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易居中国&菩提金集团 项目前期策划 合作方案 易居中国 华中事业部 2011.10 前言 我司非常希望贵司提供此次全面合作机会，为贵司项目提供项目营销策划服务，深表荣幸。 易居（中国）武汉公司，2003年7月正式进驻武汉，历经8年成长，成功整合集团各项营销资源， 实现品牌扎根，并与武汉万科、恒大、地产集团、王家墩CBD等知名开发企业建立长期战略合作 伙伴关系，成功代理销售万科、恒大、武汉地产集团等一系列知名楼盘。 目录Contents 1 2 3 易居（中国）简介及服务优势 项目专属营销服务内容 项目营销代理服务 PART 1 易居（中国）简介及服务优势 易居中国 我们是领导者 高瞻远瞩 先天下之谋而谋 中国房地产流通服务领域综合服务商第一品牌 我们是整合者 全线贯通产业链 一切为了“赢”销 构建房地产产业链服务体系 至2011年 连续八年稳居全国代理行业第一名 *至2011年连续8年 中国房地产策划代理百强企业 *TOP10 “第一名” 最佳房地产综合服务机构 2010年1月1日至12月31日，易居（中国）总销售面积超过 1600万平方米 业务范围覆盖全国80多个主流城市 截止2011年，易居（中国）业务范 围覆盖至全国 80 个主流城市，拥有 近 20000 余名房地产专业服务人员， 技术研发人员和管理人员，已成为 中国最大的房地产流通服务企业。 拥有专业的地产研究机构 建设部指定的唯一专业地产 研究机构，机构拥有1000多 名地产专家，学者，资深研 究人员，平均每天在全国各 大媒体发表的博客，评论文 章，项目研讨等约300份。 “我们整合互联网” 构建起中国覆盖度最高的第一网络平台 新浪 + 百度 2011年CRIC联手Baidu战略合作 覆盖99%的网民购房需求 “50000名” 易居会中高端客户群体 易居置业会以会员俱乐部形式，为全国会员提供新房销售、二手房买卖租赁、房产金融、房产法律、居家生活增值等 全程一站式居家消费服务。2000年成立至今，会员遍布上海、北京、武汉、西安、南京等近30个城市，是目前国内 最大的会员制购房俱乐部。 而易居会在武汉发展5年来，已吸纳5万多名会员，并以年10%的速度递增，其中，白金，钻石会员达30%；不断吸 纳新会员，对会员置业需求进行持续性跟踪。 电子销售平台、销售科技化、规范化 易居研究开发了独有的电子销售平台，在地产行内首创销售案场全电脑销控系统，各类销售统计数据 能够即时自动生成，并通过互联网进行传输，无论决策者在何时何地，都能全面及时准确的掌控销售 现场状况。控制销售节奏和销售价格。目前，无论开发商还是购房客户反映都十分看好。 中国多项营销奇迹的缔造者 易居（中国）保持了多个营销代理记录 单个楼盘日销售套数及面积记录最高保持者：西安浐灞半岛，开盘当日狂销1800多套 单个别墅日销售套数及面积记录最高保持者：重庆恒大金碧天下，开盘当日成交近1000套 单个楼盘月销量占据城区比例最高记录保持者：天津城上城，单月最高占南开区83%成交量 西安 浐灞半岛2007年中国房地产销售速度之最 天津 城上城 士兵突击模式的成功运用 07年6月，成交占整个南开区83% 08年全年销售18亿 恒大 金碧天下2009年远郊大盘逆市奇迹 一个世界纪录的诞生！ 单日销售额近50亿元！ 当月销售额70亿元！ 北京星河湾 太原星河湾 上海浦东星河湾 上海闵行星河湾 广州星河湾 单价2万元/平方米 当日销售679套，22万平方米 太原星河湾 全国六个星河湾，易居中国全部参与其中 武汉 远洋世界 建筑面积：41万m? 武汉 万科金域蓝湾 建筑面积：
53万m? 郑州升龙国际中心 建筑面积：
41万m? 武汉市代理项目一览 PART 2 项目专属营销服务内容 项目专属营销服务工作 项目前期研展服务 一、武汉市房地产市场总体形势分析 1、政策法律环境分析 最新土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策及影响等。 2、武汉市房地产市场总体形势及未来发展预测 包括武汉市房地产市场总体市场供需情况分析、价格水平、发展趋势三个大方面，并对 武汉房地产分板块进行详细阐述。
包含图表分析： 1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量 2）近3-5年需求市场分析：销售量 3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比 3、综合评述 项目专属营销服务工作 项目前期研展服务 二、区域市场分析 1、区域背景解读 包括区域GDP及增长率、固定资产投资、区域人口及增长率、人均可支配收入及增长率、 消费性支出等经济指标的情况，以及与武汉各区经济指标对比进行分析。 2、区域规划解读 包括区域规划和及房地产企业及开发项目信息汇总。 3、区域市场发展现状及板块发展状态 包括区域市场供需（现在及未来）、价格水平以及在城市房地产市场的位置等基本状况。
阐述区域房地产板块划分及各档次住宅在区域内分布状况、购买人群变化。 项目专属营销服务工作 项目前期研展服务 4、区域市场特征分析 包括开发区房地产市场的产品特征及走势、主力客户群体及消费分析。详细如下： 1）产品（户型配比、面积区间、户型结构）、总体规划、建筑设计、装修水平、楼宇 设备、小区配套设备、物业管理等分析； 2）营销手法分析； 3）价格分析； 4）客户分析（包括客户构成和需求特征）。 5、区域市场典型项目重点分析 重点描述区域直接竞争项目，区域内竞争项目分析须包含： 开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞 争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位等方面分析。 项目专属营销服务工作 6、类似区域以开发相似项目案例研究（成功与失败） 1）开发模式（总体定位与核心区）； 2）规划模式（指标分配、功能构成及布局）； 3）产品模式（产品组合及演变模式）； 4）客户构成（客户来源及演变）； 5）资源利用； 项目前期研展服务 6）与区域资源的价值联动； 7）成功关键驱动因素，失败的教训； 8）相对本项目的可借鉴点。 7、区域市场总结 明确区域市场现有产品特征，确定区域市场产品需求热点，准确定位区域市场的价格 水平和走势等。 项目专属营销服务工作 项目前期研展服务 三、项目条件分析 1、项目位置 包括项目在武汉市和区域的地理位置，与各中心商圈、车站等的相对位置和距离，与区 域规划的关系。 2、宗地情况 包括四至范围、地表地势地形情况、地下情况等。 3、地块有利、不利因素 包括交通、区位、地块附属物、地块周边线状物等有利不利因素。 4、大市政及社区配套 包括项目的道路等基础市政配套情况，项目可辐射3km范围内的教育、医院、购物（大 型购物中心、主要商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、 银行以及其他配套设施。 项目专属营销服务工作 项目前期研展服务 5、项目PEST环境分析 包括项目的政治、政策因素，经济因素，社会要素，科学技术要素分析。 6、区域整体规划概况 7、区域中长期规划及城市功能分析 8、项目开发背景及状况分析 9、开发商分析 10、区域开发政策对项目的影响 11、规划控制要点 包括项目的基本用地情况、建筑面积、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他 经济技术指标，重点分析关键性或难度较大的指标对项目规划、建设的影响。 12、项目条件总结（项目SWOT分析） 项目专属营销服务工作 四、项目市场定位 1、项目总体定位构想 2、整体定位原则 3、项目客群定位 重点研究目标客户特征与需求特征，包括目标客户与分类型产品的关系。 项目前期研展服务 4、项目整体定位 从项目特点、地块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对项目作出总体描述。 5、项目产品初步定位 包括项目产品形象定位、初步户型建议等。 6、项目初步价格定位 根据市场情况，结合项目自身情况及发展目标，进行项目初步价格定位。 7、项目主题定位 确定项目主题及风格，明确设计方向。该部分内容包含项目logo方案初步建议。 项目专属营销服务工作 项目前期研展服务 五、规划及产品策划建议 1、产品定位及产品设计原则 2、总体规划设计建议 包括总体规划思路、项目初步规划设计建议、交通组织及停车设施规划建议（该项目须 主要从设计方面阐述如何对于墓园、高架桥、地势等不利因素的弱化及规避）。 3、建筑风格建议 4、园林景观建议 5、户型设计建议 包括户型类型及面积配比 6、装修建议 7、配套设施规划建议 8、设备设施及智能化建议 9、社区智能化建议 项目专属营销服务工作 项目前期研展服务 10、项目发展战略 六、规划及产品核心要点总结 1）总体发展战略 项目开发周期 项目开发节奏（根据市场发展趋势） 2）分期开发策略 区内地块开发次序 区内地块开发节奏（组团） 分期开发模式选择（分期开发的产品组合） 明确项目规划、产品、户型设计核心点形成设计任务书。 PART 3 项目营销代理服务及 取费标准 项目专属营销服务工作 一、市场报告： 1、区域市场每周报告或分析书 2、区域市场每月报告或分析书 3、市场年报（次/半年） 5、项目整体定位 6、项目整体营销战略 7、推广策略 8、销售策略 9、推广实施细则 10、销售实施细则 11、阶段性营销实施细表 12、附件：媒体通路执行明细及费用预算 项目营销代理服务 4、项目相关专题研究报告或分析书； 二、营销执行报告： 1、市场研究 2、产品研究及定位 3、客户研究及定位 4、项目SWOT分析 项目专属营销服务工作 三、营销执行横向沟通： 1、广告设计公司沟通：确定广告文案内容、设计平面画面 2、活动公司沟通：开盘活动、阶段性营销活动执行工作沟通 项目营销代理服务 3、短信公司沟通：短信发送人群圈定，发送数量及时间工作沟通 4、媒体公司沟通：媒体公布版面、时间确定工作沟通 5、网络公司沟通：网络展示页面及网络活动沟通 6、装修公司沟通：样板间装修、营销中心包装工作沟通 7、物料制作公司：物料发包及制作工艺、成品时间工作沟通 项目专属营销服务工作 四、销售培训： 1、项目产品基本情况培训 2、进行房地产法律法规培训 3、安排银行按揭贷款知识培训 4、销讲制作经甲方确认后培训 5、制定销售流程经甲方确认后培训 项目营销代理服务 五、销售执行 1、制定单套底价表、售价表、调价表 2、制定销售控制表 3、提交销售日报表 4、房款收款日报表 5、广告效果分析报告 6、按揭资料汇总清单 6、礼仪培训 7、定期对销售人员进行考核，对考核 不合格的人员应予以更换 项目专属营销服务工作 项目营销代理服务 六、易居资源共享 1、提供易居中国房地产销售管理系统供代理销售中使用 2、提供易居会相关资源供代理销售中使用 项目专属营销服务工作 七、项目营销代理服务专属团队 项目营销代理服务 项目总监：整体营销工作把控 品管总监：案场服务工作把控 品管线专员：案场服务工作实地监督 销售经理：销售现场工作把控 销售主管：协助管理销售现场工作 置业顾问：现场实际销售执行人员 资深策划：营销策划工作把控及执行 策划助理：协助策划工作执行 前期策划取费计算表 项目类型 开发体量（㎡） 服务期（自然日） 建筑面积≤50万 城 市 综 合 体 50万＜建筑面积 ≤100万 建筑面积100万以 上 120 150 180 服务费用（万元） 80 备注 1、项目服务期因甲方要求延 长，服务期增加部分按6万/月 另计；2、项目服务期因甲方 80+（实际面积—50万 要求缩短，服务期缩短部分按 ㎡）×1元/㎡ 10万/月另计。 菩提金襄阳项目前期策划费106万 The end, thanks! 桥梁&价值 BRIDGE &VALUE
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