原告甲??诉被告乙??房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由代理审判员黄啸独任审判,于2013年9月12日公开开庭进行了审理.原告甲??委托代理人王...
甲公司诉乙公司房屋租赁合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________ （2010）宝民三（民）初字第 211 号 民事判决书 原告甲公司。法定代表人姜某，总经理。
委托代理人龚某，上海市某律师事务所律师。
委托代理人陈某，上海市某律师事务所罗律师。
被告乙公司。
法定代表人祁某，经理。
原告甲公司与被告乙公司房屋租赁合同纠纷一案，于 2010 年 1 月 26 日起诉来院。
本院受理后，依法由代理审判员穆英慧独任审判，于同年 3 月 4 日公开开庭进行了审理。
原告甲公司的委托代理人龚某、 被告乙公司的法定代表人祁某到庭参加诉讼。
本案现已审理 终结。
原告甲公司诉称，2007 年 12 月 25 日，原被告签订房屋租赁合同，原告将所有的位 于上海市宝山区某 328 号、建筑面积 120 平方米的房屋出租给被告经营使用。租赁期限为 两年，自 2008 月 1 月 1 日起至 2009 年 12 月 31 日止，年租金为人民币 48,400 元。现合 同已到期，但被告拒不搬离。原告多次催告未果，故起诉要求被告搬离承租的系争房屋并返 还给原告，按每月 4,033 元计算，向原告支付自 2010 年 1 月 1 日起至实际迁出日止的房 屋使用费，并按每日 1,344 元计算，向原告支付自 2010 年 1 月 1 日起至实际迁出日止的 违约金。
被告乙公司辩称，对于与原告签订房屋租赁合同的事实无异议。被告已向原告付清至 2009 年 12 月 31 日止的租金。合同期满前三个月，被告已向原告提出续租要求，原告的有 关工作人员也口头表示同意， 并同意免除三个月的租金， 故被告不同意搬离系争房屋及支付 使用费。被告也不存在任何违约行为，不同意支付违约金。
经审理查明，2007 年 12 月 25 日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方） 签订《房屋租赁合同》 ，约定，甲方将座落于宝山区某 328 号底楼、建筑面积 120 平方米的 房屋出租给乙方使用，乙方的经营范围主要为摩托车销售。租赁期限两年，自 2008 年 1 月 1 日起至 2009 年 12 月 31 日止。租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则每 逾期一天应向甲方支付当年日租金十倍的违约金， 如乙方要求续租， 则须在租赁期满前三个 月向甲方提出书面意向， （除甲方自用外）乙方有优先续租权。乙方缴纳保证金 5,000 元， 租赁期满后， 乙方不再续租， 则甲方一次性不计利息退还给乙方。
房屋租金每年 48,400 元。
乙方必须在租赁合同到期后十五天搬离乙方之物品， 乙方不得破坏屋内装潢， 如在租期满十 五天之后， 甲方有权处理乙方未搬走的物品， 乙方附属墙壁、 房顶、 地上的装修归甲方所有。
被告已向原告付清自 2009 年 12 月 31 日止的租金。2010 年 1 月 20 日，被告收到原告发 出的告知书，主要内容为，原被告签订的房屋租赁合同已到期，原告至今未收到被告要求续 租的书面申请，且原告总经理室研究决定，将系争房屋收回自用，故要求被告于 2010 年 1 月 31 日前将房屋交还给原告。被告于函件下方回复，原告在告知书中的要求与实际操作口 述承诺有相应出入，被告不能接受。因被告至今仍占用系争房屋不予归还，故涉讼。
另查明，系争房屋的房地产权利人为上海市宝山区某合作社联合社。2007 年 11 月 23 日， 上述单位作出承诺书，表示，系争房屋经区宝府（1995）×号批复同意以入股形式， 作为资本组建丙公司。
该地块于 2007 年 8 月办理房地产权证变更过程中， 根据宝规 （2007） ×号文函，规划用地性质为广场用地，由于原用地性质不符合规划用地性质的要求（即仓储 用地与广场用地性质不符） ，因此不能办理变更权利人转让手续。目前规划未实施前暂做保 留，如遇规划实施或者动迁需要，该地块房地产权益为丙公司所有。
庭审中，被告提供双方于 2006 年 12 月 30 日签订的租赁合同，表示，系争房屋租赁 合同系续租合同， 在前份合同到期之前， 被告也是口头提出续租， 双方故签订新的租赁合同。
原告表示，对系争租赁合同系续签的事实不持异议，但该份合同现已到期终止，且原告将收 回自用， 不存在与被告协商续签的事实。
审理中， 原告表示， 已收取被告支付的保证金 5,000 元，合同终止履行后，愿意将该款返还给被告。关于违约金的标准问题，经本院释明，被告 表示其不存在任何违约行为，不对合同约定的违约金标准过高与否进行表态。原告表示，约 定的违约金的确过高，同意由法院予以调整。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证、承诺书、被告提供的函、房屋 租赁合同，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且未违 反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。现已过合同约定的租赁期 限，根据约定，被告应迁出并将房屋返还给原告。被告表示，双方就续签合同、原告同意免 租等事宜进行磋商，但对此未能提出有关证据，原告也予以否认。故被告以此为由拒不迁出 系争房屋，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。被告至今仍占用系争房屋，应据实支付使 用费。故原告要求根据租金标准向被告主张使用费，合法有据，本院予以准许。合同约定， 租赁期满，被告若逾期归还房屋，每逾期一天应支付当年日租金十倍的违约金。被告逾期未 归还房屋已构成违约，应按约支付违约金。原告现主动提出该违约金标准过高，同意法院进 行调整，该主张于法不悖，故本院酌情依照每日 40 元计算违约金。原告自愿返还保证金， 符合合同约定，本院也予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三 十五条、 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：
一、 被告乙公司于本判决生效之日起十日内， 从承租的上海市宝山区某 328 号房屋内 迁出，并返还给原告甲公司； 二、被告乙公司于本判决生效之日起十日内，按每日 132.60 元计算，向原告甲公司 支付自 2010 年 1 月 1 日起至实际迁出日止的房屋使用费； 三、被告乙公司于本判决生效之日起十日内，按每日 40 元计算，向原告甲公司支付 自 2010 年 1 月 1 日起至实际迁出日止的违约金； 四、原告甲公司于本判决生效之日起十日内，返还被告乙公司保证金 5,000 元； 五、原告甲公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取 471 元，由被告乙公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事 人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 员 书 记 员 陶芳 吕俊锋
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