原告李世琳诉被告南宁金沙湾实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2010年... 根据以上确认的证据,结合双方当事人无争议的事实,本院查明:原告与被告于2004年...
原告黄基勇、唐照红与被告南宁金沙湾实业有限责任公司商 品房预售合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________ （2010）江民一初字第 424 号 民事判决书 原告黄基勇。原告唐照红。
上述两原告共同委托代理人唐建民、龙漫娃，中司律师事务所律师。
被告南宁金沙湾实业有限责任公司，住所地：南宁市江南区白沙大道 17 号。
法定代表人文强，董事长。
委托代理人黄家庆、李冀，公司法律工作室职员。
原告黄基勇、唐照红诉被告南宁金沙湾实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案， 本院于 2010 年 1 月 7 日立案受理后， 依法组成由审判员蓝彬担任审判长， 与人民陪审员韦 小虹、 杨秉延共同参加的合议庭， 于 2010 年 3 月 17 日公开开庭进行了审理。
原告黄基勇、 唐照红的共同委托代理人唐建民和龙漫娃， 被告南宁金沙湾实业有限责任公司的委托代理人 黄家庆、李冀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄基勇、 唐照红诉称：
原、 被告于 2004 年 12 月 31 日签订了 《商品房买卖合同》 一份，约定原告购买被告开发的金沙湾花园一期 3 号楼 4 单元 401 号房住宅一套，购房款 共计 259963 元。合同签订后，原告向被告支付了定金和首期款，并于 2005 年 2 月 16 日 与中国银行南宁市邕州支行签订 《楼宇抵押借款合同》 一份， 以按揭方式支付了剩余购房款， 原告已全部履行了付款义务。被告通知原告自 2006 年 1 月 25 日至同年 2 月 28 日入伙， 原告于 2006 年 2 月 14 日办理了入伙手续。依据双方签订的合同第十五条约定，出卖人应 当在商品房综合验收后两年内将办理产权登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案， 但国务院于 2004 年 5 月 19 日以国发【2004】16 号文正式取消了综合验收的规定，南宁 市政府也于 2005 年 1 月 5 日下文在全南宁市取消商品房综合验收。
因此， 该条约定已无法 律依据，应认定为无效。由于该约定无效，有关办理产权资料备案的时间视为没有约定，因 此， 被告关于办理产权资料备案的期限应按 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定在房屋交付使用之日起 90 日内完成。但自交 房至今已达 3 年多，被告仍未给原告办理房屋权属登记。特诉至法院请求：1、确认原被告 所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于办理产权资料备案时间的约定无效；2、确认被 告违约，判令被告支付逾期给原告办理房屋权属登记(即未将办理权属登记需由被告提供资 料报产权登记机关备案)的违约金人民币 31715 元(自房屋交付使用 90 日后起算违约金：
自 2006 年 5 月 14 日起暂计至 2009 年 9 月 20 日，共计 1220 天，每天按已交房款 259963 元的万分之一计；以后计至履行完毕之日止)；3、判令被告在 90 日内履行给原告办理房屋 权属登记的义务；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告黄基勇、唐照红提交的证据有：1、 《商品房买卖合同》 、 《商品房买卖合同登记备 案证明》 ，证明双方签订商品房买卖合同及合同对相关事项所作的约定；2、收据、 《楼宇抵 押借款合同》 、借款借据，证明原告向被告支付了全部购房款；3、入伙手续书，证明原告 办理了入伙手续。
被告南宁金沙湾实业有限责任公司辩称：合同是双方当事人真实意思表示，合同合法 有效，第十五条约定同样合法有效。合同约定是在商品房综合验收两年内进行报备案，答辩 人并未违约。原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请法院予以驳回。
被告南宁金沙湾实业有限责任公司提交以下证据证明其主张：1、南宁市房屋建筑工 程和市政解除设施工程竣工验收备案证明书，证明建筑工程已于 2009 年 7 月 16 日竣工验 收备案；2、南宁市商品房现售备案证明，证明被告在 2010 年 2 月 8 日办理了金沙湾花园 一期 3、6 号楼的房屋现售备案证明。
根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：
1、原被告双方签订的商品房买卖合 同第十五条关于办理产权资料备案时间的约定是否合法有效？2、原告的诉讼请求是否已超 过诉讼时效？ 3、原告请求的违约金应如何计算？ 对双方提交的证据本院经审理确认如下：原被告双方对对方当事人提交的证据的真实 性均无异议，本院对此均予以确认。
根据以上确认的证据， 结合双方当事人无争议的事实， 本院查明：
原告与被告于 2004 年 12 月 31 日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于南宁市 江南区白沙大道 17 号金沙湾花园一期 3 号楼 4 单元 401 号房屋一套，总价款为 259963 元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由 出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任， 买受人不能在规定期限内取得 房地产权属证书的，双方同意按下列第 3 项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按 日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定付清了全部购房款。
被告通知原告于 2006 年 1 月 25 日至 2 月 28 日前来办理入伙手续，原告于 2006 年 2 月 14 日办理了入伙手续。2010 年 2 月 8 日，被告为讼争房办理了《商品房现售备案证明》 。
审理中，原告称交房日的确定方法为：如有入伙手续书的，以入伙手续书上的入伙时 间为交房时间； 如有入伙通知书的， 以入伙通知书确定的入伙期限届满后第一天为交房时间。
被告称应以入伙手续书为准， 但其未能提交每一户的入伙手续书。
因被告在审理中办理了 《商 品房现售备案证明》 ，原告撤回诉讼请求中的第 3 项，并自愿变更诉讼请求第 2 项中逾期办 理权属登记违约金的计算期限为自商品房交付两年后开始计算。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法 律法规的禁止性规定， 合同合法有效， 原被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。
原告已按合同约定向被告支付了全部购房款， 已履行了自己应尽的付款义务。
原告现以被告 逾期办证为由，请求被告赔付逾期办证违约金。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品 房综合验收合格后两年内， 将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
虽 然《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项而于 2005 年 1 月 5 日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》 ，取消了由政府部门组织的住 宅小区建设的综合验收。
但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行 交付使用条件备案制， 由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、 施工等单位 进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，原来意义的综合验收取消并不 意味着取消所有的项目验收， 实质上的验收责任并不能免除， 开发商仍应履行商品房交付使 用备案要求的各项自检验收， 尽快完善交付备案手续， 对商品房从事实上和法律上完成交付 买受人的义务。故此，并不意味着商品房综合验收取消，该合同条款也随之无效。合同约定 了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收(后改为各项自检验收备案)后两年，但对 何时完成自检验收却未做出约定， 亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无 约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合 同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。
由于对该报备案合同义务的履行期 限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合 同的目的， 而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。
对于报备案合 同义务的合理履行期限的确定， 《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋 权属证书的时间分别确定为商品房交付后 60 日和 90 日内。
考虑到综合验收(现为自检验收) 系商品房交付的先决条件， 现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备 案的起算点。
双方约定的报备时间两年虽较法律法规规定的时间长， 但此约定属当事人合意， 且较符合本案实际情况， 应当予以尊重。
故本院确定被告报备案合同义务的时间为商品房交 付后两年。至于本案商品房交付的时间，原告提交了入伙通知书、入伙手续书并提出以入伙 手续书上确定的入伙时间作为交房时间，被告亦予认可，本院予以采信。故本案的交房时间 应为 2006 年 2 月 14 日。
自 2006 年 2 月 14 日交房后两年即 2008 年 2 月 13 日，被告均 未能为原告办理产权资料登记备案， 已构成违约， 原告请求被告支付逾期报备案违约金并无 不当，本院予以支持。被告提出原告的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是被告在综合 验收后两年进行报备案， 而何时进行综合验收却未约定。
而且， 被告因之前一直未能办理 《商 品房现售备案证明》 ，其违约行为尚在延续当中，违约所造成的损失也在不确定状态中。因 此，诉讼时效期间应自《商品房现售备案证明》办理之日起计算，原告之诉请并未超过诉讼 时效。
被告在 2010 年 2 月 8 日办理了 《商品房现售备案证明》 ， 则被告的违约期间为 2008 年 2 月 14 日至 2010 年 2 月 7 日， 共计 725 天。
被告对原告按万分之一计算违约金并无异 议，则原告应得的违约金为：259963 元×725 天×10/000=18847 元。综上所述 ,依据《中 华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告南宁金沙湾实业有限责任公司向原告黄基勇、唐照红支付逾期报备案违约金 18847 元； 二、驳回原告黄基勇、唐照红的其他诉讼请求。
案件受理费 593 元,由被告南宁金沙湾实业有限责任公司负担。
上述应付款项,义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕, 逾期则依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人 可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事 人的人数提出副本， 上诉于南宁市中级人民法院。
同时在上诉期限届满之日起七日内到南宁 市中级人民法院预交上诉案件受理费， 逾期不交又不提出缓交申请的， 按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蓝 彬 人民陪审员 人民陪审员 韦小虹 杨秉延 二○一○年五月十二日 书 记 员 陆佳佳
原告黄基勇.原告唐照红.上述两原告共同委托代理人唐建民、龙漫娃,中司律师事务所律师.被告南宁金沙湾实业有限责任公司,住所地:南宁市江南区白沙大道17号.法定代表...
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