诉理由与请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持，原审判决认定 事实清楚，审判程序合法，适用法律与处理结果正确，应予维持。经本院审判委员会研究决 定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如 下：
驳回张××的上诉，维持原判。
二审案件受理费 1760 元，张××负担 880 元，尹××负担 880 元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎明 审 判 员 吕茹辛 审 判 员 苏建刚 二○一○年二月四日 书 记 员 梁晨晨
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