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卫星数字电视广播系统建设项目投资 ,可行性 ,研究报告,.投资报告 【交付方式】特... 二、卫星数字电视广播系统建设项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性 三、卫星数...

讯唯数字文化广场项目 可行性研究报告 二〇一四年八月 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 目录 第一章 项目基本概况.......................................................................................................................................... - 1 - 一、项目总述 ...................................................................................................................................................... - 1 二、报告研究范围 .............................................................................................................................................. - 4 三、项目研究目的 .............................................................................................................................................. - 5 四、项目建设的可行性分析结论 ....................................................................................................................... - 5 第二章 项目建设背景及发展情况分析 .............................................................................................................. - 7 - 一、项目建设背景 .............................................................................................................................................. - 7 1、符合国家发展文化产业的发展规划........................................................................................................ - 7 2、促进产业升级的专业人才引进................................................................................................................ - 8 3、企业发展需要强大的平台支持................................................................................................................ - 8 二、项目建设的必要性....................................................................................................................................... - 9 1、丽水发展需要新的经济增长点................................................................................................................ - 9 2、中国宏观经济发展的必然趋势即注重地方?绿色 GDP?的发展业绩 ............................................... - 10 3、广场作为讯唯总部所在，能极大提升地区经济发展影响力 .............................................................. - 10 4、广场建成后能为党在文化建设方面提供更多的支持 ...........................................................................- 11 5、促进更高层次的人才进驻，促进商务氛围更加成熟，带动社会消费 ...............................................- 11 第三章 市场前景与可行性分析 ........................................................................................................................ - 12 - 一、文化产业发展状况..................................................................................................................................... - 12 1、文化产业发展迅速，带来行业发展机遇 .............................................................................................. - 12 2、 文化创意产业日益成为重要的支柱产业 ............................................................................................ - 13 二、数字文化产业研究及发展分析 ................................................................................................................. - 14 1、 第一屏（网络视频）：网络视频产业的现况与发展分析 ................................................................ - 15 2、第二屏（3G 手机视频）：3G 视频产业的现况与发展分析 ................................................................ - 17 3、第三屏（数字电视屏）：IPTV 产业的现况与发展分析 ..................................................................... - 20 4、第四屏（院线电影屏）：中国电影产业的现况与发展分析 .............................................................. - 22 三、讯唯?四屏一体?融合体系运营的可行性分析 ..................................................................................... - 24 1、优势 Strengths ...................................................................................................................................... - 24 2、劣势 Weaknesses .................................................................................................................................... - 25 3、机会 Opportunities .............................................................................................................................. - 25 4、风险 Threats .......................................................................................................................................... - 26 有第四章 项目选址与建设条件 ........................................................................................................................ - 28 - 一、建设地址 .................................................................................................................................................... - 28 二、建设条件 .................................................................................................................................................... - 28 1、地理位臵及现状 ..................................................................................................................................... - 28 2、地形地貌 ................................................................................................................................................. - 28 3、气候气象 ................................................................................................................................................. - 29 4、社会经济发展概况 ................................................................................................................................. - 29 5、交通条件及公用设施条件 ..................................................................................................................... - 30 - I 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 三、选址用地权属性质类别及占地面积 ......................................................................................................... - 30 四、项目选址评述 ............................................................................................................................................ - 30 第五章 项目建设方案与规划设计 .................................................................................................................... - 32 - 一、项目总体定位及业态分析 ......................................................................................................................... - 32 1、定位依据 ................................................................................................................................................. - 32 2、项目功能定位 ......................................................................................................................................... - 33 3、商业部分业态细分 ................................................................................................................................. - 33 二、项目建设规模与建设内容 ......................................................................................................................... - 34 三、项目运营模式 ............................................................................................................................................ - 35 1、项目运营方案 ......................................................................................................................................... - 35 2、经营收入模式 ......................................................................................................................................... - 36 第六章 规划设计与配套设施 ............................................................................................................................ - 37 - 一、项目规划设计 ............................................................................................................................................ - 37 1、设计指导思想 ......................................................................................................................................... - 37 2、设计原则 ................................................................................................................................................. - 37 二、项目总体规划方案..................................................................................................................................... - 38 1、总平面布臵说明 ..................................................................................................................................... - 38 2、出入口及门卫的设臵 ............................................................................................................................. - 39 3、管线敷设 ................................................................................................................................................. - 39 4、道路交通及绿化 ..................................................................................................................................... - 39 三、建筑方案 .................................................................................................................................................... - 40 1、建筑内格 ................................................................................................................................................. - 40 2、结构方案 ................................................................................................................................................. - 40 3、主要材料与建筑特征 ............................................................................................................................. - 40 四、建设标准 .................................................................................................................................................... - 41 1、大堂装修/门柱 ....................................................................................................................................... - 41 2、电梯厅/电梯间 ....................................................................................................................................... - 41 3、楼道/楼梯间 ........................................................................................................................................... - 42 五、楼层功能设计 ................................................................................................................ 错误！未定义书签。

1、广场的楼层规划 .......................................................................................................... 错误！未定义书签。

2、室内厨、卫功能设臵 .................................................................................................. 错误！未定义书签。

3、主体楼与地下一层利用 .............................................................................................. 错误！未定义书签。

六、外观形象 .................................................................................................................................................... - 42 1、外立面风格 ............................................................................................................................................. - 42 2、外立面色系 ............................................................................................................................................. - 42 3、外立面材料 ............................................................................................................................................. - 42 4、静音设计 ................................................................................................................................................. - 42 七、项目主要设备配备......................................................................................................... 错误！未定义书签。

八、其他配套设施 ............................................................................................................................................ - 43 1、供电及通讯系统 ..................................................................................................................................... - 43 2、通讯设施 ................................................................................................................................................. - 45 3、给排水系统 ............................................................................................................................................. - 45 4、公用系统消耗 ......................................................................................................................................... - 46 II 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第七章 节能和环境保护分析 ............................................................................................................................ - 47 - 一、分析依据 .................................................................................................................................................... - 47 二、节能、节水分析 ........................................................................................................................................ - 49 1、节能分析 ................................................................................................................................................. - 49 2、节水 ......................................................................................................................................................... - 49 3、项目及能源供应情况 ............................................................................................................................. - 50 4、能源消费量测算 ..................................................................................................................................... - 50 5、项目节能措施评估及建议 ..................................................................................................................... - 51 三、环境保护影响综合分析............................................................................................................................. - 51 四、环境影响评价的结论................................................................................................................................. - 53 第八章 消防与劳动安全卫生 ............................................................................................................................ - 54 - 一、建筑消防及人防 ........................................................................................................................................ - 54 1、消防及人防控制标准 ............................................................................................................................. - 54 2、消防工程规划 ......................................................................................................................................... - 54 3、消防设施及其安全可靠性 ..................................................................................................................... - 56 二、劳动安全卫生 ............................................................................................................................................ - 56 第九章 项目组织机构与人员配置 .................................................................................................................... - 58 - 一、项目组织机构设计..................................................................................................................................... - 58 二、人员配臵 .................................................................................................................................................... - 58 三、年工作日 .................................................................................................................................................... - 59 四、人员来源及培训 ........................................................................................................................................ - 59 五、项目管理 .................................................................................................................................................... - 59 第十章 项目开发进度计划................................................................................................................................ - 60 - 一、进度计划编制依据..................................................................................................................................... - 60 二、项目工期 .................................................................................................................................................... - 60 三、项目建设管理 ............................................................................................................................................ - 61 1、加强监督，严格计划财务管理.............................................................................................................. - 61 2、加强项目组织管理 ................................................................................................................................. - 62 3、加强项目质量管理 ................................................................................................................................. - 62 4、加强合作，确保高效 ............................................................................................................................. - 62 5、施工组织意见 ......................................................................................................................................... - 62 第十一章 项目投资估算与资金筹措分析 ........................................................................................................ - 63 - 一、估算范围及依据 ........................................................................................................................................ - 63 1、投资估算依据 ......................................................................................................................................... - 63 2、投资估算范围 ......................................................................................................................................... - 63 二、编制说明 .................................................................................................................................................... - 63 三、项目投资估算分析..................................................................................................................................... - 64 1、工程费用 ................................................................................................................................................. - 64 2、其他及土地征用费用 ............................................................................................................................. - 64 3、项目建设投资估算分析 ......................................................................................................................... - 64 4、流动资金分析 ......................................................................................................................................... - 66 III 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 5、项目总投资估算构成比例分析................................................................................... 错误！未定义书签。

四、项目资金筹措 ............................................................................................................................................ - 66 1、资金来源 ................................................................................................................................................. - 66 2、资金来源的可靠性分析 ......................................................................................................................... - 67 3、资金偿还 ...................................................................................................................... 错误！未定义书签。

五、资金使用和管理 ........................................................................................................................................ - 68 第十二章 项目财务评价.................................................................................................................................... - 69 - 一、项目评价的依据与原则............................................................................................................................. - 69 1、依据 ......................................................................................................................................................... - 69 2、原则 ......................................................................................................................................................... - 69 3、建设期和计算期 ..................................................................................................................................... - 69 4、测算依据 ................................................................................................................................................. - 70 二、项目财务预测范围..................................................................................................................................... - 70 三、销售收入、税金和附加估算 ..................................................................................................................... - 70 1、项目收入 ................................................................................................................................................. - 70 2、税金和附加估算 ..................................................................................................................................... - 71 四、项目成本估算 ............................................................................................................................................ - 72 1、原材料成本 ............................................................................................................................................. - 72 2、工资与福利 ............................................................................................................................................. - 72 3、折旧与摊销费 ......................................................................................................................................... - 72 4、修理费 ..................................................................................................................................................... - 73 5、其他费用 ................................................................................................................................................. - 73 6、项目总成本与经营成本 ......................................................................................................................... - 76 五、财务效益分析 ............................................................................................................................................ - 76 1、盈利能力分析 ......................................................................................................................................... - 76 2、项目投资回收期 ..................................................................................................................................... - 78 3、现金流量分析 ......................................................................................................................................... - 78 六、清偿能力分析 ............................................................................................................................................ - 81 七、不确定性分析 ............................................................................................................................................ - 81 1、盈亏平衡分析 ......................................................................................................................................... - 81 2、敏感性分析 ............................................................................................................................................. - 83 八、项目财务评价结论..................................................................................................................................... - 85 第十三章 项目社会效益分析 ............................................................................................................................ - 86 - 一、政府效应 .................................................................................................................................................... - 86 1、打造丽水城市名片 ................................................................................................................................. - 86 2、打造地方产业名片 ................................................................................................................................. - 87 3、打造本土企业品牌 ................................................................................................................................. - 88 二、经济效应 .................................................................................................................................................... - 89 1、形成产业平台，完善产业链。.............................................................................................................. - 89 2、实现利税跨越式增长。

......................................................................................................................... - 89 三、 社会效应 ................................................................................................................................................... - 90 1、辐射提供 1.5 万个就业机会。.............................................................................................................. - 90 2、吸引高新人才落户丽水、提升本地人力资源素质。

.......................................................................... - 90 IV 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 3、满足丽水人民品质休闲娱乐生活的需求。

.......................................................................................... - 91 第十四章 综合评价与建议................................................................................................................................ - 94 - 一、结论 ............................................................................................................................................................ - 94 二、建议 ............................................................................................................................................................ - 95 - V 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第一章 项目基本概况 一、项目总述 1、项目名称：丽水讯唯数字文化广场项目。

2、项目性质：新建。

3、项目地点：丽水市括苍路绿谷信息产业园区 3 号地块。

4、投资总额：项目建设总投资为 19500 万元，其中：建设安装工程费为 13508 万元，其他费用为 5004 万元，预备费为 925.6 万元。

项目建设期利息为 1256.2 万元，流动资金为 500 万元，共计总投资 21256.2 万元。。

5、资金来源：企业自筹。

本项目根据国家对建设项目资本金的要求，结合本项目实际，统筹安排 政府财政性资金、商业贷款和社会机构投资基金。

考虑到国家目前的经济情况和政策、国际国内金融市场的现状和发展趋 势，结合项目投资大的实际情况，应考虑以国内政策性银行和商业银行信贷 为主的融资方式。项目建设总投资为 19500 万元，自筹资金 13800 万元，需 要向银行贷款 10000 万元。

6、项目建设单位：浙江讯唯网络发展有限公司。

7、建设周期：3 年（2014 年-2017 年）。

8、项目建设规模：总占地规模 18.3 亩（12224 平方米），总建筑面积 -1- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 为 49650 平方米，其中地下建筑面积为 13510 平米（地下一层 9465 平方米， 夹层 4045 平方米），容积率为 3.0。

9、项目主要功能及主要建设内容 主要包括设臵文化数字影院、研发中心、技术中心、销售中心和配套服 务中心（员工餐厅、生活中心、健身娱乐中心、会议中心、办公用房、水、 电、道路、绿化工程等）。

本项目在各功能之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形 成一个多功能、高效率、功能完备、服务齐全、绿色低碳、充满活力的数字 文化载体。

10、建设单位概况 浙江讯唯网络发展有限公司目前是丽水市信息文化产业的龙头企业。

浙江讯唯网络发展有限公司创建于 2003 年，注册资金 5000 万元，法定 代表人：沈惟，目前共拥有员工 170 余名。讯唯是国家级高新技术企业，2012 年公司被中共浙江省委宣传部纳入浙江省文化产业发展?122?工程首批重点 文化企业，2012 年公司被中共浙江省委组织部认定为?省级教学课件制作基 地?。总部位于丽水市大众街 3 号邮政大楼 9 楼，办公场地面积约 1500 平米， 研发中心位于杭州市天堂软件园区 A 幢 12 楼 E 座， 办公场地面积约 500 平米。

讯唯的核心业务属于经济发展的无污染朝阳产业——数字文化娱乐业。

讯唯的核心业务为视频和网络游戏，旗下拥有华东地区最大的网络院线星空宽频、国内最早推出的3G手机应用-掌上星空、高清娱乐电脑-X8型和H1 型、行业应用、呼叫中心、网络网页游戏-翼三国、原创音乐社区-音可秀等业 务模块，其中仅网络院线一项2012年总收入达1.02亿元。公司是丽水市唯一一 家获得 ?信息网络传播视听许可证? 的企业， 还拥有 ?增值电信业务许可证? 、 -2- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 ?网络文化经营许可证?、?广播电视节目制作许可证?、?软件企业认定 证书?等资质以及国家版权局颁发的十项软件著作权证书。

讯唯自创建以来保持着独一无二的创新能力和盈利能力， 预计未来5年内 将跃居丽水市纳税总额排名前五的企业。

企业自创建以来年收入总额保持平均 40%以上的增长，预计 2014 年底 达到 5000 万元；企业主营业务毛利率 2009 年以来保持在 70%以上，年利税 总额保持 40%以上的增长，2011 年利税总额达 200 万元，新产品研发于去年 完成并投入运营， 2012 年利税总额达到 283 万元，至 2015 年预计达到 500 万元，2011-2015 年累积实现利税累计总额有望突破 1 亿元.目前公司是丽水 民营信息化企业第一纳税户，并力争进入丽水市纳税总额排名前五的企业， 成长为引领数字文化产业发展的领袖型企业，讯唯的榜样作用，可以激励本 地 IT 企业壮大，吸引进更多的外来优秀企业，从而形成产业集群效应，进而 为总部所在的地方财政收入、经济建设、促进当地产业结构调整、提高当地 就业率等方面作出巨大贡献。

讯唯拥有业界优势资源，致力发展成为网络文化娱乐产业商业新模式的 创导者与市场领先者 讯唯是浙江、江西电信流媒体业务唯一的建设、支撑、运营单位和战略 合作伙伴，为浙江、江西700余万电信宽带用户提供网络影视服务。同时，也 为温州、衢州移动公司提供网络影视服务。

讯唯自主研发的 sowin 高清流媒体平台已与世界两大视频应用开发商 Microsoft、RealNetworks建立了深度合作，确保与国际领先技术同步。并在该 平台基础上开发出支持高清电视的硬件产品——高清娱乐电脑。 -3- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 讯唯自主研发拥有独立知识产权的3G娱乐平台——掌上星空是目前业界 公认的3G应用标志性产品， 2008年3G牌照正式发放时，讯唯在全国率先推 出，并与浙江、江西、安徽、山东、新疆与当地省级电信公司展开合作，针 对当地高端用户开放体验平台，目前已有用户15万。

09年起讯唯步入了软件开发的高端领域：游戏引擎的开发。10年自主开 发完成了第一代游戏引擎，台湾统振集团随即购买了外海代理权，讯唯开创 丽水市软件外包业务的先河，受到市政府的肯定和表彰。讯唯吸取引擎的开 发经验，加大投入，于11年开发出国内首创的手机+电脑互动模式的全新游戏 引擎，受到业内一致好评，第一时间收到国内著名游戏公司盛大网络的开发 订单。基于该游戏引擎的?翼三国?于 2012年年初上线运营。这些成绩代表 了讯唯树立了丽水市软件开发的里程碑，为丽水市软件业的发展做出了示范 作用。

二、报告研究范围 本可研报告主要从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建 设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、能源供应、 建设规模、总投资估算、成本估算、经济效益分析、社会评价、风险分析以 及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目开发建设提供依 据的一种综合性的系统分析报告。其主要内容包括如下九个方面：

1、确定项目建设的市场与定位。

2、确定项目建设内容与主要实施方案。

3、确定项目发展目标。 -4- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 4、确定公用工程设施建设方案及供水、供电方案。

5、确定企业组织机构及劳动定员。

6、项目实施进度建议。

7、确定环境保护及劳动安全卫生保障措施。

8、分析技术、经济、投资估算和资金筹措情况。

9、预测项目的经济效益和社会效益。

三、项目研究目的 通过研究国内数字娱乐市场情况以及消费者的文化需求，进而预测数字 文化产业市场未来的发展方向，分析拟建项目的可行性，评估其建设价值， 并通过对项目建设背景及建设条件的调查和分析，在对项目发展前景预测和 社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及 实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。

四、项目建设的可行性分析结论 本项目建设符合城市建设发展规划， 有利于完善绿谷信息产业园区功能， 符合国家的相关政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟 定，现场建设条件具备。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目 的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目建设可行。

表 1-1：项目主要经济技术指标表 序号 一 二 建设规模 建筑指标 指标名称 用地面积 总建筑面积 容积率 单位 平方米 平方米 数量 12224 49650 3.0 备注 -5- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 建筑密度 本项目绿化率 建筑高度 停车数 三 项目建设总投资 销售收入 四 财务效益 利润总额 企业所得税 投资利税率 投资利润率 五 财务指标 财务净现值(I=6%) 财务内部收益率 投资回收期 米 290 万元 万元 万元 万元 % % 万元 % 年 19500 元 3470 2558 2.75 2.75 10.97 323.85 14.67 9.1 税后 税后 税后 不含建设期 正常年份 年平均 46.95% 20.3% 49.9 绿谷信息产业园区为 30% -6- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及发展情况分析 一、项目建设背景 1、符合国家发展文化产业的发展规划 党的十八三中会会决定要建立公共文化服务体系建设协调机制，统筹服 务设施网络建设，促进基本公共文化服务标准化、均等化。建立群众评价和 反馈机制，推动文化惠民项目与群众文化需求有效对接。整合基层宣传文化、 党员教育、科学普及、体育健身等设施，建设综合性文化服务中心，鼓励社 会力量、社会资本参与公共文化服务体系建设。

无论是从国际还是国内的角度来看，数字文化产业都是朝阳文化产业， 也是与信息技术密切结合的产业，该产业代表文化产业的主流方向。数字文 化产业，也可以称之为数字出版产业。数字文化或数字出版是指利用数字技 术进行内容编辑加工，并通过网络传播数字内容产品的一种新型出版方式， 其主要特征为内容生产数字化、管理过程数字化、产品形态数字化和传播渠 道网络化。数字出版产业或者数字文化产业涉及内容产业、平台产业和文化 科技三个主要领域，内容产业可以具体化为电子图书、数字报纸、数字期刊、 网络原创文学、网络教育出版物、网络地图、数字音乐、网络动漫、网络游 戏、数据库出版物、手机出版物（彩信、彩铃、手机报纸、手机期刊、手机 小说、手机游戏）等。因此，在发展数字文化产业的过程中，意味着首先是 一种跨界的理念，即跨部门、跨行业、跨领域、跨技术门类等等的资源和技 术平台的合作。最重要的是通信网络成为数字出版和文化产业最重要的网络 交流平台。 -7- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 数字文化产业是信息化产业的重要领域，作为一种新兴的产业形态，是 现代经济的重要组成部分，具有知识密集和附加值高、技术含量高、低成本、 无污染、可重复开发等特点，在优结构、扩消费、增就业、促跨越等方面具 有独特优势。

2、促进产业升级的专业人才引进 作为丽水市规模最大、影响力最深、辐射面最广、产值最高的网络文化 企业，讯唯不仅为国家、为地方贡献了可观的税收，同时也为扩大本地人员 就业，吸引外来高科技、高质素人才植根丽水做出巨大贡献；但随着行业经 济近年来的飞速发展、来自国际、国内同行业企业的激烈竞争，作为依赖高 质素脑力劳动者发展的讯唯网络面临的最大挑战就是如何吸引人才、留住人 才、培养人才，即如何突破人才瓶颈。

第一，企业总部所在的丽水市对高层次人才而言，缺乏类似上海、杭州 等一线或省会城市的发展吸引力。

第二，丽水作为地级市不亚于省会城市的高房价极大影响了人才的稳定 根植。

第三，丽水市甚至整个浙江省尚处于依靠制造业、固定资产投资等传统 产业拉动经济增长的阶段，与讯唯相匹配之高新、文化产业发展缺乏产业集 群效应，极不利于业内高级专业人才的引进。

以上几个主要方面的影响极大阻碍了讯唯发展过程中的人才特别是能推 动企业发展、促进产业升级的高级专业人才引进，极不利于企业的持续增长， 并进而影响企业对地方的发展贡献。

3、企业发展需要强大的平台支持 讯唯自创建以来资产负债率始终保持在 10%以下，流动比率、速动比率均 -8- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 可达 30 以上，无任何不良资产、资产负债率极低、流动性很好，在较少依靠 银行贷款的前提下保持优秀的公司财务状况，并持续保证公司各项财务数据 均向良好方向稳定发展。由此可见，讯唯在过去九年的发展中更多依靠的是 自身产业发展优势、企业管理严谨及敢于拼搏、勇于尝试的创业精神；但要 企业在今后的发展过程中，面对国际、国内激烈的行业竞争仍要立于不败之 地，并获得长足发展，就需要有更充裕的资金用于引进人才、研发创新、构 建平台、拓展业务新领域。当企业面临融资问题时就会发现以企业目前的情 况缺乏一个吸引风险投资注资的平台，一个可立足于拓展更大规模市场份额 的平台，一个可供企业人才充分发挥能力的平台。

二、项目建设的必要性 1、丽水发展需要新的经济增长点 改革开放以来，经济体制改革带来了经济发展模式的变化。在这一历史 性的变迁过程中，丽水投资规模迅速扩大，投资结构急剧改变，固定资产投 资成为丽水经济快速发展的发动机。丽水国内生产总值增长与固定资产投资 增长的相关系数为 0.78，接近理论相关下限值 0.8，换言之，投资波动直接 引发核决定经济增长的波动。总投资对经济增长的贡献率 80 年代初期不到 30%，90 年代中后期达到 40%，2003 年以后至今该比例已上升至 75%以上，可 见投资已成为现阶段拉动经济增长的最大需求因素。丽水现阶段存在大量的 剩余劳动力，资本成为经济发展的瓶颈，这就是固定资产投资与经济增长关 系密切的原因。因此，要给丽水经济发展?松绑?，一方面要解决大量剩余 劳动力的问题，另一方面就是要在固定资产投资领域外寻找新的经济增长点， 即结合本地资源、产业优势打造相适应的新产业经济；既不能盲目学习其他 城市大规模开发工业园区，上马工业、制造业、汽车等其他城市已发展较为 成熟，又不能避免正面竞争的项目，也不能固步自封，仅依靠丽水当地丰富 -9- 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 的自然资源靠山吃山。

高新技术产业、文化娱乐产业或许是一个可以选择的方向。一方面因为 国内绝大多数城市在这个行业领域内的开拓与发展都尚处在初级阶段，各自 站在相近的起跑线上，丽水可以拥有平等的竞争地位；另一方面，丽水市生 态优势明显，工业化水平低，工业废水、废气、工业固体废物排放较轻，发 展该类低污染、非劳动密集型绿色产业是极有竞争力的。

2、中国宏观经济发展的必然趋势即注重地方?绿色 GDP?的发展业绩 十八大以来，国家对今后国内各级各地政府经济发展的指导方向；那就 是：关注地方经济发展业绩，不再仅关注当地 GDP 数值，同时更会关注 GDP 发展背后对当地人民就业的解决程度，在节能减排领域的贡献，在打造地方 特色经济、高新产业、非劳动密集型产业、高技术含量产业等绿色产业经济 方面的成绩，在带动地方消费、促进产业升级、淘汰重污染、低产能行业、 调整经济结构方面的政绩。

绿色经济将成为 21 世纪国际经济竞争的制高点。这是因为绿色壁垒已经 成为贸易壁垒的重要形式，它是由发达国家构建以对付不发达国家，通过制 定内容复杂、要求严格的环保标准、法律、法规，以阻止或限制外国商品进 入的一种市场准入制度。因此，今后仅依靠引进发达国家或发达地区因高污 染、节省劳动力成本而淘汰至发展中国家的传统制造业、工业产业发展经济 的模式，及以此而创造的经济效益已不足以成为提升地方经济业绩和地方政 府政绩的唯一标准了。各级各地政府无一不要关注经济增长背后更深层次、 更广范围的效益波及，所以，类似 IT、文化创意产业类无污染、高产能、脑 力劳动密集型的行业将在今后的国民经济发展中得到显著发展与政策支持。

3、广场作为讯唯总部所在，能极大提升地区经济发展影响力 广场建成后不仅作为讯唯总部所在，更是促进地区产业升级的标志性项 - 10 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 目，提升地区经济发展影响力。大力推进产业结构调整，实现产业生产力的 跨越式发展。产业结构的合理与否，不仅决定着经济增长的持续能力，而且 决定着经济增长的质量和效益。加快产业结构优化和升级，是区域经济发展 的客观要求，也是经济结构调整的主要任务和提升投资效率的根本途径。本 次由讯唯公司承办开发的讯唯数字文化广场正是顺应了这样的历史需求，满 足当地经济发展需要。

广场一旦建成，讯唯将作为华东地区最大的网络院线运营商及未来首创 的?四屏一体?融合平台运营商落户于此，并以广场为平台吸引、孕育一批 网络视频产业及相关产业链企业，作为经济发展转型的示范项目及对外展示 的窗口之一。

4、广场建成后能为党在文化建设方面提供更多的支持 在讯唯数字文化广场内，将建设国内一流的演播室，为党员远教课件制 作提供更好的基础设施，拍摄制作更多意义深远、质量优异的党员远教课件， 真正帮助党中央将党的声音传送到每个基础干部那里。

5、促进更高层次的人才进驻，促进商务氛围更加成熟，带动社会消费 不同于传统制造业的低成本劳动密集型企业，讯唯数字文化园区所从事 的是高技术、高产能、脑力劳动密集型的 IT及网络文化娱乐行业，服务于该 类型企业及该类型企业所吸引的人才均系高学历、高质素、高工资水平的劳 动者，可以预见，这批人才的引进将为丽水地区零售消费、商品房消费等社 会消费领域带来可观的增长，并可大幅提升丽水当地的文化娱乐消费水准及 本地人口的就业品质，促进当地商务氛围成熟，进而留住人才、吸引人才。 综上，本项目以满足信息社会时代下人民群众多样化、多层次、多方面 精神文化需求为目标，项目的建设是十分必要的。 - 11 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第三章 市场前景与可行性分析 从2011年到2020年这10年，将是我国文化产业发展的一个黄金十年。一 方面，为将文化产业发展成为支柱性产业，近两年国家出台了一系列扶持措 施，有专项规划，也有对文化企业的税收优惠和金融支持；另一方面，近年 来，文化体制改革逐渐深入，转企改制渐进尾声，且第二轮大部制改革重启 后，大文化部也走在前面。这些有利条件都将促进文化产业发展。

一、文化产业发展状况 1、文化产业发展迅速，带来行业发展机遇 目前我国文化企业虽然数量多，并呈持续增长之势，但经营质量比较差， 除了互联网、文化科技等文化公司做得比较强大之外，其他类型文化企业多 是小公司。按照目前的发展趋势，预计十年之后，会出现更多强大的文化公 司。

浙江作为民营经济大省，发展文化产业具有得天独厚的优势。近年来， 随着文化产业发展宏观环境的日趋优化，文化经济政策、管理机制、市场格 局等服务保障的明显加强，浙江逐步形成了出版发行、广播电视、文化旅游、 健身服务、演艺娱乐等优势文化服务产业以及印刷包装、工艺美术制造、文 体用品制造等优势文化产品制造业；形成了文体用品批发、出版物批发、新 华书店、邮政报刊发行等多渠道、多形式、多种所有制的文化产品流通格局； 呈现出社会积极参与、民间资本日益增多、企业规模不断扩大的良好趋势， 文化产业增加值占GDP的比例、文化产业的竞争力均得到有效提升。

?十一五?以来，浙江文化产业总体规模持续较快增长，年增加值的同 - 12 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 比增幅均远超地区生产总值增幅。2011年浙江省文化产业增加值达到1290.01 亿元，同比增长22.1%，占GDP比重为4%，总量位居全国第6位。2012年浙江文 化产业增加值达到1600亿元左右。

2013年浙江省进入我国文化产业发展的 ?前 10强?。

2011年，浙江省委颁布?浙江省文化产业发展规划（2010-2015）?，进 一步引导社会资本向文化产业集聚。2012年，浙江又公布了文化产业发展 ?122?工程首批重点文化产业园区、企业名单，确定了未来蓝海中的?航空 母舰?。政策的有效组合和良性延续，无疑给浙江这片广种创意种子的文化 土壤浇灌了极好的养分。以民营经济为主体的浙江出现了华策影视、宋城股 份、华谊兄弟等文化产业上市公司的活跃身影。

根据?浙江省文化产业发展规划（2010-2015）?，到2015年，浙江省将 建成一批具有集聚效应和产业特色的重点文化产业基地和项目，对文化产业 的拉动作用明显增强，涌现出一批具有跨地区、跨行业经营、较强综合实力 和创新能力的骨干文化企业集团， 一批文化产业的战略投资者初步形成。

2013 年，浙江省委、省政府出台?关于进一步加快文化产业发展的若干意见?， 对完成从文化大省向文化强省的跨越，从?浙江制造?向?浙江智造?的转 型升级，提出了新的更高要求。

数字娱乐产业作为文化产业的重要组成部分，凭借更新速度快，内容与 平台融合度高、娱乐性强等优势发展迅速，前景十分广阔。

2、文化创意产业日益成为重要的支柱产业 在我国，文化产业是伴随市场经济的发展而发展起来的。它以市场为配 臵资源的基本手段,通过供求机制、价格机制和竞争机制来调节文化产品的生 产、流通和消费。发展文化产业,是市场经济条件下繁荣社会主义文化、满足 人民群众精神文化需求的重要途径,对于促进经济社会协调发展、增强我国的 - 13 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 国际竞争力具有重要意义。

文化产业,它是指生产文化产品或提供文化服务以满足人们精神生活需 要的各种行业门类的总称。从国际上看,20世纪90年代以来,电子出版、数字 化技术、网络传输等应用于文化领域,推动了文化产业的迅速发展,使之成为 发达国家国民经济的支柱产业。近年来,我国文化产业也逐步发展起来,成为 中国特色社会主义文化建设的重要组成部分。

在新的时代条件下,我们需要确立新的文化产业观。文化是一个民族的根 和魂,也是一个国家或地区综合实力的重要组成部分。随着文化产业的兴起, 文化生产已经走到社会经济生活的前台,在思想文化和经济生活两方面都成 为国家和社会核心竞争力的组成部分。文化产品既具有意识形态属性,又具有 商品属性。从国外情况看,无论是发达国家还是发展中国家,都把大力发展文 化产业作为新的经济增长点,一些国家的文化产业产值已经占到国民生产总 值的50％以上。实践证明,文化是资源也是资本,是生产力也是竞争力,文化产 业日益成为重要的支柱产业。

文化产业就是一种以创意为核心的新兴产业,或者说文化产业在很大程 度上就是创意产业。文化创意产业既包括供给,也包括需求,它创新了人们的 消费形式和经济活动形式,形成了一种文化经济。发展文化创意产业,是我国 文化产业发展的必然要求。

讯唯的核心业务正属于文化产业发展的重要支撑产业——数字文化娱乐 业，它是信息科技与文化创意相结合的产业,随着信息社会的不断发展，以网 路为载体的数字文化产业迎来了高速发展期。

二、数字文化产业研究及发展分析 本节为从讯唯基于文化产业发展机遇而致力于打造的?四屏一体?融合 平台所涉及的四屏体系来逐一研究，并最终论证该平台运营的可行性。 - 14 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 1、第一屏（网络视频）：网络视频产业的现况与发展分析 ? 网络视频为讯唯赚到企业发展的第一桶金 讯唯创业之初即是从网络院线起步，即网民最熟悉的影视点播服务，发 展至今讯唯旗下目前已拥有 30 余家针对不同地区实现个性化开发的宽频网络 影院，构成目前华东地区最大的网络院线，包括：星空宽频、五福宽频、绿 谷影院、海天影院等品牌。目前讯唯是浙江、江西省电信流媒体业务唯一的 建设、支撑、运营单位和战略合作伙伴，为浙江、江西 700 余万电信宽带用 户提供服务。

讯唯网络院线下设电影、电视剧、动漫、综艺、纪实、体育、 高清、直播等频道，拥有影视内容 10000 多部（集），集国内正规版权内容 之大成。每日约有 5-10 部新片上映，内容提供商包括凤凰卫视、香港无线、 央视国际、浙江卫视、九州梦网、激动宽频、北京网尚、优朋普乐等 20 余家， 基本囊括了国内一流的内容提供商和视频运营商。

院线设有电信级标准 7× 24 小时电话服务热线，辅以完善的在线客服体系，随时解答用户在使用过程 中遇见的疑问或障碍。

主要合作伙伴及服务客户有： ? 网络正在改变人类文明，近年来获得迅速成长的企业主要集中在 IT 领域。 - 15 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 阿里巴巴、淘宝网、百度、网易等中国 IT 企业的神话缔造均要感谢网络 在人类生活中的迅速普及，而这一普及的趋势仍会在今后持续下去，因此未 来在新经济增长领域内网络行业的企业仍会占据相当份额。 ? 随着网络的日益普及，上网已成为国民（城镇）最主要的休闲方式。 截至 2012 年 12 月 30 日， 我国网民规模达 5.64 亿， 互联网普及率 42.1%。

中国网民规模依然保持快速增长之势，而网络应用当中的网络视频娱乐 市场规模空前壮大。

在 2012 年进行的城镇居民休闲方式调研中 90%的受访者表示选择上网， 而网民在上网休闲娱乐的过程中又以网络娱乐、信息获取和交流沟通类的网 络应用上使用率为高，除论坛/BBS 外，这三类网络应用在网民中的使用率均 在 50%以上。

半年内网络游戏新增用户 3000 万人，使用率为 64.2%，提升了 1.4 个百 分点。网络音乐应用排名保持第一，用户半年内增幅 16.1%，使用率增加了 1.8 个百分点。网络视频用户增长 30%。 2012城镇居民休闲方式偏好选择率 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% KTV 休闲山庄 健身房 酒吧 旅游 上网 20.00% 15% 7.50% 其他 20% 47.50% 62.50% 90% - 16 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 ? 2012 年网络视频总体市场规模激增至 36.9 亿，市场发展机遇空前。 2012 年中国网络视频市场规模从 2007 年的 9 亿激增到 36.9 亿，其中企 业付费市场规模达到 25.4 亿，同比去年增长 124.6%。中国网络视频市场规模 尤其是企业付费市场规模的跨越式增长，标志着网络视频运营商以视频（广 告）营销为基础的盈利模式逐渐清晰。未来 2-4 年网络视频市场仍有望保持 较快速度增长，成为中国互联网经济的亮点。 2006-2012年中国网络视频市场规模及增长 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009e 2010e 2011e 2012e 3.6 1.7 4.9 3.3 5.8 7.4 33% 10.9 6.7 37.30% 16.6 7.6 8.4 9.2 54.70% 25.4 40.10% 0.5 44.70% 0.4 0.3 0.2 0.1 0 61.10% 0.7 0.6 39.7 个人付费（亿元） 企业付费（亿元） 总体规模增长率（%） 注：

1.市场规模定义为用户付费和企业付费的总和。

2.个人付费定位为网络视频运营商通过网络视频服务（如在线影视点播）从个人用户端获得收入。

3.企业付费定位为网络视频运营商通过运营网络视频从企业端获得收入，其中主要为广告收入。

4.广告收入统计包括以网络视频为核心服务内容的运营商（如垂直视频网站）的全部广告收入以及 其他运营商获得的与视频服务相关的广告收入。 2、第二屏（3G 手机视频）：3G 视频产业的现况与发展分析 进入2009 年，随着三大电信运营商的整合完成，3G 牌照的发放，中国 的通信行业进入了一个崭新的时代，3G 概念成为众人皆知的时代术语。据 Informa Telecom预计， 到2012年手机影视服务的市场规模将超过100亿美元 。

美国市场研究机构ABI则更为乐观地预测，至2015年左右，全球手机影视的用 - 17 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 户数将增长到2.5亿，届时将创造的市场价值将高达270亿美元。 ? 手机上网用户规模增长迅猛，为 3G 手机视频业务的展开提供广阔前景。 截止2009年6月，使用手机上网的网民达到1.55亿人，占整体网民的 45.9%，半年内增长了32.1%，手机网民规模呈现迅速增长的势头。目前的手 机网民中，28%的人表示未来半年有使用3G手机上网的意愿；目前尚没有使用 手机上网的手机用户中，7.25%的人表示未来半年可能使用3G手机上网的意 愿。 1.8 1.6 1.4 1.2 1 42.00% 0.8 0.6 0.4 38.00% 0.2 0 手机网民规模 手机网民规模（亿人） 占网民总体的比例 占网民总体比例 36.00% 39.50% 40.00% 1.176 44.00% 1.554 46.00% 46.00% 48.00% ? 手机上网视频娱乐倾向明显，为 3G 手机视频业务提供预期市场空间。 对于未来可能使用3G手机的网民，有65.7%将手机聊天作为未来最可能使 用的手机上网应用，这一数据不及现有手机网民使用手机聊天的平均数 71.5%，而在线收听、下载音乐等应用未来意愿高于目前实际使用率，即对未 来3G手机的视频娱乐性要求更高。 - 18 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 未来半年最倾向使用的3G手机上网应用 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 44.70% 39.20% 38.30% 31.10% 28.20% 25.10% 20.40% 65.70% 乐 天 视 索 游 客 音 件 聊 电 搜 网 博 载 邮 机 机 机 机 机 下 机 手 手 手 手 手 及 手 听 至 2012 年我国的手机影视业务用户数量将占全部手机用户的 8％，达到 5000 万以上，手机影视的业务市场规模将超过 200 亿元人民币。 ? 政府及运营商合力推动手机 3G 业务发展为手机视频产业提供良好发展环 境。 2009 年 1 月 1 日国务院通过 3G 牌照发放工作启动决议，3G 牌照的发放 为运营商提供了更大的发展空间，同时强化了移动互联网概念；此后中国移 动下调 GPRS 数据流量资费；中国电信调低无线上网套餐费用；中国联通推出 多样化 GPRS 套餐等。主要运营商纷纷采取行动吸引和扩大用户规模，促进市 场发展。2011 年末，中国电信正式宣布天翼 3G 手机开始盈利。 ? 现代迅捷生活方式及时尚生活品味催生 3G 手机视频产业快速发展。 ?手机可以成为电脑?——随着具有上网功能手机的普及以及手机上网 平台的便利，手机不仅是更便利的上网工具，同时也成为时尚潮流和流行文 化的代表符号。手机上网的时尚色彩吸引年轻用户使用，手机上网为现代商 务人士随时随地提供便捷商务服务，从而带来了移动互联网网民规模的快速 增长。 - 19 - 手 机 在 线 收 手 机 网 络 社 区 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 ? 讯唯已在 3G 手机视频领域捷足先登、占据资源。 ?掌上星空?是讯唯针对 3G 应用服务的一个前瞻性研发产品，在 3G 牌 照发放前已进行研发规划，是讯唯网络自主研发的拥有独立知识产权的 3G 娱 乐平台，是目前业界公认的 3G 应用标志性产品，并已于 2008 年 3G 牌照正式 发放时与浙江、江西、安徽、山东、新疆与当地省级电信公司展开合作，针 对当地高端用户开放体验平台。

掌上星空建立在互联网视频运营商业模式之上，依托 3G 网络和移动流媒 体技术，整合影视剧、综艺、动漫、电视直播、MTV 等内容，向 3G 手机用户 提供视频流媒体点播、直播、下载、音乐及娱乐资讯服务，通过视频业务聚 集用户，融合游戏、资讯、购物、生活服务、软件商店等其他应用，成为综 合性手机增值应用平台。其商业模式为用户包月订购、按次付费点播和运营 商打包购买（赠送 VIP 用户）、按流量计费等收费模式。目标用户为 3G 使用 者，目前主要集中于勇于尝试 3G 视频点播的高端用户和广大的善于接受新事 物的年轻群体。

掌上星空自投放市场以来，产品的表现形式不断完善，内容处于良性的 更新维护中，目前掌上星空用户使用情况如下： 指标 数量 现有用户 143981 每日访问人数 25602 活跃用户 88620 每日访问 PV 155580 预计至 2013 年底该项目发展用户达 69 万，每日访问人数达 10.5 万，活 跃用户达 30 万。

3、第三屏（数字电视屏）：IPTV 产业的现况与发展分析 2009 年，讯唯与浙江电信合作运营 IPTV 增值业务，这将使讯唯成为全国 唯一能在三屏进行融合运营的合作商，2012 年讯唯与温州移动达成合作，成 为温州移动在电视点播端唯一合作伙伴。三屏融合运营的成功经验，将会迅 - 20 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 速在其他合作省份进行推广。

所谓 IPTV 是利用宽带有线电视网的基础设施，以家用电视机作为主要终 端电器，通过互联网络协议来提供包括电视节目在内的多种数字媒体服务。 ? IPTV 业务成为最不受金融危机影响的产业之一。 2008 年全球金融海啸期间，全球 IPTV 用户规模仍呈大幅增长态势。经济 寒流的重灾区——北美地区 2008 年 IPTV 市场规模年增长率达 113%，即使是 在经济危机最严重的第四季度仍保持了 19%的增长；西欧、非洲和中东地区也 拥有 45%以上的规模增长。截止 2011 年底，全球 IPTV 用户总数达 6510 万， 较 2007 年增长了 189%。事实证明，当危机来临、消费萎靡，人们更愿意待在 家里看电视；经济衰退，商务闲臵，人们有更多时间与家人待在一起分享家 庭时光。 ? 全球 IPTV 业务尚属新兴产业，国内尚属起步阶段，未来发展潜力巨大。 英国是欧洲起步最早的 IPTV 市场之一。1999 年，英国 Video Networks 率先推出了 IPTV 业务；而仅在 5 年之后，中国电信和中国网通便开始了 IPTV 的试水，目前，由中国电信、中国网通主导的 IPTV 试点城市已达到 43 个。

据 The Diffusion Group 最新报告显示,2005-2010 年，全球 IPTV 订户预 期将从 200 万上升到 3400 万户。IPTV 已经在公众中形成一定的知名度，包括 运营商、内容提供商、设备商、终端厂商在内的产业链各个环节均在积极推 动 IP 产业的发展。尽管目前在政策层面和网络技术层面还有一定障碍，但仍 然对 IPTV 的未来充满信心。

2008 年北京奥运会的成功举办、2010 年世博会的成功举办，及面对全球 性的经济危机仍保持稳定持续的经济增长都使得中国成为未来全球 IPTV 最大 的潜在市场。2008 年是中国 IPTV 开始规模商用的一年，预计到 2015 年，中 国 IPTV 用户将超过 3000 万，到 2020 年将达到 4500 万。 - 21 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 4、第四屏（院线电影屏）：中国电影产业的现况与发展分析 ? “口红效应”令电影产业成为另一最未受全球经济寒流影响的行业 所谓?口红效应?源自海外对某些消费现象的描述，即每当经济不景气， 人们的消费就会转向购买廉价商品，而口红虽非生活必需品，却兼具廉价和 粉饰的作用，能给消费者带来心理慰藉。20世纪二三十年代的经济危机，几 乎所有的行业都沉寂趋冷，好莱坞的电影却乘势腾飞，热闹的歌舞片大行其 道，给观众带来欢乐和希望；看电影作为最经济、最方便的娱乐形式反受推 崇，在中国，电影和其他文化娱乐产业，都在争当这支大?口红?。2012年 国内电影产业保持了高速增长的势头，全年共生产各类电影791部，全国电影 总票房达131.15亿元，较2011年增长28.93%，创历史新高。其中国产电影票 房为70.31亿元，占票房总额的53.61%，国产电影的票房连续9年超过进口电 影。创出了43.41亿元的历史新高， 较2007年增长30.48%，增长速度全球第一， 票房成绩全球第十。 ? 观众正在逐渐将“观影热情”固化为一种习惯性文化休闲方式，从而保证 了影院的固定消费群落。 2011-2012年国内电影票房收入（亿元） 140 138 136 134 132 130 128 126 124 122 120 118 116 114 112 110 108 106 104 102 100 131.15 101.2 2011年 2012年 - 22 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 ? 中国电影市场票房连续6年保证两位数增幅的快速增长，已成为全球公认 的成长最快、最具发展潜力的电影市场。

? 影院终端是整个电影产业链中发展最稳定、最有希望的环节。 在强势发展的中国电影产业背后，电影院线的贡献功不可没，2012年全 年全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增长8.3块银幕。截止2011 年终统计，全国城市影院数量突破2800家，银幕总数达到9200多块。

与电影产业链上其他环节的风险评估与价值评估难以量化不同，影院投 资建设在选址、厅位数、建设标准方面能实现与GDP、商圈/Shopping Mall的 规模、人流量、交通便利等指数具体相对应，便于可评估的资本植入。 ? 影院的投资建设与经营管理是整条电影产业链中最为规范的环节，也由此 快速孕育出一批实力企业。 国内目前最具实力的五大院线之一：万达院线至2012年底累积达86家影 院、730块银幕，总收入达17.85亿元；并将按照每年100块银幕的发展速度， 最终抢占影院终端市场影响力的绝对优势。可以说，中国电影产业的迅速发 展成就了万达院线，万达院线的顺势壮大也为中国电影票房成绩作出了杰出 贡献。2012年仅五大院线的票房贡献就占据了全国票房市场的半壁江山。 ? 中国电影院线行业的成熟及多元化发展为讯唯的介入提供了时代机遇。 国内目前新型影院的建设投资几乎全部集中在一线及省会等大中城市， 而中国众多的二、三线城市却成为影院投资的真空地带；但随着中国经济发 展、城市化进程加快，尤其是在长三角、珠三角等经济活跃的大部分二三线 城市中大型商圈和购物中心项目的迅速崛起，为院线后起投资者提供了广阔 的拓展空间，讯唯看准的正是这样的历史机遇。

一方面，经济持续增长与城市化发展使得这些中、小城市经济与消费极 速提升；另一方面，这些城市的娱乐文化休闲生活开发跟不上经济发展的节 奏，缺乏影院这样投资规范又容易与城市商圈氛围相结合的具体开发项目。 - 23 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 三、讯唯?四屏一体?融合体系运营的可行性分析 1、优势 Strengths 讯唯对?四屏一体?体系中涉及的三屏，即网络视频、3G手机视频、IPTV 网络电视领域内都已有相当成功的发展经验；是目前华东地区最大的?网络 院线?运营商，旗下拥有超过30家的网络影院。 ? 讯唯一直专注于视频业务管理流程建设和产业链规划，依托于对互联网流 媒体大规模应用的技术研发实力以及对网络视频行业的深刻了解，创造了 独有的网络视频运营商模式，并在此基础上拟定新的游戏规则。

? 讯唯作为国内领先的流媒体运营公司，与浙江电信长期的业务合作，形成 了完整的运营模式和人员、技术的储备，并且与内容提供商、平台集成商 形成了良好的合作界面，且其运营模式在江西、新疆已成功复制。

? 讯唯通过10年的企业运作、健康发展已构建起自己稳定、专业的团队。

? 讯唯通过10年打造的和谐产业链，将竞争对手转化为合作伙伴，有效规避 了服务同质化引起的恶性竞争。同时在视频平台研发、运营推广、区域网 站并购、客户服务、产品规划、内容渠道管理等环节中积累了大量宝贵经 验。

? 讯唯在网络、文化娱乐、影视传播业内整合有相当优势的丰富资源。

? 讯唯已与浙江电信合作运营IPTV增值业务，使得讯唯目前已成为全国唯一 能在三屏进行融合运营的合作商，三屏融合运营将为今后?四屏?融合运 作提供成功经验。 - 24 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 2、劣势 Weaknesses ? 讯唯在丽水地区属于规模最大、影响力最深、辐射面最广、产值最高的IT 文化企业，但放之国际及全国市场仍显得较为年轻，需要有更坚实的平台 借以发展。

? 讯唯总部在丽水，对人才及资本的吸引都较弱，无法与将总部设在上海、 深圳、杭州等一线及省会城市的企业竞争；讯唯在将企业所得以税收形式 回报家乡政府的同时却难以从家乡地方获得对企业自身发展的直接利好。

? 讯唯?四屏一体?融合平台中关于网络、手机、电视的三屏都可以虚拟信 号+客户终端的形式完成，唯有电影院线的银幕必须有实体的商业空间才 能进行发展，目前的讯唯缺乏这样的土地及商业资源。

3、机会 Opportunities ? 国务院已讨论并原则通过?文化产业振兴规划?，其中明确提出了积极发 展网络广播影视、手机广播电视等新兴文化业态，对讯唯模式的业务发展 形成了长期的政策利好。

? 丽水市委市政府大力支持讯唯，将讯唯作为第一批绿谷信息产业园区入园 企业，也是本土唯一一家入园网络企业，讯唯将在园区建设省内最大屏幕 的数字影院。

? ?四屏一体?融合一旦运营成功将成为国内首个整合网络、手机、电视、 电影银幕四类受众的全新垄断性媒体平台，该种商业模式的成功尝试带来 的未来增长空间无可限量。

? ?四屏一体?的融合平台将把客户端从PC延伸到IPTV、3G手机、移动数字 终端、电影大银幕等，采用统一平台、同一品牌的战略，为互联网用户、 家庭电视用户、手机、观影人群等终端用户提供娱乐文化服务，有效整合 资源拓展市场份额。 - 25 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 ? 浙江作为国内领先的经济发达地区，很多商业模式对其他省份来说具备示 范效应，浙江模式也是很多地区愿意接受和尝试的，这为讯唯模式在其他 省市的推广和落地打开了方便之门。

? 浙江拥有全国最高的人均宽带普及率，拥有全国规模最庞大的高端手机用 户，因藏富于民发展战略而拥有的最殷实消费基础。

4、风险 Threats ? 资金财务风险，因?四屏一体?融合平台中电影院线之屏的运作必须一个 商业项目的资产沉淀，对于讯唯这类之前较少依靠银行贷款，企业现金流 运营较为重要的IT企业，财务成本将成为首要的风险。如何在项目启动之 初有效控制财务成本将成为项目成败的关键。

? 政策风险，因讯唯该模式的成功较依赖当地政府的政策扶持，且独木不成 林，如政府相应产业发展的鼓励政策不跟进，由讯唯一家民营企业比较难 完成整个产业集群效应的打造，进而对模式的成功尝试带来风险。

? 市场份额竞争风险，如不能及时有效整合四屏资源打造融合平台，则四屏 各自领域中的重点企业将会在未来抢占相应领域的市场份额；即在线视频 点播的客户端目前是连接互联网的PC终端， 推广中的双向数字电视、 IPTV、 手机电视、手机在线视频等技术形态，在未来可能抢占在线视频点播的市 场份额。 ? 产业链各专业单位的竞争风险，四屏融合，对于产业链格局将产生重大影 响。在电信业，拥有物理网络的运营商是产业的领头羊；在传媒业，控制 着内容的各大媒体把握着行业内的绝对话语权。四屏融合时代，无论是电 信运营商、设备商、内容提供商还是软件集成商等都会对新形势下的?制 高点?展开激烈争夺。

综上所述，讯唯开发运营?四屏一体?融合平台势在必行。一方面，讯 - 26 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 唯要获得持续、稳定的发展，要立足丽水，成长为丽水籍的品牌实力企业就 必须建立自己独一无二的商业模式；另一方面，讯唯要完成这样的历史使命， 需要政府的支持，特别是在资金补助和政策扶持方面，能够保证一个比较良 性的资金链，为绿谷信息产业园区打造出一个颇具规模、有特点、有文化的 产业园区，将讯唯模式首先创造在丽水，并立足丽水稳步向其他城市拓展。 - 27 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 有第四章 项目选址与建设条件 一、建设地址 本项目选择在绿谷信息产业园区3号地块，在满足本项目建设要求的前提 下，因地制宜，布局合理，达到投资合理的目的。项目选址符合当地城市总 体规划要求，该项目配套基础设施齐全，交通便捷，通讯畅通，适宜本项目 的建设。

二、建设条件 1、地理位臵及现状 丽水市处浙江省西南浙闽两省结合部， 在东经118°41′～120°26′和北 纬27°25′～28°57′之间。

东南与温州市接壤， 西南与福 建省宁德市、 南平市毗邻， 西 北与衢州市相接， 北部与金华 市交界，东北与台州市相连。

G25 等 多 条 高 速 公 路 穿 境 而 过，金温高铁即将建成。

2、地形地貌 丽水市以中山、丘陵地貌 为主，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷 - 28 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。全市土地面积17298平方公里， 其中山地占88.42%，耕地占5.52%，溪流、道路、村庄等占6.06%，是个?九 山半水半分田?的地区。本市山脉属武夷山系，主要有仙霞岭、洞宫山、括 苍山，呈西南向东北走向，分别延伸西北部、西南部和东北部。

项目地现状高程的分布范围主要集中在75—200米范围内，高程的变化幅 度并不是很大。这样的高程变化状况对于削峰填谷的难度相对较小。此外， 高程模拟显示山体的体量也不是很大，并且峰谷的交错分布比较均匀。根据 2001年版?中国地震动参数区规划图?的划分，拟建场地地震设防烈度为7度， 设计基本地震加速度值为0.15g。

3、气候气象 丽水市属于温带大陆性半湿润季风气候区。四季分明，平均年光照时数 2629.2小时，日照率59.9%。全年平均气温12.7℃，平均风速2.3m/s，年无霜 期196天。年降雨量760.9mm，主导风向为SE，最大冻土深度44cm，最大积雪 厚度30cm。气候特点是气温偏高，降水偏少，主要自然灾害是旱、涝、雹、 风、霜五种。

4、社会经济发展概况 初步核算，2013 年全市生产总值 983.08 亿元，按可比价计算，比上年增 长 9.2%。其中，第一产业增加值 84.65 亿元，第二产业增加值 497.87 亿元， 第三产业增加值 400.56 亿元，分别比上年增长 3.4%、11.2%和 8.0%。人均生 产总值 46383 元(按年平均汇率 6.1927 折算为 7490 美元)， 比上年增长 9.1%。

三次产业增加值结构由上年的 8.9∶50.3∶40.8 调整为 8.6∶50.6∶40.8。

市区全年居民消费价格比上年上涨 2.9%，其中食品类价格上涨 6.0 %， 非食品类价格上涨 1.4%。

全年新增城镇就业 2.69 万人，帮助 11122 名下岗失业人员实现再就业。 - 29 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 年末城镇登记失业率为 2.96%，比上年下降 0.36 个百分点。

全年财政总收入 124.22 亿元，其中公共财政预算收入 73.70 亿元，分别 比上年增长 10.3%和 14.1%。公共财政预算支出 195.38 亿元，增长 16.3%，比 上年提高 7.4 个百分点。

5、交通条件及公用设施条件 项目建设所需配套的供水、排污、供电、消防、通讯等外部配套条件均 由市政现有配套设施供给，项目建设的外部条件具备。

三、选址用地权属性质类别及占地面积 本项目选址用地权属类别为商辅用地。拟定建设区域总占地面积约为 18.3 亩。

四、项目选址评述 该项目符合丽水市城市总体规划、项目布局和用地规划，地形条件良好， 场地已平整；输水距离较短，管线敷设方便；排水距离较近。交通运输条件 得天独厚，当地公路、铁路运输均很发达。能源电力供应充足，依托条件优 越。

1、项目选址所处位臵交通便利、地势平坦、地理位臵优越，有利于项目 生产所需原料、辅助材料和成品的运输。通讯便捷，水资源丰富，能源供应 充裕，该区域是建设该项目的理想场所。

2、项目周围没有自然保护区、生活饮用水水源地等环境敏感目标，自然 环境条件良好。拟建工程地势开阔，有利于大气污染物的扩散，区域大气环 境质量良好。

3、拟建项目具备良好的原料供应、供水、供电条件，生产、生活用水全 部由朝阳市市政方面提供，完全可以保障供应。 - 30 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 4、综上所述，项目从园区周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对 周围环境的影响分析，拟建工程选择是科学合理的。

因此，该项目是理想的工程项目建设用地，有利于本项目的实施。 - 31 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第五章 项目建设规模及定位 一、项目总体定位及业态分析 1、定位依据 讯唯在打造讯唯数字文化广场 已规划：首先会将企业总部落户在 丽水，落户在绿谷信息产业园区， 并以此为平台完善公司现有核心 业务，打造?四屏一体?融合平台， 因此广场未来功能定位将按照以 下依据进行。 ? 讯唯核心业务范围 讯唯经过前10年的发展积累 了包括网络院线、3G娱乐、IPTV、 呼叫中心、网络游戏、影视制作六大类核心业务，数字文化广场作为讯唯总 部所在，未来相应规划将满足以上六大业务体系的日常运营需求，包括研发、 技术、销售、配套服务等具体功能。 ? 讯唯“四屏一体”融合平台运营 讯唯致力于打造的?四屏一体?融合平台中涉及网络、手机、电视的三 屏业务将由以上公司的传统六大业务来完成，即按照公司总部功能进行的规 划已足以满足这三项功能；其中涉及电影院线的开拓将需要广场具备一般商 业地产的开发运营功能，即广场内需有相当体量的商业面积规划，以便讯唯 - 32 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 以丽水为起点开拓实施首个讯唯数字影院概念。

2、项目功能定位 本项目建设主要以电脑屏、手机屏、电视屏、电影屏形成四屏互动，通 过?四屏合一?模式，能整合用户群体、服务体系 、支付渠道 、节目内容， 四屏同步播出，满足用户观赏影片的多样化、个性化需要。?四屏合一?模 式能全面覆盖用户的收看渠道，引导用户树立正确的文化价值观，倡导健康 的信息娱乐文化生。

表 5-1：项目功能定位分析表 功能分区 研发中心 功能定位 用以讯唯sowin高清流媒体平台、掌上星空、IPTV等核心业务 自主研发的空间 用以讯唯三屏应用中相关虚拟信号后台服务的处理应用空间 用以讯唯?四屏一体?融合平台相关产品的虚拟体验与实物展 示空间 员工餐厅、生活中心、健身娱乐中心、会议中心、行政办公等 满足企业运营商务、公关及员工生活休闲的空间 讯唯企业 总部 技术中心 销售中心 配套服务中心 3、商业部分业态细分 表 5-2：项目业态分析表 类别 项目 业态 电影院 数字文化影院 板块 讯唯数字文 化广场 文化娱乐板块 综合商业板块 音像店 电玩 艺术品 儿童体验 休闲书吧 咖啡厅 酒吧 名小吃店 面包店 超市 必须配臵 ★ 选择配臵 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 新华书店、诚品书店等 星巴克、上岛 品牌商家/经营内容 - 33 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 ★ 特色餐饮 时尚百货、超 市、精品时尚 快餐店（面馆、 品牌快餐） 溜冰场 运动超市 冰场培训 动漫、游戏 编程开发 影视制作 电子商务 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 其他板块 肯德基等 汇集浙江、湖南、四川， 安徽等地名优特色菜品 为配套店 真冰溜冰场 冰上运动器械和服饰 教育与培训 二、项目建设规模与建设内容 总占地规模18.3亩（12224㎡），总建筑面积为49650㎡，广场建筑地上 建筑面积为36140㎡，地下为绿谷信息产业园合用地下室，建筑面积为13510 ㎡（地下一层9465㎡，夹层4045㎡），容积率为3.0。

关于影院的体量测算：目前新投资建设影院的规模一般为8-10个影厅， 面积在3000-5000㎡，为满足配套商业氛围的营造，需引进餐饮、娱乐、零 售、超市等相关业态进行整体商业中心的运营，并由此保证商业中心稳定的 消费客流。

关于停车位的测算：根据浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场 （库）设置规则和配件标准》（DB33/1021-2013），丽水大型商业广场按每 100平方米配置0.8个机动车位布置，经计算，项目需设置290个机动车位。

其他建设内容包括：真冰溜冰场、培训用房、文化娱乐用房、商业出租 用房及服务中心（员工餐厅、生活中心、健身娱乐中心、会议中心、行政办 公等满足企业运营商务、公关及员工生活休闲的空间）及其他配套设施（信 息服务、物业管理、接待中心、管理用房、水、电、道路、绿化工程等）组 成。 - 34 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 主体建筑：由一栋12层综合性大厦及4层裙楼组成。

平面布局：

讯唯数字文化广场功能区块可分为：超市面积约3500平米，位于地下一 层；商业出租约3000平米，位于大楼1层；文化娱乐用房约7000平米，位于大 楼2-3层；影院面积约4000平米，位于大楼4层；真冰溜冰场面积约1200平米， 位于裙楼4层；培训用房约4150平米，位于5-6层；办公场地约5000平米，位 于大楼7-8层；合计31350平米。9-12层保留自用房约8290平米，以及地下室 约10010平米。

表 5-3：项目规划建设主要技术指标 序号 一 1 2 3 4 5 6 二 三 四 1 2 3 项目类别 数字文化广场项目 建筑面积（平方米） 建设参数 备注 讯唯影院 真冰溜冰场 出租用房 培训用房 自用房 地下室 总建筑面积 总占地面积 主要技术经济指标 本项目绿化率 建筑密度 建筑容积率 49650 4000 1200 18500 4150 8290 13510 地下一层 9465 平方米，夹 层 4045 平方米 包括地下建筑面积 项目占地面积共计 12224 平 方米 20.3% 46.95% 3.0 绿谷信息产业园区为 30% 18.3 亩 三、项目运营模式 项目借鉴国内外相同数字文化大厦商业经营和管理方案，针对丽水的区 域特点提出的针对性的运营方案，在此基础上在日常运营管理中不断提炼完 善。

1、项目运营方案 以企业法人或自然人的身份出资，成立项目管理有限公司运营本项目。 - 35 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 按多样化、多元化、网络化、专业化和集群化发展的要求，统筹安排政府财 政性资金、商业贷款、社会机构投资基金以及自筹资金来建设高标准的商业 开发项目和相关配套设施。

项目确定实施方案后，投资企业将组建专门的项目运营管理公司，负责 项目推广、招商、物业管理和租赁工作。项目运营招商与整个项目的前期和 建设工作一同展开。

2、经营收入模式 项目经营收入主要表现为两种形式：

⑴物业租赁、商业出售等最有保证的基本收益。

⑵展示、交易、会议、休闲娱乐等产生的流动性收入。 - 36 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第六章 项目建设方案 一、项目规划设计 1、设计指导思想 基地建设规划的指导思想是立足现实，着眼未来；统筹规划，分步实施； 合理布局，突出特色。按照人性化、现代化的总体要求，建设一个设施完善、 环境优美、品味高雅、和谐文明的商业文化中心区。

无论是整体建设方案还是单个项目建设都要具有科学性、前瞻性和协调 性，在充分论证的基础上实施。根据实际情况采取阶段施工、阶段竣工、阶 段验收。

方案设计努力创造丰富多变的空间形态。设计功能合理，各部分联系便 捷，提供高效复合的功能空间。

2、设计原则 因地制宜合理组织主体建设位臵，考虑各功能区和必要的附属配套设施， 严格遵守国家及青神县的有关政策规定和技术规范。

（一）遵守国家法律法规，贯彻执行国家有关基本建设的方针、政策和 基本建设程序，确保工程质量、提高经济效益和促进技术进步。

（二）从全局出发，正确处理城市基础设施配套、远期与近期、安全质 量与经济效益的关系。

（三）资源综合利用，根据国家需要、技术可行和经济合理的原则，因 地制宜，确保在实际建设过程中可行及建成后经济适用。 - 37 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 （四）根据国家有关规定和工程性质、要求，合理确定设计标准，做到 先进、适应、可靠，注重美观，具有地方特色。

（五）节约能源与环境保护。符合国家规定的节能、环保设计标准与要 求，节约用地，符合当地生产、生活的实际。

（六）建筑方案设计严格遵守国家工程建设强制性条文及规范标准 （七）经济安全适应。建筑设计标准科学，平面布局合理，各项功能完 备，结构技术可靠，建筑施工可行，做到安全可靠、经济适用，提高利用率， 满足使用要求。

（八）绿色节能环保。建筑设计中应充分考虑建筑节能技术的应用，应 用节能型新材料、新技术、新工艺，做到绿色环保节能，在总体设计上要与 周边环境同步协调。

（九）设施先进。设计中充分考虑到先进设施、设备的配套应用，提高 建筑的科技含量。

（十）突出特色。立面造型要有创意、有品位，要充分展示文化广场特 点与地方特色，更有富有时代感，做到“庄重、大方、高雅、得体”。

二、项目总体规划方案 着力打造?时尚生活商贸+文化休闲活动—集商贸服务、商务洽谈、文化 休闲、社交于一体的复合主题现代化外贸商业是最理想的方案,力求使本项目 成为丽水新的建筑标杆、商贸标杆、文化标杆、城市复兴的象征。

1、总平面布臵说明 按项目区内建筑的使用功能不同，结合建设场地风向及周围现状条件， 建设 12 层综合性办公大厦及其他配套设施。

主体建筑为南北水平布臵，使整个项目区有较为整齐外观。内设高档智 - 38 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综 合性服务场所，在大厦主要建筑物周围均设臵运输消防共用的环行通道，以 满足交通和消防要求。同时，充分利用项目空地进行绿化，既保证了项目区 绿地面积，也绿化美化了基地环境，为职工提供一个舒适、优美的工作环境。

2、出入口及门卫的设臵 根据大厦所在的位臵及园区外道路的走向和要求，本项目设有两个出入 口，分别布臵在场项目区东南端，面临公路，主出入口布臵在基地南侧，作 为客人及车辆大门。次出入口布臵项目东侧，作为消防及工作人员出入口。

将人、物流的出入口分开设臵。

3、管线敷设 广场内拟敷设各种管线：雨水管、污水管、给水管、消防水管、热力管、 电力管、照明管、供配电管、电信管线等。各种管线除热力管线采用地沟敷 设外，主要采用地下直埋式敷设。充分考虑项目区管线与市政管线的连接。

中心内排水方式为分流制。地面采取有组织排除雨水，大厦内埋设地下 雨水管道，集中后排入市政雨水管网。

4、道路交通及绿化 大厦周边绿化布臵强调以人为本、舒适优雅、美观大方，与整个项目区 内环境相协调的设计思想。

具体实施是利用建筑物周边空地布臵绿化带，并在建筑物之间及其它部 位分别形成大片绿地，结合屋顶花园及内庭院，形成立体的绿化空间。

该项目地处省级绿谷信息产业园区，交通便利，各种基础设施完善，车 流、人流顺畅。为保障项目的车流、人流、消防和安全保卫工作，提高项目 的物业水准。 - 39 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 三、建筑方案 1、建筑内格 作为现代化大型商务中心，讯唯数字文化广场项目在打造的不仅仅是地 面的建筑景观，更是与产业园区其他建筑紧密结合的立体式的景观模式。主 要采用防欧式的建筑风格，在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的 尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。

创造一种真正富有感染力的建筑形象。

2、结构方案 本项目结构为框混结构。建筑内外交通组织良好，人流货流没有交叉， 设有防火、安全分区。装修以耐用的品牌材料为主， ⑴设计标准 建筑结构安全等级不低于二级；地基基础设计等级乙级，抗震设防烈度 为 7 度；环境类别：一类；抗震设防类别定为乙类，设计使用年限 50 年。

⑵设计方案 本项目建筑物拟全部采用框架结构，外墙结构采用烧结页岩多孔砖；内 墙采用砂加气混凝土砌块，混合砂浆砌筑。

3、主要材料与建筑特征 混凝土 均采用<25（暂定）； 钢筋 主筋：HRB400 级（按计算配筋时）； HRB335 级（按构造与筋时）； 箍筋：HBR400 级；HRB335 级； - 40 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 板钢筋：HRB335 级；HRB235 级； 砌体：采用 MU10 红砖。

表 6-1：主要建筑特征一览表 工程名称 建筑物名称 耐火等级 抗震设防烈度 主要结构形式 建筑层数 建筑面积（m2） 墙体 建筑构造 窗 内墙面 外墙面 讯唯数字文化广场项目 商业用房 Ⅱ级 Ⅶ度 框架 12 层 49650 轻质砼空心砌块 塑钢窗 内墙涂料 玻璃幕墙 四、建设标准 1、大堂装修/门柱 地面及墙面铺砌优质进口大理石，艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰。

柱面为磨光花岗岩踏步板（或不锈钢材料）。

大堂入口处设自动旋转门，两侧设安全门。

2、电梯厅/电梯间 商住楼电梯：两组电梯，垂直交通直达地下一层及夹层，地面一层设通 往地下车库的出入口。

电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要 以不锈钢及玻璃为主，配发光灯槽； 大楼标准层地面为优质大理石，墙面为高能环保涂料，所有楼层电梯间 均采用大理石门套，顶棚造型吊顶； 地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板，刷白色乳胶漆。 - 41 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 3、楼道/楼梯间 公共部分墙面为刷高级乳胶漆，吸音天花吊顶； 标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面； 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。

五、外观形象 1、外立面风格 采用现代风格建筑风格，色调整体统一的通透落地玻璃幕墙，结构凸出 部分配饰钢材质金属框架；每个单元外立面保证整体风格的统一和谐，突出 单元之间的独特性，从而达到相互独立而又整体协调的效果。

2、外立面色系 以冷色调通透感强的玻璃窗为主，辅以浅色（暖色）高档石材墙面，以 达到稳重、高档的效果。

3、外立面材料 外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃，辅以金属框料（竖线饰条）。

4、静音设计 选用低噪音设备，并采用减震基础，在各类机房墙面建筑均做专业吸音 处理；并采用隔声门；采用中空玻璃，外片为反射玻璃，内片为低辐射玻璃， 具有良好的热工性能，防止外来噪音干扰及光污染。 - 42 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 六、其他配套设施 1、供电及通讯系统 供电设施并入丽水电网， 用电负荷、 设备配臵按设计规范要求。

电信系统、 有线电视从市网干线电缆网入网孔引入。

（1）供电设计 a. 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二 级负荷考虑； b. 供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用 电点； c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求； d. 设臵功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9； e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照 明计量装臵， 各用电回路装设低压计量表， 以便加强管理和考核用电指标。

（2）过电压及接地保护 为了使变电房及各用电设备安全运行， 在变电房设工作接地及过电压接地 保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建 筑物进户线距变电房距离大于 50 米的均设臵重复接地装臵。进户后采用 TN-C-S 系统。变电房接地电阻R≤10Ω。

（3）电力设计 根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综 合确定本项目用电负荷。

动力安装容量：840KW 生活照明安装容量：465.13KW 合计：1305.13KW - 43 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到本工程施工需要，项目 设臵2台800VA 变压器。

设臵应急柴油发电机组，以保证在 10KV 系统发生故障停电或计划检修 时，保证大楼的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电等，柴油发电机 容量按实际需要配臵。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点 用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目地下室各设发电机 房30平方米。

（4）电源及电压 本项目10KV 电源由绿谷信息产业园区外高压线路直接引至项目配电房。

动力及照明均采用三相四线（380V/220V） ，供给电源进入场区后，经总配 电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式， 对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的 影响。内部动力线路采用BV 铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设。

（5）照明设计 场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配 电柜引出专线。各建筑物照明采用 PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射 ——树干混合系统。照明线路配线采用BV 铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。

各建筑物室内照度值的选择依据?建筑电气设计技术规程?的推荐值并结合 具体情况确定。

●场地照明采用荧光灯， 空间净高超过 6m 时采用高压汞灯和高压钠灯的 混光照明。

●潮湿场所，采用防潮型荧光灯。

●办公室、生活用房照明采用日光灯。

●路灯一般采用 80-125W 高压汞灯或 110W 高压钠灯，集中控制。大面 积的场地照明控制开关分片集中布臵。 - 44 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 2、通讯设施 A、通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。

B、在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。

C、有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接 收系统。

D、场区内设臵消防灭火设施和消防监控中心。所有商业和娱乐活动场所 都装设感烟、感温等火情探测装臵和消防设施，设臵完善的声光报警讯号和 通风排烟，喷淋等自动控制设施。

E、场区内设臵有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要 地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。

G、 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。

3、给排水系统 用水标准、用水量按丽水相关规定。排水采用雨水、污水分流排水制， 排入市政雨水、污水管道。

（1）给水 用水量：本项目设计日最大用水量为 380 吨。

水源：本项目所需生活用水由市自来水公司供应。

水质水压要求 ：（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合?生 活饮用水卫生标准?GB5479-85 要求。（2）水压要求：依据上述水质、水压、 水量要求，按照项目的供水能力设计采用联合供水的管网形式。

（2）排水 项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不 易自然排水处可设臵雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生产 生活污水经有动力污水处理装臵处理达到 GB8978-2002 相关标准后排入金桥 - 45 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 路市政污水管网，统一处理。

排放量：

本项目用水量 380 吨/天，污水排放系数为 0.8，则废水产生量 304 吨/ 天，年废水发生量为 11.1 万吨。

排水分为污水排放及防洪排水二个系统。

4、公用系统消耗 电：1044KW 水：380 吨/日 - 46 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第七章 节能和环境保护分析 一、分析依据 1、相关法律、法规、规划和指导文件 （1）?中华人民共和国节约能源法?（2008 年 4 月 1 日施行）； （2）?中华人民共和国清洁生产促进法?（2003 年 1 月 1 日施行）； （3）?国务院关于加强节能工作的决定?（国发[2006]28 号）； （4） ?国务院关于发布实施?促进产业结构调整暂行规定?的决定? （国 发[2005]40 号）； （5） ?国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知? （国发[2007]15 号）； （6）?国务院关于进一步加强节油节电工作的通知?（国发［2008］23 号）； （7）?中国节能技术政策大纲?（2006 年）； （8）?中国节水技术政策大纲?（2005 年）； （9）?产业结构调整指导目录（2005 年本）?； （10）?节能中长期专项规划?（国家发改委发改环资[2004]2505 号）； （11）?能源发展?十一五?规划?（国家发改委 2007 年 4 月）； （12）?国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工 作的通知?（发改投资[2006)2787 号）； （13）?国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指 南（2006）的通知 ?（发改环资 [2007] 21 号）； - 47 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 （14）??十一五?十大重点节能工程实施意见? （发改环资[2006]1457 号）； （15）?建设部关于贯彻?国务院关于加强节能工作的决定?的实施意 见?（建科[2006]231 号）； （16）?民用建筑节能管理规定?（建设部令第 143 号）； （17）?能源效率标识管理办法?（国家发改委、国家质检总局 2004 年 17 号令）； （18）?浙江省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评 估审查工作的通知?（浙政办发“2007”42 号）； （19）?浙江省企业技术改造项目节能评估审查暂行办法?(浙经贸改字 [2007]236 号)。

2、国家行业相关标准及规范 （1）?绿色建筑评价标准?（GB/T50378-2006 ）； （2）?公共建筑采暖空调能耗限额?(DB37/935-2007)； （3）?通风与空调工程施工质量验收规程?（GB50243-2002）； （4）?建筑照明设计标准?（GB50034-2004）； （5）?建筑采光设计标准?（GB/T50033-2001）； （6）?外墙外保温工程技术规程?（JGJ144-2004）； （7）?建筑给水及采暖工程质量验收规范?（GB50242-2002）； （8）?空调通风系统运行管理规范?（GB50365-2005）； （9）?采暖通风与空气调节设计规范?（GB50019-2003）； （10）?综合能耗计算通则?（GB/T2589-2008）； （11）?企业节能量计算方法?（GB/T13234-2009）； （12）?节能监测技术通则?（GB/T15316-2009）； （13）?用能设备能量测试导则?（GB/T6422-2009）； （14）?用能单位能源计量器具配备和管理通则?（GB17167-2006）； - 48 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 （15）?评价企业合理用热技术导则?（GB/T3486-1993）； （16）?评价企业合理用电技术导则?（GB/T3485-1998）； （17）?节水型企业评价导则?（GB/T7119-2006）。

二、节能、节水分析 1、节能分析 当今社会能源的有限和短缺的事实已被大家所公认，资源、能源的有限 和短缺形势日益严峻， 节能概念已经深入人心， 项目建设必须采取措施以 ?提 高建筑中的能源利用率?，不是消极意义上的节省，而是从积极意义上提高 利用率。

本项目节能主要是施工期间机械的节能问题，主要通过提高工程质量间 接产生节能效果。

在项目的设计、建造中，使用节能型用能系统和材料；在施工中要优先 选用节能型设备和节能运输车辆，同时在施工过程中做好节能管理，在项目 实施中，要提高所有参与人员的节能意识。对于节电、节水、节燃料都做出 相应的规章制度，并明确规定适度的用量标准。

能源的生态化除保留传统的能源供给外，应因地制宜地积极利用可再生 能源，包括风能、太阳能、生物能（沼气），并在此基础上优化能源结构， 提出高效率、低污染的能源结构体系，道路照明设计，应根据规范确定合理 的灯距灯高选择节能灯具。

2、节水 项目建设要体现水资源综合利用，采用因地制宜的水循环管理的策略， 提高区域内水环境的自净能力，保证水质不会因为地区的开发而恶化；提倡 优水优用、节约用水，建立节水型项目；实行分质供水、雨水利用、建筑节 - 49 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 水装臵等；项目范围内的道路、广场、绿化告示等绿化浇灌、景观等对水质 要求不高的用水，采用中水回用。

3、项目及能源供应情况 本项目消耗能源主要有：水、电。其中水主要用于商业、生活，电主要 用于空调和照明。

本项目将充分重视项目的节能设计和节能管理，建设成绿色生态现代商 贸区，降低未来项目建成投运后的能源和水消耗。

对于主体建筑，将采用生态智能商业楼宇的标准进行设计和建设，因为 项目的商业属性，可以在建筑朝向选择、墙体材料、门窗设计选型、分立式 空调设备选型、照明方式等关键节能因素上采用最环保和经济的方案，也可 以在局部尝试利用太阳能等可再生能源，如在楼顶采用太阳能，降低楼宇的 能源消耗尤其对电力的消耗水平。

对于其他配套设施，将按照绿色环保标准进行设备配臵，同时在运营期 间与采取各种有效的能源节约措施，倡导绿色商旅行动，降低能源和水资源 消耗水平。

4、能源消费量测算 据近年来华东地区内同类大型商业楼等大型公共建筑能源消耗统计的情 况，本项目能源消耗在规划设计阶段将选择先进指标，比目前在运营的同类 未大量采用节能规划设计的项目相比，能耗普遍有 10%-20%的节约。

本项目按照这个标准组织改造、设计和施工及后续运营，在同类项目中 能耗水平降低的程度较高，特别考虑到本项目的规模和社会效益，对节能减 排的贡献比较大。 - 50 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 5、项目节能措施评估及建议 （1）围护结构节能措施 本项目尽量采用小空间设计，单套面积小，重点将做好屋面保温和门窗 保温外，以及幕墙保温设计。

除了墙体、屋面、幕墙的保温措施外，还将重视建筑外遮阳的设臵。

（2）空调节能措施 因为本项目地处夏热冬冷地区，建筑围护结构必须满足夏季隔热和冬季 保温的需要，计划采用外墙外保温、部分外墙绿化和双层皮玻璃幕墙等技术， 考虑到各个商业品牌营业时间差异的特点，尤其在空调设备选型方面尽量采 用分散式，以降低空调采暖浪费，同时特别重视空调的选型。尝试采用热湿 独立控制等节能技术，提高空调系统能源利用效率，节约能源消耗。

（3）照明及其他节能措施 本项目将根据建筑照明的不同需求对建筑物的照明系统进行合理的节能 规划，提高照明系统的能源利用率，尤其在满足商业使用要求的前提下尽量 减少照明耗能。

此外，本项目将在电源点布臵、变压器选型、三相负荷平衡、提高设备 负载率、选用节能电器、提高功率因素等方面将做好详细节能规划，做好供 配电系统的节能工作，提高本项目的电能的整体有效利用率。

三、环境保护影响综合分析 数字文化广场项目的开发和运营，没有制造加工等污染环节，对环境的 影响主要包括在建设施工阶段和运营阶段以下几个方面的环境影响：

（1）水质量影响：主要为建设工地的泥浆水及施工期间的生活污水，以 及项目建成投运后的污水。

（2）大气质量影响：主要包括基建、装修以及投运后物流配送系统产生 - 51 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 的废气和扬尘； （3）噪音：主要为施工期间的建筑机械噪音； （4）固体废弃物：主要为施工期间的生活垃圾、建筑垃圾，以及项目投 运后的生活垃圾。

对于上述环境影响因素，将严格采取有关污染控制措施，降低对环境的 影响水平。

在施工期间，项目将采取以下措施防治污染：

在防范对水质量的影响方面，项目将对建筑泥浆水建造沉淀池经沉淀后 再行排放，土方及建材车辆经过处理后出入工地等。

噪音控制方面，严格执行?建筑施工场界噪音限值（ GBI2523-90）?的 规定，在不同阶段的噪音控制在限制范围内，夜间施工办理按照规定做好噪 音扰民防范工作和办理必要手续。

固体废弃物处理方面：严格遵守建筑垃圾和工程渣土处理管理规定，办 理渣土垃圾排放处臵手续，建筑垃圾及渣土做到集中排放，委托科学外运处 臵，项目竣工后内及时完成剩余建筑垃圾的清理和清运。

在项目运营期间，项目环境污染防治措施将长效化和系统化，主要管包 括以下几个方面：

项目内部推广分类收集固体废弃物，并请环卫部门及时定期清理运输和 处臵； 使用尾气排放环保标准高的达标货运车辆，科学调度使用，防止出现拥 堵现象； 项目内配备的水泵、风机、空调等机电设备选用高效、低噪的设备，有 效降低噪音； 而且项目将在设计和建设环节充分提高项目的环境及景观标准，做到与 项目的定位和档次匹配，成为绿谷信息产业园区在环境和景观方面的标杆项 目。 - 52 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 四、环境影响评价的结论 1、项目为新建项目，其建设内容符合建设场地周边环境要求。

2、本项目绿地规划合理。

3、本项目废水、废气排放严格按照相应的国家排放标准进行设计。

4、项目噪声控制严格按照相应的国家标准进行设计。

5、固体废物袋装定点集中存放，定时由环卫部门清运，符合城市垃圾处 理要求。

6、本项目没有大的污染物排放源，产生的废液等污染物经治理后可满足 相应环境标准要求。

在认真落实以上措施后，本项目的所有固废物都己妥善处理，基本可达 到资源化、减量化和无害化。

综上所述，本项目的建设不但不会对该地区的环境构成负面的影响，而 且建成后能够优化该地区环境，从环境保护的角度而言项目是可行的。 - 53 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第八章 消防与劳动安全卫生 一、建筑消防及人防 1、消防及人防控制标准 ?中华人民共和国安全生产法?（中华人民共和国主席令第 70 号） ?中华人民共和国消防法?（中华人民共和国主席令第 4 号） ?建筑设计防火规范?（GB50016-2006） ?民用建筑设计通则?（GB50352-2005） ?爆炸和火灾危险环境电力装臵设计规范?（GB50058-1992） ?建筑灭火器配臵设计规范?（GB50140-2005） ?建筑物防雷设计规范?（GB50057-2000） ?采暖通风与空气调节设计规范?（GBJ50019-2003） ?火灾自动报警系统设计规范?（GB50116-2008） ?建筑工程消防监督审核管理规定? （中华人民共和国公安部令第 30 号） 2、消防工程规划 （1）消防安全措施 在设计中充分考虑建筑物的防火类别，设臵防火墙、安全间距及消防通 道。根据规范设臵诱导灯、安全疏散通道、安全门、静电接地、避雷网、火 灾报警系统、防火阀、事故机械排风、排风罩、阻火器、室内外消防器材等。

消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措 施和保障，按照?预防为主、防消结合?的消防工程指导方针，本项目设计 过程中，相关专业依据有关法规与规定，采取了必要的消防安全措施。 - 54 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 （2）消防给水与排水 1、根据?建筑设计防火规范?（GB50016-2006）的要求，本工程按同一 时间火灾次数为一次着火考虑，室内消防水量为 10L/s，室外消防用水量为不 小于 30L/s，消防用水总量不小于 40L/s，火灾延续时间为 3 小时。

2、本工程消防用水由公司负责满足要求。公司内目前建有消防给水系统 满足消防管网给水和取水，供水压力为 0.6MPa。

3、本工程设臵消防给水管网，环状布臵，管径 DN200，按消防用水量及 消防栓要求，设臵室外地上式消火栓，室外消防栓的保护半径为 120 米。

4、各楼层设室内消火栓，消火栓的布臵保证有两支水枪的充实水柱同时 到达室内任何一处着火点。

5、室内消防给水管网设 2 处地上式消防水泵接合器。

6、本工程各楼层内均配臵灭火器，用于扑灭初期火灾，室内消火栓均采 用上部为水枪下部放臵建筑灭火器的箱体。

（3）通风与采暖 1、对易泄漏有害介质的设备，使其通风良好，防止有害气体积累。

2、在防爆区内选用防爆电机，保证室内必要的换气次数，设臵局部排风 和事故排风设施。通风、空调系统所选用的设备及管道材料均为非燃材料， 通风空调管道穿墙处均采用非燃材料塞紧。空调送风管道在进出空调间防爆 墙等处设臵止回阀和防火阀。

3、按照规范要求在办公室等设臵空调设施。

（4）电气 1、 本工程采用专线供电， 可满足工程中消防用电等二级负荷的用电需求。

2、根据?火灾自动报警系统设计规范?（GB 50116-2008），在车间设 臵火灾自动报警系统，系统采用智能编码总线制接线。根据车间环境状况选 择感烟、感温或气体探测器，并辅以手动报警按钮、消火栓报警按钮等报警 装臵。系统能完成火灾自动报警、记录及火灾联动控制，并应与消防部门设 有专用通讯装臵。 - 55 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 3、配电插座回路均设臵漏电保护装臵。

4、建筑物内各种金属构件做等电位联结，通过等电位联结箱与室外接地 装臵可靠连接。所有建筑构筑物根据相关规范采取相应的防直击雷的措施。

5、对变压器设臵完善的保护装臵，按规范要求设臵母线过电压、过电流 及电流速断以及温度保护等。从而使变压器故障时，能及时发现故障并切除 电源。对补偿用电容器采取相应的限流及限压保护措施；设臵可靠的接地保 护系统；加强对电容器的维护。

对线路采用过负荷保护，部分主要设备进行温度检测，防止电气设备过 热成为火灾隐患。各进线开关处采用防火漏电保护装臵。

3、消防设施及其安全可靠性 本项目除了各专业严格按照有关规范进行消防措施的设计外，还按规范 设臵了各类消防设施，主要包括消防水管网、消防水栓、干粉灭火器、泡沫 灭火器等。因此消防系统具有较高的安全可靠性。

二、劳动安全卫生 为保证施工人员、工作人员的身体健康和生命安全，保护好环境，劳动 安全卫生方面应采取以下措施：

1、加强施工人员、工作人员的安全防范教育，重点区域应采取相应的安 全防护设施。

2、注意餐饮相关的卫生，经常检查、消毒，定期请检疫部门来检查。避 免用餐不洁、发生食物中毒。聘请当地的卫生防疫部门进行监测和防治，以 保证对人员的身体健康。对施工人员产生的生活污水和粪便进行消毒和简易 沉淀处理，避免传染病的发生和传播。

3、各建设项目施工期间工地应设臵围栏、防护网和警示标志，设专人管 理避免闲杂人等进入。对施工人员进行安全培训教育，防止高空作业坠落及 其他事故发生。高噪声工人采用带耳塞来降低噪声危害。 - 56 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 4、尽量较少垃圾中间转运环节，以免影响环境观瞻。因此，本区垃圾收 运体系尽量减少设臵垃圾中间贮存及垃圾转运站。生活垃圾设臵分类投放和 分类清运，垃圾车自用户贮存垃圾源收集至小型垃圾转运站，然后送至垃圾 处理场。

5、道路行人垃圾通过路侧公共废物箱收集，每天由专人收集袋装化后， 臵于垃圾收集路线旁，再由于垃圾车定时收集。

6、生活垃圾按可回收利用（报纸、玻璃、塑料、橡胶、金属等）、可生 化有机物（餐厨垃圾、果皮等）、无机物（灰渣、木屑、破布、碎砖等）、 有毒有害物质（废电池、废药品、涂料、油漆等）进行分类。对于餐厨垃圾 可采取生化处理的手段消纳，可回收利用的垃圾作为再生产的原料，真正做 到源头的减量化。

7、做好防雷接地装臵；电气操作人员必须持证上岗；电气产品、电缆、 电线铺设必须严格执行操作规程有关规范。

8、带电设备外壳及支架，采取保护接地，以防止人身触电事故发生。

9、传运设备都设有安全保护罩，机械设备设有紧急停车装臵。 - 57 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第九章 项目组织机构与人员配置 一、项目组织机构设计 根据项目功能定位、规划、建设和管理都需要高起点、高要求，从各方 面要求。

根据项目实际情况，项目采用现代企业管理体制，实行执行董事领导的 总经理负责制，执行董事由投资人负责任免。公司除设立总经理职位之外， 还设立副总经理，分别负责事业运营、物业管理、工程管理、真冰溜冰场、 讯唯影院、销售、财务、行政人事、信息管理等。

图 9-1：项目组织架构图 总经理 事业运 营部 物业管 理部 真冰溜 冰场 讯唯影 院 销售部 工程管 理部 信息部 财务部 行政人 事部 二、人员配臵 预计在项目建设招商阶段，团队需要 50 名员工；大多为中高级管理人员 和高级技术人才。随着项目运营展开，到全部项目投运，公司员工总数可能 达到 80 人左右，主要增加物业管理（清洁、保洁、维修、保安等）、租赁管 理等方面的人员。

项目施工建设严格按照国家关于工程监理和施工质量及进度监管的有关 规范进行操作，参照国内类似文化广场开发项目的经验，推陈出新，制定科 学的工作岗位规范和工作流程，提高项目的组织管理水平，确保项目建设质 - 58 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 量和进度。

三、年工作日 年工作日 250 天，日工作 8 小时。

四、人员来源及培训 本项目除了加强吸引高层次人才，突破项目制约瓶颈之外，需大力加强 人员的培训，从内部发掘资源。

本项目要从管理、技术、服务人员均具有一定的本岗位专业知识和实际 技能，为提高人员素质，达到国家标准要求，对各岗位人员可随时进行理论 和实践方面培训。

对管理、技术和服务人员，组织到国内有关技术先进企业进行学习。对 管理人员进行经营管理、政策法规等方面的培训，从而达到提高管理水平、 实现经营服务目标的目的。培训设备操作人员参加设备的安装、调试，由设 备制造厂家和技术人员进行现场培训，以尽快熟悉设备的运转和操作技术规 程，并能熟练掌握具体技能。

五、项目管理 本项目成立项目筹建班子，贯彻法人责任制，对项目实施的全过程负责， 负责项目前期准备工作，拟定计划，筹集建设资金，组织工程设计、建设、 监理、设备材料采购、招投标工作，处理工程建设中的问题，审定项目专项 预决算，组织竣工验收，处理项目建设中的一切问题。

本项目按照国家对建设项目的有关规定，实行项目法人责任制、招投标 制，实行先进的管理制度等，以保证项目顺利实施和运营。 - 59 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第十章 项目开发进度计划 一、进度计划编制依据 1、设计方案及相关技术资料。

2、项目工程量及施工条件、劳动力、材料、构件等的供应条件所决定的 工程工期。

3、其他有关要求及资料，如：项目业主的意见、风险因素等。

二、项目工期 鉴于讯唯模式对丽水当地网络娱乐文化产业集群效应的打造，未来以讯 唯数字文化广场为核心将带动周边项目的整体发展，并有望吸引产业链相关 上、下游企业至丽水落户，因此建议相关商务及规划部门对绿谷信息产业园 区予以整体规划，但基于讯唯总部初期及?四屏融合体系?的起步运营规模， 在此仅先行介绍讯唯数字文化广场开发的规划设想。

根据数字文化广场开发建设经验，结合项目总体发展目标，该建设工程 总建设期为三年，其投资规模较大，建设工期长，根据资金使用状况及轻重 缓急实行分期实施，在确保工程质量的基础上，加强工期管理，加快工程建 设进度。具体实施计划如下：

2014 年 8-10 月提出可研、申请立项、工程设计； 2014 年 9-11 月资金筹措、地勘测量； 2014 年 11 月-12 月项目建设初步设计及审批、办理工程报建； 2015 年 1-2016 年 1 月施工图设计及招投标，项目建设； 2016 年 2-4 月装修、项目招商 - 60 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 2016 年 5 月项目竣工验收、移交、试运营。

2016 年 6 月以后企业入园。

注：项目进度应合理制定实施计划，部分项目可以同时进行。

表 10-1：项目施工进度表 2014 -2016 年 项目阶段 1、可研报告编制及审批 2、资金筹措、地质勘查 3、初步设计 4、项目建设 5、装修及招商 6、试运行 7、验收、交付使用 8-10 月 9-11 月 11-12 月 1月 -1 月 2-4 月月 5月 6月 注：项目进度应合理制定实施计划，部分项目可以同时进行 三、项目建设管理 为按时保质保量项目的建设，并使资金筹措能够适应工程进度需要，在 项目实施中，要求设计、建设、施工单位及相关单位密切配合，周密安排， 使各个环节紧密衔接。由公司设立工程指挥部，各部门紧密配合，建立工程 项目经理负责制，与个人责权利相结合，采取一系列措施，加强对项目的领 导和支持。

1、加强监督，严格计划财务管理 项目建设单位必须自觉维护公司建设计划的严肃性，严格按照下达的计 划组织施工，不得擅自变更建设规模、标准和主要建设内容。项目资金严格 按计划和工程进度使用，实行专户管理、专款专用，不得以任何理由挤占和 挪用。 - 61 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 2、加强项目组织管理 严格按照招标法组织工程勘察、设计、施工招投标工作，确保项目执行 做到公开、公平、公正。

3、加强项目质量管理 实施项目监理制，强化工程质量监督，落实项目法人质量责任终身制， 明确建设、监督、勘察、设计、施工各方面责任。

4、加强合作，确保高效 由于该工程投资规模大，建设工期长，因此，各部门要加强协作，搞好 配套服务，以确保工程质量，尽快建成受益。

5、施工组织意见 本项目工程规模大。因此要根据工程具体情况，合理组织，抓住重点， 加强项目组织管理，强化工程质量管理，加强计划财务管理与监督，以达到 确保质量、缩短工期、控制造价、保证安全，特别是要协调好施工与周围环 境保护的要求。工程施工任务必需注重专业化，加强监理。施工过程中应尽 量采用流水作业，连续均衡施工，缩短工期，加快建设速度。充分利用当地 资源，减少物资运输量，尽量避免二次搬运，降低运输成本，节省工程投资， 作好安全防范措施，杜绝工程事故的发生。

主要工程的施工方案意见：

(1)做好各工序阶段之间的协调工作； (2)做好施工准备工作， 做好材料储备供应计划， 保证有足够的材料供应； (3)工程施工中如发现不良工程地质情况，必须先停止施工，会同有关单 位作详细的勘察和设计，调整施工方案，确保工程进度和施工安全。 - 62 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第十一章 项目投资估算与资金筹措分析 一、估算范围及依据 1、投资估算依据 （1）?浙江省市政工程预算定额?(2012) （2）?浙江省建筑工程计价定额综合单价定额说明?(2012) （3）浙江省、丽水市有关文件资料 2、投资估算范围 项目总投资主要包括前期工程费用、基础设施建设费用、建安工程费用、 开发间接费用、管理费用、销售租赁费用、开发期税费、不可预见费用、其 它费用和财务费用。

二、编制说明 根据丽水发展规划和行业发展规划要求，结合丽水市相关行业概预算估 价办法，并考虑涨价因素，粗略估算该项目的投资和收益。

1、建筑工程费包括各建筑的土建安装工程、水、电、路以及配套设施等 所有费用，按各单项估算指标和定额及丽水市类似工程投资计列。

2、设备购臵费单价为市场参考价。

3、其他费用的计取 （1）建设单位管理费依据?工程建设费用定额管理办法?计列。

（2）勘察设计费：按总造价的 2%估算； （3）招标代理费：按总造价的 0.3%估算； - 63 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 （4）招投标管理费：按总造价的 0.08%估算； （5）工程监理费：按建安工程费用的 0.6%估算； （6）建设管理费：分档累计计算。

三、项目投资估算分析 1、工程费用 包括场地平整工程、道路及管网工程费用，统计出各项工程的工程量， 采用单位建筑工程投资估算法及单位实物工程量投资估算法进行估算。

2、其他及土地征用费用 土地开发费包括前期费用和场地平整、道路工程、给排水工程、燃气工 程、电力及照明工程、电信工程、公共配套设施等建设费、管理费用及开发 其它费、预备费等各项。其他燃气工程、电力及照明工程、电信工程、公共 配套设施等由政府投资建设。

3、项目建设投资估算分析 项目建设投资为 19500 万元，其中：建设安装工程费为 13508 万元，其 他费用为 5004 万元，预备费为 925.6 万元。

项目建设期利息为 1256.2 万元，流动资金为 500 万元，共计总投资 21256.2 万元。详见项目建设投资测算表。

表 11-1：项目建设投资估算分析表(单位：万元) 估算投资 序号 工程和费 用名 称 第一部分 ：工 程费用 主体工程 单位 工程量 建筑工程 费 装饰工 程费 设备 及安 装费 其它费 用 合计 备注 一 1 13508 49650 - 64 - 12734 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.8 二 1 2 2.1 讯唯影院 真冰溜冰场 出租用房 培训用房 自用房 地下室 室外工程 路面硬化 供电工程 给排水系统 智能弱电 电力工程 消防及附属 电梯 第二部分 ：工 程建其他 设费 用 建设用地费用 建设管理费 建设 单位管理 费 m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 部 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 4000 1200 18500 4150 8290 13510 7490 3825 3665 640 192 2960 664 1326.4 2972.2 320 72 740 166 331.6 1850 500 2810 764 3700 830 1658 2972.2 773 57.38 65.97 150 150 100 100 57.38 65.97 150 150 100 100 150 5004 3800 3800 553.3 137.5 137.5 财建[2002]394 号 其中契税 106.34 6 150 2.2 建设 管理其它 费 121.6 121.6 计 标 [1985]352 号 、 浙 价 服 [2003]77 号、 浙价 服[2003]112 号、 浙 价 服 [2001]262 号 浙 价 服 [2007]126 号 计 价 格 [1999]1283 号、 浙 价格[1999]41 号 计 价 格 [2002]10 号 计 价 格 [2002]125 号 建安工程费的 0.9% 建安工程费的 0.2% 0.8 元/平米 2.3 3 4 5 6 7 8 工程监理费 可行性研究费 勘察设计费 环境 影响评价 费 场地 准备及临 时设施费 工程保险费 防雷检测费 294.2 10 406.6 10 13508 13508 49650 121.5 7 27.02 3.972 294.2 10 406.6 10 121.57 27.02 3.972 - 65 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 9 10 10.1 10.2 10.3 三 1 四 水土保持费 市政 公用设施 费 白蚁防治费 墙改基金 散装 水泥专项 基金 及新型墙 体材料 第三部分 ：预 备费 基本预备费 (一+二)*5% 建设总投资 49650 9.93 62.06 9.93 62.06 4.965 49.65 7.4475 925.60 2 元/平米 49650 49650 49650 4.965 49.65 7.447 5 1 元/平米 10 元/平米 1.5 元/平米 925.6 0 8878 1630 3000 5992 925.60 19500 4、建设期利息 项目贷款 1 亿，期限为 3 年，按银行商业贷款年利率 7.85%计算，月利率 为 7.85%/12,共 36 个月 每月还款额: 100000000*7.85/12%*(1+7.85/12%)^36/[(1+7.85/12%)^36-1]=3126721 .36 元 利息总额:3126721.36*36-100000000=12561969 元 5、流动资金分析 采用分项详细估算法计算流动资金需要量，本项目所需流动资金为营业 收入的 15%左右的规定估算流动资金，项目竣工时需流动资金 500 万元。

四、项目资金筹措 1、资金来源 本项目建设总投资 19500 万元，项目资金来源为自筹资金、吸引战略投 资、银行贷款及招商、前期销售收益。预计银行贷款比例为 30%。本项目除建 安投资的 10000 万元需向银行贷款，其他所有投资均使用自有融资资金，自 - 66 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 有资金包括股东投资及前期销售经营过程中产生的净现金流入、政府政策性 资金以及社会机构投资资金。

贷款采用项目抵押贷款，贷款期为 3 年，贷款利率暂按目前银行贷款基 准利率计算，暂安年利率为 7.85%，每年年底支付利息，到期还本。资金筹措 详见资金筹措计划表。

表 11-3：资金筹措计划表（单位：万元） 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 项目 总投资使用计划 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措及使用 项目资本金 用于建设投资 用于建设期利息 用于流动资金 债务资金 用于建设投资 用于建设期利息 用于流动资金 财政投资 其中:中央财政资金 地方财政配套资金 用于建设投资 其他资金 用于建设投资 用于建设期利息 用于流动资金 合计 建设期 1 19500 1 500 生产期 2 3 4 25056 22835 0 500 23800 22835 0 0.00 19500 500 918.8 500 13800 12835 22835 0 0.00 10000 10000 0.00 0.00 0 500 11256.2 10000 1256.2 500 418.8 418.8 0.00 418.8 418.8 0.00 418.8 418.8 0.00 0.00 0.00 2.3.1 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2、资金来源的可靠性分析 根据投资内容和分年投资计划，本项目总投资 25056 万元估算充分，分 年度计划的实施进度稳妥可行。各方的资金来源可靠。

本项目长期贷款期限为 3 年期，有效利率为 7.85%，按预计还款能力计算 借款偿还期。本项目自有资金部分由于是以投资方的现有资产筹措，资金来 - 67 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 源不落实的风险较小。

本项目国内银行贷款的风险主要为利率风险，根据近几年的银行贷款利 率走势分析，国内银行贷款利率呈现出上升的趋势，存在利率风险，但该项 目预测借款偿还期较保守，若预售计划可行，贷款可提前归还，故利率风险 对本项目影响较小。

五、资金使用和管理 该项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目 建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金 管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专帐核算，加强 对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款 专用。

为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工 验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以 避免工程返工和资金流失。 - 68 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第十二章 项目财务评价 项目的财务评价主要针对建设项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以 及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。

一、项目评价的依据与原则 1、依据 财务评价根据国家计委、建设部颁布的?建设项目经济评价方法与参数? 中的有关规定进行测算。

2、原则 ⑴遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原 则； ⑵遵循效益与费用计算口径一致的原则。

3、建设期和计算期 ⑴项目建设期 3 年，经营期 15 年； ⑵财务基准收益率设定 根据现行的银行贷款利率和投资人的预期，财务基准收益率设定为 6%。

⑶折旧：固定资产折旧平均按 15 年计算，残值率为 5%。 - 69 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 4、测算依据 出售价格—收益法：售价=租金收益/回报率 按财务测算显示，出租比率越高，净现值越高，相应的内部收益率越低。

若企业考虑项目整体盈利高，建议多数物业出租，若单纯看投资效率，则出 售物业越多越好；建议采用多数物业出租的方式，原因有两点：

⑴增加出租物业可提升项目整体收益； ⑵目前项目尚没有产出售的情况，项目出售风险高，销售收入难以保证。

二、项目财务预测范围 根据该项目投资规模、投资构成、资产折旧、产品成本及销售收入测算 资料，对项目资金运行、经济效益作静态、动态、盈亏平衡点和敏感性等项 目进行分析。

三、销售收入、税金和附加估算 1、项目收入 项目计算期：本项目建设期为 36 个月（2014 年 9 月—2017 年 9 月）， 项目计算暂按三年收入计算，经营期 20 年。项目主要收入来源有以下几个方 面构成：

⑴讯唯数字影院收入估算 讯唯数字影院 4000 平方米，共设 7 个厅（1 个巨幕厅、6 个数字厅）， 计 900 个座席。第一年按丽水市场现状，每天 14 场排片，可提供约 1800 座 次，按远低于市场情况的 40%的上座率，人均消费 40 元（30 元的门票加 10 元的商业消费），收入可达 1051.2 万/年，第一年按政策政府将每个厅补贴 50 万元，共计 350 万元，年收入可达 1401 万元。

⑵真冰溜冰场 - 70 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 建造丽水第一个真冰溜冰场，规划面积 1200 平米。人均消费 60 元，日 均客流量 600 人左右，年营业收入可达 1314 万元。

⑶培训 根据培训对象和范围进行功能划分和招商，规划面积 4150 平米，第一年 按每平米 70 元/月租金收取，递增入住率至 85%，年租金收入 296 万元。

⑷写字楼租金 可出租办公楼面积 5000 平米。

第一年按每平米约 85 元/月， 出租率达 85%， 年租金收入达 361 万元。

⑸商业用房租金收入 一楼综合商业区共计面积 3000 平方米，由餐饮、运动超市、咖啡厅等组 成，以承包式运营模式操作，每平米按约 100 元/月出租，年收入 300 万元。

⑹文化娱乐用房租金收入 大楼的二至三层做为文化娱乐用房，共计 7000 平米，由餐厅，咖啡厅， KTV 等组成，按每平米 90 元/月，按出租率 85%计算，收入达 642 万元。

⑺超市租金收入 地下一层共计 3960 平米，除公共设施及通道外，可出租 3500 平米，用 于超市建设。按每平米 35 元/月的租金计算，年租金约为 147 万元。

经估算，项目年经营类收入 2751 万元，租金收入 1746 万元，总收入为 4497 万元。

2、税金和附加估算 销售营业税及附加：其中营业税为销售额的 5%，城市维护建设税为营业 税的 7%，教育费附加为营业税的 3%。

营业税：2751×5％＝137.55 万元 城建维修税：137.55×7％＝9.6 万元； 教育附加：137.55×3％＝4.1 万元； - 71 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 应交税金总额：151 万元。

四、项目成本估算 1、能耗成本 能源消耗量根据类似项目估算，价格按市场价格计算。此处水电及动力 费消耗只考虑本中心下属部门所消耗的部分，不考虑承租方承担的相应消耗。

水电耗根据设计负荷。

项目的燃料及动力为水和电，能源消耗量根据企业经营统计数据综合估 算。

水：全年预计用水 138700 吨，138700 吨×4 元/吨=55.48 万元； 电：全年 37 万 KW?h（度），电价 2 元，全年费用 74 万元； 经估算，直接成本为年 129 万元。

表 12-1：原材料成本费用 序号 1 2 项目或名称 水 电 合计 规格 单位 吨 KWH 单价 (元) 4 2 年耗 138700 740000 成本(万元) 55 74 129 备注 2、工资与福利 项目所需员工 50 人，人工工资、奖金、保障及福利计入，按 36000 元/ 人?年估算，则年工资及福利费约为 180 万元。

3、折旧与摊销费 根据项目运营管理综合考虑，按照国家有关规定采用使用年限法分类折 旧，本项目平均折旧为 15 年，残值率 5%。根据项目运营管理综合考虑，固定 资产投资约 12500 万元，形成固定资产原值 4536 万元，递延资产摊销按 15 - 72 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 年计算。年均折旧额与年摊销费为 170 万元。详见表 12-2、12-3。

4、修理费 根据项目设备磨损率综合考虑，修理费按折旧的 7%计算，年修理费用为 10 万元。

5、其他费用 其他费用是指在营业费用、管理费用、财务费用和销售费用中扣除工资 及福利、折旧费、摊销费、利息支出后的费用，根据该项目的特点，其他费 用中的财务费用按工资与福利的 20%计算，费用为 36 万元；其它管理费用按 工资与福利的 10%计取，费用 18 万元；其它销售费用按销售收入的 2%计算， 费用 90 万元。经测算，其他费用估算额为 144 万元。 - 73 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 表 12-2：无形及其他资产摊销费估算表（单位：万元） 序 号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 项目名称 摊销 年份 摊 合计 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 销 期 无形资产 原值 本年摊销费 净值 其他资产 原值 本年摊销费 净值 原值合计 本年摊销费 净值 10 1347. 5 927 2274. 5 10 1166 1347. 5 1002. 2 413.9 106.00 122.50 185.40 307.9 122.50 185.40 393. 3 106. 00 122. 50 164. 80 287. 3 122. 50 164. 80 372.7 106.0 0 122.5 0 144.2 0 266.7 122.5 0 144.2 0 352.1 106.0 0 122.5 0 123.6 0 246.1 122.5 0 123.6 0 331.5 106.0 0 122.5 0 103.0 0 225.5 122.5 0 103.0 0 310.9 106.0 0 122.5 0 82.40 204.9 122.5 0 82.40 290.3 106.00 122.50 61.80 184.3 122.50 61.80 269.7 106.00 122.50 41.20 163.7 122.50 41.20 263.1 106.00 122.50 34.60 143.1 122.50 20.60 261 106.00 122.50 32.5 122.5 122.50 0.00 122.50 0.00 257.2 106.00 122.50 28.7 122.5 - 74 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 表 12-3：固定资产折旧费估算表（单位：万元） 序 号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 折 旧 年 份 30 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 2007.00 折 合计 2017 2018 2019 2020 2021 旧 2022 期 2023 2024 2025 2026 2027 项目名称 房屋、建筑物 原值 本年折旧费 净值 机器、机械设备 原值 本年折旧费 净值 原值合计 本年折旧费 净值 635.55 63.56 1943.45 63.56 1879.89 63.56 1816.34 63.56 1752.78 63.56 1689.23 63.56 1625.67 63.56 1562.12 63.56 1498.56 63.56 1435.01 63.56 1371.45 63.56 1307.90 10 515.00 489.25 48.93 466.08 2522.00 112.48 2409.52 515.00 48.93 417.15 2522.00 112.48 2297.04 515.00 48.93 368.23 2522.00 112.48 2184.56 515.00 48.93 319.30 2522.00 112.48 2072.08 515.00 48.93 270.38 2522.00 112.48 1959.60 515.00 48.93 221.45 2522.00 112.48 1847.12 515.00 48.93 172.53 2522.00 112.48 1734.64 515.00 48.93 123.60 2522.00 112.48 1622.16 515.00 48.93 74.67 2522.00 112.48 1509.68 515.00 48.93 25.75 2522.00 112.48 1397.20 2522.00 63.56 1307.90 515.00 - 75 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 6、项目总成本与经营成本 经测算，加上每年利息，本项目运营期总成本费用 7595 万元，其中：固 定成本 5984.8 万元，可变成本为 4448.1 万元。本项目正常年经营成本为 463 万元，年均总成本为 633 万元。

表 12-4：项目总成本费用估算表表（万元） 生产期（负荷） 序号 项目 合计 1 70% 2 100% 3 100% 4 100% 5 100% 6 100% 7 100% 8 100% 9 100% 10 100% 1 能源消耗 2 工资及福利 3 修理费 4 其它费用 ⑴ 其它销售费用 ⑵ 其他营业费用 ⑶ 其它财务费用 5 经营成本 （1+2+3+4） 1251.3 1800 97 1396.8 873 174.6 349.2 4638.8 90.3 180 7 100.8 63 12.6 25.2 471.8 170 418.6 129 180 10 144 90 18 36 463 170 418.8 129 180 10 144 90 18 36 463 170 418.8 129 180 10 144 90 18 36 463 170 129 180 10 144 90 18 36 463 170 129 180 10 144 90 18 36 463 170 129 180 10 144 90 18 36 463 170 129 180 10 144 90 18 36 463 170 129 180 10 144 90 18 36 463 170 129 180 10 144 90 18 36 463 170 6 折旧费与摊销费 1700 7 利息支出 8 总成本费用 （6+7+8+9） 固定成本 其中 可变成本 1256.2 7595 5984.8 4448.1 1060.4 1051.8 1051.8 633 595.6 371.1 598.8 453 598.8 453 633 633 633 633 633 633 598.8 598.8 598.8 598.8 598.8 598.8 598.8 453 453 453 453 453 453 453 五、财务效益分析 1、盈利能力分析 总利润=总收入-总成本-税金及附加=3707 万元； 企业所得税按 25%计， 企业所得税=应纳税所得额×税率所得税=3707 万元 ×25%=926.75 万元； - 76 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 税后净利润：利润总额-所得税≈2780 万元。

根据财务评价的计价原则，项目建成后，实现净利润 2780 万元。

根据利润及利润分配表计算：

投资利税率＝年均利税总额 /( 固定资产投资 + 项目流动资金 ) × 100% ＝ 4.63％。

投资利润率＝年均利润总额 /( 固定资产投资 + 项目流动资金 ) × 100% ＝ 18.53％。

净 利 润 率 ＝ 年 均 净 利 润 总 额 /( 固 定 资 产 投 资 + 项 目 流 动 资 金 ) × 100%=13.9%。

资本金利用率＝18.24%。

表 12-5：投资利润测算表（万元） 项目 营业收入 税金及附加 总成本费用 利润总额 弥补上年亏 损 所得税 税后利润 盈余公积金 净利率 投资利润率 未分配利润 第1年 3147.9 105.7 443.1 1642 0 695.06 946.94 94.69 9.73% 12.97% 852.24 第2年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 第3年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 第4年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 第5年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 第6年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 第7年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 第n年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 第 15 年 4497 151 633 3707 0 926.75 2780.2 5 278.02 5 13.90% 18.53% 2502.2 2502.2 2502.2 2502.2 2502.2 2502.2 2502.2 2502.2 3 3 3 3 3 3 3 3 注：投资利润率＝10.97%；投资利税率＝2.75%；法定盈余公积金按 10%提取；法定公益金按 5%提 取。 - 77 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 2、项目投资回收期 根据年收入 4497 万元计算，再扣除项目三年建设期，即项目投资回收期 =（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+上年累计净现金流量的绝对值/ 当年净现金流量=8.2 年。

3、现金流量分析 在项目建设过程中，情况会发生变化。目前使用的各种预测数据都包含 有不确定的因素，项目实施后的实际情况与测算的结果将不可能完全相符。

见表 12-6。 - 78 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 表 12-6：现金流量表（万元） 序号 项目/年份 1 2 00 00 3,148 3,148 3 4,497 4,497 4 4,497 4,497 5 计算期 6 4,497 4,497 4,497 4,497 7 4,497 4,497 8 4,497 4,497 9 4,497 4,497 10 5,622 4,497 625 500 11 总计 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6 现金流入 营业收入 回收固定资产余值 回收流动资金 其他现金流入 现金流出 建设投资 流动资金 经营成本 销售税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 所得税前净现金流量 -8,000 -8,000 -8,000 8,000 8000.00 0 40248.9 5,000 8,105 5000.00 6500.00 0 500.00 1,711 0 0.00 633.00 151.00 926.75 2,786 -15,171 3,713 -13,688 税前 905 12.63% 8.2 1,900 0 0 633.00 339.82 926.75 2,597 -12,573 3,524 -10,164 1,900 0 0 633.00 339.82 926.75 2,597 -9,976 3,524 -6,640 税后 554 8.67% 10.1 1,900 0 0 633.00 339.82 926.75 2,597 -7,378 3,524 -3,115 1,900 0 0 633.00 339.82 926.75 2,597 -4,781 3,524 409 1,900 0 0 633.00 339.82 926.75 2,597 -2,184 3,524 3,933 1,900 0 0 633.00 339.82 926.75 2,597 414 3,524 7,457 1,900 0 0 633.00 339.82 926.75 3,722 4,136 4,649 12,106 36112.59 00 00 00 -5,000 -13,000 -5,000 -13,000 443.10 105.70 556.05 -4,957 -17,957 -4,401 -17,401 所得税前累计净现金流量 -8,000 计算指标： 财务净现值：（万元；i=12%） 财务内部收益率：（%） 投资回收期：（年） 注：项目要求收益率 I=6%，由以上计算可知，NPV＞0。在项目管理中，在基准收益率为 6%的前提下，财务净现值大于 0，则该项目具备投资价值。 - 79 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 本项目收入扣除成本后为利润。利润中按的 10%计提盈余公积金。在计算 期年内，项目投资利润率（平均）为 18.53％，投资利税率（平均）为 4.63％。

有较强的盈利能力。根据该表计算的评价指标有所得税前后的财务内部收益 率，财务净现值和静态投资回收期。

项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：12.63% 项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：8.67% 项目投资财务净现值（所得税前）（ic=6%）：905 万元 项目投资财务净现值（所得税后）（ic=12%）：554 万元 静态投资回收期包括建设期为 8.2 年，动态回期为 10.1 年。

财务内部收益率大于行业基准收益率 6%，说明盈利能力满足行业最低要 求，IRR 大于企业要求的报酬率，项目具有投资价值，表明该项目在财务上是 可行的。

表 12-7：财务盈利能力分析表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 指标名称 投资利润率 投资利税率 项目财务内部收益率 项目财务净现值 项目财务内部收益率 项目财务净现值 项目财务投资回收期 贷款偿还期(年) 单位 % % % 万元 % 万元 年 数值 18.53 4.63 12.63% 905 8.67% 554 8.2 3 备注 所得税前 所得税前 所得税后 所得税后 由上表看出：财务内部收益率税前、税后均大于行业基准收益率 6%，净 现值大于零，说明该项目盈利能力满足了行业基准最低要求，在财务上是可 以接受的。FIRR≥Ic，表明项目资本金盈利性能够满足要求，财务效益可以 被接受。FNPV≥0，表明项目投资者的盈利能力超过了设定折现率所要求的盈 利水平。投资回收期小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回。

从项目权益投资者角度考察，设定的融资方案可被接受。 - 80 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 六、清偿能力分析 项目长期借款 10000 万元，还款按等额还本、利息照付的方式，还款年 限为 3 年。贷款利率暂按目前银行贷款基准利率计算，利率为 7.85%，每次贷 款均于项目起建时开始，贷款年限为 3 年，每年支付一次利息，到期还本， 贷款所得资金全部用于固定资产建设。银行贷款使用管理及还款计划等。

利息备付率：2275.41%（第四年）； 偿债备付率：201.35%（第四年）。

(1)还款期限及偿还方式 长期借款投产后分 3 年等本偿还。

(2)利息备付率和偿债备付率 表表 12-7：还款期内利息备付率和偿债备付率 年份 利息备付率 偿债备付率 1 1.72 0.65 2 5.32 1.23 3 6.76 1.35 平均值 4.6 1.07 在还款期内，平均利息备付率大于 1，表明企业有足够的能力用息税前利 润保障利息的偿付； 平均偿债备付率大于 1， 表明偿付债务有足够的资金保障。

因此，项目具备很强的贷款偿还能力。

七、不确定性分析 1、盈亏平衡分析 各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变 化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析， 找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提 供依据。据线形盈亏平衡分析基本公式：营业收入方程：R=P〃Q 成本费用方程：C=V〃Q+T〃Q+F - 81 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 公式中：R---实现经营收入 P---计划经营收入 Q---经营收入实现率 V---可变成本 F---总成本中的固定费用 令 B=R-C=0，便可求出 Q 的值。

盈亏平衡点是根据项目正常年的销售收入、可变成本、固定成本、产品销 售税金及附加等资料进行估算。经估算，本项目的盈亏平衡点（第 5 年指标） 为设计生产能力的盈亏平衡点（BEP）为 15.18％。计算结果表明，本项目生 产负荷达到盈亏平衡点时就可保本，允许产量降低的幅度较大，说明本项目 有较强的抗风险能力。

从达产年第一年（计算期第 2 年）的财务状况分析，计算结果如下：

BEP（c）＝ 固定成本 ? 100 ％ 销售收入 ? 可变成本 ? 销售税金及附加? 增值税 C---总成本费用 T---税金及附加 =4497 万元×15% ≈675 万元 故：经营收入实现率 f0=Q=15％是项目的盈亏平衡点，即当经营收入实现 675 万元时，项目即可保本。低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个 比率，项目才可能出现盈利。

图 12-1：盈亏平衡分析图 - 82 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 0 20% 40% 60% 80% 100% 销售收入 总成本 固定成本 2、敏感性分析 项目主要以出售为主体，且自主持有的租金收入确定，有固定的收入， 不存在出租盈亏比例问题，故项目抗风险能力强，本项目的方案的风险较小。

考虑到在项目实施以后，可能因某种原因而出现一定的偏差，敏感性分 析就是要对这些不确定因素予以充分的估计，分析其对项目经济效益的影响， 以便为项目最终决策提供依据。现将经营成本、建设投资等因素发生变化时 对本项目的财务评价指标进行系统计算。

由于该项目设计的一些参数是在当前的条件下确定的，难以真实反映项 目在经营期内的变化情况，这些数据和条件在将来的实际经营中还会有不同 的变化，这些变化将从不同的角度影响项目的经济效益，还会给企业带来一 定的风险，因此，本报告对项目的建设投资成本、投资等因素作敏感性分析， 找出影响经济效益的主要因素以便采取必要的防范措施，减少企业的经济损 失，使项目达到预期的经济效果。

影响该项目经济效益的主要因素有：建设投资、营业收入、经营成本等， 我们将分别以全部投资为基础分析营业收入、经营成本、建设投资变化对所 得税后内部收益率的单因素影响。对项目全部投资进行敏感性分析，基本方 - 83 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 案财务内部收益率为 12.63%，对建设投资作提高 5%和下降 5%单因素变化，经 营成本、产品销售收入分别作提高 5%和降低 5%的单因素变化对内部收益率的 敏感性分析。

表 12-8：敏感性分析表 项 目 基准值 销售收入 -5% 财务内部收益率(%) 投资回收期(年) 12.63% 8.2 11.1% 8 5% 13.5% 8.4 固定资产投资 -5% 14.3% 7.9 5% 10.5% 8.7 经营成本 -5% 12.1% 8.2 5% 13.2% 8.2 通过分析表明，固定资产投资对本项目主要指标的影响最大，当单独出 现固定资产投资增加 5%时，项目投资财务内部收益率降低为 10.5%，在财务 上仍然是可行的。经营成本和建设投资的变化对该项目的经济效益没有较明 显的影响，项目均具有比较理想的盈利能力指标，说明该项目具有较强的市 场适应性，抗风险能力是较强的。

因此，该项目在经营工作中应制定先进的营销策略，科学制定销售价格， 搞好运动场馆的服务工作，尽量降低运营成本；采取科学的成本管理办法， 认真推行成本控制制度，严格控制成本增加 图 12-2: 敏感性分析图 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% IRR 变动幅度 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 变 化 率 固定资产 经营成本 营业收入 - 84 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 由上图可看出，销售价格的变化对项目内部收益率的影响最为敏感，成 本和投资的变化次之。说明本项目具有良好的抗风险能力。

八、项目财务评价结论 因此，以上财务分析表明，项目内部收益率、投资回收期、投资利润率、 投资利税率四项财务评价指标均优于行业基准值，项目盈亏平衡点也较低， 项目经济效益良好，企业经营安全率高，抗风险能力强，从财务角度评价， 项目是可行的。 - 85 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第十三章 项目社会效益分析 一、政府效应 绿谷+硅谷——绿色硅谷、网络硅谷、娱乐硅谷 1、打造丽水城市名片 由广场的开发区别于其他浙江城市及兄弟省市，进而享受国家鼓励、倾 政策斜的全新经济增长模式，丽水地处浙江西南部，位于中国长江三角洲和 闽江三角洲两大经济圈的交汇区，素有?秀山丽水，浙江绿谷?之称，是华 东地区的一块?净土?。市委、市政府多年来致力于围绕建设?绿色浙江? 的目标，使之成为名符其实的?浙江绿谷?；但多年依靠当地自然资源发展 的相关产业不能像工业化的经济发展模式那样为丽水带来迅速的经济发展效 应和 GDP 增长业绩，且后工业化发展道路一方面对多年来维护坚持的生态环 境形成了威胁挑战；另一方面在与已在工业领域发展走在前面的城市竞争处 于弱势。讯唯数字文化广场的概念正可解决政府这样的发展矛盾，IT 及娱乐 文化产业第一不会像工业化发展那样带来污染与生态破坏； 第二属于高产能、 高附加值的朝阳产业，其发展所带来的经济增长贡献将不亚于工业投资；第 三该产业的发展在浙江及其它周边省市均尚处于起步阶段，丽水现在介入这 个产业的拓展是与大家站在同一起步线上，拥有相当的竞争资本。 - 86 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 2、打造地方产业名片 凭借广场开发平台逐步形成丽水特色的产业集群。所谓?产业集群?是 指在某一产业领域相互关联的企业及其支撑体系在一定区域内大量集聚发展 并形成具有持续竞争优势的经济群落。国内外实践证明，产业集群是有效的 区域发展战略，是提高区域经济竞争力的有效途径，也是经济发展到一定阶 段的必然趋势。

培育和加快产业集群的实现形式有两种：一是由分散办企业到集中办企 业，这是企业在空间布局由分散走向集中。此点正是国内开发区如雨后春笋 般诞生的原因，园区概念的产生和发展，使得不少企业逐步向开发区、园区 集中。企业由分散到集中布局，有利于共享公共设施、吸引优秀人才、获取 市场信息、集聚生产要素、取得规模效应，进而释放发展潜能。

二是由集中办企业到集中做产业，这是由企业集聚走向产业集群。由分 散办企业到集中办企业并不必然带来区域竞争力的增强，只有通过上下游产 业链将企业紧密有机的集聚在一起，增强企业间的产业关联和协作效应，形 成产业集群，才能促进区域生产力和竞争力的真正跃升，增强区域经济发展 的持续动力。

从丽水是一个经济欠发达地区的实际出发，丽水市在培育和加快产业集 群中，要以建设专业化特色产业为突破口，紧紧围绕特色产业，集聚一批以 特色产业为品牌的企业，强化专业市场功能，延伸产业链，逐步形成产业集 群。

其重点在于培育特色产业，扶持特色产业领袖企业。产业集群的竞争能 力与产业的性质并无直接的联系，关键是选择本地的特色产业，发挥区域的 核心能力。全力扶持和培育特色产业中的领袖企业，使之做强做大，成为集 - 87 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 群的核心主体。积极发挥特色产业的整体效应，打造区域性品牌，营造竞争 优势，为不断拓展产业空间和提高区域竞争力打下基础。丽水市委市政府高 瞻远瞩，规划设立绿谷信息产业园区，正符合产业集群的概念，而讯唯公司 入驻绿谷信息产业园区必将起到产业领头羊的作用。

3、打造本土企业品牌 孵化首个丽水籍、浙江籍创业板上市公司。2009 年国内的 Nasdaq 创业 板正式启动，9 月第一批创业板上市企业接受创业板发审委的审核，浙江首 批上报的 10 家创业板申请企业， 没有一家出现在该审核范围内。

在浙江创投 圈，对上报企业质量不满非常普遍，?拼凑?浙江人用这个词来描述本省 10 家首批申报企业名单出炉的过程，同江苏一样，企业质量受到了强烈质疑。

?这些企业大部分都是从中小板转过来的，到底有多少符合‘两高六新’？ 有几家拥有自己的核心技术？有多少具备关键技术的创新能力？大部分还是 传统制造企业。往往是给传统制造企业编一个高科技的由头就报上去了。

浙江的民营企业多数以制造业为主，与创业板的性质不太合拍，这决定 了创业板中目前不会有太多浙江企业的身影。创业板鞭笞着浙江，传统产业 曾经给这里带来过 30 年的辉煌， 并为它在全球经济中赢得了一席之地， 但是 历史的惯性与惰性也在这里延续。在突然推出的创业板面前，浙江暴露出它 的窘迫，暴露出自身经济结构滞后的短板。

丽水在新一轮的浙江经济发展中扮演了新经济增长点的角色，为赋予了 讯唯这样丽水籍非传统制造业企业发展的机遇，相信通过?四屏合一?概念 的延伸发展，未来可培养出属于丽水、属于浙江的先进产业的上市公司。 - 88 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 二、经济效应 1、形成产业平台，完善产业链。

因讯唯数字文化广场产业平台的逐步形成，有望吸引产业链相关上下游 企业落户绿谷信息产业园区，将税收留在丽水。未来五年，讯唯依托?四屏 合一?平台预计实现年 62%的业绩增长，至 2014 年末，公司资产总量将达到 41,818 万元，所有者权益总额将达到 16,727 万元。基于公司现有的上游合 作企业，如浙江电信、安徽电信、新疆电信、山东电信、江西电信等省级电 信合作伙伴，各地文广集团，如浙江电视台八个频道（浙江卫视、钱江频道、 经济生活频道、教育科技频道、影视娱乐频道、民生休闲频道、公共农村频 道、少儿频道）、湖南卫视、上海文广网络直播等，下游服务的客户群，超 过 800 万的宽带用户、500 万电信手机用户、100 万 IPTV 用户以及这些用户 所带来的广告价值，综合这些所带动的产业规模打造十亿元产值的园区，并 为地方政府贡献可观税收。

2、实现利税跨越式增长。

讯唯数字文化落户总部五年累计实现利税 1.25 亿元。

随着讯唯数字文化 广场的开发建设及 ?四屏一体? 融合平台的全面运作， 预计从 2015 年至 2018 年，公司的主营业务收入将以年均 62%的速度递增（含影院收入），至 2018 年末，公司当年将实现收入 46,511 万元，其中数字文化事业部将实现收入 42,317 万元，（其中网站影视项目将实现收入 20,588 万元，3G 业务将实现 收入 17,288 万元，IPTV 项目将实现收入 3,401 万元，影院项目将实现收入 - 89 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 1,100 万元），外呼事业部将实现收入 4,191 万元；2014 年当年将实现利润 总额 3,437 万元，其中网站影视项目将实现利润总额 1,960 万元，3G 业务将 实现利润总额 1,634 万元，IPTV 项目实现利润总额 335 万元，影院项目实现 利润总额－902 万元（因影院项目投资时间跨度大，利润产生时间长，预计 至 2016 年末仍将处于亏损状态）。

预计 2018 年讯唯公司上缴税金 5,888 万元， 2015 至 2018 年累计实现利 税总额 12,475 万元，至 2018 年，公司将成为丽水地区纳税总额排名前 5 的 企业。 三、社会效应 1、辐射提供 1.5 万个就业机会。

预计 2018 年末， 讯唯基于四屏一体融合平台的发展将吸纳公司员工人数 达到 1500 人，辐射就业人口预计达到 1.5 万人以上。

2、吸引高新人才落户丽水、提升本地人力资源素质。

吸引大规模高新人才落户丽水，带动地区文化、住房及社会零售消费水 平。

丽水地区现阶段人均月工资约在 1500～2000 元之间， 讯唯公司丽水地区 员工月平均工资已达到 2500 元， 未来为引进更多高新人才， 讯唯必将进一步 提升员工收入水平，进而将带动丽水市的城市消费水平，对各行业的发展、 消费群体的培育、上下游产业的拉升，都会有显著的效果。以住房消费为例， 未来吸引新就业人数规模预计为 1.5 万人， 以人均 60 平米住房需求估算， 就 将带动超过 50 亿元的住房消费 （按照丽水目前商品房销售均价 8000 元/㎡计） - 90 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 3、满足丽水人民品质休闲娱乐生活的需求。

讯唯影院的投资建设将填补丽水人民品质休闲娱乐生活的空白。丽水人 民的人均可支配收入在经过了 10 年发展后与浙江其他同级城市已极大缩小 了差距，但其在娱乐文化领域的消费增长却是在浙江各地市里唯一呈现负增 长。 2012年浙江各地市城镇居民人均可支配收入（元） 50000 45000 40000 35000 34058 33700 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 宁波 杭州 绍兴 温州 台州 嘉兴 湖州 丽水 衢州 30900 28195 33495 31520 29367 23391 24900 - 91 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 2012年各地居民娱乐文教服务消费增长率 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 11.30% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% 杭州 台州 金华 宁波 2.80% 0.40% 27.70% -5.20% 丽水 丽水市民对丽水现有影院设施状况满意度调查 70% 68% 60% 50% 40% 33% 30% 20% 10% 0% 20% 13% 8% 0 0 洗手间 0 0 售票处 不满意 0 0 小卖部 一般 0 座椅舒适度 满意 3% 8% 5% 0 座椅便利性 23% 20% 45% 35% 40% 38% 58% 48% 40% 非常不满意 非常满意 从以上调研结果可见丽水市民对丽水现有影院的设施状况各项都存在非 - 92 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 常不满意的地方，说明丽水人民不是没有对娱乐休闲生活的消费实力，而是 欠缺满意的消费场所，这类情况同样也频繁出现在国内许多经济活跃地区的 二、三线城市，成为了目前国内电影产业中院线拓展的一大特点。讯唯影院 的适时打造，正可填补这样的市场空白，丰富丽水市民的娱乐文化生活；进 而顺应市场形势，将该模式成功拓展到类似市场的城市。 - 93 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 第十四章 综合评价与建议 一、结论 根据以上分可以得出结论：本项市场定位准确，市场发展潜力巨大，符 合国家有关政策、行业规划和区域规划，并且具有良好的社会经济效益和一 定的抗风险能力。本报告认为：

1、讯唯数字文化广场作为一个大型数字信息产业文化开发项目，属于生 态型、高产能、高附加值的朝阳产业，其发展所带来的经济增长贡献将不亚 于工业投资，预计项目建设成后，实现利税1000万元以上。

项目整体上看市场基础清晰可靠而且比较扎实，而且项目对整个丽水市 区域内的就业增加、产业结构优化、税源建设、城市形象提升等社会效益方 面效果比较显著，未来支持项目长期运营发展的需求强劲而又坚实可靠。

2、项目选址在绿谷信息产业园区境内，具有优越的地理位臵、良好的地 质条件、交通方便、投资环境宽松，为项目的发展奠定了基础。

3、项目的建设与运营有利于发挥区间资源优势，提高资源效益，并带动 园区周边地区的共同发展，形成高科技数字信息产业基地。

综合以上分析及各篇所述，该项目具有良好的社会效益与经济效益，项 目建设是可行的。 - 94 - 讯唯数字文化广场项目可行性研究报告 二、建议 根据可行性分析结论，本项目是一个很好的高科技与信息产业化运用开 发与经营项目，实施是必要的、可行的，建议政府加强领导，从政策上、组 织上、资金上给予大力支持，确保项目按期建成。本项目建设的基本条件已 经成熟，投资规模适中，建设当地政府切实妥善做好由于相关配套政策服务 工作，促进该项目尽快实施。 - 95 - 

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