阿尔柏丽酒店☆商业街2009 项目定位策划报告 .2009年5月26日.阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 前 言 在目前项目所处的市场环境下,要开拓本项目的辐射力,必须找准定位...
阿尔柏丽酒店☆商业街 2009 项目定位策划报告 .2009年5月26日. 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 前 言 在目前项目所处的市场环境下，要开拓本项目的辐射力，必须找 准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，在商业 内涵上推陈出新。在项目早期规划的基础上，进一步深化项目的商务 休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。 本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础，依照项目的早期规划 并结合目前的市场环境，对项目进行定位升级！为项目的启动并成功 运作打下基础。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 ★ 项目开发现状 项目发展目标 界定核心 问题 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 问题 界定 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 后期经营管理建议 策略 论证 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目开发现状 ?项目前期有过整体规划，并进行了初 步的营销推广，现处于全面停工状态； ?项目整体规划已经初见规模，因此不适 合作太大范围的规划改变。 项目主体部分 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 界定核心 问题 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 ★ 项目发展目标 问题 界定 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 后期经营管理建议 策略 论证 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目发展目标 重新启 动项目并成功运 作，同时实现项 目利益的最大化。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 项目发展目标 ★ 界定核 心问题 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 问题 界定 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 后期经营管理建议 策略 论证 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本项目运作最根本的问题： 一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？ 二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？ 市场潜力研判 寮步的商业和酒店业市场能否支持本项目的发展？ 项目的早期定位是否符合目前的市场需求？ 项目的早期定位是否在竞争中占领优势？ 如何定位既符合寮步的市场需求又有利于项目的长期持续发展？ 酒店部分和步行街街区如何在规划上体现项目定位？ 什么样的租售策略是实现本项目利益最大化和快速收益的保证？ 项目早期规划分析 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 后期经营管理 项目市场收益如何？ 什么样的经营管理方式才能保证项目的持续经营？ 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 界定核 项目发展目标 ★ 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 心问题 问题 界定 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 后期经营管理建议 策略 论证 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 市场潜力分析 ★ 宏观背景 寮步区位 寮步经济 寮步人口 寮步发展规划 寮步发展前景 寮步商业发展状况 业态分布及租金调查 寮步典型商业项目调查 东莞酒店业发展状况 寮步酒店业发展状况 寮步典型酒店项目调查 商业发展 酒店发展 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步区位（位于东莞市地理几何中心） 邻市区，与松山湖高新科技产业 园相依伴，是穗港经济走廊的中 枢，区位优势得天独厚。公路交通发达，莞深高速公路 贯通全镇，?莞樟?、?石大? 两条超一级公路和新建的松山 湖大道、东莞东部快速干线、 市区环城路于此交汇，交织成 一个发达的、现代化的交通网 络，半小时车程几乎可以到达 东莞的每一个角落，距广州机 场、深圳机场、深圳罗湖出入 境、虎门港只有30－40分钟车 程，距东莞海关、铁路口岸东 莞火车站只有10—15分钟车程。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步人口状况 人口总量： 寮步镇现辖20个村民委员会和10个社区居委会，面积71.15平方 公里，常住人口24.18万人，其中户籍人口65034人 （数据来源于寮步政府网） 人口结构： 人口呈哑铃型二元结构分布，?底层?的务工人员与?精英?阶 层构成哑铃两头，而中间收入的阶层较少。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步经济发展 各类经济指标： 1、 GDP：2008年，全镇实现生产总值102.6亿元，比上年同期增长18.3%； 2、工业产值：实现工业总产值285亿元，增长15.4%； 3、税收：各项税收总额16亿元, 增长33.3%； 4、财政收入：镇本级可支配财政收入6.9亿元，增长10.3%； 5、人均收入：农（居）民人均收入10591元，增长4%。 产业： 汽车和 IT优势产业发展迅速。IT产业和汽车销售是寮步镇的优势产业 东莞市三大电脑资讯产品生产出口大镇之一。形成了以电子、电脑、电器组成的 簇群产业,数码产品占全镇出口额的80%。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步发展规划 东莞?四位一体?： 东莞?四位一体?城市架构延伸，寮步处于?四位一体?中心提升核心位臵。
同沙、城区、松山湖、东部生态园?四位一体?战略布署上，寮步是?中心提升? 的位上，即 ?东莞中心新城?的目标。 寮步?一城三区五提升?： 建设‘现代生态新香市’?的工作思路 一城：全面建设小康社会的基础上加快率先基本实现社会主义现代化 三区：打造寮步镇城市新区、现代产业新区、生态休闲新区，提升寮步竞争力 五提升：全面提升产业结构、城市建设、公共管理、民生福利和党的建设 镇政府决定重拳打造香市休闲文化旅游区，重点打造旅游牌、休闲牌、文化牌、 生态牌，与周边镇街实现差异化发展，打造寮步自身的特色。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步发展前景 经济发展、区位升级、人口增长、规划重视 带来商务往来的增加 扩 大 酒店与休闲娱乐业的市场需求 小结：寮步镇经济增长保持了较高的速度，汽车、IT是其两大支柱产业。同时， 寮步将依托东莞大城区的规划，积极融入城区，在城市化的进程中提升了自身的 竞争力。所以，本项目的开发拥有非常好的区域背景和良好的经济发展环境支撑。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 市场潜力分析 宏观背景 寮步区位 寮步经济 寮步人口 寮步发展规划 寮步发展前景 寮步商业发展状况 业态分布及租金调查 寮步典型商业项目调查 东莞酒店业发展状况 寮步酒店业发展状况 寮步典型酒店项目调查 ★ 商业发展 酒店发展 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步镇商业总体格局 （老城区） 大坣街——教育路商业带：
?区位属性：老城区； ?商业特征：传统商业区，寮步镇 的传统中心区，商业成熟度和饱 和度较高； （新城区） 红荔路——兴隆新街商业带：
?区位属性：规划新区； ?商业特征：新区商业结构正在升 级中； 整体商业格局：以莞樟路为界，呈?南北鼎立?之势。本项目位于新区边缘地带 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 1 2 3 寮步商业业态分布 路段 业态类型 超市、运动用品店、药店、手机、内衣、饰品、彩票、凉茶店 、 1、教育路 茶行、眼镜、皮具、鞋、美容美发、电器、音像、音响、刀具、小 吃 服装、体育用品、手机、眼镜、药店、内衣、饰品、杂货、冲印、 影楼、电器、洗衣、报刊杂志、快餐、裁判、五金、凉茶、茶叶、 水果、珠宝、花店、皮具、化妆品、复印、鞋、商场、 3、红荔路 超市、酒店、大排挡、小吃店、药店、公话超市、门诊、旅店、手 机通讯店、五金、杂货、面包店 2、大坣路 莞樟路以北的老商业区，业态种类较为丰富，品牌店多 本项目周边业态与商业体量与日俱增，竞争进一步加大 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 1 2 寮步商业租金水平 3 类别 路段 1、教育路 平均月租金（元/M2） 接近环城路：40－70；接近大坣街：约90； 200-450； 街铺租金 2、大坣路 3、红荔路 50－150 类别 项目 茶园商场 首层平均月租金（元/M2） 5000---10000之间,不以平方计算 50（不分位臵，统一价格） 商场一层租金 天和时装城 景泰.新都 东方新天地 80－150 70-120 街铺与商场铺的租金差异较小，定位及经营是影响商场铺位租金的重要因素。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查——（1）茶园商场 项目名称 位臵 建筑规模 商业形态 经营业态 停车位 人流量 营业时间 经营范围 经营状况 首层租金 茶园商场（老城区） 大坣路 单层面积 总建面 商场 百货 无 8 人/分钟 约1500平米 约5000平米 时段：15:00 周一至周五8:30---22:30 周六至周日8:30---23:00 珠宝、服饰、鞋 良好 租金不等.5000---10000之间,不以平方计算 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查——（2）天和百货 项目名称 位臵 建筑规模 商业形态 经营业态 天和时装城（老城区） 莞樟路旁(塘边步行街内) 单层面积 总建面 商场 超市 2200平方米 6600平米 停车位 人流量 营业时间 经营范围 经营状况 无 10 人/分钟 时段：16:10 8:00---23:00 服饰、超市 良好 首层租金 50元/平方米 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查——（3）寮步商业城 项目名称 位臵 建筑规模 寮步商业城（老城区） 神前路与教育路交界地 单层面积 总建面 约8800平米 商业形态 经营业态 停车位 综合体 百货 150 人流量 营业时间 经营范围 经营状况 首层租金 5 人/分钟 时段：10:40 7:30---23:00 药店,菜场,服装,箱包,网吧 较差 500—800元/间 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查——（4）旺角魅力女人城 项目名称 旺角力女人城（老城区） 位臵 建筑规模 商业形态 经营业态 停车位 人流量 神前路与教育路交汇地 单层面积 层数 商场 服饰 无 4 人/分钟 时段：11:20 约2500平米 约4500平米 营业时间 经营范围 经营状况 首层租金 9:00---23:00 服装,鞋,饰品,婚纱摄影 较差 25元/平方米 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查——（5）东方新天地 项目名称 东方新天地（新城区） 位臵 建筑规模 商业形态 经营业态 停车位 人流量 营业时间 神前路与石大路间 街长 总建面 商业步行街 服饰、小吃、超市 专用停车位300余个+市府规划4层停车场 12 人/分钟 时段：17:00 7:30—23:00 1000余米 4.18万平米 经营范围 经营状况 首层租金 服饰、超市 一般 70-120 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查——（6）景泰.香都 项目名称 位臵 建筑规模 商业形态 经营业态 停车位 人流量 营业时间 经营范围 经营状况 首层租金 景泰.香都（新城区） 红荔路与香市路交汇 单层面积 总建面 综合体 超市、电器、电子、服装 100余个 18 人/分钟 时段：11:50 8:00—23:00 超市、电器、电子产品、商务酒店、服饰 良好 70-120 7186平方米 11万平米（共三期） 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查——（7）新安超级广场 项目名称 位臵 建筑规模 商业形态 经营业态 通道设臵 停车位 人流量 营业时间 经营范围 经营状况 首层租金 新安超级市场（新城区） 红荔路(红荔综合市场旁) 单层面积 总建面 综合体 超市 主通道 次通道 100左右 7 人/分钟 时段：15:10 7:30---23:00 超市、服装、手机、娱乐 良好 70---100元无规律可循 开间 3 开间 2 米；进深 10 米；进深 20 米； 米； 8800平方米 约1.7万平米 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型商业项目调查分析 名称 茶园商场 天和百货 寮步商业 城 旺角魅力 女人城 东方新天 地 景泰.香都 新安 超级市场 新城区 老城区 商圈 租金（首 层） 类别 中高档百货 中低档商场、 中档超市 低档商场、超市 低档商场 中档商业街 中档超市、 电器、中低档商场 低档商场、超市 特点 有一定档次的品牌 与商场氛围 集中商场经营形式， 面对中低端消费市场 以超市带动人流 小面积铺位加低租金 环境与休息小品配臵 大主力商家入驻带动 丰富业态， 充分面向低端市场 不足 2、3F导示与灯光不足 主次通道间租金无差别， 致使次通道经营困难 超市设在1F使人流很难引 上2、3F 转型市场认同度低 经营管理与推广不足 出入口人流引导欠缺， 服饰商场业态规划零乱 外部形象败落，昭示与导 示不明确 500010000/柜 50 500-800 /间 25 70-120 70-120 70-100 新老城区商业成南北鼎立之势，且新区在进一步升级与扩张中 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步商业市场调查分析 区域 商业面积（万平米） 约0.5 约0.66 约0.88 商业名称 茶园商社 天和百货 寮步商业城 旺角魅力女人城 新安超市 中英购物广场 大坣路-教育路街铺 东方新天地 景泰.香都 富邦商业中心及街铺 老城区 约0.45 约0.23 约0.6 约3.8 4.18 11 约1.3 红荔市场 新安超级广场 天喜服装城、天喜百货 其他工业区超市 合计 新城区 约1.2 约0.88 约1.5 — 约1 约28.18 寮步传统超市、百货商业业态已经很完善，此类传统商业已接近饱和。因此，从 寮步市场需求来看本项目需规避此类常规的业态规划 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 市场潜力分析 宏观背景 寮步区位 寮步经济 寮步人口 寮步发展规划 寮步发展前景 寮步商业发展状况 业态分布及租金调查 寮步典型商业项目调查 东莞酒店业发展状况 寮步酒店业发展状况 寮步典型酒店项目调查 商业发展 ★ 酒店发展 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 东莞酒店业发展状况 星级类型 数量 比例 总数 99 100% 五星 18 18.18% 四星 25 三星 33 二星 21 21.12 一星 2 2.02% 备注 25.25% 33.33% 注：据权威机构统计，东莞星级酒店的数量排到了北京、深圳之后，成为全国第三。 虽然单纯从一个地级市的角度来看，东莞的酒店业似乎已经接近饱和，由于东 莞酒店业的繁荣很大程度上取决于东莞繁荣的制造业，因制造业带动的： 各类商务活动是东莞星级酒店主要消费群体。
珠三角两小时生活圈也是促进东莞酒店业发展兴旺的主要因素 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步酒店业发展状况 寮步作为广深经济走廊上的几何核心位臵，优越的地理位臵、快速的经 济发展、强大的对外辐射力，以及周边区域庞大的消费群体需要发达的 酒店业进行配套服务。
寮步酒店和娱乐市场消费群体，主要由外企的高管以及带外资性质的商务 客人、本土民营企业主、政府单位人员、国内大型的集团企业组成的。 目前，相对于东莞其它镇区来讲，寮步却只有五星级酒店和四星级酒店各一家， 因此，寮步的酒店业发展是相对滞后的。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步及项目周边主要酒店一览表 名称 级别 地 址 经营范围 悦莱花园酒店 金凯悦大酒店 京都酒店 新明华酒店 凯华商务酒店 星城商务宾馆 景泰商务酒店 凯运来酒店 五星级 四星级 商务 商务 商务 商务 商务 商务 香市大道侧 教育路1号 神前路 红荔路景泰购物城对面 香市大道（交通局旁） 香市大道（交通局对面） 红荔路景泰购物城内 凯悦路1号 中西餐、客房、娱乐、商务 中西餐、客房、娱乐、商务 中西餐、客房、娱乐、商务 中餐、客房、娱乐 客房 客房 客房 韩国料理、客房、桑拿等 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型酒店项目调查——金凯悦大酒店 金凯悦大酒店 开发商：广东名冠集团 类 型：集商务会议、休闲渡 假娱乐酒店 客 房：251间 （并特设行政楼层） 配 套：开设中、西、日式餐厅 共5个，会议、商务及 娱乐休闲 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型酒店项目调查——金凯悦大酒店 酒店名称 位臵 寮步金凯悦大酒店（四星级） 寮步镇教育路1号，临近同沙生态园景点 停车场、会议厅、商务中心、有可无线上网的公共区域、穿梭机场班 车、免费停车场、前台贵重物品保险柜、商场、医务室、理发美容室、 票务服务、专职行李员、洗衣服务、行李存放服务、残疾人客房、邮 政服务、叫醒服务 酒店服务项目 餐饮设施 中餐厅、西餐厅、酒吧、茶室、全天送餐服务（中、西、日式餐厅共 有5个） 桑拿浴室、足浴、卡拉OK厅、夜总会、SPA、棋牌室、桌球室、乒乓 球室、健身室、室内游泳池、按摩室、水上运动 国内长途电话、国际长途电话、中央空调/普通分体空调、浴室化妆放 大镜、24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、独立浴缸和淋浴、吹风机、 拖鞋、雨伞、独立写字台熨斗/熨衣板、多种规格电源插座、110V电压 插座、保险箱、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、小冰箱、迷你 酒吧 娱乐与健身设施 客房设施和服务 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型酒店项目调查——金凯悦大酒店 房型(单人/双人) 高级客房 豪华客房 行政豪华客房 标准套房 高级套房 优惠价（￥） 315 395 475 675 755 原 价（￥） 788 988 1,188 1,688 1,888 备注 4折 4折 4折 4折 4折 豪华套房 行政豪华套房 915 1035 2,288 2.588 4折 4折 客源组成主要为外地商务、商旅客人，且以长租客居多 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型酒店项目调查——悦莱花园大酒店 悦莱花园酒店 开发商：东莞市建汇公司 类 型：集商务会议、休闲渡 假的花园式酒店 客 房：600多间 （含标准客房、豪华客房、复 式行政客房和总统套房，可 同时接纳近2000 人下榻） 配 套：餐饮、宴会、会议厅 健康、休闲、娱乐及 商务配套设施 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型酒店项目调查——悦莱花园大酒店 酒店名称 位臵 酒店服务项目 寮步悦莱花园酒店（五星级） 寮步镇香市路8号 酒店各式房型有：
日式客房/高级客房/豪华客房/商务客房/商务套房/行 政客房/行政套房/总统套房等。停车场、会议厅、商务中心、有可无线 上网的公共区域等 会议指路牌的制作、幻灯机、电脑投影仪、会议嘉宾座牌 电视机、录 像机、会议签名册、名录表 打字、复印资料、会议摄影服务、互联网、 电子邮件和传真服务、展台布臵与制作、票务预定 悦莱鱼翅海鲜酒家、柏丽西餐厅、日本料理、酒店还提供闽菜、地方风 味及各方菜系精华的招牌菜、特色菜等 会议服务项目 餐饮服务项目 明珠夜总会、地王沐足、户外大型游泳池、室内健身、为商旅客人和会 娱乐与健身设施 员提供专业的健康、休闲、娱乐设施和顶级服务享受，健身房、恒温泳 池、网球场、蒸气客房、娱乐包间一应具全。
国内长途电话、国际长途电话、中央空调/普通分体空调、浴室化妆放大 镜、24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、独立浴缸和淋浴、吹风机、拖 客房设施和服务 鞋、雨伞、独立写字台熨斗/熨衣板、多种规格电源插座、110V电压插 座、保险箱、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、小冰箱、迷你酒吧 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步典型酒店项目调查——悦莱花园大酒店 房 型 高级单人房、日式房 豪华单人房 豪华双人房 商务单人房 商务双人房 行政单人房 行政双人房 商务套房 行政套房 前台现付价（￥） 328 358 388 380 410 450 480 778 800 早餐 含早 含早 含早 含早 含早 含早 含早 含早 含早 床型 大床 大床 大床 大床 大床 大床 大床 大床 大床 宽带 免费 免费 免费 免费 免费 免费 免费 免费 免费 客源组成主要为政府接待、外地商务、商旅客人，出租率常年保持在65%以上 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步酒店市场调查小结 整体供小于求，市场潜力大 寮步拥有全国乡镇第一家四星级金凯悦大酒店（商务大酒店），但近年来却只 有一家五星级酒店（悦菜花园酒店）开业。
寮步的酒店供小于求，所以酒店的价位属于全年均价，并无淡旺季之分。月入 住率大致为：标准间为75%－80%， 行政间为70%左右，套房为60%－70%。 营销观念相对滞后 目前仅有的两家高星级酒店，都存在着一家独大、等客上门的服务观念。酒店 业要发展壮大，必须是在不断的进行细化市场，提供特色服务的一个过程。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 寮步市场调查综述 寮步传统超市、百货、商业街 商业体量已达28.18万平米， 已接近饱和 寮步的酒店业发展相对滞后， 市场潜力大 在寮步打造一以现代四星级酒店为核心并配套相关补充 业态的商业，为人们提供一个休闲、娱乐、观光、购物、 社交的场所，把人们从紧张和繁琐家庭生活中解放出来 将是本项目定位优化的突破方向 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 界定核 项目发展目标 市场潜力分析 战略 研究 心问题 ★ 项目早期规划分析 问题 界定 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 后期经营管理建议 策略 论证 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目经济技术指标 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目早期规划回顾 项目早期定位 东莞东 ? 休闲娱乐之都 阿尔柏丽 ? 红番区 阿尔柏丽美味风情街 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目早期规划回顾 A区 项目步行街部分业态布局 A区：商业配套区 1F：烟酒、美宜佳、鲜花店、工艺品店 蛋糕、票务、成人用品、茶叶 水果吧等 2F：茶艺、麻将馆、网吧 B区：休闲区 1、2F：美容美发、卡拉OK、SPA、酒吧 3F：沐足 C区：中餐区 B区 C区 1、2F：特色美食（类似东城十三碗） 精品小吃 3F：沐足 部分业态规划档次较低，不能体现项目的整体品质 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目早期规划回顾 项目酒店部分业态布局 1F：酒店大堂、休息区、中餐 厅、西餐、舞台、厨房 2F：中餐包房、咖啡茶室 3F：桑拿、健身 4F：演艺厅、情侣酒吧、包房 酒店部分 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目早期规划分析评估 整体定位未能强化酒店娱乐主题功能优势 项目早期定位中，虽然确立了?休闲娱乐?+“美食街?的思路架构，但没 有充分规避和解决本项目在体量、区域环境、交通便利性等因素上存在 的不足，易导致项目在发展过程中出现定位与实际运作不符。 具体业态规划已不符合目前市场需求 项目在早期业态规划的时候，区域周边新兴商业还处于起步阶段，经过 近三年的发展及市场培育，新兴商业体已逐步发展壮大，项目原有的业 态规划有部分已被新兴商业体抢占先机。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 界定核 项目发展目标 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 心问题 问题 界定 ★ 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 后期经营管理建议 策略 论证 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目定位 ★ 全景定位 基础定位 整体定位 形象定位 功能定位 客户定位 目标客户定位 业态规划 业态规划 项目整体业态布局 区域及楼层业态规划 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目基础定位 定位基本理念 四星级标准酒店 + 特色商业步行街 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目整体定位 全新升级演绎： 打造东莞近郊首家四星级 城市生活体验之都 - 围绕四星级酒店，强化商务休闲、娱乐体验式的概念主题空间 - 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目形象定位 ★★★★ 阿尔柏丽 ◎ 不夜城 ★★★★ 阿尔柏丽：延续项目早期入市风格 ★★★★ 不 夜 城：有别于传统的商业项目 不夜城是将购物、娱乐、餐饮、商务服务及休闲观光集于一身的概念性主题 式商业综合体，强化多元型的娱乐休闲特色经营功能。并通过景观情景设臵、 全年不同的主题体验活动，为不同个性的消费者创造风情各异又相互融洽的 国际四星级品味的，符合市场需求的综合性商业载体。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目功能定位 主题功能 休闲娱乐 基础功能 商务服务 阿尔柏丽 不夜城 配套功能 酒店配套 配套功能 特色餐饮 以项目酒店部分为基础，以休闲娱乐为龙头，强势主题的康体休闲及东莞特色娱 乐的充分挖掘，是我们在本项目的功能定位上必须选择的，且唯一的正确的方向。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目功能定位表现 1、基础功能——商务服务 酒店的传统功能项目，是项目依附所在的基础 也是体现酒店档次的关键 主营项目有： 中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂、 高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型 会展功能），配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 2、主题功能——休闲娱乐 本项目概念化、特色化功能的关键体现 是项目酒店部分实现效益的关键 同时也是本项目酒店部分经营亮点所在 主营项目有： 大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房、风情酒吧、桑拿健康 中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、沐足中心， 配套项目有美容SPA、棋牌室、台球等。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 3、配套功能——特色餐饮 是项目主题功能定位的补充体现之一； 是配合项目整体定位及制造人气的关键 主营项目有： 包括粤菜、川菜、客家菜、湘菜、鲁菜、清真、连锁餐饮等 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 4、配套功能——酒店生活配套 本项目不是孤立于周边社区之外的， 配合项目整体定位及满足项目周边原居民的需求 主营项目有：
茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目功能定位衍生理念 → 以星级酒店+商铺保值增值 ★★★★ 阿尔柏丽 不夜城 → 突出特色， 打造亮点 → 以休闲娱乐增收创收 → 完善功能，提升档次 东莞的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了 中国在这一领域的经典神话 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目定位 全景定位 基础定位 整体定位 形象定位 功能定位 ★ 客户定位 目标客户定位 业态规划 项目整体业态布局 区域及楼层业态规划 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 目标客户定位 本项目的三类目标客户 ★★★★ 阿尔柏丽 不夜城 消费者 投资者 经营者 59 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目消费者定位 1）消费者人群确定 寮步企业主及其经营管理人员 寮步中大型企业经营管理者 寮步政府公务人员 外地来寮步商务、公务人员 外地来寮步旅游、务工人员 2）消费动机 和朋友一起进行休闲娱乐 招待商业客户（商务往来） 进行社交活动 各种会议 娱乐性活动 旅游的必须消费 体验式消费 60 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目投资客户定位 1）目标投资客户确定 专业高新收入者，以IT、电信 医疗、教育、公务员、房地产 企业高管等为主。
个体业主 自由职业者 企业主 政府官员 富裕农民 2）投资客户地区描述 寮步原住居民 寮步外来高收入群体 周边镇区投资客户 东莞市区投资客户 深、港、广投资客户 61 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目运营商定位 1）确定背景 本项目整体运营中需要专业 2）运营商资格 资本实力 经营资格 规 模 行业能力 人力资源 经营理念 运作及经营商，他们分别是： 星级酒店运营商 主题娱乐联营商 步行街街区经营户 62 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目定位 全景定位 基础定位 整体定位 形象定位 功能定位 客户定位 目标客户定位 ★ 业态规划 项目整体业态布局 区域及楼层业态规划 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 整体业态组团规划 B2区 B1区 A区 C区 酒店商业裙楼 人流引导 第一组团：酒店配套板块 第二组团：商业步行街板块 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目业态细分 区域 楼层 1F 2F 3F 4F 5F以上 A区 中式特色餐饮 B区 酒店配套型功能区 C区 休闲娱乐主题功能区 1、2F 1F 主要入驻业态 酒店大堂、休息厅、厨房 + 特色西餐、咖啡厅、茶座 （各占1/2面积） 高档中餐、多功能厅（可用于大型会议、宴请、婚宴等） 桑拿、沐足、健身+ 3FB，补充四楼KTV包房（1/3面积） 中厅：演艺吧 + KTV包房 国际4星级商务酒店客房 粤菜、川菜、客家菜、湘菜、鲁菜、清真、连锁餐饮等 酒店精品类：茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等 酒店商业裙楼 2F 1-3F 茶艺馆、棋牌室 量贩式KTV 65 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店商业裙楼 A区 中式特色餐饮 A区相对于B、C区，位臵最好，紧临两侧出入口，展示面好，易于人流与车流。
此区域设各类地方特色餐饮，有利于吸引人气，带动客源，做活项目。 B区 酒店配套主题 位臵较好，配臵一些形象较好，档次较高的业态，作酒店配套 既可满足于项目内部，也可服务于周边居民，增加客源 C区 休闲娱乐主题功能 主要是服务于周边社区、镇街居民，提供大众娱乐精（区别于酒店内的中高档KTV） 补充酒店内高档KTV在客源上的限制，增强人气聚集功能 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目定位小结 通过对项目所在区域的调查研究，项目区域内的商业比项目早期 定位时取得了快速发展。同时，高档次的酒店业却止步不前。因 此，在项目的重新定位中我们适当加大了休闲、娱乐项目的比重。
以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。 强化项目休闲娱乐主题功能定位，迎合市场需求 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 界定核 项目发展目标 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 心问题 问题 界定 项目定位 ★ 项目租售策略 项目前景预测 项目运营管理建议 策略 论证 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目租售策略制定前需要说明的两点思路： 1、以概念造销售 通过本项目的定位升级，提升项目入市的概念性主题式高端形象，建立 广泛知名度及目标客群中的良好口碑，树立起潜在客户投资时第一考虑 对象； 先声夺人，在项目还不具备成熟的租售环境下，塑造项目形象，吸引意向 客户关注。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目核心租售策略建议 2、以招商促销售 项目前期准确的市场定位，准确的业态规划，是本案为项目成功招商所 做的铺垫。那么，当前的市场环境下： 项目的成功招商将直接促进项目的销售 通过对项目的步行街、酒店商业裙楼的招商来促进销售。
实现项目的收益的快速化 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目核心租售策略建议 以促进项目销售为目的，实现项目收益快速化！ 租售同步 项目招商 步行街+酒店商业裙楼 打造自身主题商业品牌 实行自主招商运营 对外销售：
步行街+酒店客房+裙楼1F部分底商 项目销售 自行持有： 酒店裙楼2-4F 接下来，我们对项目的租售策略进行逐个剖析↓ 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街区域招商策略 项目商业步行街 打造主题性商业品牌，实行自主招商运营 优势1：有了主题街区概念，区别于零散的、随 意的业态划分，明确了招商目标，相对的降低 了招商难度系数，同时，有利于我司控制商业 业态分布与后期经营管理，做活本项目，实现 持续经营，促进投资信心； 优势2：自主招商、统一规划，凸现开发商重视 力度，且相对投资回报率较高，从而给投资商 更大的投资保障； 化整为零，易于实际操作 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店商业裙楼（1-4F）区域招商策略 第一组团：酒店配套板块 酒店作为本项目的核心部分，能否成功运作 将直接关系到投资客对项目的信心及项目的 市场培育期的长短。下面给出针对酒店配套 板块的招商运作可行性建议： 招商策略：
二至四楼与两三家大商家联营（我司出 场地，商家装修经营，利润按一定比例 分红） 既保证在现行环境下项目的招商可行性，同时可以撑控后期 酒店商业的可持续性经营。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街部分销售策略： 对于本项目步行街部分的销售，建议采用以下两种模式来达成销售 ◆经营客户 ---------买断经营权，自主经营 ◆投资客户 ---------返租销售（以定额回报方式确定租金） 带租约销售，出让经营权（以定额回报方式确定租金） 优势一：带租约销售模式将直接让投资客切身感受到投资前景和投资收益， 有利于促进销售，实现资金的较快速回笼 优势二：可以降低销售成本，并有利于做活做旺项目，实现项目的持续发展 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店客房区域销售策略 客房部分的销售采取省心回报型和完全自用型两种模式相结合： 1、省心回报型（类似于超市百货的?整租零售?）： ☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房的经营 权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的7%的固定金额每 年支付业主投资回报。 ☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。
☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定天数（设定每月2天）的住房卡。
住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 2、完全自用型： ☆ 目标客户：企业（中、小型为主） ☆ 酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。
☆ 业主须按月交纳物业管理费。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目整体销售策略建议 酒店客房部分建议从以下5个方面增强销售力和后期经营力： 1、建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，以 保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。而且，此项工作介入得越早越好 2、建议与一信托投资公司合作，为收益做担保 3、建议加盟专业度假交换系统，建立连锁贵宾卡共享系统 4、建议投资回报率定为 7% 同时每年赠送投资总额4%左右数额的住房卡给业主，住房卡消费完后，享受贵 宾卡待遇。有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。
5、精装修后出售 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 界定核 项目发展目标 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 心问题 问题 界定 项目定位 项目租售策略 策略 论证 ★ 项目前景预测 项目运营管理建议 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目前景预测 ★ 酒店客房 客房销售价格测算 客房销售利润测算 步行街 步行街销售价格测算 步行街成本与利润分析 酒店裙楼 酒店裙楼成本与利润分析 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 客房单位销售价格测算 定价依据：采取成本溢价法定价，根据项目的土地、建安费用等成本因素，在此 成本基础上溢价45%，即为本项目酒店客房的单位销售价格 计算公式为： 客房单位销售价格 = （物业地价+建安成本+其它成本之和 + 45%溢价 + 客房精装修成本及溢价 ） ÷ 客房部分建筑面积（8900㎡） 接下来，我们先对各项成本进行测算 ↓ 房策网 房地产营销策划专业平台 83 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 客房销售价格测算 1、物业地价 本项目土地月租金为5元/㎡ 项目物业总地价：
12400（总用地面积）×5元×12月×40年 = 2976万元（40年使用权） 客房部分物业地价=总地价÷总建筑面积×酒店客房部分建筑面积 2976万 ÷ 32400 × 8900㎡ ≈ 817.5 万元（客房部分物业地价） 房策网㎡ 房地产营销策划专业平台 84 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 2、建安成本估算 建筑 面积 建安工程费 单价 金额 建筑工程 单价 金额 安装工程 单价 金额 项目 酒店 塔楼 部分 单位 合计金额 8900㎡ 300元 267万 600元 534万 300元 267万 1200元/㎡ 酒店客房部分建安成本估算金额合计：1068万 85 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 3、其它成本估算 其它成本 广告推广成本 单价 酒店 塔楼 部分 8900㎡ 50元 金额 44.5 万 管理成本 单价 100元 金额 89万 不可预估费用 单价 100元 金额 89万 250元/㎡ 单位 合计金额 项目 建筑 面积 酒店客房部分其它成本估算金额合计：222.5万 86 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目客房部分是按照四星级酒店标准级别对外销售的，因此， 销售价格要将装修成本因素考虑进去 对所有客房产品统一精装修（按800元/平米标准） 酒店客房部分装修成本估算金额合计：712万 当项目客房部分在销售的时候，为体现项目四星级酒店的品质 将在800元/㎡装修标准的基础上，溢价200元/㎡后销售 即：1000元/㎡ 87 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目客房部分成本统计 按照前面酒店客房部分成本的测算，我们可以得出酒店客房部分的总成本： 类别 金额 成本 合计 物业地价 建安成本 其它成本 精装修成本 备注 817.5万元 1068万元 222.5万元 712万 （不含税费） 2820万元 88 有了各项成本的测算结果。下面，我们就可以得出相应的单位销售价格 ↓ 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 客房单位销售价格 按照成本的测算结果，通过各项溢价，我们可以得出酒店客房部分的单位售价 A、 客房总成本：2070.5万元 B、（2070.5万 - 712万元） × 45%溢价 = 611.325万元 C、 装修成本基础上溢价200元/㎡ ×8900㎡总面积 = 178万元 计算公式：（A + B + C）÷ 总面积 = 客房单位销售价格 （2820万元+1269万元+178万元）÷8900㎡ = 初步得出的客房单位销售价格： 4794元/㎡ 89 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 客房单位最终销售价格 虽然本项目只有40年的使用年限，但是，本项目是高档的四星级酒 店，并且是带精装修销售，因此,本项目的客房最终销售均价建议为: 4800元/㎡ (含1000元/㎡精装修) 90 有了单位售价。同样，我们就可以得出客房部分的销售利润 房策网 房地产营销策划专业平台↓ 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 客房销售利润分析测算 1）通过前面的成本测算，项目酒店客房的总成本预计约为：2820万元 2）相关销售税费按照16%计算 销售单价×16%，即：4800元×16%=560元 /㎡。总税费为：683.5万 元 3）预计客房销售纯利润为：
计算公式： 销售总价－成本总价－销售税费=客房销售纯利润 即：4272万元 - 2820万元 - 683.5万元 = 768.5万元 91 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目前景预测 酒店客房 客房销售价格测算 客房销售利润测算 ★ 步行街 步行街销售价格测算 步行街成本与利润分析 酒店裙楼 酒店裙楼成本与利润分析 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街销售价格测算 项目价格加权后的合成售价（1F） 计算内容 合计权重 可比物业销售均价 权重值比例 权重均价 可比物业所占权重 项目权重售价 项目整 体推导 通过项目市场比较法分析 景泰.香都 1F 75 15000 0.87 13050 45 ％ 5872 代码 Q PI A PI‘ WI PI‘×WI 东方新天地 1F 72 14000 0.90 12600 55％ 6930 本项目 1F 65 12800 权重值比例：A=本项目权重/参照物权重；权重租赁均价：PI‘＝参照物均 价×A 可比物业所占权重：价格合成过程中，竞争可比物业所占的权重。本案中， 选取东方新天地为55％，景泰.香都项目为45％。 本项目商业裙楼1F均价=：12800元/㎡ 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街销售价格测算 项目各分区域销售均价推导 区域 2F及以上 说明： 销售均价推导内容 12800×55%=7000/㎡（取整） 1、按商业销售一般规律，商业地上一层与二层的商业价值量化比为1：
0.5～0.7 2、本项目有部分为三楼，因此综合系数选取0.55 区域划分 1F 2F及以上 销售均价(元/㎡) 12800 7000 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 步行街部分成本与收益分析 成本与收益分析测算 1）1F：3100㎡ 2）成本预计：
①建安成本：1200元/㎡ ② 广告推广成本：2% 2F及以上：3200 ㎡ ③管理成本：100元/㎡； ⑤不可预见费用：100元/㎡ 以上共计为： ④税 收：16% 1F：3704元/㎡，1F总成本预计约为：1148.2万 2F及以上：2660元/㎡ ， 2F及以上总成本预计约为：851.2万 3）预计客房销售利润为：
（销售单价－成本单价）×总建筑面积 - 物业地价 即：(12800-3704) ×3100+(7000-2660) ×3200 = 4208.58万元 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目前景预测 酒店客房 客房销售价格测算 客房销售利润测算 步行街 步行街销售价格测算 步行街成本与利润分析 ★ 酒店裙楼 酒店裙楼成本与利润分析 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店裙楼成本与利润分析 酒店裙楼成本与利润分析的前提和假设 在前面项目租售建议中，对于酒店裙楼部分采取的是一楼分割出部分独立式 街铺进行使用权转让；因此，一楼的成本与利润就可以参照本案前面步行街 的相关测算方式 对于二、三、四楼，因建议采用的是与大商家联营模式运作。因此，其收益 是双方合作，开发商对入驻经营商家收取一定比例的营业额作为相关场地物 业的使用费。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店裙楼成本与利润分析 成本分析测算 1）1-4F：9000㎡ 2）成本预计：
①建安成本：1200元/㎡ ②广告推广成本：2% ③管理成本：100元/㎡； ④税 收：16% ⑤不可预见费用：100元/㎡ 以上共计为：
单层面积为：2250㎡ 1-4F：2870元/㎡，1-4F总成本预计约为：2583万 酒店裙楼1F销售收益测算 1）1F：2250㎡（含酒店大堂、休息区及其它公共面积） 2）酒店1F可分割销售面积假定为750㎡ （去除酒店大堂、休息区及其它公共面积） 3）预计酒店1F销售收益为： （销售单价-成本单价）×可销售建筑面积 即：（12800-2870）×750 = 744.75万元 99 房策网 房地产营销策划专业平台 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店裙楼成本与利润分析 酒店裙楼2-4F利润分析测算 我们采用参照项目步行街相关销售价格，对酒店裙楼部分进行反向租金推导 计算公式： 楼层单位租金收益=楼层参照销售价格×年回报率÷12个月 注：我们可以从得出的单位租金来确定与商家联营后应收取的扣点比例 ? 酒店裙楼2-4F租金推导： 7000（参照步行街2F以上销售均价）×0.7%÷12个月=40.8元/㎡/月 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 酒店裙楼成本与利润分析 酒店裙楼2-4F利润分析测算 我们得出了项目酒店裙楼1-4F的租金后，通过下面的公式，我们可以得到项目酒店 裙楼部分的联营扣点依据，从而也可以得出其相关利润数据 计算公式： 楼层保底扣点收益=楼层单位租金×楼层可计算面积×12个月 ? 酒店裙楼2-4F扣点收益： 40.8元/㎡/月×6750㎡（2-4F总面积）×12个月 = 330.5万 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目整体成本与收益分析表 项目成本收益表 名称 酒店客房 步行街 酒店裙楼 土地成本 合计 成本（万元） 销售收益（万元） 2002.5 1999.4 2188.2 2976 联营收益 4272 6208 960（1F分割） 330.5万/年（2-4F联营扣 点） 9166.1 1.144亿 1.322亿（40年） 当总销售额达80%时项目可收回前期投入成本 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 本报告的技术思路 项目开发现状 界定核 项目发展目标 市场潜力分析 项目早期规划分析 战略 研究 心问题 问题 界定 项目定位 项目租售策略 项目前景预测 策略 论证 ★ 后期经营管理建议 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目后期经营管理建议 步行街部分 组建项目客户服务中心，实行统一经营管理 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 管理处内部组织架构及职能图 项目客户服务中心 接待服务 协调调度 客户回访 信息管理 质量控制 特约服务 综合管理部 行政事务 人力资源 后勤采购 档案管理 劳资纪律 财务管理 物业部 绿化管理 环境工程 物业巡视 安全服务 交通秩序 公共关系 项目管理部 租赁事务 租户管理 市场安全 广告管理 技术支援 工程管理部 维修服务 设备运行 维修计划 维保实施 分包管理 装修管理 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 客户服务中心服务流程图 中建品牌策划 顾 问 客户 服务需求建议 意见、投诉 客户服务中心 （24小时） 指令 信息 指令 反馈 项目 客户服务中心 信息 反馈 指挥 协调 反馈、回访 执 行层 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目后期经营管理建议 酒店部分经营管理模式 1、管理公司自营 由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。 2、委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营 管理，在本地招聘酒店员工。
3、挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导 管理，在本地招聘酒店员工。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目后期经营管理建议 序号 1号模式 经营模式 管理公司自行经营 优势 成本较低 灵活性较大 专业经营管理 劣势 缺乏酒店管理经验 没有品牌优势，抗风险能力很低 投资者信心不足 2号模式 委托酒店管理公司 品牌知名度高 能很好提高投资者信心 品牌知名度高 成本过高 酒店管理公司对项目要求苛刻 3号模式 挂牌酒店自行经营 有相应的管理经验和人才技术 投资者对其有信心 灵活性较高，成本相对较低 抗风险能力相对较低 管理力度与执行力可能有所下降 备注：
对于经营模式的考核与评估主要因素有： 1.经营成本 2. 品牌知名度对消费者的影响 3. 抗风险能力 据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，3号模式优点多， 缺点少，同时对开发商来说较为有利，我们认为3号模式为最佳的经营模式。 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 根据以上三种经营管理模式的分析，建议： 采用 3号模式 和酒店管理公司合作 利用其品牌及优势打造品牌项目 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 总 结 对于本报告第一部分中提出的相关核心问题，通过逐个的研究分析，现在我们来进行全面综合的回顾： 市场潜力研判 寮步传统商业饱和，而酒店及其特色休闲娱乐产业存在潜在市场需求 项目的早期规划未能突出主题特色，部分业态规划上不能形成强有力 的竞争优势。 项目早期规划分析 项目定位 走概念性主题定位，符合寮步的差异化市场需求 项目租售策略 项目前景预测 项目运营管理 充分考虑到酒店客房、商业裙楼和步行街街区的不同性质，给出最具 可行性的租售策略建议。
依照项目的租售策略，对项目的成本及收益进行初步的测算 符合本项目的后期经营管理才能保证项目永远立于不败之地 附件—项目其他运作思路 项目其他运作思路 项目整体定位思路 项目市场现有格局 项目市场定位依据 项目经营功能定位 项目营销策略建议 项目物业发展建议 房策网 房地产营销策划专业平台 项目整体定位思路 思路前提： 前提1：项目物业由公司自己长期持有 前提2：项目规划可作修改 项目整体定位思路 项目整体定位思路： ?大特色专科+小综合 ?民营医院 现代化四星级医院标准 大特色专科：整形美容、眼科PRK中心 、特色儿科（可设两到三个特色科室） 小 综 合：急诊科、内科、普外科、妇产科、口腔科、内分泌科、骨科 、 泌尿外科、耳鼻喉科、消化内科、呼吸内科、检验科、体检中心、 B超室 、心电图室、病理科、放射科、麻醉科、护理部、肠道科、 康复理疗科、药剂科等 项目市场现有格局 广东市场现有格局 地区 时间 2008年底 广东 民营医院数（家） 床位数比例 8.80% 诊疗人数比例 6.00% 214 - 2015 20% 25% 东莞市场现有格局 地区 时间 2008年底 已批准筹建中 民营医疗机构 227 占全市医疗 机构比例 10% 民营医院数 （家） 占全市医院比例 占民营医疗机构比例 7% 东莞 20 13 31% 42% 民营医院市场前景看好，同时民营医院也逐渐成为医院主流趋势 房策网 房地产营销策划专业平台 项目市场现有格局 东莞与寮步市场现有医院典型案例表 名称 东华医院 康华医院 东莞市寮步医院 同济光华医院 区位 东城 南城 寮步 寮步 总建面（㎡） 29万 32万 5.26万 8 万多 性质 资质 三级乙等 三级甲等标准 二级甲等 - 民营 民营 国营 民营 项目市场定位依据 可行性依据： 1、区位劣势规避依据：作医院现有交通可达性强，不用过分强调昭示性 2、物 业 依 据：以现有物业建筑为基础，只需做局部细微调整 3、物业投资依据：利用现有物业，物业改动投资相对较小 4、融 资 依 据：对风投和产业资本家来说，现在最具诱惑力和可观利润 行业即：医疗和教育，因而此定位市场融资力强 5、市场机会依 据：东莞加快民营医院发展，争取到2015年，使民营医院 实际床位、门诊服务量分别占全省20%和25%以上 6、后期经营依据：医院受金融危机等环境影响小，后期经营有保障 7、现有政策依据：民营医院开业后三年内免除企业所得税 项目市场定位依据 7、未来政策依据： 1）珠三角有望整体成为医改试验区 （珠三角地区将结合《珠三角改革发展规划纲要》和新医改，有望整体作为 医药卫生体制改革试验区） 2）广东加快民营医疗机构发展的意见即将出台，在准入和审批、经营性质选择、 金融和税收、设备配臵、人才引进等方面有新的突破 3）东莞卫生部门将实施三项利好政策扶持民营医疗机构， 审批将享?绿色通道? A、实行准入平等：鼓励、支持民营资金多渠道、全方位进入医疗卫生领域 B、卫生部门将简化审批手续、简化工作程序，为民营医疗机构申请变更或 校验，开设?绿色通道?，优先办理。
C、支持民营医院在科研、教学等方面的政策和待遇与公立医院保持一致 项目市场定位依据 4）粤民营医院或可享受免税待遇 （广东省卫生厅副厅长黄飞09年3月在东莞调研时透露，广东有条件的民营 医院将有望申请成为非营利性医院，享受目前公立医院的免税待遇 ） 民营医院税赋大致可分5笔： 每 月 需 交=营业税（当月营业收入的5%）+城建税（应纳税额×7%） +教育税附加（应纳税额×3%）。
每季度须交=所得税（即：该季度的营业收入×10%×20%） 每半年须交=堤围防护费（即：每半年收入的0.13%） 例如： 平均月收入10万元、年收入120万元的民营医院，这5项税收为91560元/年 房策网 房地产营销策划专业平台 项目经营功能定位 B区 A区 门诊部 A区：1F-餐饮区、平价药店（招商中心） B区：1F-医院配套（、花店、便利店、ATM厅 ) C区：门诊部 D区：医院大厦 2F-医院食堂 2F-办公、会议室 项目经营功能定位 D区-医院大厦功能定位： 1F：挂号大厅、收费厅、药房、注射室、输液室 2F：特色科室 3F：小综合类科室 4F：手术室 5F：康复中心（含平台花园） 6F及以上：住院部 项目营销策略建议 项目营销策略建议 方式一：自营，进行市场融资运作 方式二：引进/加盟品牌，如华美整形、曙光整形美容、深圳博爱医院 方式三：与权威机构/医院战略合作/合资 房策网 房地产营销策划专业平台 项目物业发展建议 项目物业发展建议 建议一：D区医院大厦在现有规划上，作一定比例通道加宽 建议二：电梯间进深加大 建议三：园林绿化规划作适当调整（符合现代医院舒适、静谧的环境） 民营专科医院审批 民营专科医院审批 根据《医疗机构管理条例》规定，举办医疗机构必须符合当地《医疗机构设臵规划》 申请人应按规定提供?设臵申请书、设臵可行性研究报告、设臵可行性研究报告、 选址报告和建筑设计平面图。?， 可行性研究报告内容： （一） 申请单位名称、基本情况以及申请人姓名、年龄、专业履历、身份证号码； （二） 所在地区的人口、经济和社会发展等概况； （三） 所在地区人群健康状况和疾病流行以及有关疾病患病率； （四） 所在地区医疗资源分布情况以及医疗服务需求分析； （五） 拟设医疗机构的名称、选址、功能、任务、服务半径； （六） 拟设医疗机构的服务方式、时间、诊疗科目和床位编制； （七） 拟设医疗机构的组织结构、人员配备； 民营专科医院审批 （八） 拟设医疗机构的仪器、设备配备； （九） 拟设医疗机构与服务半径区域内其他医疗机构的关系和影响； （十） 拟设医疗机构的污水、污物、粪便处理方案； （十一） 拟设医疗机构的通讯、供电、上下水道、消防设施情况； （十二） 资金来源、投资方式、投资总额、注册资金（资本）； （十三） 拟设医疗机构的投资预算； （十四） 拟设医疗机构五年内的成本效益预测分析。 并附申请设计单位或者设臵人的资信证明 选址报告包括以下内容： （一） 选址的依据； （二） 选址所在地区的环境和公用设施情况； （三） 选址与周围托幼机构、中小学校、食品生产经营单位布局的关系； （四） 占地和建筑面积。 综述 项目定位为?大特色专科，小综合?之民营医院 从项目自身区位、物业条件、市场容量、市场空白、行业发 展趋势、政策利好及后期永续经营等方面来说，可行性强， 前&钱景看好！ 房策网 房地产营销策划专业平台 房策网 房地产营销策划专业平台
阿尔柏丽酒店商业街2009项目定位策划报告 .2009年5月26日.阿尔柏丽酒店商业街在目前项目所处的市场环境下,要开拓本项目的辐射力,必须找准定位、做出特色.从而,要求我...
东莞市阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告东莞,策划,项街,东莞酒店,酒店项目,商业项目,项目定位策,项柏项酒店,商业街,策划方案 文档格式: .ppt 文档热度: 文档...
中建品牌策划_阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 关注我 发私信 下载此文档 正在努力加载中... 文档星级: 内容提示:中建品牌策划_阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 文...