2. 1 项目建设的背景 18 2. 1. 1 人们对食品质量的要求逐步提高 18 2. 1. 2 冷链物流市场发... 城镇居民易腐食品的消费占总易腐食品消费的51%. 我国目前冷库容量约700万立方米, ...
28万立方米食品冷链物流建设项目 商业计划书 （提纲） 吉林市圣伟基业房地产开发有限公司 二〇一〇年十二月五日 一、项目概况 1、项目名称：农产品冷链物流建设项目 2、项目建设内容：该项目新建建设面积 为 4 万平方米的土建冷库群，容量为 280000立方米的冷库，冷藏保温车15辆。3、项目建设地点：吉林省永吉县北大湖 镇(草庙子村) 二、项目建设条件及技术方案 ? 1、建设条件 ? （1）原材料条件：本项目所需原材料为大量的鲜活浓产 品（蔬菜、水果从采摘、肉畜禽从宰杀、水产品从捕捞开 始），这些原材料完全可以由本地产出供应。
? （2）供水条件：项目引用朝阳水库供水管线，能够满足 项目供水的需要。
? （3）供电条件：项目供电引自供电管网，变压器位于路 边，能够满足项目的供电需求。
? （4）交通运输条件：项目选址在永吉县北大湖镇草庙子 村，邻吉桦公路，东邻北大湖国家体育冬季运动中心，交 通运输十分便利。
? （5）建设场地：建设地点地势平坦，建设区微地貌单元 属于山岭重丘区，周边绿化和环境卫生较好，无工业企业 和有污染的产业。 2、技术方案 ? （1）产品方案：
? 本项目产品为冷储保鲜农产品，是采用一定的 技术手段，使肉禽蛋奶和蔬菜、水果等鲜活农产 品自产后商品化处理、加工、包装、储藏、运输 及销售的整个过程中，持续处于适宜条件（如温 度、温度等）和严格的质量监控，以最大程度的 保持农产品质量和新鲜程度。
? （2）生产工艺 ? 生产设备：氨制冷压缩机、风式蒸发器、吊顶 风机（低温、高温）和其它电器部件。 ? 关键技术：
? 本项目采用土建复合式冷库方式储藏农产品深加 工食品。土建复合式冷库采用国际先进的制冷设 备和保温材质，充分利用地理优势和北方气候特 点，灵活运用雪贮、冰贮、沟冻贮等。
? 主要工艺流程：鲜活农产品→清洁处理→田间预 冷→快速冷冻→恒温冷藏→冷藏运输→店铺冷藏 销售 ? 该工艺方案具有简单，易操作，具有节能降耗的 特点。
? （4）厂房建筑设计方案：
? 该项目库体由库底垫板、底板、墙板和顶板组成。
墙板分外墙和库内隔墙两种，隔墙用于将一个库 隔成两个隔间，用于不同的食品储备。 三、市场分析及预测 ? 1、产品应用领域：美国、欧洲、加拿大、日本等 发达国家和地区发展冷链物流起步较早，已完全 建立起了“从田间到饭桌”的一体化冷链物流体 系。而我国农产品冷链物流刚刚起步，与发达国 家相差甚远，发展中仍然存在很多问题，需要采 取措施加以推动。
? 2、产品生产状况：国外肉禽蛋、乳制品及饮料的 冷链物流比例已达100%，蔬菜、水果的冷链物流 比例也达到95%以上。国内才刚刚起步。 ? 3、产品市场分析：
? 永吉县地处长白山脉中部吉林地区，是吉 林省生态省建设重点发展的中等生态经济 城市之一，是国家农业综合开发项目区， 利用本地资源及气候生长优势，开发建设 低温冻贮活体保鲜项目，该项目为盈利性 公共事业项目，为当地61万左右居民提供 低温冻贮活体保鲜食品服务，可辐射至吉 林市及周边地区。 四、投资效益分析 1、投资额度：项目总投资14800万元，其中， 固定资产投资12792万元，流动资金1600万元， 基本预备费848万元。
2、投资估算：建筑工程费11000万元，设备购 置及安装费2100万元，其他费用1692万元。
3、财务评价 （1）基本数据：项目年收入4500万元，运营成 本1260万元，利润总额3140万元，所得税655万 元，项目每年从所得税后利润中提15%盈余公积， 年盈余公积金额437万元，各年分配利润2848万 元。 ? （2）财务评价：
? ? ? ? ? 盈利能力分析 投资利润率 投资利税率 财务内部收益率 投资回收期 （税后） 59%； 21.73%； 42%； 5.05年。 ? （3）不确定性分析 ? 盈亏平衡分析：BEP=29.62%， ? 当生产能力达到设计能力的29.62%时，项目即 可保本，项目抗风险能力较强。 ? 敏感性分析：
? 对影响项目经济效益的产品销售收、产品 产量、经营成本、固定资产投资等主要因 素变化，进行敏感性分析，项目具有较强 抗风险能力。通过对项目从筹建到投产经 营全过程各项评价指标的测算表明：项目 建成投产后，其经济效益是令人满意的， 所得税后财务内部收效益率高于设定的12% 基准收益，投资回收期只有4.32年。 ? （4）结论：
? 该项目的建设，完全符合吉林市农村产 业发展政策，对加快地主经济发展，调整 农村产业、产品结构，安排就业100多人， 增加农民收入和全面建设农村小康社会将 起到积极的推动作用，达到农民增收、企 业增效、财税增加的目标。因此，项目的 建设是十分必要的。项目的实施可实现农 产品种植专业化、生产标准化、技术规范 化、经营集约化、服务社会化、产后加工 现代化，在先进技术的带动下，将有力地 促进农业综合开发再上新台阶。 五、投资环境背景 1、项目所在地概况：
吉林市位于吉林省中部，第二松花江源头，永 吉县是吉林市近郊县。幅员（2625）平方公里， 全县辖（13）个乡（镇）、（16）个社区，总人 口（41）万人，其中农业人口（21.23）万人，占 全市总人口的52%，是一座具有悠久历史的和现代 化工业中心城市。
辖区内具有明显的中温带大陆性季风气候，四 季分明，年平均气温6.0℃，全年降水量750～ 1000毫米，地势东高西低，自东向西逐渐下降， 最高处海拔700米，最低处海拔170米。 2、投资环境概述：
（1）资源优势：
永吉县自然资源极为丰富。境内有大小河流（7） 条，水流湍急，落差较大，水能资源理论蕴藏量 （5）万千瓦，并有矿泉、温泉多处，现已建成水 库（13）座；矿产资源种类多、品位高、储量大， 可工开采的钼、铼、铁、铜、萤石、花岗岩、石 灰石、硅石等18个品种，其中钼矿储量11.7亿T居 亚洲第一。石油天然气和矿泉水储量巨大；北大 湖冰雪旅游资源独特；林业资源和野生动植物资 源得天独厚，辖区内有林地(13.8)万公顷，森林 覆盖率达73%以上；野生动物有鹿、貂、山鸡等20 余种；野生药材有人参、黄芪、天麻、五味子等 30余种，被誉为“中国北芪绿茶基地”。 （2）区位优势：
吉林市交通方便，由公路、铁路与哈尔滨、长 春、沈阳相通，距长春、沈阳分别为100.5公里、 270公里。距吉林龙嘉飞机场60公里。
（3）生产要素：
项目的建设需要当地提供的电力、通信、供水 等基础设施条件具备，人力资源丰富。
3、政策优势 （1）项目享受长吉图先导区开发优惠政策和振兴 东北老工业基地相关政策扶持。
（2）经济转型试点政策：吉林市已经被国家列为 “综合性资源型城市经济转型试点城市”，鼓励 其发展接续产业，并给予税收优惠政策及资金支 持。项目享受相关政策。 （3）循环经济试点政策：
吉林市被列为（第二批）国家循环经济试点 市，成为吉林省（第一个）国家循环经济试点市。
项目享受相关政策。
（4）项目所在地政府给予本项目优惠政策：
征用土地时，政府视情况给予最优惠的土地 政策；在建设过程中，涉及市级权限内的行政事 业性收费全部免收，涉及市级权限内的经营性收 费减半收取；其经营期在10年以上的，自经营之 日起，免征1年的企业所得税，连续2年奖返缴纳 税收属地方财政留用部分，第3年至第5年，奖返 缴纳税收属地方财政留用部分的50%。 六、企业介绍 ? 吉林市圣伟基业房地产开发公司，位于吉 林市农林街吉林市政务大厅综合楼一楼西 侧。成立于2010年，注册资金1000万元， 资质等级三级。现有员工82人，其中高级 职称2人，中级职称12人，初级职称20人。
几年来，公司开发面积合计38300平方米， 投资12700万元，计划实现年利润3540万元。
近年来公司经济发展趋于多元化。 联系方式 1、开发单位：吉林市圣伟基业房地产开发公司 2、项目负责人：杨纯钢 3、联系电话：13079764751
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一、 项目名称和建设单位 1、项目名称:冷链物流项目 2、建设性质: 需征工业用地 50 ... 公司建立和完善了安全卫生质量体系.按照《出口食品生产企业卫 、生要求》《出口水产...