上诉人济源市创欣物业管理有限公司与被上诉人裴素梅物业服务合同纠纷一案二审民事判... 物业服务合同纠纷一案 原告重庆某某物业管理有限公司(下称某某物业公司)诉被告段某...
上诉人济源市创欣物业管理有限公司与被上诉人裴素梅物 业服务合同纠纷一案二审民事判决书 _______________________________________________________________________________________ （2011）济中民二终字第 14 号 民事判决书 上诉人（原审原告）济源市创欣物业管理有限公司，住所地：济源市滨河花园。法定代表人郭永明，经理。
委托代理人刘阳兴、李国森，河南剑光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）裴素梅，女。
上诉人济源市创欣物业管理有限公司（以下简称创欣物业公司）与被上诉人裴素梅物 业服务合同纠纷一案，创欣物业公司于 2010 年 7 月 28 日诉至济源市人民法院，请求判令 裴素梅支付 2008 年 11 月至 2010 年 6 月的物业管理费 586 元，滞纳金 528.3 元，共计 1114.3 元。济源市人民法院于 2010 年 10 月 24 日作出（2010）济民一初字第 1371 号民 事判决，创欣物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于 2011 年 1 月 5 日受理后，依 法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人创欣物业公司的委托代理人刘阳兴、李国森、被 上诉人裴素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008 年 10 月 30 日，洛阳市吉利区绿苑物业管理中心（以下 简称绿苑物业中心）与济源市豫光房地产开发有限公司（以下简称豫光房地产开发公司）签 订了一份前期物业服务合同， 约定由绿苑物业中心为豫光房地产开发公司开发的豫光花园小 区提供前期物业管理服务， 期间自 2008 年 10 月 28 日至 2010 年 9 月 20 日或小区业主大 会成立， 以先到为准与新的物业管理公司签订服务合同时至。
委托管理事项包括房屋建筑共 用设施的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位 及相关场地的清洁卫生、 垃圾的收集、 清运及雨、 污水管道的疏通； 公共绿化的养护和管理； 车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务管理质量应达到公 共场所无杂物、现场干净整洁，雨、污水管道保持畅通，草坪、花木修剪整齐，引导车辆有 序通行、停放，保证车辆停放整齐等。物业管理服务费为：多层 0.26 元/平方米/月，住房 面积超过 100 平方米的，超过部分减半收取；业主领取钥匙后，未入?⑽醋靶薜模 平方米/月计算，已装修、未入住的，按 0.24/平方米/月计算；业主和物业使用人逾期交纳 物业管理费的，按以下规定处理：
（1）从逾期之日起按每天应交管理费的 3‰交纳滞纳金； （2）依法申请仲裁或向人民法院起诉。2008 年 11 月 6 日，创欣物业公司经工商管理部门 登记成立。2009 年 9 月 3 日，创欣物业公司向豫光房地产开发公司报告称，因企业改制， 原绿苑物业中心已注销，重新注册更名为创欣物业公司，法定代表人不变。同年 9 月 15 日，豫光房地产开发公司回复，其公司认可创欣物业公司对小区的物业管理服务，同意创欣 物业公司继续执行原物业合同条款，服务不低于原标准。2009 年 11 月 10 日，济源市发展 和改革委员会向创欣物业公司颁发了物业收费许可证，有效期限自 2009 年 11 月至 2010 年 6 月。创欣物业公司在对豫光花园提供物业服务时，存在下水道堵塞、公共场所不够整 洁、车辆停放混乱等现象。裴素梅房屋的住房面积为 118.64 平方米，配套房面积为 6.91 平方米。裴素梅 2007 年 11 月入住，至今未交纳物业管理费。
原审法院认为：绿苑物业中心与豫光房地产开发公司签订的前期物业服务合同，不违 反法律强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 第一条规定， 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同， 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同， 对业主具有约束 力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，创欣物业公司 尽管未和裴素梅直接签订物业服务合同， 但根据上述规定， 绿苑物业中心与豫光房地产公司 签订的前期物业服务合同，对裴素梅具有约束力。创欣物业公司成立后，2009 年 9 月 15 日， 豫光房地产开发公司作为建设单位， 同意创欣物业公司继续执行绿苑物业中心与其公司 签订的前期物业服务合同条款，应视为自 2009 年 9 月 15 日，创欣物业公司与豫光房地产 开发公司重新设立了物业服务合同关系， 故创欣物业公司请求裴素梅给付物业管理费， 符合 法律规定和合同约定，予以支持。裴素梅提出的其与创欣物业公司未签订物业服务合同，双 方不存在债权债务关系的抗辩理由，与事实和法律不符，不予采纳。创欣物业公司要求给付 2008 年 11 月至 2009 年 9 月 15 日期间的物业管理费， 根据创欣物业公司提供的证据显示， 其自认绿苑物业中心已注销， 其公司系新成立的公司， 故绿苑物业中心与创欣物业公司系两 个单位，创欣物业公司并未举证证明该两个单位存在债权债务转移或合同权利义务的承接， 故上述期间裴素梅应交纳的物业管理费和滞纳金， 不属于创欣物业公司的债权， 创欣物业公 司无权主张，故该部分诉讼请求，证据不足，不予支持。2009 年 9 月 15 日至 2010 年 6 月， 裴素梅接受了创欣物业公司提供的物业服务， 就有义务根据合同约定支付相应的物业服 务费用，因此，创欣物业公司要求裴素梅给付 2009 年 9 月 15 日至 2010 年 6 月的物业管 理费，理由正当，予以支持。根据合同约定，裴素梅应交纳的物业管理费为（0.26 元/平方 米/月×100 平方米＋0.13 元/平方米/月×18.64 平方米）×9 个半月=270.02 元。裴素梅辩 称创欣物业公司提供的物业服务未达到相关标准， 物业收费标准过高， 根据合同法及最高人 民法院的相关司法解释的规定， 物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、 养护、管理和维修义务时，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿 损失等违约责任， 故裴素梅认为物业收费标准和滞纳金过高， 于法无据， 亦不符合合同约定， 不予采纳。创欣物业公司要求给付滞纳金，因合同中并未约定交纳物业管理费的期限，如创 新物业公司通过合理方式向裴素梅催交， 裴素梅在合理的期限内仍未交纳的， 自合理期限届 满的次日， 创新物业公司可以计算滞纳金， 本案中， 虽创欣物业公司诉称其已向裴素梅催交， 但未举证证明，裴素梅亦不认可，故该诉讼请求，证据不足，不予支持。裴素梅另辩称创欣 物业公司不具有物业管理服务资质， 经查， 创欣物业公司系在工商管理部门合法注册登记的 公司，具有相关物业管理服务资质，故该辩解理由，不予采纳。关于裴素梅提出的创欣物业 公司在 2009 年 11 月前未取得收费许可证，不能收费的抗辩理由，该院认为，根据相关规 定，办理收费许可证并非物业服务的强制性规定，故该辩解理由，不予采纳。根据《中华人 民共和国合同法》第一百零九条、 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》第一条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规 定，判决如下：一、裴素梅于判决生效后三日内给付创欣物业公司物业管理费 270.02 元； 二、驳回创欣物业公司其他诉讼请求。案件受理费 50 元，减半收取 25 元，由创欣物业公 司负担 19 元，裴素梅负担 6 元。
创欣物业公司不服原判，上诉称：2008 年 10 月 30 日，绿苑物业中心与豫光房地产 开发公司签订前期物业服务合同，当时绿苑物业中心正在办理注销登记，同年 11 月 6 日， 创欣物业公司一经成立，便开始对豫光花园进行物业管理，因业主不支付物业费，其公司可 能通过诉讼途径解决， 才于 2009 年 9 月 3 日向豫光房地产开发公司报告， 请求确认其公司 已对豫光花园进行物业管理， 豫光房地产开发公司也回复认可对豫光花园的物业服务并同意 继续执行原物业合同条款， 该回复是对其公司已完成和将来应当继续完成的物业服务的确认， 而原判认定豫光房地产开发公司的回复系双方重新设定物业服务合同关系并判令裴素梅支 付 2009 年 9 月 15 日之后的物业费错误；物业服务合同约定有滞纳金条款，裴素梅应承担 支付滞纳金的违约责任。
请求改判裴素梅支付从 2008 年 11 月至 2010 年 6 月的物业费 586 元，滞纳金 528.3 元。
裴素梅辩称：其从未与创欣物业公司签订物业服务合同，也从未接受物业公司提供的 服务。 二审，创欣物业公司提供如下证据：1、洛阳市工商行政管理局吉利分局出具的企业 基本注册信息，证明绿苑物业中心于 2009 年 2 月 2 日被注销；2、2008 年 11 月，创欣物 业公司工资表 1 份及物业管理费收据 6 份，证明其公司已于 2008 年 11 月进驻豫光花园进 行管理。
裴素梅质证称：对证据 1 无异议，对证据 2、3 不予认可。
本院认证如下：创欣物业公司提供的证据 1，加盖有洛阳市工商行政管理局吉利分局 公章，予以认定；证据 2、3，系创欣物业公司单方制作，因裴素梅不予认可，创欣物业公 司也未提供其它证据印证，不予认定。
本院经审理查明的事实与原审审理查明事实相同。
本院认为：1、2008 年 10 月 30 日，绿苑物业中心与豫光房地产开发公司签订了前 期物业服务合同，绿苑物业中心作为合同相对方，应依约为豫光花园提供物业服务。创欣物 业公司上诉称其公司从 2008 年 11 月 6 日一成立， 就开始对豫光花园进行物业管理的理由， 因业主裴素梅不予认可， 而绿苑物业中心与创欣物业公司系两个不同的民事主体， 创欣物业 公司未能提供证据证明其与绿苑物业中心存在合同权利义务的转让， 也未与豫光房地产开发 公司重新签订物业服务合同，对该理由不予采信；但 2009 年 9 月 3 日，创欣物业公司以自 己名义向豫光房地产开发公司报告绿苑物业中心已注销的相关事宜，9 月 15 日，豫光房地 产开发公司同意创欣物业公司继续执行绿苑物业中心的前期物业服务合同， 应视为豫光房地 产公司与创欣物业公司从 9 月 15 日形成新的物业服务合同关系，原判判令业主裴素梅从 2009 年 9 月 15 日起向创欣物业公司交纳物业费并无不当；2、关于滞纳金，虽前期物业服 务合同约定从逾期之日起按每天应交管理费的 3‰交纳滞纳金，但业主裴素梅对前期物业 服务合同的具体条款并不清楚， 创欣物业公司有义务将相关内容告知业主， 现创欣物业公司 并未提供证据证明其已将物业服务合同约定的滞纳金条款告知裴素梅， 创欣物业公司要求给 付滞纳金的上诉请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费 50 元，由济源市创欣物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
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