商业地产(好百年)销售返租回报计算方法 商业地产(好百年)销售返租回报计算方法 ... 共0条评论 简短评论 (20汉字以内):奖励 1-5 个币 丰富评论 (50汉字以内):奖励 6-... 会员 simon_shaw 56分钟前 充值100.00元-1000个房策币! 如何充值 会员 鱼鱼的花开季...
贵州合富辉煌房地产顾问有限公司 商业返租演算建议方案 合富辉煌振华·花开城项目组 2014.5.10 方案背景 鉴于前期对黔西在售商业项目返租销售方式，商业投资客对于返租的接受程度、 推动作用作出评估研判，初步预判出带返租市场作用性较大，能够良好的刺激、 推动商业的销售； GUIZHOU HOPE 因此，我们将返租做一个独立的方案方式进行模拟推断，以备商业的销售； 最终，我们将结合售价、其它营销手段、产品的不同特点，研判出返租销售形式 是否合理、可行，并如何利用； 返租思路 对于返租策略我们站在投资者和开发商的两个角度来思考： GUIZHOU HOPE 投资者的核心问题 购买区域能否做旺？ 买的商铺是否有利润空间，是否升值？ 开发商的核心问题 返租会承担一定的经济补贴，如何解决？ 补贴资金附加在售价上客户是否能接受？ 销售价与市场价格是否平衡？ 租赁价格 回报时间 升值空间 快速销售 降低资贴 提高利润 客户购买立即收益，看得见的可观租金价格 及稳定的上升趋势，回本时间屈指可数； 返租 利用好噱头，做好面账，帮客户算好“账” ，尽量较少实质性的带租约销售产品，降低 资金前期投入，控制返租返算抗性风险 返租方式一 策略操作方式一：带租约销售（建议用于箱体销售） ? 开发商提前进行招商工作（也可销售招商同步进行），将箱体整体打包给承租方（专业的招商）由其 负责招商以及日后的经营、物业管理等工作，采取带租约方式进行销售 ； ? 在返租期限内按照每年平均8%的回报率向业主返还租金资金；理由：按照每年8%的回报率 计算，业主则在13年内回本，后期为纯投资收益，提高投资客对项目的购买信心； ? 以5年的返租时间给向业主返还租金资金；理由：时间过长则会影响销售价格及前期补贴资 金，相对5年比较合理； 策略操作方式二：返价销售 ? 同样采取每年平均8%的回报率向业主返还租金资金； ? 在实际销售过程中，采取逐年递增的方式进行给客户进行演算：第一年7%，第二年8%，第 三年9%；理由：逐年递增能直观的凸显商铺的租金升值空间，增强客户购买信息，以及后 期的回报信心； ? 以3年的返租时间给向业主返还租金资金；理由：和带租约形式不同，没有第三方租金效益， 属于直接支出，因此不宜过长，加长时间会严重影响销售价格，所以3年较为合适； GUIZHOU HOPE 返租方式 通过返租策略操作原则预估算出返租金额与整体打包招租的差额（发展商每平米需要补贴的钱） 举例（假设）：返租与业主及承租方双方方支出明细关系 注：返租金额-出租金额=支出资金 GUIZHOU HOPE 测试销售单价 （元/㎡） 返租单价 （元/㎡/月） 86.7 出租单价 （元/㎡/月） 60 40 30 20 返租时间 （年） 5 出租年限 （年） 返租金额 （元/㎡） 5200 出租金额 （元/㎡） 3600 2400 1800 1200 补贴资金 （元/㎡） 13000 5 1600 2800 3400 4000 ? 承租方的租金水平越低，则发展商要贴补就会越高，也会提高商场的销售价格，增大销售压力， 如果返租时间越长，则贴补就会更高； ? 由于项目周边板块人气较低，所以推断租金水平很难达到返租金与租金的合理比例，差距将会 很大，补贴如过高返租将很难实行，利润极低； 返租方式 通过返租策略操作原则演算不同售价及不同返租时间得出返租金额； 举例（假设）：返租与业主单方支出明细 测试销售单价 （元/㎡） 年回报率 返租时间 （年） 5 6 13000 8% 15000 18000 20000 5 7 8 9 返租金额 返租单价 注：
（元/㎡） （元/㎡/月） 测试销售单价×年回报率×返租时间 5200 6240 7280 8320 9360 6000 7200 8000 100 120 133.3 86.7 =返租金额 测试销售单价×年回报率÷12个月= 返租单价 ? 无论售价多少，但回报率是定值，因此销售价格越高发展商要贴补就会越高，这样必定要提高的销售价 格来填补，无疑这样做对销售的压力将非常大。
? 返租租期越长，同样发展商要贴补就会越高，同理提高的销售价格基数就会越大； GUIZHOU HOPE 返租方式 补贴资金过大必定将会做价格返价，将返租附加在销售价格上； 测试甲方承受 返租时间 返算客户承受 年回报率 单价（元/㎡） （年） 单价（元/㎡） 13000 21667 15000 18000 20000 13000 15000 18000 20000 0.08 3 5 25000 30000 33333 17105 19737 23684 26316 ? 由于年回报率是基于成交价格（面价）进行演算的，而面价（也就是客户成交单价）较高，所以需要返租的金额也 较大，从演算来看，最后客户承担的价格（面价）非常高； ? 而演算表格，最终的面价并没有包含返租及及承租方之间的差额，所以面价还有一定的下调空间，但不大，最后需 要得出承租方租金价格再进行权衡返算； ? 演算过程只是单纯的返租方式的返价，还不包括相关优惠返价（认筹优惠、开盘优惠、付款优惠等），所以，在加 上整套的营销噱头优惠，返价面价会更高； ? 由于发展商是最终的收益方，所以不存在真正意义上的资金补贴，返租的形式如何运用只会利润的大小区别以及销 售价格带给客户的接受程度； ? 由于销售价格以及整体出租的价格目前无法确定，因此只有进行初步的模拟，所以只有确定销售价格以及整体招租 价格后，结合实际情况进行返租形式的调整； GUIZHOU HOPE 问题及预判 在相对较高售价上进行返租的附加返算，是否会将面价拔高到客户难以接受的程 度？ ——均价超过15000元/㎡不建议采取返价格的形式返租； 返租是否适合本项目临街铺面？ ——本案的沿街商铺是高利润点，并且品质好相对好去化，加之销售价格会偏高 ，不建议做返租（利用营销噱头采取干脆的营销方式）； ——如果部分二楼铺面面临难去化的情况，可以考虑做返租（在合理的价格权衡 点内，在总价上扣除）； 箱体是项目的营销难点，是否需要带租约销售？ ——由于整体招租通常时间较长，如承租方的租金水平低于返租40%，不建议做 带租约销售（将会有较高的补贴，如做返价格，价格会超标，客户难以接受）； ——目前不确定因素较多（销售价格、租金时间、租金等），很难做到相对准确 的演算（建议基本确定售价范围及整体招租价格范围后，做更精确的演算，在研 判） GUIZHOU HOPE GUIZHOU HOPE 谢谢聆听！ 此方案只是返租对于开发商的演算及建议，并非针对客户做返租执行案，在确定销售价 格及可能的情况下有整体招租后，研判是否做返租的营销方式，再给出针对客户返租策 略执行案（推广、噱头、返租方式、减扣方式、客户投资收益分析表、相关口径等等）
花开城_商业返租演算建议方案2014-5-12 如要提出功能问题或意见建议,请 点击此处 进行反馈. 暂无评价 | 0人阅读 | 0次下载 | 举报文档 大小:415.20KB 2下载券 登录百度文库,...
海伦国际 商业返租推售方案 本报告是严格保密的. 报告思路 1 市场概况 2 市场比准均价... (万元/㎡) 3.5 5.7 4 5.7 3 6.2 6.12 3.5 5.5 3.2 4.3 2.8 面积区间 (㎡) 13-139 5-447 20-...
核心提示: 通过对2014年四川乐山嘉州新天地·万和城、意凡家世界、邦泰中心3大商业项目返租模式进行对比分析.总结商业返祖最优策略,对研究中等城市的返租策略很有帮助... 【嘉州新天地·万和城】项目位于青江新区核心地段,占地75亩,总建筑面积约12万平方...