i i h b o o n y t y h o h d o y hn o o d g d h y o h k oh h k o n o n o o h d ean y n h h u y t o dco u l n ot say a ything . Wh e t ed en tis at last remov ed t e c tt n -w ol fr m my mou t Iwas ab ...
**展业基地 项目价值分析报告 2010 年 3 月 目 第一章 录 项目概况 ........................................................................................................ 3 一．项目一般情况....................................................................................................... 3 **．工业地产 —新的盈利模式 ............................................................................................ 3 三．宏观大势分析....................................................................................................... 4 四．**市概况 .......................................................................................................... 5 五．**市概况 .......................................................................................................... 6 六．**市迎来了发展大好机遇 ............................................................................................. 7 第**章 项目价值分析 .................................................................................................... 8 一．项目选址珠三角与内地连接的经济走廊 ................................................................................. 8 **．项目交通困局即日打破 立体化交通网络 全球市场无缝链接 ............................................................... 9 三．总体规划与产业定位................................................................................................ 10 四．项目经济指标...................................................................................................... 11 五．**外城（**）**展业基地运营模式 .................................................................................... 12 六．项目整体报价...................................................................................................... 16 2 第一章 一．项目一般情况 项目概况 ****展业基地位于**市**镇，项目总规划面积 28 平方公里，首期开发面积 2 平方公里，以承接国际、国内高新技术、先进制造业等产业 转移为主；接收珠三角乃至长三角基础产业升级与转移为辅，打造成为产业链完整，配套完善、服务业齐全、产业聚集发展的大型国家级产业 园区。**外城（**）**展业基地，是以**展业为主体的开放性、综合性的工业新城，为所有具有产业扩张和升级需求的企业，创造一个拓展事业 的平台。为**走出**，发展**，再造一块省外**的展业平台；打造**、**两省资源共享与整合，产业升级与转型的平台。创造性落实**省的“双 转移”战略，推动**产业升级与转型，打造**产业升级的引擎。计划用十年时间，建设一座“功能齐全、产业结构合理、环境优美、生态和谐、 健康宜居” ，人口**十万，产值千亿的“ **产业新城” 。 **．工业地产 —新的盈利模式 近来，工业地产渐成热点，国外投资基金大举投资，国内一些开发商也跃跃欲试．都对工业地产的未来抱有十足的把握和信心，工业地产 已再不单纯指一种物业形式。更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧锁的房地 产市场打了一针兴奋剂。
伴随着中国经济以每年近 10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。
随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。 3 任何领域之所以成为投资热点．要么是投资回报率高，要么是稳定性好。或者两者兼而有之。从调查的数据看。工业地产的投资回报相对稳定， 年投资回报率大约*％，好的项目能达到*％甚至高达**％左右。这一数据虽然较住宅项目动辄**％以上的回报率低。但工业地产毕竟不像住宅 那样受国家宏观调控影响那么大，而从目前来看，其增长潜力也并不比住宅差。
从需求方面来看，当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐，中国正在形成“世界制造中心” ，而且随着跨国公司继续在 中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构水平，中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基 地。向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。 三．宏观大势分析 我国改革开放 30 周年来，中国的国民经济发生了巨大的变化，其持续增长的速度是史无前例的。****年中国的 GDP 总量达到 3.37 万亿美 元。超越了德国，列位世界第三位。
作为改革开放前沿和祖国南大门的**省，经济发展和外贸额一直位居首位。****年，**全地区生产总值 35696 亿元，同比增 10.1%。 ****年**全省宏观经济主要数据 GDP 人均 GDP 外贸进出口总 6862 亿元，增长 8.2% 额 机电产品出口 增长 12％ 高新技术产品出口 增长 11.5％ 出口总额 突破 4000 亿美元，增长 9.4％ 35696 亿元，增长 10.1% 37588 元 （5369 美元） ， 增长 8.7% 财政总收入 人口总 8470 亿元，增长 9.3% 2007 年常住人口 9449 万人 4 全社会固定资 11180 亿元，增长 16.5% 产 城镇居民收入 增长 12% 农民收入 增长 14% 规模以上工业单位增加值能耗 同比下降 8.91% 四． **市概况 GDP **市是**省辖地域最大的地级市。1988 年 1 月 7 日 经国务院批准设立**地级市，同年 2 月 28 日正式挂牌成立。现辖：** 市区（清城区）及**县、**县、**县、**县、**自治县，并代管**市、 **市两个县级市， 共 1 区 2 市 5 县， 总面积 1.9 万平方公里， 总人口 403 万人。
建市以来，**市委、市政府在**省委、省政府的正确领导和兄弟地 区、海内外社会各界的热诚关心支持下，顺利实现了新市各阶段战略发 展目标，一座现代化滨江新城在**两岸巍然耸立。面对世纪之交的新形 势新挑战，**市又旗帜鲜明地提出实施工业化、城市化、市场化和珠三 角后花园四大发展战略，掀起了“**次创业”高潮。
“珠三角后花园”——**的良好地区形象已日益深入人心，招商引 资势头迅猛，经济社会发展加快。2002 年 2 月 28 日，**市成功举办了 ****年**市 GDP 宏观经济主要数据 757 亿元，增长 18.2% 100 亿元，增长 6% 439 亿元，增长 26% 219 亿元，增长 11% 89.1 亿元，增长 38.3% 37.37 亿元，增长 34.02% 达到 2.88 万元，增长 9% 4887 元，增长 14.1% 707 亿元，增长 46.3% 463 个，计划投资金额 756 亿元，增长 引进项目 38.9% 1-11 月实际利用外资 4.6 亿美元，增长 37.2% 第一产业完成增加值 第**产业完成增加值 第三产业完成增加值 财政总收入 地方财政一般预算收入 预计在岗职工工资 农民人均纯收入 固定资产投资 5 48 个重点项目奠基剪彩仪式，总投资额达 128.7 亿元。招商引资的“羊群效应”正在形成和扩大。目前**市正在努力建设成为绿色经济强市、岭南宜居 名城、华南休闲之都。**市先后被评为**省文明城市、**省卫生城市，并被国家有关部门授予中国优秀旅游城市、中国漂流之乡、中国龙舟之乡、中国 温泉之乡、中国奇洞之乡、中国**石之乡。
2007 年 9 月,国家统计局公布了 2006 年度全国 286 个地级城市的综合实力排名,**居全国第 191 位。进入全国综合实力百强城市系列。
在 2007 年 11 月上旬，**省**市被中国城市国际协会正式授予“宜居城市**”牌匾，成为中国城市国际协会所授予的第一个中国宜居城市。 五． **市概况 **市历史悠久，是岭南文明古邑，古称**，以盛产**石得名。**石是全国四大著名观赏石之一。**历史上曾设立过州、郡、府、路等行政建制。1949 年建国后沿袭县制，隶属韶关市；1988 年划归**市管辖，1994 年撤县建市，现辖 24 个镇（街道办事处） 。常驻人口约有 108 万，国土面积 5679 平方公 里，是**省国土面积最大的县级行政区。
**市地处**中部，**中游，位于**三角洲和**地区的结合部，地理条件优越，南距**138 公里；交通发达，京广铁路穿境而过；公路网络四通八达：
东联 106 国道，西联 107 国道，银**公路、**坑一级公路南通**，北达韶关，已通车的**佛一级公路距**新机场仅 89 公里，车程仅 1 小时。境内**、连 江航运发达，上游有白石窑水利枢纽、下游有飞来峡水利枢纽，**已是一条黄金水道，1000 吨级船舶可由香港、澳门、**直抵**。
**是**省历史文化名城，有悠久的文物古迹。历代的文人墨客，游历古代**，留下了千古不灭，著称于世的摩崖石刻；历代留下的文物古迹，云岭 狮石山中石器古文化遗址更彰显**历史的深邃和远古文明；**的山青水秀，大自然的神工鬼斧，造就了闻名海内外的特大溶洞－－宝晶宫、南天第一峰 林风光－－**西峰林走廊、秀丽的长湖、神秘的**山地下河和***原始森林风景保护区，众多奇丽的自然景观和丰富的人文景观相得益彰。
**是中国**的故乡，“****”以其外形匀、齐、净，汤色鲜亮，香气浓郁，味道甜润等显著特点，享誉中外，远销 30 多个国家和地区。
近几年来，**市社会经济有了很大的发展，城乡面貌发生了巨大的变化。目前，城区防护体系工程、**第**大桥、**湖、**路、**路、**路、**大 道等正在建设中或基本完成，计划用十年时间，将市区发展成为有 30 平方公里，50 万人口的中等城市。位于****公路**段中部两侧的****工业区开发 已全面启动，规划了**工业园、**钢铁城、**工业园、**工业园、**工业园五大园区，使**对外经济空前活跃，投资不断升温，规模逐步扩大。 6 ****年全市生产总值（GDP）达到 138.7 亿元。在全省 132 个县域经济中排名第 55 名。而**市 GDB 增长率达 18.2%，增长率在全省各市排名第一位， 展示出巨大的增长后劲。 六． **市迎来了发展大好机遇 2010 年 01 月 29 日，中共**省委**省人民政府出台了《关于促进**山区跨越发展的指导》文件，明确提出了推动**山区（**\**\**\**\**五市）走 生态文明发展道路，实现经济社会跨越发展，全面完成“十年上台阶”的目标任务，加快全省全面建设小康社会步伐的指导意见。
《发展指导》文件提出 了要把**山区建设成为我省生态型可持续发展新经济区、环珠三角绿色产业带、环境优美的宜居、宜业家园、全国山区科学发展新模式试验区。提出了 坚持走生态文明发展道路，充分发挥山区资源禀赋和后发优势，南融珠三角，北联湘赣，东承海西，西拓西南，积极承接产业转移，推进适度工业化， 加快城镇化和农业产业化进程，突出发展生态、低碳经济和社会事业，努力实现发展理念、发展模式、发展水平的新跨越的发展思路。
在发展定位方面， 《发展指导》提出了将**建成**区域中心城市、**制造业基地及全国生态文明建设示范市；**要建成现代生态园林城市、环珠三角 新兴产业集聚地、****区域物流园；**要建成**绿色崛起先行市、生态文化平安名城、世界客都；**要建成全省农村改革发展试验 区、循环经济和人居环境建设示范市、**富庶文明大西关； **市则要建成大**卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城。 ****年**市（各县区、市）GDP 排名 **区 **市 **县 **县 **市 **县 **县 184.50 亿元 138.70 亿元 130.80 亿元 79.30 亿元 72.15 亿元 46.18 亿元 13.15 亿元 **省各县 GDP 排名 38 55 58 83 88 106 121 7 **自治县 11.52 亿元 122 第**章 一．项目选址珠三角与内地连接的经济走廊 项目价值分析 项目选址**市**镇，原为**市**工业园**园，所在区域为**连接内地的重要经济走廊，也是对接珠三角，带动**，牵引内地的经济枢纽， 更是**未来城市经济发展的核心辐射圈；是珠三角乃至长三角产业的延伸，升级与转移的承接地，充分享受粤港澳的国际化经济及商贸资源。
以期实现投资珠三角，牵引长三角，带动全中国。 8 **．项目交通困局即日打破 立体化交通网络 全球市场无缝链接 园区拥有水路、公路、铁路、航空、高速铁路五维一体的立体化的交通网络。广乐高速，昆汕高速在园区交汇；临近 106，107 国道；武 广高铁穿园而过，到**仅需 20 分钟；广乐高速开通后，全程高速到**市仅 92 公里，距白云机场仅 76 公里。 9 三．总体规划与产业定位 **外城（**）**展业基地借鉴国内外工业园区的先进发展 理念，沿着 “多个工业园区～新城镇～**城市组团～**产业新城” 的方向发展。
产业布局以皮革皮具产业园、纺织服装布料产业园、创意产业基地、精细 化工基地、仓储物流、综合产业区等产业为支柱，科学分区，合理规划，并 有机融合商贸、商务、居住、生态农业、旅游观光、体育休闲等，综合四大 产业配套组团，形成一个宜工、宜商、宜居、宜游的现代化生态工业新城。
对主题产业组团将以打造：
“商贸物流、产业链加工、产品研发、会 议展览为一体的完整产业链体系” 。 10 四．项目总体经济指标 （一）土地总面积：***万㎡，水域及其他用地：***万㎡ 建设用地总面积：***万㎡。
其中: 1．居住用地：***万㎡ 一类居住用地(R1)：***万㎡ **类居住用地(R2)：***万㎡ 2. 公共设施用地：128.75 万㎡ 行政办公用地（C1） ：***万㎡ 商业金融业用地（C2） ：***万㎡ 教育科研设计用地（C6） ：***万㎡ 3．工业用地***万㎡ 一类工业用地（M1） ：***万㎡ **类工业用地（M2） ：***万㎡ 4．仓储用地：***万㎡ 11 普通仓储用地（W1） ：***万㎡ 5．其他用地暂不计入盈利范围。 五． **外城（ **） **展业基地运营模式 （一）工业地产开发商在开发运营中主要有三种运营模式 现代工业地产主要以土地溢价增值而获取利润；进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利；通过与工业企业联合，按需 订制地产开发模式而获利。 （1）主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或 其他专业工业地产投资开发商。 （2）进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通 常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商业服务配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带 来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 （3）通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂 12 房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 六．项目建设情况 1．******投资控股有限公司于****年**月**日与**市人民政府正式签订《合作开发“**工业园”合同书》 ； 2．******投资控股有限公司成立下属子公司：**市**展业基地开发有限公司对项目进行开发和管理； 3．**市**展业基地开发有限公司第一期投资**亿元，对**展业基地进行开发，现已投入超过*****万元协助市政府进行前期征地工作； 4．**市**展业基地开发有限公司已投入*****万元，对基地起步区主干道路施工建设； 5．按照《合作开发合同》的约定，**市政府将负责园区道路管网等七通一平建设，其价值约为：*****元/亩。
总价值约为：
(****亩×******元)= ****亿元。
上述 3～5 项价值：*****亿元。 （**） 项目盈利测算 1.本分析按上述第（1）种运营方式，按不同类别土地面积乘以土地溢价，测算项目盈利：
1）前期投入：***亿元； 2) 居住用地：*** 一类居住用地(R1)：***万㎡=****亩×***万元（均价）/亩 **类居住用地(R2)：****万㎡=****亩×***万元（均价）/亩 =*********元（***亿元） =*********元（****亿元） 注：
居住用地按低密度开发方式。
3) 公共设施用地：***万㎡ 13 行政办公用地（C1） ：**万㎡=****亩×**万元（均价）/亩 商业金融业用地（C2） ：***万㎡=***亩×***万元（均价）/亩 =*****元（****亿元） =*********元（***亿元） 教育科研设计用地（C6） ：***万㎡=***亩×***万元（均价）/亩 =******元（***亿元） 4) 工业用地：***万㎡ 一类工业用地（M1）****万㎡=*****亩 第一阶段：***亩 ×***万元（均价）/亩 第**阶级：***亩×***万元（均价）/亩 第三阶段：***亩×***万元（均价）/亩 第四阶段：***亩×***万元（均价）/亩 =****元（***亿元） ； =****元（***亿元） ； =********元（***亿元） ； =********元（***亿元） 。
=*********元（***亿元） **类工业用地（M2） ：***万㎡=****亩×***万元（均价）/亩 4) 仓储用地：***万㎡ 普通仓储用地（W1） ：***亩×**万元（均价）/亩 =*****元（****亿元） 本分析按上述第（1）种运营方式，项目总盈利预测为：
**亿元/人民币。 14 2．按上述第（2）种运营方式，其中：公共设施用地、工业用地、仓储用地仍旧以出售地块的方式盈利，住宅用地则企业自己开发高档别 墅，则项目总盈利将大幅增高。
1) 居住用地：****万㎡ 适度开发住宅楼和少量别墅。 则：一类和**类居住用地每亩价值至少可提升到**～**万元/亩。
一类居住用地(R1)：203 万㎡=3045 亩×***万元（均价）/亩 **类居住用地(R2)：136.71 万㎡=2050 亩×***万元（均价）/亩 2) 公共设施用地：128.75 万㎡ 仍按第（1）种运营方式。
行政办公用地（C1） ：
商业金融业用地（C2） ：
教育科研设计用地（C6） ：
3) 工业用地：970.09 万㎡ 一类工业用地（M1） ：****亩 第一阶段：
=***5 亿元） ； 第**阶级：
=***亿元） ； 第三阶段：
=***亿元） ； 第四阶段：
=***亿元） 。
**类工业用地（M2） ：
=***亿元） 4) 仓储用地：66.53 万㎡ =***亿元） =***亿元） =***亿元） =***亿元） =***亿元） 15 普通仓储用地（W1） ：
=***亿元） 本分析按上述第（2）种运营方式，项目总盈利预测为：**亿元/人民币。
（三）项目管理费用（其他园区普通收*****～****元/亩）与物业管理费支出相抵； （四）本方案的盈利预测相对较为保守，其他收益未详尽统计； （五）经考察**其他工业园区，目前工业用地纯土地出让价格在***—***万元/亩，住宅和商业用地价格更高。 六．项目整体报价： 以上测算方式仅供参考！详见《****项目可行性分析报告》 ******投资控股有限公司 2020 年 3 月 22 日 16
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