沈抚新城大商项目 发展定位及营销策略报告 天启 & 开启 2011年4月 本次报告的目的: ... 重点落实“沈抚新城”规划,正逐步向商住旅游区转型,大力发展商业 配套,提升区域居...
项目商业定位规划报告 绿地集团辽宁事业部-商业管理部 沈抚新城绿地总部 项目基本情况 沈抚新城位于沈阳、抚顺 之间，是沈阳经济区的中心区 域，距抚顺市中心15km，据 沈阳奥体中心20km。新城总规划面积605.34平 方公里，规划成为沈阳经济区 新型工业化综合配套设施改革 的先导区。
支柱产业：沈抚新城重点 发展重型装备及配件、石化电 力装备、煤矿安全、汽车配件 等先进装备制造产业。 文化 中心 项目地块 抚顺 中医院 君悦 国际城 项目四至：东临抚顺新 市委；北依沈阳理工大学应 用技术学院和沈阳农业大学， 西靠规划中的韩资开发住宅 生命之环 小区，南至开发区内道路， 会展中心 西南为自然形态河流。 项目周边交通现状 项目驱车20分钟到达沈 有沈抚城际铁路、未来将开 通沈抚有轨电车（预计开通 时间2013年6月）、地铁9号 线，项目附近有108路公交。 阳、15分钟到达抚顺。目前， 项目周边有沈抚大道、 107省道、沈中线等，道路便 利、四通八达，但交通系统 还未全面开启，区域内交通 稍有不便。 周边配套情况 配套类别 教育机构 具体配套 沈抚新城实验小学、东北育才高级中学、四方高中、沈阳理工 大学应用技术学院、沈阳农业大学科学技术学院 医疗机构 商业中心 政府配套 沈抚新城人民医院 暂无 新城管委会 区域规划建设成为新的行政中心。目前，教育配套完备，医疗机构仅有一家沈抚 新城人民医院。由于政府规划落实力度不足，陷入不良循环，建设中的商业中心（大 商新玛特、亿丰中心、乐家购物、豪生酒店等）均未开启运营。 产品定位 产品特点 低投资风险 ·交房量少、入住率低， 配套不完善，区域客群 已被掏空，人口导入出 现瓶颈，以投资性客群 占主导。
·区域市场不景气，房价 上涨缓慢，投资者不愿 投入大量资金，因此区 域内小面积、低总价产 品畅销。 个性化社区 抚顺总部基地 ·产品打造个性化社区， 与同类产品区别开来， 形成鲜明的对比，提升 核心竞争力。 青年公寓 ·区域房地产市场成熟，但缺 乏公寓类产品。
·周边人口以青年为主。 目标客群 第一类客群 28岁以下，暂无结婚计划的年轻人 客群特征 ? 目标客户群为年轻的、不安稳的、 有梦想、个性张扬、不要管束、 崇尚自由、喜爱交友、个性独特 攻克点 ? 产品为低总价、不限购，设计针 Ta的购房目的：过渡房 针对Ta的设计：年轻时尚化的个性设 对年轻人，容易让客群找到归属 计。详见景观、标识。 感。 目标客群 第二类客群 大学生及待租房的年轻人 客群来源 ? 项目周边有东北育才高级中学、 五十二中学，四方高中，沈阳 理工大学应用技术学院，沈阳 农业大学科学技术学院等学校。
项目周边有东北育才高级中学、 五十二中学，四方高中，沈阳 理工大学应用技术学院，沈阳 农业大学科学技术学院等学校。
Ta的购房目的：结前落脚点，居住用。
攻克点 ? 找学校尤其是大学，谈团购宿 舍或对其学校学生的购买给予 一定优惠政策吸引目标客户群 购买。 针对Ta的设计：配套食堂、理发店、 洗衣店、健身场所、小型商务中心、小型 医务所等，类似公寓式酒店。 目标客群 第三类客群 女性年轻白领 ? 喜欢和闺蜜在一起，主要追求童 话、浪漫的感觉，喜欢小资生活。 客群特征 未来区域商业发展， 随着周边 写字楼入驻企业，该类客群将逐 渐增加。
Ta的购房目的：过渡房 针对Ta的设计：针对女白领添置一些 南瓜车、白雪公主等童话、浪漫的主体元 攻克点 ? 即是婚前财产也是婚前落脚点。 素。 目标客群 第四类客群 投资者 客群特 征 ? 注重产品的回报率及未来升 值空间。
攻克点 ? 公寓可作酒店，小户型易出 手，变现能力强。
? 可与途家网合作，对外出租， Ta的购房目的：投资 针对Ta的设计：小成本、低投入，不限购。
增加项目产品的投资回报率， 突出产品卖点。 产品规划布局 规划布局 功能布局 注：橘色为商业部分，主要是以底商一、二层门市为主。 项目商业发展规划构想 ?商业整体面积3652平 米，主力面积单层为 55-88平米，最大单层 面积为215m? ?商业定位：
娱乐、时尚、快捷、 快捷、终端 项目商业发展规划构想 ?终端蔬果店：
?面积：100平米 ?经营：
新鲜、应季、特色的 水果、蔬菜。
?特点：
可以送货上门，达到 周边白领、年轻住客 的需求。 项目商业发展规划构想 ?终端便利店：
?面积：100平米 ?经营即时性商品为主， 以满足便利性需求为第 一宗旨，采取自选式购 物方式的小型零售店。
?特点：
电话订货，10分钟内送 货上门。 项目商业发展规划构想 ?食堂： ?面积：1000-1500平米 ?经营理念： 优质服务为基础、以品质、 环保、便利、营养为主题。
?经营模式：
采用套餐、简餐形式 食堂工程技术指标 技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡） 中央空调 柱距 步梯（部） 具体要求 1000-1500平米左右 500-7500平米左右 1～2（最好一层） ≥4.5 ≥500 不需要，自装 6*6米，8*8 1 燃气管道 排污 停车位数量（个） 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 10-30 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 项目商业发展规划构想 ?银行（1-2家） ?面积： ?200-300平米 ?分类：
分理处、24时间自助营 业厅 ?特点：
提供便捷、综合处理的 能力的金融机构 项目商业发展规划构想 ?美容美发、SPA: ?面积：100-150平米 ?服务对象： 白领、学生和年轻时 尚的青年。
?特点：
集休闲、美容、减压 于一体 项目商业发展规划构想 ?特色餐饮： ?面积：100-200平米 ?适合人群： 白领、学生和年轻时 尚的青年。
?特点：
具有一定得东北特色， 主要以麻辣、烧烤、 东北菜为主的，具有 中档的餐厅。 项目商业发展规划构想 ?健身房： ?面积：200平米 ?服务对象： 主要是公寓的住客及 美格菲的会员。
?特点：
免费、器械 项目商业发展规划构想 ?自助洗衣店： ?面积：50-80平米 ?分类： 投币、刷卡 ?服务对象：
白领、公寓住户。
?特点：
时尚、自助、快捷 项目商业发展规划构想 ?休闲吧： ?面积：200-500平米 游戏吧、咖啡吧、茶吧 ?服务对象： 白领、年轻时尚的青年。
?特点：
时尚、商务、休闲、聊 天、聚会 项目商业发展规划构想 ?药房、社区医院: ?面积：150-300平米 ?口号： 小病不出社区，大病 才上医院 ?特点：
便捷、快速 项目商业发展规划构想 ?汽车美容: ?面积：50-100平米 ?服务对象： 白领、公寓住客 THANKS
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