评定依据《深圳市坪山新区质量奖评定管理办法》和《坪山新区质... 和自我评价报告(3万字以内)各一式五份;3. 申报表、企业(组...
深圳坪山新区发展报告 Centaline Consultants 坪山新区发展报告思维导图 Code of this report | 2 1 2 3 4 区域概况 房地产市场分析 典型项目分析 报告总结 内容概述：该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小 结等六大部分 区域位置 区域交通 区域定位 区域概况小结 社会经济发展 状况 区域规划 Code of this report | 区域位置：坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半 岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地 坪山新区 东莞市 ＞ 坪山新区于2009年6月30日 挂牌成立，新区位于深圳市东 北部，总面积为168平方公里； 坪山 新区 ＞ 新区东、北部靠惠州市，南 连大鹏半岛及盐田港，西邻龙 岗中心城； ＞ 坪山剩余可建设用地近30平 方公里，发展潜力巨大，可以 为深圳未来的产业发展提供战 略支撑 Code of this report | 区域交通：新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交 通，公交线路不足，当前交通不够完善，未来规划前景较好 ＞ 道路交通：坪山道路交通主要 深长高速 依赖深汕高速以及南坪快速路与深 圳其它片区的交流联系； ＞ 公共交通：公交路线较少，缺 少轨道交通进出坪山仍较为不便； ＞ 未来规划：未来开通地铁12号 线、14号线 高铁坪山站 规划中的坪山交通网络 Code of this report | 区域定位：根据深圳“十二五”规划，坪山定位为深圳城市副中 心、未来发展分近期、中期、远期三个阶段，着力打造东部新城 近期目标 ＞ 到2015年城市建设与特区的差距显著缩小；以新能源、生物等战略性新兴产业为特色建设 坪山东部成片产业园区、以高新技术产业和现代服务业为主体的现代产业体系基本确立； ＞ 到2020年，新能源产业、生物产业、新一代电子信息产业及先进装备制造业成为拉动坪山 中期目标 经济发展的核心力量，金融、保税物流等产业规模不断做强做大，第三产业比例超过40%，现 代产业体系日趋完善； 远期目标 ＞ 到2040年，成为深圳市重要的城市副中心，深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴 产业和自主创新基地、粤东地区重要的生产性服务中心； ＞ 坪山新区未来将通过重点发展新能源等高新产业，拉动区域经济增长，最终打造成深圳重要城市副中心，粤东 生产性服务中心 Code of this report | 区域合作规划：以深惠合作示范区为带动，密切与周边区域经济 联系，大力引进资金、人才、技术，推动地区产业转型升级 1、临近惠阳中心区：协调互补， 区域合作规划 为惠州地区提供人才和研发设备； 2、毗邻龙岗中心区：借助龙岗生 活服务基础设施，打造坪山区域生 产性服务中心； 3、往罗湖、福田方向：承接中心 ⑤往 大 亚 湾 区辐射，吸引产业转移，聚集高素 质人才； 4、东部三镇：打造深圳东部生态 ③往罗湖、福田 ④东 部 三 镇 旅游区； 5、往大亚湾方向：实现与大亚湾 片区资源共享、创新区域合作制度， 互利共赢 Code of this report | 空间发展规划：构建“一核两轴”的城市空间结构，双轴外联， 实现坪山区域空间协同发展 空间发展规划 ＞ 核心区：未来将依托片区完 善的交通网络，打造区域性高 北部现代产业发展轴 端生产性服务中心； ＞ 北部：北部依托厦深铁路和 坪山核心区 轨道12号线，形成西联龙岗中 心区、东联惠阳中心区的现代 产业发展轴； ＞ 南部：依托坪山河和轨道14 南部人文创意生活轴 号线，形成西联市中心区、香 港、东联大亚湾中心区及大鹏 半岛的人文创意生活轴 Code of this report | 产业发展规划：自北往南分别发展新能源、生物医药、电子科研 以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力经济发展 1、坑梓片区：深圳市新能源、新 材料研发与生产基地，重点发展新 ① 能源汽车等战略新兴产业； 2、聚龙庄片区：深圳市生物、高 ② 新技术产业研发与生产基地，重点 发展生物医药、程高新技术等产业； ③ 3、坪山中心、田心田头片区：前 者为区域性高端生产性服务业核心 区，后者为电子研发中心； ④ 4、碧岭片区：定位为深圳市影视 文化、旅游服务产业基地，重点发 展电影文化创意设计产业及旅游业 Code of this report | 坪山生产总值分析：自2009年成立至2013年，新区经济保持不断 增长势头，实现生产总值385.12亿元，经济状况向好 坪山新区生产总值分析 ＞ 坪山新区于2009年6月30日， 当年新区总人口40万人，年生产 总值161.36亿元； ＞ 2012年，新区年生产总值翻 一番，达到345.1亿元，这与政 府加大新区基础设施建设投入密 不可分； ＞ 2013年生产总值达385.12元， 常住人口66万。虽位列深圳各区 末位（盐田408亿），但经济增 ＞ 数据来源：深圳房产信息网 单位：亿元 长迅速，是势头良好 Code of this report | 坪山工业产值分析：坪山新区2013年规模以上工业增加值228.95 亿元，较2010年增长52%，规模以上工业增加值呈快速增长态势 坪山新区工业产值分析 ＞ 工业生产为坪山新区的支柱 产业，深圳本地汽车品牌——比 亚迪汽车的研发和生产基地就在 坪山； ＞ 2010年坪山加快产业转型升 级，重点发展新能源、装备制造 等高新产业，工业增加值迅速增 长； ＞ 截至2013年，新区上亿元工 单位：亿元 ＞ 数据来源：深圳房产信息网 业龙头企业达52家，拥有世界五 百强企业10家 Code of this report | 坪山固定资产投资分析：2013年坪山新区实现固定资产投资 203.81亿元，较2009年增长219%，呈高速增长趋势 坪山固定资产投资分析 ＞ 2009年新区成立时，当地固 定资产投资仅为63.9亿元，位居 特区末位； ＞ 自2010年起，政府加快制订 完善新区投资优惠政策，合理规 划产业布局，吸引大量企业入驻； ＞ 截至2013年，新区现有各类 投产企业2300家，包括比亚迪、 塞菲诺、震雄、中集等世界知名 单位：亿元 ＞数据来源：深圳房产信息网 Code of this report | 企业 土地储备量：坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发 展提供了宝贵空间 排名 1 2 3 4 5 6 区域 龙岗区（包括大鹏新区） 宝安区（包括龙华新区） 坪山新区 盐田区 光明新区 南山区 土地储备（平方公里） 93.88 40.26 30.10 21.93 19.33 14.41 7 8 数据来源：深圳市规土委 福田区 罗湖区 1.26 0.58 ＞ 坪山新区剩余可建设用地30平方公里，居于全市各行政区第3位，充裕的土地储备，为坪山新区的规划发展提 供了坚实基础，也为高科技企业、大型文化产业、大型体育设施和娱乐设施进驻坪山提供了良好的选择空间 Code of this report | 旧改现状：旧改项目总面积达256万㎡，且基本集中分布于未来区 域两大中心区，城市更新压力大 坪山新区旧改项目集中区域 ＞ 坪山新区旧改项目约有17个， 共计用地面积256万㎡； ＞大部分项目在未来坪山的两大核 坑梓次中心 心区域，多数项目处于洽谈阶段， 旧改压力大； ＞ 上述旧改项目启动后，对更新 城市面貌，增加楼市供应量等方面 将起到积极效果； 坪山中心 ＞ 骤然增加的供应量也加大了当 地楼市的销售压力 Code of this report | 区域概况小结：坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心 ，目前经济社会发展与其它区域仍有较大差距，但势头良好 1.基 本 信 息 ＞ 坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳 东部重要工业基地，定位为深圳城市副中心，交通依赖南坪快速等少数干道，较为不便； ＞ 区域合作规划层面，密切深惠合作，加快产业转型升级；内部空间规划层面，依托未来完善 2.新 区 规 划 的交通网络，逐步形成南北两翼，中部核心的发展格局；产业规划层面，产业规划布局合理， 重点发展新能源、生物医药、电子技术研发等高新产业 ＞ 新区自2009年成立以来，年生产总值保持不断上升势头（2013年385亿），固定资产投资 3.社 会 经 济 额稳步增长，经济态势良好，发展前景乐观，但目前距离其它片区仍有不小差距（福田2700亿、 罗湖1488亿、盐田408亿）；土地储备量大，发展空间广阔；旧改面积较广，更新压力大 Code of this report | 1 2 3 4 区域概况 房地产市场分析 典型项目分析 报告总结 内容概述：该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字 楼市场分析以及片区房地产市场小结等七大部分 新房成交走势 热卖楼盘分析 楼市现存有量 房地产市场小结 写字楼市场分析 商业市场分析 新增供应量 Code of this report | 新房成交走势：新区成立后，在规划利好等多重因素的作用下， 新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头 ＞ 新区成立以来，在规划、政策、 基础设施配套等多重利好的作用 下，当地楼市行情看涨 ＞ 早期开盘万科金域缇香及近期 的金地朗悦价格不断上涨，获得 热卖 金地朗悦 单位：套、元/㎡ ＞数据来源：深圳房产信息网 金域缇香 Code of this report | 热卖楼盘分析：在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域 缇香、金地朗悦等楼盘均获热卖，房价持续上涨 ＞数据来源：深圳房产信息网 单位：元\㎡ 单位：元\㎡ ＞万科金域缇香2011年开盘，售价为10500元/㎡； ＞金地朗悦2013年11月开盘，售价为12800元/㎡； ＞截至今年8月房价已上升至14000元/㎡，涨幅9.4%； ＞项目为于坪山中心区，交通配套以及学区房是其价格 上涨的主要原因 Code of this report | ＞截至2013年房价已上升至13500元/㎡，涨幅28.6%； ＞项目位于坪山中心区，靠近龙岗中心城，规划利好以及 地段优势促使其价格上扬的主要原因 楼市现存有量：截至2014年6月，坪山楼市现存有量为16.6万㎡ /1880套，按照13年的消化速度，现有存量14年内便可完全消化 ＞ 截至2014年6月4日坪山楼市现存有量 片区 楼盘名称 丹梓龙庭 嘉宏湾 金地朗悦 库存面积（㎡） 29755.9 7505.21 43929.79 4159.38 4075.68 76252.63 165678.6 库存套数（套） 392 70 449 34 43 892 1880 坪山新区 万科金域缇香 招商花园 中粮一品澜山 合计 ＞ 2014年楼市行情略为受挫，但在坪山GDP高速增长，整体规划利好的大环境下，片区楼市依然向好，1880套的 存有量预计在14年内便可完成消化，市场消化快 ＞ 数据来源：深圳市规土委 Code of this report | 新增供应量：未来2-3年坪山约有6个项目入市，在有效缓解前期 供应量不足的同时也给片区带来了消化压力 项目名称 京基御景印象 六和城 天峦湖 君御国际 祥祺滨河名苑 卓越汤坑旧改 合计 占地面积（㎡） 102166 120000 92807.78 33035.28 14356.21 280000 642365.27 建筑面积（㎡） 586048 320000 385878.5 132140 51883.66 600000 2075950.2 物业类型 住宅 住宅/商业/写字楼/公寓 住宅 住宅 住宅/商业 城市综合体 入市时间 2014年6月 2014年11月 2014年6月 2014年12月 2015年以后 2015年以后 ＞ 自2014年起未来两到三年内，坪山新区约有六个项目入市，总体供应量预计约为200万㎡； ＞ 从物业形态上看，未来入市的楼盘中既包括单一住宅、有不乏大体量的城市综合体，类型较为丰富； ＞ 未来楼市供应量大幅增加，一方面可有效缓解前期供应不足，另一方面也给片区市场消化带来压力 ＞ 数据来源：深圳市规土委 Code of this report | 商业市场分析（1/2）：受规划利好等多重因素影响，坪山近年来 商业也成交面积及均价不断上涨，发展态势良好 坪山中心商圈 单位：㎡、元/㎡ ＞ 数据来源：房地产内参 ＞以坪山文化广场为中心外延3km形成坪山中心商圈； ＞受规划利好、企业入驻、人口增长（40万—78万）等因素影响，坪山商业成交面积及均价不断上涨，前景良好； Code of this report | 商业市场分析（2/2）：商业中心主要有传统百货、步行街构成， 业态较为单一，缺少城市商业综合体，商业发展潜力空间较大 ＞ 数据来源：房地产内参 ＞ 目前商业中心主要由百货、步行街及专业批发市场构成； ＞ 业态比例较为传统单一，餐饮、娱乐休闲较少，缺少商业综合体； ＞ 未来以餐饮、娱乐、购物为主的大型商业综合体将会不断涌现，目前天虹4万方商业入驻，吉之岛在规划建设中 Code of this report | 写字楼市场分析：当地写字楼多为早期建筑，总体档次偏低，缺 少新建高端写字楼项目，整体市场较为冷淡 写字楼名称 建筑年 代 物业等 级 租金（元/㎡.月 ） 华瀚科技大 厦 投资大厦 顺发大厦 2003 2009 2009 乙级 甲级 乙级 30 36 32 写字楼集中区域 金成大厦 鹏润大厦 2010 2011 乙级 乙级 29 30 ＞ 片区写字楼主要集中在以泰富华庭为中心的1.3km范围内； ＞ 数量较少、均属早期建筑、等级较低，外观老旧不显眼； ＞ 租金维持在较低水平，入驻企业较少且多属于中小型企业，侧面反映坪山目前经济状况仍较为一般 Code of this report | 房地产市场小结：受新区规划利好等多重因素影响，坪山房地产 市场发展迅速，发展空间较大，同时也出现了发展不均衡的问题 1.住 宅 市 场 ＞ 自2009年以来，坪山新区新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头，现存楼房 供应量已难以满足市场消化，但持续增加的供应量也将给市场消化造成压力 ＞ 商业方面：供应量不断上升，成交价格也持续增长，目前已有大体量商业入驻（天虹4万 2.商 业 写 字 楼 ㎡），未来片区商业前景较好；写字楼方面：分布较为集中，档次较低，中小企业居多，发展 缓慢，具备较大潜力 ＞ 住宅方面：不断增加的新楼盘将给地区市场消化带来压力；商业方面：目前商业业态单一， 3.问 题 总 结 缺少有影响力的城市综合体；总的来说，目前坪山住宅市场发展较快，商业写字楼则滞缓，且 地区分布不均（集中在坪山中心），但随着开发的深入上述问题将得到解决 Code of this report | 1 2 3 4 区域概况 房地产市场分析 典型项目分析 报告总结 内容概述：该部分主要包括项目概况、区位分析、周边竞品分析 及项目小结等六大部分 项目概况 区位分析 配套分析 项目小结 周边竞品分析 户型分析 Code of this report | 概况：金地朗悦位于坪山新区新合路与比亚迪路交汇处，2013年 11月一期开盘，现已售罄，属于片区热卖楼盘，均价13500元/㎡ 内容 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 物业类别 基本信息 29514㎡ 111282㎡ 3.2 30% 住宅 装修情况 开盘日期 毛坯 13年11月一期 一期14年12月 一期13500/㎡ 二期尚未开盘 金地朗悦 交房时间 比亚迪路 均价 备注 ＞ 数据来源：市调、搜房网 Code of this report | 区位分析：地处区域中心，享有政策、规划等多重利好，受优良 的区位优势推动，吸引客户前往置业 ＞ 政策利好：深圳“十二五”规 划将提出重点开发坪山新区； ＞ 规划利好：所处片区未来规划 为区域性高端生产性服务基地，将 龙岗中心城 带来大量的就业和居住人口，由此 带动当地楼市发展； ＞ 交通利好：当前项目所处片区 坪山中心区 本案 往西50min可达罗湖、福田，往北 30min可达龙岗中心城、惠阳中心 区，通达性较好； ＞ 其它：未来地铁12、14号线以 及深圳外环高速的开通，将极大便 利区域间联系 Code of this report | 配套分析：3公里内涵盖生态、教育等配套，较为齐全，医疗等配 套尚不完善，周边人气不足，但良好的前景仍吸引了不少客户 高铁坪山站 高铁坪山站 坪山汽车站 坪山汽车站 3 km 本案 马峦山公园 风情商业街 坪山高级中学 体育馆 ＞ 体育配套：金地坪山网球中心/坪山体育中心体育馆； ＞ 生态配套：马峦山郊野公园/大山陂水库公园； ＞ 交通配套：高铁坪山站/地铁12、14号线（规划中） ＞ 教育配套：坪山高级中学/自带幼儿园等； ＞ 未来建成风情商业街约3000平米/约500平米肉菜 市场，基本满足住户需要 Code of this report | 户型分析（1/2）：一期主力户型为89㎡刚需三房两厅，整体布局 相对合理，利用率高 89㎡三房两厅 ＞ 优点：1、89㎡三房两厅，刚需户型，契 合市场需求； 侧卧 动区 户型分析 2、开间9.7m，进深10m，户型方 正，利用率高； 3、南北朝向，布局合理； 4、主卧25㎡，有利于提高主人舒 适度，飘窗宽3.3m，视野开阔； ＞ 不足：
1、背面通透性不够，影响室内空 气对流； 2、侧卧7.4㎡，过于狭窄，影响 静区 舒适度 Code of this report | 户型分析（2/2）：一期另有少量125㎡四房两厅大户型，布局较 为紧凑，对家庭成员较多的客户有较高的吸引力 125㎡四房两厅 ＞ 优点：
1、125㎡四房两厅，大户型，适 合多成员家庭居住； 户型分析 2、开间13.2m，进深10.3m，户 动区 型方正紧凑，利用率高； 静区 3、主卧25㎡，有利于提高主人舒 适度； ＞ 不足：
阳台 1、背面通透性不够，影响室内空 气对流； 2、阳台及主卧飘窗不到3m，视 野受限； 飘窗 3、户型过于紧凑，影响私密性 Code of this report | 周边竞品分析：项目周边楼盘拥有突出卖点，销售情况总体向好 ，对项目造成较大的竞争压力 楼盘 名称 金地朗悦 京基御景 开盘时间 均价（元 /㎡） 13500 13500 15000 12000 14000 容积 率 3.20 3.92 3.37 3.00 5.49 主力户型 89㎡三房两 厅 79-89㎡两房 89㎡三房 89㎡三房 69-130㎡2-3 房 主要卖点 销售情况 一期已售罄，二期尚 未开盘 一期已售罄，加推二 13年11月一期 14年6月一期；8月二期 13年11月一期；14年4月二 期 11年9月一期；12年7月二期 14年5月一期，9月加推 刚需/项目自带配套完善 高赠送率（＞30%） 城市综合体/学区房 天虹商场/临近高铁坪山站 城市综合体/未来地铁12号 线沿线 印象 招商花园 城 深业东城 国际 六和城 期 一期已售罄，二期在 售 一期已售罄，二期在 售 一期在售 ＞ 项目周边楼盘均价在13000左右，因此在价格上没有竞争优势； ＞ 周边楼盘均以小户型刚需为主，项目在户型设计上优势不大； ＞ 其它楼盘有赠送率、学区房、综合体等卖点，反观本项目则缺少亮点； Code of this report | 项目分析小结：项目为片区热卖楼盘，但缺少突出亮点以及周边 项目的陆续开盘，将给项目二期销售带来一定压力 ＞ 项目地处坪山中心区，2013年11月一期开盘，现已售罄，受规划利好等因素作用，属于片 1.基 本 信 息 区热卖楼盘，均价13500元/㎡；自带配套较为完善，基本能满足住户需求，周边配套较弱，人 气不足；户型以刚需小户型为主，布局方正合理，切合市场需求 2.周 边 项 目 ＞ 基本上2013-14年间开盘，目前大多一期均已售罄，销售情况良好；均拥有较为突出的楼盘 亮点（京基御景印象：高赠送率、招商花园：城市综合体/学区房等），有效吸引客户置业 3.问 题 总 结 ＞ 周边缺乏医院等设施，配套不够完善；较高的容积率（3.2）影响舒适度；与周边项目相比 缺乏突出的亮点，难以进一步有效吸引客户置业，对项目二期销售较为不利 Code of this report | 1 2 3 4 区域概况 房地产市场分析 典型项目分析 报告总结 区域分析总结：坪山新区优势明显，拥有较大的发展潜力，但需 注意规避自身劣势，推动片区健康发展 优 势 ＞ 区位优势：位于深圳东部，毗邻惠州市，以 建设深惠合作示范区为带动，实现区域连动发 劣 势 ＞ 地理位置：位于特区的发展辐射范围之 外，地区发展长期处于滞缓状态； ＞ 基础配套：交通通达性不足，内部市政 基础设施建设仍较为落后，难以有效吸引 对比 总结 展； ＞ 房产市场向好：房地产市场的迅速发展，为 人才向坪山流动，企业投资等注入信心； ＞ 规划层面：未来深圳东部新城，城市副中心， 粤东重要生产性服务基地，片区规划合理且不 断完善交通网络，重点发展高新产业，地区发 展前景广阔； ＞ 土地优势：拥有30.1平方公里土地储备量， 在深圳各区中位列第三，开发潜力较大 企业和人才入驻 ＞ 人口结构：2013年增至66万，但仍难 以满足地区发展需要，数量偏少；人才不 足，人口素质相对较低； ＞ 片区旧改：片区旧改面积达256万㎡， 且主要集中在未来坪山中心，给地区发展 造成阻力 ＞ 总体上看，坪山作为深圳未来城市副中心，除了自身具有的区位优势之外，还享有政府给予的政策、规划等多 方面优势，发展前景向好；但也存基础设施建设不完善、人口结构不合理等劣势，需要在今后的发展过程中进行 改良规避 Code of this report | 区域发展建议：针对项目存在劣势，从完善交通网络等四大方面 提出区域发展建议，希望能有助于片区发展 1.完善交通网络 2.加强基础设施建设 3.加快人才引进 4.稳步推进旧改 ＞ 加快地铁12号线、14 号线的规划建设，使其 ＞ 不断完善医院、学校、 城市绿化、市政公园等 ＞ 制订人才引进战略计 划，强化人才引进力度， 通过政策优惠、完善基 础设施建设等方式，加 速引进地区发展亟需的 高素质人才，提升区域 ＞ 积极推进城市旧改更 新工程，通过旧改提升 城市形象，使帮助区域 重新焕发发展活力，增 强片区的竞争力 轨道交通网络成为深圳 地铁网的一部分，加强 区域间联系； ＞ 增设城市主干道，完 公共基础设施建设，营 造良好城市环境，提高 区域知名度，有效吸引 外部企业、人才进入 善地面交通网 发展潜力 Code of this report | Thanks for your attention Wish you a good day! 39 Code of this report |
坪山新区房地产发展报告 一、坪山新区概况 1.1 区位简介 1.1.1 地理位置 2009 年 6 月 30 日,坪山新区挂牌成立,坪山新区位于广东省深圳市东北部,包括坪山、 坑梓两街道办事...
有。和关内一样的前景。。。。。。
2009年6月30日,坪山新区挂牌成立,坪山新区位于广东省深圳市东北部,包括坪山、坑... 新区剩余可建设用地近30平方公里,是深圳市可开发土地面积最大的区域之一,发展潜力...