1、根据国家、省及伊春市发展森林生态旅游业的政策和有关规定,结合黑龙江梅花河山庄旅游度假园区的基础设施现状,研究、论证该项目建设的必要性和可行性. 、 2、依据《...
可 行 性 报 告 工程咨询有限公司 二００八年五月 －1－ 目 一 总论 1、项目提要 2、可行性研究报告编制依据 3、综合评价和论证结论 二 项目背景及必要性 1、项目背景 2、项目区发展现状 3、项目建设的必要性 三 项目实施的有利条件 1、政策环境 2、政府支持 3、市场优势 四 项目区建设条件 1、地理位置与区域范围 2、自然资源状况 3.社会经济状况 五 建设单位基本情况 1、建设单位基本情况 2、主要投资人基本情况 六 市场分析与推广方案 1、市场定位 2、目标客户市场分析 3、市场推广方案和推广措施 七 项目建设方案 1、建设任务和规模 2、设计基本原则 3、项目布局 －2－ 录 4、具体建设内容 5、项目建设标准 6、给排水 7、电力电讯 8、环境影响评估 八 项目实施进度安排 1、一期工程项目实施进度表 九 投资估算与资金筹措 1、说明 2、投资估算依据 3、项目建设投资估算 4、资金来源与筹措 5、借款资金偿还测算 十 经济分析 1、财务评估说明 2、财务评价依据 3、营业收入和营业税金及附加估算 3、总成本及经营成本估算 4、财务效益分析 5、不确定性分析 十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训 1、项目组织与管理 2、管理机构设置与职能划分 3、劳动定员 4、项目经营管理措施 5、人员培训 6、劳动保护与安全 十二 可行性研究的结论与建议 1、可行性研究结论 2、问题与建议 －3－ 附 一 附表：1、固定资产投资估算表 1－1、土建工程投资明细表 1－2、设备投资明细表 2、流动资金估算表 3、投资计划与资金筹措表 4、固定资产折旧估算表 5、总成本费用估算表 6、利润及利润分配表 录 6－1、产品销售收入和销售税金及附加估算表 7、资金来源与运用表 8、借款还本付息计算表 9、资产负债表 10、财务现金流量表(增量全部投资) 二 附图 1、一期工程项目规划图 2、度假村入口景门效果图 3、广场设计效果图 4、山庄外观效果图 5、温泉游泳馆外观效果图 6、设计意向图 7、外观效果图 三 其他附送资料：1、项目建设单位营业执照复印件 2、建设项目选址意见书复印件 3、可行性报告编制单位营业执照复印件 4、可行性报告编制单位资质证书复印件 －4－ 第一章 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建 总 论 1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式 项目承办单位：度假村开发有限公司 法人代表：
所有制形式：民营企业 1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容 建设地点：
建设规模：度假村区域规划总用地面积 357017 平方米，总建筑面积 55054 平方米，道路面积 58441.7 平方米，项目分为两期，总投资 20477 万 元(含不可预计费 919 万元)。
建设期限：一期投资 2008 年 7 月至 2010 年 12 月，二期投资 2011 年 1 月至 2015 年 12 月 建设内容：
1、一期工程：
(1)、土地征用，投资额 540 万元； (2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、 绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供 排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山 游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额 4690 万元； (3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、 温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额 3900 万元； (4)开办费 200 万元，用于前期资金和广告宣传费用； (5)、建设期固定资产投资利息 448 万元：
(6)、不可预计费，按固定资产投资总额 5％计算，计 430 万元。
2、二期工程：
(1)、土地征用，投资额 720 万元； －5－ (2)、度假村绿化保护工程建设，投资额 300 万元； (3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、 农居山庄等，投资额 8760 万元； (4)、不可预计费 489 万元。
1.1.5 申报单位及法人代表 申报单位：度假村开发有限公司 法人代表：
1.1.6 投资规模及资金构成 投资规模：20477 万元， 资金构成：固定资产投资 19358 万元，前期资金和广告费用投资 200 万元，不可预计费 919 万元。
1.1.7 资金筹措 本项目总投资 20477 万元，其中：一期投资 10208 万元，企业自筹资 金 7208 万元，金融机构贷款 3000 万元；二期投资 10269 万元。
1.1.8 主要技术经济指标 表 1-1 序号 1 主要技术经济指标 项目名称 建设内容和规模 1、规划总用地 2、建筑总占地面积 3、总建筑面积 4、道路面积 5、建筑密度 6、绿化率 7、道路总长度 8、容积率 公共停车位 个 平方米 平方米 平方米 平方米 ％ ％ 米 357017 35285 55054 58441.7 9.9 77 8559.5 0.15 185 计算期平均，不 含二期项目 单位 指标 备注 2. 年营业收入 门票收入 －6－ 万元 2616.73 序号 项目名称 住宿收入 餐饮收入 娱乐及购物收入 租赁收入 合计 单位 万元 万元 万元 万元 指标 2268.36 1308.38 1221.16 43.47 7458.09 备注 3. 4. 5. 6. 总定员 年工作日 定员 总投资 固定资产和无形资产投资 前期资金与宣传费用 不可预计费 人 天 人 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 100 280 100 10208 9578 200 430 7458.09 3384.29 413.92 3659.88 不含二期 计算期平均 计算期平均 计算期平均 不含二期 一班制 7. 8. 9. 10 11 年总收入 年总成本费用 年销售税金及附加 年利润总额 财务评价指标 投资利润率 销售收入利润率 销售收入利税率 静态投资回收期(含建设期) 35.85 49.07 54.62 5.2 5.9 计算期平均 计算期平均 计算期平均 所得税前 所得税后 所得税前 所得税后 所得税前 所得税后 全部投资内部收益率 26.84 19.51 财务净现值(Ic=8％) 9295 5248 1.2 可行性研究报告编制的依据 1.2.1 《省旅游产业发展和布局总体规划》 1.2.2 《县国民经济和社会发展“十五”规划》 －7－ 1.2.3 《县生态旅游业发展总体规划》 1.2.4 《度假村详细规划》 1.2.5 《县建设项目选址意见书》 1.3 综合评价和论证结论 (1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引 资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的 顺利实施。
(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但 有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富 的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、 建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。
(3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。
(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资 10208 万元， 其中固定资产投资 10008 万元。
项目建成后， 预计年营业收入 7458.09 万元， 年利润总额 3659.88 万元(计算期平均数)，投资利润率 35.85％；全部投资 财务内部收益率 19.51％(所得税后)；静态投资回收期 5.9 年(含建设期 1.5 年)，动态(i=8％)投资回收期 7.3 年(含建设期 1.5 年)；累计净现金流量折现 8943 万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险 能力较强，安全可靠，项目是可行的。 －8－ 第二章 2.1 项目背景 项目背景及必要性 当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为 各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世 界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的 作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经 济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面 发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增 进了中国与世界的友好交流。
旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于 旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关 联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产 业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带 动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带 来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发 展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅 游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出 3.02 万元， 对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发 展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。
虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段， 但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游 需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都 市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白 领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的 同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫， 这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。
这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。
以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引· 力已经逐渐下 －9－ 降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看 好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、 娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游 客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健 康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地 政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。
2.2 项目区发展现状 项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是 全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道 教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是 养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到 了这个问题，在 2005—2020 年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入 了下一步的建设重点。
2.3 项目建设的必要性 2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出 “生态立县， 使旅游业发展成为国民经济的主导产业”的目标以来， 县旅游产 业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展 比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了 几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地 丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮 大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业 是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是 远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。
2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的 黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运 营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供 支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游 业是一个良好的决策。
2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设 －10－ 完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来 3711.54 万元的净利润，整个 项目期的经济利益十分可观。
2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、 回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸 引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的 经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招 商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税 收 1341.81 万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。 －11－ 第三章 3.1 政策环境 项目实施的有利条件 县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了 “生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县之能， 集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民 经济的主导产业的目标。”在 2003 年的县第十四届人民代表大会第一次会 议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定》 ， 明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅游指明了 方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支 持。
3.2 政府支持 近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的 成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇 景观赏、 宗教朝圣、 民俗探密、 幽谷探险等诸多生态旅游项目。
根据县 2005 －2020 年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新 月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列 入了重点发展项目。
县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目 的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建 设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允 许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。
3.3 市场优势 3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特 不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品 质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内 具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。
3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越 所在的区域森林覆盖率在 85％，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫 树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠， －12－ 古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有 利的自然环境。
3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季 县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为 充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热， 惟独宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节， 到旅游，都有着别样的享受。
3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵 道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活 内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要 而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富 思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来 的难能可贵的文化基因宝库。
在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或 个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高尚情 操。在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间要实 行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危”。如果人人都 按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会关系， 使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大国和小 国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会得到安 宁。在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出发，认为人 是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而主张人应当爱 护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社 会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思想，乃是从对自 然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界与人类社会的发 展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当是人类行为的共 同准则。
据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当初道教的一个 重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比 －13－ 龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深 厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。
3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动 介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远， 区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较 短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。 －14－ 第四章 4.1 地理位置与区域范围 项目区建设条件 县地处省东部，有“东大门”之称。地理坐标为东经 116 度 46 分—117 度 17 分，北纬 27 度 28 分—27 度 55 分。北邻福建光泽县，南交黎川县， 西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程 215 公里，公路里程 224 公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约 6 小时车程。
位于县嵩市镇村，紧临 316 国道，离县城约 15 公里。介于中外闻名的 旅游胜地龙虎山与武夷山之间， 距离龙虎山 80 公里， 距离武夷山 170 公里。
4.2 自然资源状况 4.2.1 气候条件 县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为 充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热， 惟独宜”，乃避暑胜地。
4.2.2 植被物产 县森林生长茂密，有林地 165 万亩，占总面积的 87％，森林覆盖率 87.1％，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等多 种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种 57 科 150 种。
森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产 资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约 5 亿立方米。
4.2.3 河流情况 境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分， 故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主； 西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量 丰富，全县水能资源理论蕴藏量 61149 干瓦，可开发的蕴藏量 34618 干瓦。
4.2.4 温泉资源 县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生， 相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山 腰，出水温度约 43.5 摄氏度，日流量约 1600 余吨，富含对人体有益的多种 －15－ 微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。
4.3 社会经济状况 4.3.1 面积及人口 全县共有 7 个乡镇 689 个自然村，土地面积 1251 平方公里，其中山地 面积 160 万多亩， 耕地面积 10 万亩。
到 2002 年底全县总人口为 10.67 万人， 其中非农业人口 2.72 万，农业人口占全县总人口的 75.1％。
4.3.2 经济状况 2002 年，县国内生产总值 4.262 亿元，第一产业 1.333 亿元，第二产业 1.638 亿元，第三产业 1.291 亿元，三类产业结构为 30∶ 39∶ 31。2002 年全 县财政总收入为 4078 万元，农民人均纯收入 2388.69 元；在岗职工年平均 工资 8088 元；城乡居民储蓄存款余额 62593 万元；全社会固定资产投资总 额 14526 万元。 －16－ 第五章 5.1 项目建设单位基本情况 建设单位基本情况 项目建设单位度假村开发有限公司成立于 2008 年 3 月，由、三人共同 投资组建，公司注册资本 2000 万元，其中公司法人代表占 90％的股份。公 司经营范围：旅游项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。
5.2 投资人基本情况 公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项 目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、 房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩， 因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业 有：
1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本 1000 万元， 至 2007 年 12 月， 公司资产总额 13564.68 万元， 净资产 6542.73 万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。
2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至 2007 年 12 月， 公司资产总额 1358.49 万元，净资产 852.64 万元，是缙云县最豪华，消费 最高的酒店之一，一直经营状况良好。
3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本 100 万元，个人控股 95％，至 2007 年 12 月，公司资产总额 1562.53 万元，净资产 968.45 万元，年销售收 入 3000 多万元。
4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本 300 万元，个人控股 95％， 至 2007 年 12 月，公司资产总额 657.42 万元，净资产 476.58 万元。除企业 外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地产， 市场价值超过 3000 万元。
公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的 管理经验。 －17－ 第六章 6.1 市场定位 市场分析与推广方案 温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景 区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游 区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客也是以高收入的富裕人群 为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等 方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是“温泉 精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。
6.2 目标市场分析 县县城居民只有 3 万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温 泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间十分有限，因 此度假村的目标市场应该放在外地。
6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多， 收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方 的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。
6.2.2 作为省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，而且随着国家法 定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短 途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象， 为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。
6.2.3 以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。长三 角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游 率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城 市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜 欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消 费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游 客看来，还是比较适宜，适合这些地区的大部分游客。
6.2.4 海外旅游市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客， －18－ 这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游 客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少，却也是一个不可忽 视的群体。
6.3 市场推广方案和推广措施 6.3.1 住在。
6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成 “生态之 村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，在电视、交通电台、网络上进行造 势，争取尽快将度假村的知名度提高。
6.3.3 果。
6.3.4 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌， 结合当今社会的“和谐”主题，作一篇“亲近自然、爱护自然，与自然和谐共 处”的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各地的游 客前来观光。
6.3.5 与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，成为他们的联系 单位，争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，并通 过这些精英人士的宣传，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好 的吸引潜在的客户群。
充分利用周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区 的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣 传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在， －19－ 第七章 7.1 建设任务与规模 项目建设方案 建设规模：度假村区域规划总用地面积 357017 平方米，总建筑面积 55054 平方米，道路面积 58441.7 平方米，项目分为两期，总投资 20477 万 元(含不可预计费 919 万元)。
在 2008 年 7 月至 2010 年 12 月实施一期项目建设，建设内容如下：
(1)、土地征用，投资额 540 万元； (2)、基础设施建设，包括土地整理，316 国道到景区入口的非支线公 路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电 力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生 态游区盘山游步道(含山体局部加固 )、生态公厕所、管理用房等，投资额 4690 万元； (3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、 温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额 3900 万元； (4)开办费 200 万元，用于前期资金和广告宣传费用； (5)、建设期固定资产投资利息 448 万元； (6)、不可预计费，按固定资产投资总额 5％计算，计 430 万元。
在 2011 年 1 月至 2015 年 12 月实施二期项目建设，建设内容如下：
(1)、土地征用，投资额 720 万元； (2)、度假村绿化保护工程建设，投资额 300 万元； (3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、 农居山庄等，投资额 8760 万元； (4)、其它投资还包括不可预计费 489 万元。
7.2 设计基本原则 (1)严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环 保和职业卫生方面的方针政策。
(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满足使用功能 的情况下兼顾美观，做到经济合理、安全适用，以节省投资、具有地方特 －20－ 色为原则； (3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规 划的要求。
(4)考虑各公用系统的配套。
7.3 项目布局 根据资源环境条件，以及旅游活动的组织需要，将整个分为五个功能 区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体 验区和外围控制区。规划区域与 316 国道之间有长 4.4 公里，宽 9 米的公路 相连。
7.3.1 温泉健身休闲区 该区块为整个项目的核心区块，面积约 148000 平方米，呈狭长形，两 侧山体植被茂密，生态环境优良。利用基资源环境条件和地形地貌，以及 充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身 娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、 古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温 泉冲浪等。
7.3.2 温泉度假别墅区 该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约 152000 平方 米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清新、 生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其 相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。
7.3.3 森林生态游览区 该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、 针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富， 是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活 动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态 文化链的重要组成部分。
7.3.4 乡村风情体验区 该区块面积约 30000 平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱 －21－ 乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让 游客充分感受乡村生态旅游的精粹。
7.3.5 外围控制区 外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控 制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施， 以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格控制其人口与 建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调。
7.4 具体建设内容 由于本项目二期工程预计要在 2011 年开始动工建设，距今还有三年时 间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的 一期工程进行测算，一期工程预计 2008 年动工，2009 年 12 月完成主要建 设工程，到 2010 年 12 月份完成全部建设，总投资 10208 万元(含不可预计 费 430 万元)。
7.4.1 土地征用 项目一期工程拟征用土地面积 148000 平方米 7.4.2 基础设施建设 1、土地整理面积 148000 平方米，包括对山体作降低山势处理 6000 平 方米； 2、316 国道至景区入口 9 米宽非支线公路 4.4 公里； 3、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积 106680 平方米； 4、区内场馆之间的道路，其中|.5－2.5 米宽的石板路和卵石路规划长 度 7.3 公里，5.5 米宽可通车辆的水泥道路 1.3 公里。
5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设 1 个停车场，其中广场的南侧 停车场设置大型车辆停车位 25 个，中小型车辆停车位 160 个，占地总面积 4000 平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位 15 个，占地总 面积 500 平方米，地面采用植草砖铺面； 6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施； 7、景区内 8.56 公里长的河道环境治，包括堤岸加固等； 8、在森林生态游区建设宽 1.2－1.5 米石板盘山路，规划长度 8000 米， －22－ 对盘山路两侧山体进行局部加固； 9、建设生态公厕 10 幢，规划建筑面积 700 平方米； 10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理 用房 12 幢，规划建筑面积 640 平方米。
7.4.3 主要游赏设施土建 1、入口处的塑石工艺景门 1 座，高约 9 米，宽 7 米，周围设置假山、 水池和草坪； 2、建造约 10000 平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温 泉水，水中放养热带观赏鱼类，水体中央设大型抽象式雕塑； 3、山庄，占地 16000 平方米，建筑面积 11000 平方米，按照四星级酒 店标准建设，建设层高 2－4 层，除客房外，还包括游人接待中心、餐厅、 会议室、游泳池、美容健身房以及 300 平方米的独立停车场； 4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，面积约 1200 平方 米。
5、温泉贵宾楼，共 4 幢，每幢面积 350－450 平方米，按五星级宾馆 标准设计，日式风格，计划日接待人次 50 人。
6、温泉水上娱乐中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、 水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，建设面积 2500 平方米，分浅水池和 深水池； 7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成，包 括温泉鱼疗池、高温池、SPA 水疗池等，总建筑面积 6000 平方米，浴池采 用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采用植被、假山或竹篱笆相隔。
温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房，建筑面 积约 300 平方米。
8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积 5000 平 方米，建筑面积 1200 平方米，檐高 4.5 米，四面建 3.2 米高围墙，观内建 中式古典木质天师亭。
9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶。
10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆； －23－ 11、利用芙蓉山山势，建设 1000 米长的健身步道，路面采用青石和条 木铺就。
12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用 品馆、特色小吃馆等 30 间，建筑统一采用砖木结构，青石地面，唐宋时期 建筑风格，街长 200 米，总建筑面积 1500 平方米。
7.4.4 设备投资 1、配电设备，包括变压器、高低压配电柜、线路； 2、温泉山庄和贵宾楼使用设备，包括大功率中央空调、计算机管理系 统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、 KTV 点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设 备等； 3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质 检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等； 4、水上娱乐中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。
5、露天温泉泡澡池设备，包括 SPA 水疗设备等。
6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等； 7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等； 由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此 只能进行简单的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考 察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的 设备投入情况后计算所得，其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部 分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。
7.4.5 车辆 1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车 1 辆； 2、后勤人员公务用中型商务客车 1 辆； 3、垃圾回收用车辆 1 辆。
7.4.6 材料 包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。
7.5 项目建设标准 －24－ 构、建筑物按《房屋建筑工程建设标准》规定建设。
7.6 给排水 7.7.1 给水工程规划 7.7.1.1 用水量估算参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等 标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。
度假村用水量估算 用水项目 住宿游客用水 一般游客用水 员工用水 别墅用水 道路广场用水 其他 合计 人数／面积 400 550 100 500 0.04KM2 用水标准 0.5T／人.D 0.1T／人.D 0.2T／人.D 180I.／人.D 0.2 万 T／KM2.D 日用水 量T 200 55 20 90 80 67 512 用水量的 15％计算 备注 7.7.1.2 输配水管网布置 度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取，管道采用 PVC 管，DN≥=200， 沿道路一侧铺设至用水单位。
温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要 求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设， 最大限度地保存水温。
7.7.2 排水规划 7.7.2.1 污水量估算 污水量按给水量的 80％计算，其中道路广场用水和绿化用水所产生的 废水不计算在内，则日最高污水排放量为 410T. 7.7.2.2 排水体制 采用雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流。所有建 筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池， 进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。
7.7 电力电讯规划 7.8.1 用电量估算 －25－ 度假村用电负荷估算 用电项目 公共建筑用电 居住建筑用电 道路广场用电 亮灯工程 合计 负荷预测指标 80W／M2 50W／M2 50KW／HM2 面积(HM2) 2.35 3.5 4 负荷(KW) 1880 1750 400 80 4110 7.8.2 设施规划 依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电。根据道路系统规划安排供 电线路，采用地下电缆形式。
7.8.3 电讯规划 依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各 个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。按照每个景 点 3—4 门的数量计算，电话终端量为 20 门。
7.8 环境影响评估 本项目严格执行有关环保要求，对环境进行综合整治，具有良好的环 境友好性，不会对现有环境构成新的污染。
7.9.1 项目主要污染物及治理措施 本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为：
(1)对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出； (2)所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近 排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。
7.9.2 设计采用的环保标准 (1)大气环境质量， 达到 GB3095—1996 《环境空气质量标准》 二级以上； (2)水环境质量要求，达到 GHZBl-1999《地表水环境质量标准》相应功 能区标准； (3)声环境质量要求 GB3096—93 《城市区域环境噪声标准》 相应功能区 标准； －26－ 第八章项目实施进度安排 表 8-1 进度 工作计划 项目论证及审批 土地征用 基础设施建设 入口景门和管理房 广场 温泉山庄 温泉游泳馆 温泉水上娱乐中心 配套工程 设备购置安装 人员招收和培训 天师观 项目运行 7 8 2008 年度 9 10 11 12 1 2 3 4 5 一期工程项目实施进度表 2009 年度 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 2010 年度 6 7 8 9 10 11 12 －27－ 第九章 9.1 说明 投资估算与资金筹措 本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益，按照项目实施 进度安排，在 2009 年 12 月份将完成度假村一期工程的主要项目，并开始 营业，2010 年期间边营业边建设，至 2010 年 12 月底完成一期工程的全部 建设。
9.2 投资估算依据 9.2.1 编制依据 本投资算参照《省市政工程预算定额》 、 《省建筑工程预算定额》进行 编制。本项目总投资 9778 万元。其中：固定资产投资 10008 万元(含建设期 利息和不可预计费)，前期资金和宣传费用 200 万元。
9.2.2 基础单价 (1)人工预算单价：45 元／工日 (2)施工用电、用水单价：
电价：0.8 元／度 水价：根据《细则》计算公式得 0.74 元／m2。
(3)材料预期单价：
水泥与砂石料：
抚州价格信息：
325#水泥 300 元／T， 砂子 100 元／m3， 碎石 65 元／m3。
(4)设备材料价格：
参考国内市场报价及同类设备的价格，材料设备主要是宾馆设备、游 泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。
9.3 项目建设投资估算 项目总投资：10208 万元，其中：固定投资 10008 万元(详见下列表)， 前期经费和宣传费用 200 万元。 －28－ 9.3.1 固定资产总投资估算 工程量 序号 单位 1 2 3 4 5 6 7 8 一、土地征用 二、基础设施建设 三、游赏招待设施 四、一至三部分合计 五、不可预计费 六、建设期利息 七、前期经费和宣传费用 八、工程总投资 平方米 数量 148000 540.00 4690.00 3900.00 9130.00 430.00 448.00 200.00 10208.00 金额(万元) 9.3.2 基础设施建设投资估算表 表 9—2 序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地整理 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、合计 －29－ 基础设施建设投资估算表 项 目 工程量 单位 平方米 数量 148000 金额 (万元) 297.00 17.00 9.00 3.00 19.50 12.00 37.00 4.50 2.00 2.50 1.50 405.00 序号 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 四 1 2 3 4 5 项 目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 景区入口至 316 国道相接公路 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费(路灯等) 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 围墙、绿化及地下管渠道 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费、 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、合计 区内场馆之道路 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 －30－ 791.00 45.00 24.00 8.00 52.00 32.00 71.00 9.00 3.00 5.00 3.00 1043.00 平方米 106680 435.00 25.00 13.00 4.50 28.50 17.50 54.50 2.00 3.00 3.00 2.00 588.00 184.50 10.50 5.50 2.00 12.00 序号 6 7 8 9 10 11 12 五 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 六 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 六、税金 项 目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 7.00 23.00 1.00 1.00 1.50 1.00 249.00 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、合计 停车场 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、合计 电力设施 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 －31－ 平方米 4500 55.00 3.00 1.50 0.50 3.50 2.50 12.50 0.50 0.50 1.00 0.50 81.00 118.00 7.00 3.50 1.00 8.00 5.00 235.00 93.00 13.00 22.00 14.50 序号 12 七 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 八 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 九 1 2 3 4 十二、合计 项 目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 520.00 113.00 6.50 3.50 1.00 7.50 4.50 117.00 48.00 7.00 11.00 7.00 326.00 50.00 3.00 1.50 0.50 3.00 2.00 111.50 39.00 5.50 9.50 5.50 231.00 2.00 0.20 0.20 0.20 供排水设施(含生化池设施) 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、合计 消防设施 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 电信宽带设施 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 －32－ 序号 5 6 7 8 9 10 11 12 十 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 五、利润 六、税金 项 目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 0.20 0.20 20.00 2.00 2.00 2.00 1.00 30.00 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 河道环境整治 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 森林生态游区盘山游步道(含山体加固) 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 －33－ 米 8560 325.00 18.50 10.00 3.50 21.50 13.00 40.50 5.00 2.00 3.00 2.00 444.00 米 8000 424.00 24.00 13.00 4.00 28.00 17.00 53.00 3.00 3.00 3.00 序号 11 12 十二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十一、税金 十二、小计 生态公厕 项 目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 2.00 574.00 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计一 管理用房 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 基础设施投资合计 米 700 80.50 4.60 7.60 9.30 6.30 3.40 5.50 1.40 0。60 0.50 0.30 120.00 米 640 58.00 3.30 1.70 0.50 4.00 2.50 7.00 0.50 0.50 0.50 0.50 79.00 4690.00 －34－ 9.3.3 游赏接待设施建设投资估算表 序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 三 1 2 3 4 入口景门 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 广场 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 温泉山庄 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 －35－ 项目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 95.00 5.50 3.00 1.00 6.00 4.00 9.00 1.00 0.50 0.50 0.50 126.00 平方米 10000 145.00 8.30 4.50 16.00 10.50 6.40 22.00 2.30 2.50 1.50 1.00 220.00 平方米 11000 1175.00 67.00 35.00 12.00 序号 5 6 7 8 9 10 11 12 四 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 五 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 温泉游泳馆 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 温泉养鱼 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 项目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 77.00 47.00 266.00 9.00 8.00 17.00 10.00 1723.00 平方米 2000 200.00 16.00 8.50 3.00 18.50 11.00 99.50 12.50 5.00 7.00 4.00 385.00 平方米 1200 60.00 3.50 2.00 0.50 4.00 2.50 9.50 1.50 0.50 0.50 七、设备和种鱼购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 －36－ 序号 项目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 11 12 六 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 七 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 八 1 2 十一、税金 十二、小计 鸳鸯泉源 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 温泉贵宾楼 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 水上娱乐中心 一、土建直接费 二、其他直接费 －37－ 0.50 85.00 平方米 17.00 1.30 1.60 2.50 1.70 0.90 3.00 0.5 0.5 0.5 0.5 30.00 平方米 1600 270.00 15.50 8.00 2.50 18.00 11.00 42.00 5.00 2.00 3.00 2.00 379.00 平方米 2500 100.00 6.00 序号 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 九 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十 1 2 3 4 5 6 7 8 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 荷花池 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 项目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 3.00 1.00 7.00 4.00 55.00 7.00 3.00 4.00 2.00 192.00 平方米 680 34.50 2.00 1.80 3.80 2.60 1.40 3.20 0.20 0.20 0.20 0.10 50.00 七、设备和植物购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 逍遥池(露天温泉泡澡池) 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费’ 五、利润 六、税金 七、设备和材料购置费 八、设备和材料安装费 －38－ 平方米 3500 135.00 7.70 11.40 15.40 10.50 5.70 37.50 16.90 序号 9 10 11 12 十一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十三 九、设备间接费 十、利润一 十一、税金 十二、小计 天师观 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 双泉亭 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 龙珠阁 项目 工程量 单位 数量 金额 (万元) 4.30 3.60 2.00 250.00 平方米 1600 152.00 9.00 4.50 1.50 10.00 6.00 5.00 0.50 0.50 0.50 0.50 190.00 平方米 80 11.80 1.30 1.80 2.50 1.70 0.90 20.00 －39－ 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十四 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 十五 1 2 3 4 5 6 二、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 七、设备购置费 八、设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 健身步道 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 项目 工程量 单位 平方米 数量 80 金额 (万元) 26.00 2.10 3.40 4.20 2.80 1.50 40.00 米 1000 55.00 3.10 5.30 6.30 4.30 2.30 2.10 1.00 0.30 0.20 0.10 80.00 平方米 95.00 5.50 3.00 1.00 6.00 4.00 －40－ 七、灯光设备购置费 八、灯光设备安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 环境小品(包括香火一条街) 一、土建直接费 二、其他直接费 三、现场经费 四、间接费 五、利润 六、税金 序号 7 8 9 10 11 12 项目 七、设备及材料、植物购置费 八、设备及材料、植物安装费 九、设备间接费 十、利润 十一、税金 十二、小计 游赏设施投入合计 工程量 单位 数量 金额 (万元) 12.00 1.50 0.50 1.00 0.50 130.00 3900.00 9.3.4 流动资金估算：
根据经营实际情况，本项目各项流动资产和流动负债的周转天数和年 周转次数分别为：
应收帐款 存 货 其中：低值易耗品 原 材 料 现 金 应付帐款 30 天 10 天 30 天 15 天 12 次 36 次 12 次 24 次 30 天 12 次 根据上述周转天数和周转达次数，并对应年成本费用，可以分别计算 出流动资产额和流动负债额，从而可以估算出每年所需的流动资金(详见附 表 2)。
9.4 资金来源与筹措 本项目一期总投资 10208 万元。其中：企业自筹资金 7208 万元，申请 金融机构贷款 3000 万元。
9.5 资金偿还期测算 还款资金来源如下：
(1)还款期内利润总额除部分用于新增流动资金占用外，其余全部用于 还贷。
(2)还款期内提取的折旧全部用于还贷。
根据上述还贷资金来源，本项目银行贷款资金最短偿还期为 4 年(含建 设期 1.5 年)，本项目资金偿还期测算详见附表 7、附表 8。 －41－ 第十章 10.1 财务评价说明 经济分析 本次可行性报告只对度假村一期工程投资和收益进行经济分析，按照 项目实施进度安排，在 2009 年 12 月份将完成度假村一期工程的主要项目， 包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上娱乐 中心等，并开始营业，2010 年期间边营业边建设，至 2010 年 12 月底完成 一期工程的全部建设。
10.2 财务评价依据 (1)本项目评价期 10 年，其中建设期 2.5 年，经营期 9 年，参照周边地 区现有成熟景区的旅游招待统计资料，结合度假村的总体建设目标，度假 村正常经营后，年招待人数将在 20 万人左右，并能实现每年 6％的平均增 长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预计收入水 平的 50％， 第二年为预计收入水平的 70％， 第三年为预计收入水平的 90％， 第四年开始正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待能力，度假村 的年最高接待人数定为 50 万。
(2)本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化 不进行估算，门票收入成本按照收入的 10％计算，餐饮成本根据经验数据 确定为 45％，住宿成本按照收入的 35％计算，娱乐和购物成本按照 25％计 算。
(3)工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为 1000 元／月，中级管理人员和技术人员平均工资定为 1600 元／月，高级管理人 员平均工资定为 2500 元／月，附加费按工资额的 17.5％计取，主要用于社 会保险费、医药费、职工困难补助和其他福利性开支。三项合计，本项目 平均年工资和附加费总额为 211.06 万元。在计算工资及福利支出时，已经 考虑了每年的工资增长因素。
(4)折旧按平均年限折旧法计算，构筑物、公路折旧年限为 25 年，残值 率取 5％，年折旧率为 3.80％；建筑物折旧年限为 40 年，残值率取 5％， 年折旧率为 2.375％。机器设备和环境小品等平均折旧年限为 10 年，残值 －42－ 率取 5％，年折旧率为 9.5％； (5)修理费用：设备按 2％预计(修理费用中包含了修理用的配件)，其它 按 1％预计。
(6)财务费用按项目所申请的贷款额，根据商业银行一年期贷款年利率 7.47％计算。企业自筹资金不计利息。
(7)销售费用前三年按销售收入的 1％计算，三年后按 0.5％计算。
(8)其他费用含管理费用及其他不可见费用，按销售收入的 5％计算。
(9)财务折现率按 8%计算。
10.3 营业收入和营业税金及附加估算 10.3.1 预期营业收入明细表见下表(8－1)：
表 10.1 项 目 预期营业收入明细表 单位：人民币万元 数量 10 万人 说明 预计度假村 2010 年接待旅游人数 预计营业收入 其中：洗浴门票收入 餐饮收入 温泉山庄客房收入 1200 600 1080 120 元／票 人均消费 60 元 总住宿招待能力 400 人／天， 入住率约 40％(随游客人数增长而增长，最高定 为 80%)，平均房价 480.7 元／间 总住宿招待能力 50 人／天，入住率约 25％(随游客人数增长而增长，最高定 为 60%)，平均房价 800 元／间 年接待人次按总人数的 70％计算，人 均消费 80 元 从 2011 年开始计算，初始租金暂定 1 万元／间· 年，预计年增长 10％ 贵宾楼客房收入 娱乐及购物收入 香火一条街租赁收入 收入合计：
预计 2011 年收入 预计 2012 年收入 预计 2013 年收入 140 560 3580 5042 6477 7196.30 －43－ 年接待人数 14 万人 年接待人数 18 万人 年接待人数 20 人 明细情况情参见表 10－2：度假村预期收入计算表 10.3.2 销售税金及附加 营业税 5％，各项附加税费为营业税的 10％。
10.3.3 所得税、公积金和公益金 按年利润总额(扣除以前年度亏损后数)的 25％计算所得税。盈余公积 金按税后利润的 10％提取。
10.4 总成本及经营成本估算 本项目产品各年总成本费用估算见附表 5。
由项目附表 5 可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用 17.22％，可变成本费用为占总成本费用 82.78％。
10.5 财务效益分析 10.5.1 盈利能力分析 经测算，本项目的投资利润率为：35.85％，计算公式：投资利润率= 年平均利润总额÷ 项目总投资 100％。(年平均利润总额指标详见附表 6)；静 态投资回收期为 5.9 年(含项目建设期 1.5 年)，财务内部收益率 19.51％(税 后)，财务净现值 5248 万元(税后)。
10.5.2 清偿能力分析 经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为 4 年，还款能力较强。(上述指标详见附表 8、附表 9) 10.6 不确定性分析 敏感性分析：如图所示，最敏感因素是预期获取的收入。如项目投资 后能获得预期收入 7458.09 万元，项目计算期可得净现金流量 8943 万元； 如预期收入增加 10％，达到 8203.90 万元，则可得净现金流量 13425 万元； 如预期收入减少 10％，只有 6712.28 元，则只可得净现金流量 4460 万 元。
如本项目投资后所获取的收入低于 5970 万元，将会出现净现金流量负 数。 －44－ 敏感性分析 16000 14000 12000 10000 收入 投资 经营成本 净现金流量(万元) 8000 6000 4000 2000 0 10%0－10% 增减幅度 ＋10％ 营业收入 投资总额 经营成本 13425 7996 7599 计划水平 8943 89413 89413 －10％ 4460 9896 10286 －45－ 度假村预期营业收入计算表 表 10－2 计算 年度 2010 201I 2012 2013 20140 2015 2016 2017 2018 2019 2020 预计游 客人数 100000 140000 180000 200000 212000 224700 238200 252500 267600 283700 300000 山庄住 宿总接 待能力 112000 112000 112000 112000 112000 112000 112000 112000 112000 112000 112000 预计山 庄住宿 人数 45000 63000 81000 90000 90000 90000 90000 90000 90000 90000 90000 入住 率％ 40 56 72 80 80 80 80 80 80 80 80 贵宾楼 总接待 能力 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 预计贵 宾楼住 宿人数 3500 4900 6300 7000 7400 7800 8300 8300 8300 8300 8300 入住 率％ 25 35 45 50 53 56 59 59 59 59 59 洗浴门 票收入 1200.00 1680.00 2160.00 2400.00 2544.00 2696.40 2858.40 3030.00 3211.20 3404.40 3600.00 山庄住 宿收入 1080.00 1512.00 1944.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 贵宾楼 住宿收 入 140.00 196.00 252.00 280.00 296.00 312.00 332.00 332.00 332.00 332.00 332.00 餐饮 收入 600.00 840.00 1080.00 1200.00 1272.00 1348.20 1429.20 1515.00 1605.60 1702.20 1800.00 金额单位：人民币万元 娱乐及 购入收 入 560.00 784.00 1008.00 1120.00 1187.20 1258.32 i333.92 1414.00 1498.56 1588.72 1680.00 香火一 条街租 赁收入 0.00 30.00 33.00 36.30 39.93 43.92 48.32 53.15 58.46 64.31 70.74 收入 合计 3580.00 5042.00 6477.00 7196.30 7499.13 7818.84 8161.84 8504.15 8865.82 9251.63 9642.74 －46－ 第十一章 项目组织与管理、 劳动定员和人员培训 11.1 项目组织和管理 为确保项目建设的顺利实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建 设必须按照有关房屋、公路建设技术规程开展，并按基本建设程序对 项目实施管理。
项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺利实施，开发 公司拟聘请县旅游、交通、建设、农业、林业等部门的有关技术人员作为 项目顾问，共同领导本项目的实施。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担任。
11.2 管理机构设置和职能划分 度假村有限公司内设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住 宿部、保安部，定员 100 人。项目建成后，按企业组织统一管理。落实管 护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质；同时建立健全各项运 行管护规章制度，认真贯彻实施。(参见组织机构设置图) 11.3 劳动定员 参见表 11.1：岗位定员表 表 11—1 序号 1 2 3 4 5 合计 岗位定员表 岗位名称 高级管理人员 中级管理人员 服务人员(包括领班等低级管理人员) 技术人员 保安人员 定员 3 14 68 5 10 100 组织机构设置图： －47－ 董事会 总经理 副总经理 副总经理 办 公 室 财 务 部 工 程 部 保 安 部 餐 饮 部 住 宿 部 客 户 部 11.4 项目经营管理措施 (1)为了保证经营的顺利进行，公司将聘请专业的酒店管理咨询公司， 对企业内控制度进行优化，制定财务管理、资金管理、费用管理、生产管 理、物资管理、人事管理等各个方面的管理制度，并建立相应的奖罚措施， 争取用制度规范员工的行为。
(2)度假村的日常经营管理将由聘请的酒店专业管理人员进行。
(3)与地方旅游管理部门加强协作，明示投诉电话，建立健全监督机制， 加强度假村工作人员的职业培训教育，增加工作人员的综合素质，维护游 客的正当权益。
(4)落实实全管理措施，加强游客安全管理，完善安全工作预案，杜绝 重大安全责任事故。
(5)落实旅游市场管理措施，加强管理，杜绝商业欺诈行为。
(6)落实环境卫生管理措施，加大卫生管理投入，保证游客饮食卫生。 －48－ 11.5 人员培训 项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业 生，在基层锻炼一段时间后充实到中、低层管理岗位，普通的服务人员从 本地招聘，上岗前拟采取的主要技术培训措施有：
(1)参加政府劳动部门组织的上岗资格学习； (2)聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训； (3)鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励； (4)选派文化程度高、工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培 训。
11.6 劳动保护与安全 1、景区内室外、室内消火栓及消防水管路应配备齐全。同时还必须配 备足量的干粉灭火器，对员工进行林区用火安全培训，确保安全。
2、对项目可能产生的污染源按前述治理措施进行治理。
3、 电气线路及电气设备按电气设计规范要求均有可靠接零、 接地保护。
4、电器外露部件都设有防护罩，以防发生意外损伤事故。
5、对操作人员均需进行技术培训和安全教育，经考核合格后方可上岗 操作。 －49－ 第十二章、可行性研究的结论及建议 12.1 可行性研究结论 本项目一期工程主要经济评价指标如下：
(1)总投资 10208 万元 (2)年平均收入 7458.09 万元 (3)年平均利润总额 3659.88 万元 (4)投资利润率 35.85％ (5)销售利润率 49.07％(计算期平均) (6)销售利税率 54.62％(计算期平均) (7)静态投资回收期 5.9 年(含建设期 1.5 年) (8)动态(i=8％)投资回收期 7.3 年(含建设期 1.5 年) (9)财务内部收益率(税后)9.51％ 从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利 税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负 债率、流动比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良 好，产品市场潜力大。由此可见，本项目的安全系数较大，抗风险能力强， 并有较好的社会效益，能促进县旅游产业的发展。从财务角度看本项目的 建设是十分必要的，也是切实可行的。
12.2 问题与建议 该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加 快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标。 －50－ 固定资产投资估算表 附表 1 金额单位：万元 估算价值 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 2 3 工程或费用名称 固定资产投资 工程费用 建筑物 设备安装 构筑物 其他费用 无形资产 不可预计费 预备费 基本预备费 涨价预备费 建设期利息 合计(1＋2) 448.00 8032 1975 448.00 10008 4.48 100.00 4348.90 540.00 540.00 335.43 335.43 94.07 94.07 建筑工程 7584 6708.60 2359.70 1881.40 设备安装 1975 1881.40 其他费用 合计 9560 8590.00 2359.70 1881.40 4348.90 540.00 540.00 429.50 429.50 占固定资产 投资的比例 (％) 95.52 85.84 23.58 18.80 43.46 5.40 5.40 4.29 4.29 备 注 注：工程或费用名称，可根据本部门的要求分项列出。 －51－ 土建工程及无形资产投资明细表 附表 1－1 金额单位：万元 序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.01 3.02 3.03 3.04 3.05 3.06 3.07 3.08 3.09 3.10 3.11 3.12 合计 工程名称 无形资产 土地征用 建筑物 管理房 生态公厕 温泉山庄 温泉游泳馆 温泉贵馆楼 天师观 构筑物 其他基础设施 入口景门 广场 濡泉养鱼池 鸳鸯泉源 水上娱乐中心 荷花池 逍遥池(露天温泉泡澡池) 双泉亭 龙珠阁 健身步道 环境小品 建设性质 (新建/改建) 建设面积 (平方米) 148000 0 640 700 11000 2000 1600 1600 单位造价 (元/平方米) 36.50 1094 1596 1285 1285 2031 1144 投资额 540.00 540.00 2359.70 70.00 111.70 1413.00 257.00 325.00 183.00 4348.90 3363.50 117.00 190.70 72.50 25.00 121.00 46.10 185.70 20.00 40.00 76.30 91.10 说明 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 新建 －52－ 10000 1200 2500 680 2500 80 100 长 1000 191 604 484 678 743 2500 4000 7248.60 设备投资明细表 附表 1－2 序号 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 合计 设备名称 基础设施使用设备 入口景门使用设备 广场使用设备 温泉山庄使用设备 温泉游泳馆使用设备 温泉养鱼池使用设备 鸳鸯泉源使用设备 温泉贵宾楼使用设备 水上娱乐中心设备 荷花池使用设备 逍遥池使用设备 天师观设备 健身步道设备 环境小品使使用设备 垃圾回收用车 1 45 8 3 280 30 25 2630 95 设计数量 (台/套) 投资额 (万元) 1144.80 9.00 29.30 292.00 128.00 12.50 5.00 54.00 71.00 3.90 64.30 7.00 3.70 38.90 18.00 1881.40 －53－ 金额单位：万元 说明 变压器、高低压配电柜、配套设备及线路，泵类、路灯、电 脑、空调、通信器材、售票管理软件、洁具、植物等 灯具、电器、植物、材料等 喷泉设备、灯具、泵类、. 中央空调、锅炉、卫星接收设备、KTV 设备、会议设备、 电脑、投影设备、餐饮设备、泵类、餐具类、客房设备类、 后勤办公设备、车辆等等 桑拿设备、游泳设备、泵类、水加热设备、水质检测设备 养殖设备、种鱼 灯具、线路 电脑、客房设备类等 水上娱乐设备等 养殖设备、种苗 水质检测设备、储物设备、泵类、材料等 灯具设具、塑像等 灯具设具等 设备、植物、材料等 流动资金估算表 附表 2 序 号 1 1.1 1.2 年份 项目 流动资产 应收帐款 预计非收现销售收入 存货 20.62 原材料 10 低值易耗品 30 1.3 2 2.1 2.2 3 4 现金 30 流动负债 18.25 应付帐款 15 其他应付款 15 每年所需资金* 流动资本年增加额** 24 62.70 62.70 88.28 25.58 98.22 9.94 98.34 0.12 96.38 (1.96) 97.11 0.73 97.85 0.74 98.15 0.30 98.55 0.40 98.86 0.31 98.95 0.09 1033.40 24 18.25 13.05 23.50 33.57 38.33 40.53 43.00 45.55 48.16 51.06 54.22 13.05 23.50 33.57 38.33 40.53 43.00 45.55 48.16 51.06 54.22 409.20 12 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 409.20 12 12.68 17.75 22.82 25.35 25.73 26.12 26.57 26.86 27.16 27.48 27.81 330.0q 36 7.94 11.12 14.30 15.89 16.84 17.85 18.92 20.06 21.26 22.54 23.83 266.30 28.87 37.12 41.24 42.57 43.97 45.49 46.91 48.42 50.02 51.64 190.56 30 12 最低周 转天数 周 转 次数 经营期 2010 80.95 30.33 364.00 2011 101.33 42.47 509.60 2012 121.72 54.60 655.20 2013 131.91 60.67 728.00 2014 134.71 62.13 745.60 2015 137.64 63.67 764.04 2016 140.85 65.35 784.24 2017 143.70 66.78 801.40 2018 146.71 68.29 819.52 2019 149.92 69.90 838.84 2020 153.17 7I.53 858.40 1442.60 655.74 7868.84 456.87 合计 *年经营成本年资金周转率：年资金周转率是项目单位年资余周转次数的倒数 **当年所需流动资金－前一年所需流动资金 在计算应收帐款时，我们考虑到其他收入都为现金交易，只计算了餐饮收入和客房住宿收入部分，预计现金交易占 80％，欠款占 20％。根据酒店业经验 数据，原材料成本预计占餐饮成本的 70％，占娱乐与购物成本的 50％；低值易耗品成本占住宿成本的 30％，占洗浴成本的 20％ －54－ 投资计划与资金筹措表 附表 3 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 年份 项目 总投资 固定与无形资产投资 固定资产投资方向调节税 建设期利息 开办费 资金筹措 自有资金 其中：用于流动资金 2.2 2.2.1 2.3 2.3.1 2.3.2 2.4 银行贷款 长期贷款 财政投资 财政有偿资金 财政无偿资金 其他资金 50 3190 3190 50 224 100 6071 3071 100 3000 224 50 947 947 50 448 200 10208 7208 200 3000 2008 3190 3140 建设期 2009 6071 5747 2010 947 673 合计 10208 9560 单位：万元 －55－ 固定资产折旧估算表 附4 序号 一、 年份 项目 固定资产合计 原值 折旧费 加 2010 年新增工程 净值 1 建筑物 原值 折旧赞 加 2010 年新增工程 净值 2 构筑物 原值 折旧费 加 2010 年新增工程 净值 3 机器设备和车辆 原值 折旧费 加 2010 年新增工程 净值 10 1847.92 175.55 127.55 1799.92 1612.25 1424.58 1236.91 1049.24 861.57 673.90 486.23 298.56 189.46 177.34 1975.47 i87.67 1975.47 187.67 1975.47 187.67 1975.47 187.67 1975.47 187.67 1975.47 187.67 1975.47 187.67 1975.47 187.67 1975.47 109.10 1975.47 12.12 25 4503.60 171.14 350.17 4685.63 4501.07 4316.51 4131.96 3947.40 3762.84 3578.29 3393.73 3209.17 3024.61 2840.06 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 4856.77 184.56 40 2443.12 58.02 192.15 2577.24 2514.65 2452.07 2389.48 2326.89 2264.30 2201.72 2139.13 2076.54 2013.95 1951.37 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 2635.27 62.59 8795 404.71 672.87 9062.79 8627.97 8193.16 7758.34 7323.53 6888.72 6453.90 6019.09 5584.27 5228.03 4968.77 9468 434.81 9468 434.81 9468 434.81 9468 434.81 9468 434.81 9468 434.81 9468 434.81 9468 434.81 9468 356.24 9468 259.26 折旧 年限 2010 2011 2012 2013 2014 折旧年份 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2010 年 1 月份开始计提已完工部分工程和设备的折旧，2011 年开始计提一期项目全部折旧。2010 年运营时尚未建好工程和设备包括：1、天师观的全部； 2、基础设的部分，预计为 10%。这部分设和设备将在 2011 年开始投入使用，并计提折旧。
－56－ 利润及利润分配表 附表 6 序 号 年份 项目 生产负荷(％) 1 2 3 4 5 6 7 8 8.1 8.2 8.3 产品销售(营业)收入 销售税金及附加 总成本费用 利润总额(1-2-3) 所得税 税后利润(4-5) 特种基金 可供分配利润(6—7) 盈余公积金 应付利润 未分配利润 累计未分配利润 876.57 876.57 1306.90 2183.47 2014.34 1197.81 2356.60 6554.41 2478.56 9032.97 2634.28 I1667.24 2772.90 14440.14 2912.04 17352.18 3059.18 20411.36 3269.47 23680.83 3493.81 27174.64 27174.64 973.97 97.40 1452.11 145.21 2238.15 223.82 2618.45 261.84 2753.95 275.40 2926.97 292.70 3081.00 308.10 3235.60 323.56 3399.09 339.91 3632.74 363.27 3882.01 388.20 30194.04 3019.40 3580.00 198.69 2082.68 1298.63 324.66 973.97 5042.00 279.83 2826.02 1936.14 484.04 1452.11 6477.00 359.47 3133.32 2984.20 746.05 2238.15 7196.30 399.39 3305.64 3491.26 872.82 2618.45 7499.13 416.20 3410.99 3671.94 917.98 2753.95 7818.44 433.92 3481.89 3902.63 975.66 2926.97 8161.84 452.98 3600.86 4108.00 1027.00 3081.00 8504.15 471.98 3718.04 4314.13 1078.53 3235.60 8865.82 492.05 3841.65 4532.12 1133.03 3399.09 9251.63 513.47 3894.51 4843.65 1210.91 3632.74 9642.74 535.17 3931.55 5176.02 1294.00 3882.01 82039.04 4553， 17 37227.15 40258.72 10064.68 30194.04 2010 2011 2012 2013 经济效益计算分析期(年) 合计 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 注：利润总额应根据国家规定先调整为应纳税所得额(如弥补上年亏损等)，企业所得税按 25％计算。
－57－ 营业收入和销售税金及附加估算表 附表 6－1 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 项目 2010 营业收入 洗浴门票收入 山庄住宿收入 贵宾楼住宿收入 餐饮收入 娱乐及购物收入 租赁收入 销售税金及附加 增值税 营业税 水利建设基金 城建税 教育费附加 2011 2012 2013 2014 经营年份 2015 2016 2017 2018 2019 2020 3580.00 5042.00 6477.00 7196.30 7499.13 7818.44 8161.84 8504.15 8865.82 9251.63 9642.74 1200.00 1680.00 2160.00 2400.00 2544.00 2696.00 2858.40 3030.00 3211.20 3404.40 3600.00 1080.00 1512.00 1944.00 140.00 600.00 560.00 0.00 198.69 0.00 179.00 3.58 8.95 7.16 196.00 840.00 784.00 30.00 279.83 0.00 252.10 5.04 12.61 10.08 252.00 210.00 280.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 2160.00 296.00 312.00 332.00 332.00 332.00 332.00 332.00 1080.00 1200.00 1272.00 1348.20 1429.20 1515.00 1605.60 1702.20 1800.00 1008.00 1120.00 1187.20 1258.32 1333.92 1414.00 1498.56 1588.72 1680.00 33.00 359.47 0.00 323.85 6.48 16.19 12.95 36.30 399.39 0.00 359.82 7.20 17.99 14.30 39.93 416.20 0.00 374.96 7.50 18.75 15.00 43.92 433.92 0..00 390.92 7.82 19.55 15.64 48.32 452.98 0.00 408.09 8.16 20.40 16.32 53.15 471.98 0.00 425.21 8.50 21.26 17.01 58.46 492.05 0.00 44.3.29 8.87 22.16 17.73 64.31 513.47 0.00 462.58 9.25 23.13 18.50 70.74 535.17 0.00 482.111 9.64 24.11 19.29 －58－ 资金来源与运用表 附表 7 序 号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4 年份 项目 生产负荷(％) 资金来源 利润总额 折旧费 摊销费 长期借款 流动资金借款 其他短期借款 自有资金 其他资金 回收固定资产余额 回收流动资金 资金运用 固定和无形资产投资 含投资方向调节税 建设期利息 流动资金 所得税 递延资产(开办费) 应付利润 长期借款本金偿还 流动资金借款本金偿还 其他资金偿还 盈余资金 累计盈余资金 借款偿还期 建设期 2008 年 7—12 月 2010 拉 2009 年 1－12 1—12 月 9324 1754 1299 405 51 0 0 0 0 0 0 1271 610 224 63 325 50 0 0 0 0 483 483 2011 年 1—12 月 2422 1936 435 51 0 0 0 0 0 0 2310 0 0 26 484 0 U 1800 0 0 112 595 2012 年 1 一 12 月 3470 2984 435 51 0 0 0 0 0 0 1956 0 0 10 746 0 0 1200 0 0 1514 2109 －59－ 2013 年 1 一 12 月 3977 3491 435 51 0 0 0 0 0 0 873 0 0 0 873 0 0 0 0 0 3104 5213 2014 年 1 一 12 月 4158 3672 435 51 0 0 0 0 0 0 916 0 0 (2) 918 0 0 0 0 0 3242 8454 2015 年 1 一 12 月 4348 3903 435 11 0 0 0 0 0 0 976 0 0 1 976 0 0 0 0 0 3372 11826 经营期 2016 年 1—12 月 4554 4108 435 11 0 0 0 0 0 0 1028 0 0 1 1027 0 0 0 0 0 3526 15352 2017 年 1 一 12 月 4760 4314 435 11 0 0 0 0 0 0 0 1079 0 0 0 1079 0 0 0 0 0 3681 19033 2018 年 1 －12 月 4978 4532 435 11 0 0 0 0 0 2019 年 1 －12 月 5211 4844 356 11 0 0 0 0 0 2020 年 1 －12 月 5446 5176 259 11 0 0 0 0 0 0 0 3000 2000 4324 9324 8950 224 1133 0 0 0 1133 0 0 0 0 0 3844 22877 1211 0 0 0 1211 0 0 0 0 0 3999 268-77 1294 0 0 0 1294 0 0 0 0 、0 4152 31029 150 0 0 最短 4 年 借款还本付息计算表 附表 8 序号 单位：万元 年份 利 计算年度 项目 率％ 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1 银行借款 7.47 1.1 年初借款本息累计 3000.00 3000.00 3000.00 1200.00 1.1.1 本金 300000 300000 3000.00 1200.00 1.1.2 建设期利息 1.2 本年借款 1.3 本年应计利息 224.10 224.10 221.10 44.82 1.4 本年支付利息 22410 224.10 224.10 44.82 1.4.1 利润 224.10 44.82 1.4.2 折旧与摊销 1.4.3 其它资金 224.10 224.10 2 付息后资金余额 1429.48 1937.72 2723.77 3104.06 3239.57 3372.59 3526.61 368121 3844.70 3999.79 4152.08 2.1 利润 876.57 1306.90 201434 2356.60 247856 263，1.28 2772.90 2912.01 3059.18 3269.17 34193.81 2.2 折旧与摊销 455.51 485.61 48561 485.61 485.61 445.61 445.61 445.61 445.61 367.01 270.06 2.3 盈余公积 .97.40 145.21 223.82 2618_ 275d0 29270 30810 32356 339.91 363.27 388.20 3 本年还本 1800.00 1200.00 3.1 利润 1230.00 550.00 3.2 折旧与摊销 430.00 430.00 3.3 盈余公积 140.00 220.00 4 还本后资金余额 1429.48 1567.21 3090.97 6195.03 9434.60 12807.19 16333.80 20015.01 23859.71 27859.50 32011.58 4.1 利润 876.57 953.47 2117.81 4774.41 7252.97 9887.21 12660.14 15572.18 18631.36 21900.83 25391.61 4.2 折旧与摊销 455.51 511.13 566.71 1052.36 1537.97 1983.58 2129.20 2871.81 3320.43 3687.17 3957.53 4.3 盈余公积 97.40 102.61 106.42 368.27 643.66 936.36 1244.46 1568.02 1907.93 2271.20 2659.40 项目最大还款能力 4年 建改期利息已记入固定资产成本，先用自有资金偿还。2010 年的收入要用于滚动投资，还本资金只能从 2011 年开始产生的效益归还。在计算项目最 大还款能力时，不考虑二期项目的新增投入。
－60－ 资产负债表 附表 9 年份 项目 1 资产 1.1 流动资产总额 1.1.1 应收帐款 1.1.2 存货 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 1.2 递延资产净值 1.3 固定资产净值 1.4 无形资产净值 2 负债及所有者权益 2.1 流动负债总额 2.1.1 应付帐款 2.1.2 其他流动负债 2.1.3 其他短期借款 2.2 长期借款 负债小计 2.3 所有者权益 2.3.1 资本金 2.3.2 资本公积金 2.3.3 累计盈余公积金 2.3.4 累计未分配利润 计算指标：
1.资产负债率(％)：
2.流动比率：
3.速动比率：
序号 建设／经营期 2008 2009 2010 3190 9324 10316 564 30 21 30 483 50 150 160 2600 8634 9063 540 540 529 3190 9324 10316 3000 3018 18 3000 3000 6324 2000 4324 3000 3018 7298 2000 4324 97 877 29 0.19 0.18 2011 9963 696 42 29 30 595 120 8628 518 9963 1213 13 120C 1213 8750 2000 4324 243 2183 12 0.57 0.55 23 10988 2000 4324 466 4198 0 94.93 93.35 －61－ 34 13607 2000 4324 728 6554 0 159.93 158.00 38 16361 2000 4324 1004 9033 0 224.09 222.98 41 19288 2000 4324 1296 11667 0 295.16 294.07 43 22369 2000 4324 1604 14440 0 360.34 359.28 46 25604 2000 4324 1928 17352 0 421.03 420.00 48 29003 2000 4324 2268 20411 0 478.10 477.10 51 32636 2000 4324 2631 23681 0 529.33 528.35 54 36518 2000 4324 3019 27175 0 575.12 574.17 2012 11012 2230 55 37 30 2109 80 8193 508 11012 23 23 2013 13640 5345 61 41 30 5213 40 7758 497 13640 34 34 2014 16399 8589 62 43 30 8454 7324 486 16399 38 38 经营期 2015 2016 19328 22412 11964 15493 64 65 44 45 30 30 11826 15352 6889 475 19328 41 41 6454 464 22412 43 43 2017 25650 19177 67 47 30 19033 6019 454 25650 46 46 2018 29051 23024 68 48 30 22877 5584 443 29051 48 48 2019 32687 27027 70 50 30 26877 5228 43.2 32687 51 51 2020 36572 31182 72 52 30 31029 4969 421 36572 54 54 3190 2000 1190 32 财务现金流量表（增量全部投资） 附表 10 年份 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6 7 8 9 6 7 8 项目 生产负荷(％) 有项目现金流入 产品销售（营业）收入 收回固定资产余值 回收流动资金 “有项目”现金流出 固定及无形资产投资 开办费 经营成本 销售税金及附加 所得税 “有项目”净现金流量(1—2) “无项目”净现金流量 增量净现金流量 累计增量净现金流量 所得税前有项目净现金流量 所得税前无项目狰现金流量 所得税前增量净现金流量 所得税前累计净现金流量 净现金流量折现值 累计净现金流量折现值 -9309 -9309 -9309 -9309 807 -8502 398 -8911 2422 -6080 1480 -7431 3470 -2610 1926 -5504 －62－ 3977 1367 2033 -3472 4158 5524 1964 -1507 4348 9872 1894 386 4554 14426 1833 2220 4760 19186 1772 3992 4978 24163 1714 5706 5211 29374 1651 7356 5446 34820 1581 8943 -9261 -9261 -9261 482 -8779 807 1938 -6841 2422 2724 4117 3470 3104 -1013 3977 3240 2227 4158 3373 5599 4348 3527 9126 4554 3681 12807 4760 3845 16652 4978 4000 20652 5211 4152 24804 5446 -9261 9261 9111 150 0 3098 897 50 1627 199 325 482 2340 280 484 1938 2648 359 746 2724 2820 399 873 3104 2925 416 918 3240 3036 434 976 3373 3155 453 1027 3527 3272 472 1079 3681 3396 492 1133 3845 3527 513 1211 4000 3661 535 1294 4152 3104 3753 4092 4260 4446 4635 4823 5021 5252 5491 0 0 3580 3580 5042 5042 6477 6477 7196 7196 7499 7499 7818 7818 8162 8162 8504 8504 8866 8866 925Z 9252 9643 9643 2008—2009 2010 2011 2012 经济效益计算分析期(年) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
第一章 项目概况 一、项目名称及承办单位 1、项目名称:XX 市 XXXX 度假城建设项目 2、项目拟建地点:XX 市 XX 区 XX 镇 3、项目单位:贵州 XX 房地产开发有限责任公司 4...
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