党的十八届三中全会是在我国改革开放新的重要关键时刻召开的一次重要会议,全会听取和讨论了习近平总书记受中央政治局委托作的 工作报告 ,审议通过了《中共中央关于全面...
发展混合所有制经济 促进集团转型新发展 ——十八届三中全会学习心得体会 党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改 革若干重大问题的决定》 （以下简称《决定》 ）提出，全面深 化改革，发挥经济体制改革牵引作用，首先是坚持和完善基 本经济制度，还特别提出，混合所有制经济是基本经济制度 的重要实现形式，积极发展混合所有制经济，是深化国有企 业改革，完善基本经济制度的必然要求。一、积极发展混合所有制经济是时代发展的必然趋势。
（一）发展混合所有制经济是我国基本经济制度的重要 实现形式。
发展才是硬道理，经济体制改革是发展任务的重中之 重，是龙头，其核心思想是解决政府和市场的关系，市场起 决定性作用，政府职能作为市场秩序的维护者、守夜人。
回顾改革开放以来我们党努力寻找公有制和基本经济 制度有效的实现形式的历程，从 1993 年党的十四届三中全 会提出的?随着产权的流动和重组，财产混合所有的经济单 位越来越多，将会形成新的财产所有结构。
?到 1999 年党的 十五届四中全会明确提出?发展混合所有制经济? ，再到这 次《决定》对发展混合所有制经济作用和意义的论断，是我 们党以往有关论断的继承和发展，是我国改革发展实际和认 1 识进一步深化的成果。
目前，我国金融资产、城市土地资产、自然资源资产、 农村集体所有土地资产等公有资产，在我国社会总资产中占 有绝对优势，国有经济牢牢控制着国民经济命脉并对经济发 展起主导作用。同时，我们也坚信坚持公有制为主体不会影 响或限制非公有制经济的发展， 《决定》对发展混合所有制 经济特别重视，并做出重要新论断：国有资本、集体资本、 非公有资本等交叉持股、相互融合的混合所有制经济，是基 本经济制度的重要实现形式；允许更多国有经济和其他所有 制经济发展成为混合所有制经济；国有资本投资项目允许非 国有资本参股；允许混合所有制经济实行企业职工持股；鼓 励非公有制企业参与国有企业改革，鼓励发展非公有资本控 股的混合所有制企业。
（二）发展混合所有制经济是我国发展社会主义经济所 特有的。
大力发展混合所有制经济，是我国发展社会主义市场经 济中所特有的。西方市场经济国家，有很多合伙制企业和股 份制企业，他们都是建立在私有制基础上的私人合伙和私人 入股而不是不同所有制资本的结合。
我国出现和发展混合所有制经济，主要源于国有企业改 革，国有企业改革的方向是建立现代企业制度，即现代公司 制，而规范的现代公司制是股权多元化的，除了原有的国有 资本，还要吸收其他非国有资本作为战略投资者，公司公开 2 上市还会有大量的民营企业和股民持有公司股票。中国上市 公司相当大部分是由国有资本参股控股，它们都是典型的混 合所有制经济。2013 年 9 月 6 日，国务院常务会议提出，尽 快在金融、石油、电力、铁路、电信、资源开发、公用事业 领域向民间资本推出一批符合产业导向、有利于转型升级的 项目，发展混合所有制经济。允许混合制所有制经济实行企 业员工持股，形成资本所有者和劳动者利益共同体。鼓励发 展非公有资本控股的混合所有制企业。
发展混合制经济，为深化国有企业改革、国有资本战略 性调整进一步指明了方向，为非公有资本参与国有企业改革 改组、与其他资本平等竞争进一步指明了方向。
（三）发展混合所有制经济有利于国有资本放大功能， 提高市场竞争力。
发展混合所有制经济，首先有利于国有资本放大功能， 保值增值，提高市场竞争力。国有资本对自己应承担的公共 建设项目，积极引进社会资本一同建设，可以直接放大国有 资本功能，还可由于投资主体多元化而改善公司治理，提高 效率和竞争力。目前，国内在市政基础设施领域建设项目上 有很多市场化的改革事例，且混合所有制经济已经发挥出了 较国有及国有控股企业更高的经济效益。
可以预见，随着经济发展和改革深化，产权多元、自主 经营、治理规范的混合所有制经济，将会有长足的发展。未 3 来一段时间，将有更多的国有企业和其他所有制企业发展成 为混合所有制类型。
二、地产集团发展混合制经济，是实现企业发展转型， 实现现代公司制的内在需要。
地产集团是重庆市重要的公共项目投融资平台，也是重 庆市土地储备的?蓄水池? ，拥有得天独厚的资源优势，经 过十年的发展积累，集团资产总规模已达到 978 亿元。发展 壮大的同时，我们也清醒地认识到集团同样存在?内忧?及 ?外患? ，只有发展转型才能将挑战转换为新的发展机遇。
十八届三中全会《决定》提出的?以管资本为主加强国 有资本监督，改革国有资本授权经营体制，组建若干国有资 本运营公司，支持有条件的国有企业改组为国有资本投资公 司? ，上述内容无疑为集团送来了发展的?东风? ，也给我们 指明的发展的方向，因此如何将资源转换为资产，转换为资 本，是地产人必须要深入思考的。
按照《决定》精神和国资委改革的组建国资投资控股公 司的相关思路以及奇帆市长对于我集团发展转型的厚望，我 们集团未来应该朝着投资公司的方向转型，对国有资本、集 团资本、非公有资本形成强大集聚效应，从而实现混合所有 制经济的大发展。完成这一目标可能需要 5-8 年时间，现阶 段我们需要先着手旗下子公司包括投资方向等结构性转型， 逐步实现集团本部华丽转型。
三、积极探索集团及下属公司发展混合制经济的思路。 4 ?有为才有位? ，在国有企业深化改革的大潮中，地产 集团应抓住这一历史机遇，顺应时代的要求，积极发展混合 制经济。集团及其旗下子公司的转型可以从以下几个方面进 行探索。
（一）发挥土地储备资源优势，最大限度地将占有资源 转换为占有实际资产，为集团由投融资平台转换为投资公司 奠定基础。
李克强总理曾多次强调， 市场经济条件下， 市场主体 ?法 无禁止即可为? ，也就是说，对于最重要的市场主体——企 业而言，只要法律没有明文禁止的，都能够做。
按照张董事长讲话提出的?122445?的集团发展目标， 我们应该积极挖掘集团现有的可以转换为资产的资源，充分 发挥资源优势，壮大集团资产实力。比如利用和管理好手上 未出让的零星土地，将存量土地的价值充分发挥出来，或介 入公建、绿地整治等项目，对有保存价值的建筑进行保护性 开发，以很小的投入形成自己的资产；还可以对众多的安置 房门面房、停车场等物业进行管理，都可以形成稳定的资产 收益。我们以钓鱼嘴公司为例，阐述资源转化为资产的具体 思路。
1、集团在大渡口的资产及即将形成的资产情况 1）农转非安置房片区门面车库。目前正在建设钓鱼嘴 储备片区安置房，即将形成一部分门面和车库，其中商业面 积 39972.02 平方米，车库面积 130642.08 平方米。 5 2）办公资产。钓鱼嘴公司现有办公用房 801 平方米， 车位 1 个。钓鱼嘴片区某工厂即将搬迁，其建筑面积约 2 万 平方米。公司拟将其改造建设成招商展示中心和办公楼，形 成公司资产，其中部分厂房（约 1 万平方米）可用于出租， 产生收益。
3）土地资产。双山片区公运驾校土地置换后，其周边 形成 L 形土地 42.7 亩暂不能出让，但这块土地临主干道， 具有很高的商业价值。周边地块均已出让，小区陆续建成， 日趋成熟。
可以先修建临时门面进行经营， 按容积率 2 计算， 可建 5.69 万方。今后，如果还有类似的边角地块不能出让， 也可视情况加以利用。
4）其他资产。在今后建设学校、公园的过程中，可以 与区政府协商建设一些门面、管理用房等，作为公司资产。
2、资产规模及投资收益估算 序 位置 号 27980. 4 投资计入安置房建设， 不重复 计算；门面价值按每平方米 7000 元估算； 其收益按每平方 米每月 25 元估算。
投资计入安置房建设， 不重复 计算； 车位个数按每个车位建 筑面积 35 平方米计算约 3700 个； 车位价值按每个 8 万元计 算； 其收益按每个每月 250 元 估算。
价值按每平方米 9000 元估算； 其收益按每平方米每月 30 元 估算。
类别 面积 价值 投资 年收益 说 明 门面 钓鱼 1 嘴安 置房 车库 39972.02 0 1199.16 130642.0 8 29600 0 1110 现有 2 办公 资产 办公 用房 801 720.9 6 0 28.84 车库 长鹏 3 办公 资产 办公 用房/ 厂房 1个 10 0 0.36 收益按每月 300 元估算。
办公资产价值按每平方米 5000 元估算； 其中可用于出租 的面积约 1 万平方米， 暂不考 虑投资，按现状出租，其收益 按每平方米每月 10 元估算。
剩余土地面积 42.7 亩，按容 积率 2 计算可建 56900 平方 米，其价值按每平方米 6000 元估算；投资按每平方米 800 元估算； 其收益按每平方米每 月 20 元估算。 20000 8050 0 120 双山 4 剩余 土地 门面 56900 34140 4500 1365.6 合计 99920 4500 3823.96 3、资源变资产的运作思路 1）集团成立钓鱼嘴资产管理公司进行运作管理。
2）集团为资产公司进行信用担保进行贷款，形成第一 笔现金流启动运作，滚动投资对双山剩余土地商业建设、长 鹏厂厂房改造等，所形成的门面、办公用房、厂房、库房等 都可以出租，从而让资产公司获得稳定的现金流，形成良性 循环。双山剩余土地商业建设，可以根据市场需要和公司现 金流状况，分期建设，减小投资压力。
3）安置房的物业管理可以面向社会公开引入物业服务 公司，也可以委托大宅公司管理，由资产公司支付费用，纳 入资产公司成本；办公用房及其他资产可以由资产公司直接 管理。
按照上述运作，每年除成本利息外，可以形成 3000 万 以上的净利润。如果上述运作可行，集团则可成立资产管理 总公司，各片区成立分公司，预计 5 年后，集团可形成约 50 7 万方资产物业，利润预计在 1 亿以上，以此最大限度地将集 团占有的资源转化为资产及资本，为集团由投融资平台向投 资公司转型奠定基础。
（二）顺应时势，大胆探索下属公司发展混合所有制经 济， 为集团向现代企业制度， 即现代公司制转变提供试验田。
?国企改革的目的是提升市场竞争力，改革的路径是完 善现代企业制度。
?发展混合所有制经济的核心就是看市场 的?脸色?优化配置资源，整合、发挥不同所有制经济的集 合优势，为国有企业注入更具活力的市场化因子，提高各类 资源要素的配置和使用效率，为此我们应积极探索集团旗下 各子公司发展混合所有制经济的模式。
1、以康田、大宅公司的国有投资项目为载体，探索职 工参股的投资经营模式。
十八届三中全会《决定》中提到：允许混合所有制经济 实行企业职工持股。据此，我们可尝试在康田公司及大宅公 司的投资项目上，允许经营班子及骨干自愿参股，使得劳动 者和资本者合二而一，增强劳动者积极性，增强集团资本流 动性及盈利性。
2、以康田公司为龙头探索与社会资本合作，发展混合 所有制经济。
十八届三中全会《决定》中提到：国有资本投资项目允 许非国有资本参股。按照这个思路，我们可尝试康田公司与 具有较强品牌号召力的社会资本合作，康田持有 51%国有股 8 份，社会资本持有 49%，以此组建混合所有制经济实体，率 先实现国有企业向混合所有制经济的转型，实现混合所有制 经济转型后，可进一步实践企业经营班子和骨干持股的投资 经营模式，增强集团资本运作的能力及效力。
3、以钓鱼嘴片区为试点，在钓鱼嘴片区的项目投资中 允许职工自愿参股。
建议在钓鱼嘴片区的项目投资中进行试点：一是对于大 宅公司在钓鱼嘴片区的项目，成立大宅公司钓鱼嘴片区项目 公司，率先进行职工入股的投资经营试点。可采取大宅国有 股份占 51%，大宅和集团公司职工自愿持股 49%，先行贯彻 落实三中全会决定中提到的国有资本投资项目允许非国有 资本参股。二是建议康田公司采取与社会资本公司合作成立 钓鱼嘴片区项目公司，首先成为混合所有制经济实体，并在 此基础上允许康田公司与集团经营班子及骨干自愿参股，以 实践三中全会关于允许混合所有制经济实行企业职工持股 的决定，成为集团转型发展的试验田。
上述第三点建议与现行国资发改革（2008）139 号文是 有一定冲突的， 但十八届三中全会会后， 国资委也有消息称， 正在研究针对国有企业向混合所有制经济转型的新办法，原 有的国资发改革（2008）139 号文对于国企职工持股等相应 规定可望发生调整。
4、中振公司整合其区县资源，实现地产小镇及养老产 业共发展。 9 近日，中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划 （2014-2020 年） 》 （以下简称《规划》 ）是今后一个时期指导 全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。
《规 划》在第四篇第十二章第三节?有重点地发展小城镇?中提 到?推动小城镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合、与 特色产业发展相结合、与服务‘三农’相结合。
?还提到?具 有特色资源、区位优势的小城镇、要通过规划引导、市场运 作，培育成为文化旅游、商贸物流、资源加工、交通枢纽等 专业特色镇。
? ?远离中心城市的小城镇和林场、农场等，要 完善基础设施和公共服务，发展成为服务农村、带动周边的 综合性小城镇。
? 作为全国首批基本养老体系建设的 5 个试点省市之一, 重庆的老年产业?蛋糕?让人垂涎。作为重庆市主要土地储 备机构，适逢自身转型的良机，更好地贯彻向?国有资本? 投资公司转变的指导方针，可将养老地产作为集团的新业务 增长点。
中振公司经过多年发展积累，与诸多区县政府等机构建 立了良好合作关系并树立了良好的企业形象，可以在其经营 的诸多区县中选取适合的区县项目，借着刚刚印发实施的 《规划》的东风，进行小城镇开发打造，并在有着良好资源 优势的地区适时地发展养老地产，如建立养老度假休闲区， 里面可以规划养老公寓、养老四合院、养老别墅等业态，并 10 开辟一定区域种植绿色蔬菜及花木。跟三甲医院合作，建立 理疗康复中心，引入先进医疗设备。建立五星级酒店，提供 行政、休闲、餐饮、客房全方位服务标准及体系。设立老年 大学丰富老年人的生活，有书画、棋牌、茶艺、舞蹈演出等 系列业余活动供老年朋友参与。建立儿童乐园，让老年人和 子孙们尽享天伦之乐。
如能将小城镇打造成具有地产品牌的地产小镇，并将养 老地产适度融合进来，其产生的文化旅游品牌效应将是巨大 的。当然这一建议的实施，依然需要非国有资本的加入，组 建混合制所有制经济实体，才能更好发挥地产小镇的品牌效 益。具体实施方法是采取中振公司与区县政府旗下的平台公 司以及知名的社会开发企业相互合作共赢。
5、城发公司积极探索基础设施及重点建设项目的混合 所有制经济实施方案。
对于集团旗下城发公司的基础设施建设及重点城市项 目建设功能，可依托其多年累积的建设投资经验进行多种项 目融资探索，今后集团基础设施领域的投资功能可由其现行 探索实施。
（三）将集团基金公司运作与土地储备等业务相结合， 探索一条企业增收、职工受益、风险共担、利润共享的投资 模式。
我国现有的投资基金都是契约性基金，基金资产的管理 11 运作都是通过基金管理公司进行的。基金管理公司在我们主 要是以有限责任公司形式存在。结合集团土地业务实际，现 阶段集团成立的基金公司投资模式可以债权投资方式来实 现，这是因为集团土地储备业务现金流稳定，且有土地作为 偿还保障，到期可按贷款合同收回本息，这项业务较其他产 业基金而言，基金公司所承担的风险低且投资回报率稳定。
我国基金公司已经形成了一整套比较符合国内实际的 运作流程，该流程的主要环节有三个，即产品设计，产品销 售和投资运作。目前国内基金公司产品设计是在充分研究投 资者需求的基础上设计出整套产品方案，然后将募集的基金 资产交由投资部门管理，投资部门在提出分析报告基础上选 择合适时机将基金资产投入市场，并在遵循国家相关规定基 础上合法管理及运作基金资产。
结合实际情况，集团基金公司运作的具体思路是：一是 基金公司资产来源：由集团出资 2-5 亿，职工自愿的基础上 募集 1 亿，作为基金公司的资产。二是产品设计：现阶段集 团基金公司的产品方案主要定位于投资土地一级市场。三是 产品销售：主要针对集团所属的土地储备项目。由于基金投 入市场的对象要求必须是独立法人，因此建议考虑先试点、 再推广。可在集团目前已投资的储备项目中选取一个区县项 目成立独立法人公司；也可在集团新启动的独立储备项目试 点。四是投资运作：由集团所属土地储备法人公司与基金公 司签订合同，锁定还款本息及时间等要件，实现基金合同约 12 定的投资目标。
对于集团的基金公司，除发挥在土地储备业务上的金融 融资的优势外，待其发展到一定规模，具备了一定资产实力 后，可逐步在建设项目投资方面，尝试在集团旗下子公司的 一些建设项目中实现投资盈利，如与城发公司的基础设施建 设项目进行投资合作、与康田、与中振等资金量需要大的投 资项目中寻求合作。具体运作模式与上述土地储备业务投资 模式大致相同，以此不断扩大基金投资范围及领域，从而增 强集团投资公司的投资功能。
以上探索是深入学习领会十八届三中全会会议精神的 一点体会，也是贯彻落实全会精神的实际行动，希望通过以 上模式的探索，为集团子公司股权改革提供突破口。 钓鱼嘴公司 吴自力 二〇一四年三月 13
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