被铺入狱。于是人们猜测，东方广场项目被中央勒令停止施工，与王宝森陈希同事件有关... 然而原北京市政府尚未提出立项，就已开始动工兴建了，更不用说提交什么可行性报告与...
东方广场项目可行性研究 前期发展中心 2008 年 9 月 25 日 1 目 录 第一部分：项目概况........................................................... 3 一、 宗地位置............................................................. 3 二、宗地现状................................................................. 4 三、项目周边的社区配套....................................................... 5 四、项目周边环境............................................................. 6 五、大市政配套............................................................... 7 六、规划控制要点............................................................. 8 第二部分 合肥市场分析........................................................ 9 一、合肥整体情况............................................................. 9 二、宏观市场研究............................................................ 10 三、住宅状况分析............................................................ 14 四、商业状况分析............................................................ 19 五、项目区域内商业市场研究 .................................................. 24 六、目标市场定位及产品定位 .................................................. 28 第三部分：规划设计分析...................................................... 31 一、初步设计宗旨............................................................ 31 二、总平面布置.............................................................. 32 三、建筑单体设计............................................................ 33 第四部分：投资收益分析...................................................... 34 第五部分：综合分析与建议 .................................................... 34 一、优势.................................................................... 34 二、机会.................................................................... 34 三、结论.................................................................... 35 2 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 项目处于合肥市主干道徽州大道与南一环（屯溪路）的交口处，地理位置优越，交通方便。 老城区 本案 南一环 徽州大道 滨湖新区 3 合肥市商圈分布图 新站商圈 商圈现状分布图 老城区商圈 三里庵商圈 本 案 马鞍山路商圈 南七商圈 二、宗地现状 1、 四至范围：项目位于合肥市徽州大道与芜湖路交口东南，西至徽州大道，北至安徽大剧院，南 至香港街，东抵宁国路. 2、 地势平坦状况，与周边地势比较：
地块地势平坦，地势略低于旁边的主干道徽州大道。 4 3、 地面现有建筑物状况：
地块原为合肥市高压开关厂厂房，已建的香港街把地块分为南北二两块。原厂区占 地面积为 67 亩，送变电公司土地面积 5.94 亩，其余土地面积 9.53 亩，总计 82.47 亩。送变电公司地上建筑物由其自行拆除，其余 9.53 亩为徽州大道道路退让。 三、项目周边的社区配套 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 紧邻地块有屯溪路公交站牌，有4 路、11 路、14 路、17 路、111 路、116 路、117 路、 118 路、120 路、121 路、126 路、129 路、131 路、135 路、138 路、144 路、150 路、 235 路、快速公交 1 路（直达滨湖新区）等 18 条公交线路经过，交通极其方便。 公交线路 4路 11 路 14 路 17 路 111 路 116 路 117 路 118 路 120 路 121 路 126 路 129 路 131 路 135 路 138 路 144 路 起点 葛大店 骆岗机场 包河花园 琥珀邮局 火车西站 葛大店 铝厂 蜀山森林公园 藕塘村 欧力产业园 新华印刷公司 火车站 农科院 美容美发用品城 工业经济学院 省皮肤病防治所 终点 探矿厂 火车站 公交四公司 国强钢材中心 火车站 龙居山庄 南门换乘中心 曙光影院 安高城市天地 新华学府春天 大学城 安徽合肥体育中心 油坊岗社区 十五里河 建材一厂 旅游汽车站 总站数 20 站 25 站 25 站 18 站 27 站 22 站 25 站 26 站 21 站 23 站 29 站 26 站 22 站 29 站 22 站 28 站 5 150 路 快速公交 1 路 方兴社区 市府广场 公交集团 滨湖公交站 34 站 16 站 2、 教育：
在地块周边有南门小学、青年路小学、四十八中、七中、八中、合肥工业大学、安 徽艺术学院等。
3、 医院在地块周边有省立医院、安医附院、中医附院等安徽省内知名医院。
4、 周边居住及商业状况 地块处于合肥市一环内，老城区商业中心点的边缘地点，周边商业氛围浓厚。有合 肥最具地方特色的宁国路龙虾一条街，合肥景观大道芜湖路休闲一条街。
5、 文化、体育、娱乐设施 安徽大剧院、安徽古井体育馆、安徽老明光体育馆、万豪圣会休闲浴场、辆苑商务 会所、宁国路龙虾一条街等。
6、 公园 包河公园、银河公园、斛兵塘、琥珀潭 7、 金融网点 地块周边有徽商银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行、中国银行等金 融营业网点。
8、 中高档酒店 和平国际大酒店、安港大酒店、八一宾馆、齐云山庄、玉丽皇大酒店 四、项目周边环境 1、治安情况 地块处于合肥市老城区，治安情况良好 2、空气状况 地块处于合肥包河公园附近，周边环境优美，空气状况良好 3、噪声情况 6 地块处于合肥市主干道徽州大道与南一环（屯溪路）交口处，有一定的噪音污染。
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 无 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 无 6、周边景观 宗地所在区域有合肥重要的旅游文化景点－包河公园，景区内建有包公祠、包公墓、 清风阁、浮庄等景点。同时紧邻地块还有合肥景观大道芜湖路。
7、近期或规划中周边环境的主要变化 地块旁边的徽州大道、宁国路和香港街的道路改造已完成，合肥一环畅通工程（屯 溪路段）也已拓宽改造完成，近期地块周边暂无大的市政改造。 五、大市政配套 1、道路：
香港商业步行街两侧规划建设市政支路， 将徽州大道与宁国路连通， 路幅宽度为 10 米。
2、供水：
本项目地块紧临徽州大道， 在徽州大道东侧慢车道下铺设有 DN300 市政供水管道， 距地 块 50 米之内，可以接入，满足本项目用水需求。
3、雨污水排放：
本项目地块周边二里河改造工程（香港商业步行街下）设有市政雨污水管网，本项目雨 污排水可就近接入。
4、通讯：
本项目地块西侧徽州大道上铺设有市政通讯管网， 各专业管线可接入本项目， 满足项目 需要。
5、供电：
本项目的供电可从附近的变电所接入，满足项目的需要。
6、燃气：
徽州大道东侧慢车道下铺设有 DN200 市政中压燃气管道，可方便接入本项目地块内。
7、供热：
项目地块附近屯溪路铺设有直径为 DN350 的市政热力管道， 可由热力公司协调解决进入 我项目的管道埋设路线问题。 7 六、规划控制要点 1、 总占地面积 批准总规划南北地块总面积 82.47 亩，其中耀华房地产公司土地面积 67 亩，送变电 土地面积 5.94 亩，其余土地面积 9.53 亩。
2、 总建筑面积：193563 ㎡，地下建筑面积：67249.95 ㎡ 一期：总建筑面积（地上） ：112439 ㎡ 其中，办公：28980 ㎡ 商业：57510 ㎡ 公寓：25949 ㎡ 二期：总建筑面积（地上） ：81124 ㎡ 其中，办公：24760 ㎡ 商业：10365 ㎡ 住宅：44500 ㎡ 会所及公建：1499 ㎡ 3、 综合容积率 3.52 4、 建筑密度 35％ 5、 绿地率 6、 停车位 40％ 1831 辆，地下（含复式停车）1710 辆，地上 121 辆。 8 第二部分 合肥市场分析 一、合肥整体情况 合肥是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。根据国家统计局 城市司发布 2006 年我国 286 个（不含拉萨）地级及以上城市综合实力比较研究成果，合肥 市城市综合实力大幅提升， 在全国百强城市中跃居 21 位， 比 2005 年公布的排名前移 10 位； 在省会城市中位居第 8，前移 7 位。
由全球著名商业杂志 《福布斯》 中文版推出的 2008 年福布斯中国大陆最佳商业城市 100 强，合肥位于第 37 位，上升了 11 位，在参评指标劳动力素质指数中，合肥排名全国第 9， 在高级人才指数中，合肥更是排名全国第 5。
根据合肥市“十一五”发展规划，到“十一五”末，全市地区生产总值确保 1900 亿元， 年均增长 15.5%，力争达到 2100 亿元，年均增长 18%；全市人均生产总值达到 5000 美元； 财政收入达到 260 亿元，年均增长 15%左右；市区人口达到 300 万人，城市建成区面积达到 300 平方公里；全市城镇化率达到 60%左右。
合肥市发展的总体目标是：形成“一主城，四组团，一个滨湖区”的空间发展结构，形 成以合肥中心城区为核心，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。
近期则主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。
合肥将建立省会圈， 都市圈基本圈层半径为 100 公里， 引领并形成皖中一体化发展格局， 有效地带动全省经济发展。到 2020 年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。 9 二、宏观市场研究 ? 合肥市历年 GDP 及增长率 合肥市历年GDP及增长率 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2001年 GDP（亿元） 增长率 363.4 11.30% 2002年 412.4 13.10% 2003年 477.78 13.30% 2004年 589.7 23.43% 2005年 853.57 16.90% 2006年 1073.86 17.50% 2007年 1334.2 18.10% 2008年1-6 月 723.25 10.40% 0% 10% 5% 20% 15% 25% ? 合肥市历年人均 GDP 及增长率 合肥市历年人均GDP及增长率 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 人均GDP（元） 增长率（%） 2001年 8219 10.81% 2002年 9265 12.73% 2003年 10562 14% 2004年 13378 26.66% 2005年 18950 14.50% 增长率（%） 2006年 23205 14.30% 2007年 28125 21.21% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 近几年，合肥市国民经济发展较快，年国内生产总值增幅保持在 15%左右。2008 年 1— 人均GDP（元） 6 月的增幅达到 10.40％；与此同时，合肥市的人均 GDP 近年来连续保持 14％以上的高速增 长，2007 年达到 28125 元。 ? 合肥市历年人口状况 10 合肥市历年人口状况 600 500 400 300 200 100 0 全市户籍人口（万人） 市区人口（万人） 市区人口比例（万人） 2001年 442.16 137.95 31.20% 2002年 448.08 146.52 32.70% 2003年 456.6 155.87 34.14% 2004年 444.68 163.52 36.77% 2005年 455.7 175.31 38.47% 2006年 469.85 193.14 41.00% 2007年 478.9 198.39 41.42% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 全市户籍人口（万人） 市区人口（万人） 市区人口比例（万人） 合肥市人口总体呈上升趋势，2007 人口总量达到 478.9 万。其中市区人口达到 203.73 万，市区人口占全市人口的比例近 5 年保持在 31%以上，2007 年达到 41.42％。 ? 合肥市历年人均可支配收入及增长率 合肥市历年人均可支配收入及增长率 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 人均可支配收入（元） 增长率 2001年 6817 6.70% 2002年 7145 10.30% 2003年 2004年 2005年 7785 9% 8610 9684 2006年 2007年 11013 13427 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10.60% 12.50% 13.70% 21.90% 增长率 人均可支配收入（元） 随着城镇职工就业人数的增加和工资改革的进一步到位， 城乡居民收入大幅提高。
2007 年，城镇居民人均可支配收入达到 13427 元。 11 ? 合肥市历年固定资产投资及增长率 合肥市历年固定资产投资及增长率 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2001年 固定资产投资（亿元） 增长率 142.5 8.80% 2002年 168.67 18.30% 2003年 255.11 51.20% 2004年 361.48 41.70% 2005年 495.27 36.40% 2006年 824.8 66.50% 增长率 2007年 1310.43 58.90% 2008年1-6 月 932.27 55.40% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 固定资产投资（亿元） 合肥市固定资产投资增幅较快，2008 年上半年投资增长率已达到 55.40%。固定资产投 资的增长推动了合肥经济发展。 ? 合肥市历年房地产投资状况 合肥市历年房地产投资及增长率 500 400 300 200 100 0 2001年 房地产开发投资（亿元） 增长率 25.54 10.80% 2002年 40.02 56.70% 2003年 89.7 124.14% 2004年 138.32 54.20% 2005年 190.29 36% 2006年 280.64 47.50% 增长率 2007年 385.01 37.20% 2008年1-6 月 275 57% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 房地产开发投资（亿元） 合肥市房地产投资总体表现为不断上升态势。其中 2008 年 1-6 月份，房地产开发投资额达 到 275 亿元，增长率达 57%，接近 2006 年全年水平。 12 ? 合肥市历年商品房施工、销售等情况 合肥市历年商品房施工、新开工及竣工面积 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2000年 2001年 395.48 202.08 139.29 2002年 610.69 290.22 226.29 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 348.16 商品房施工面积（万平方米） 商品房新开工面积（万平方米） 160.64 129.86 商品房竣工面积（万平方米） 商品房施工面积（万平方米） 939.58 1399.66 1667.29 2487.55 5163.51 471.25 612.01 715.31 976.94 2992.59 329.39 391.85 510.45 534.54 2116.61 商品房竣工面积（万平方米） 商品房新开工面积（万平方米） 合肥市历年商品房销售面积 1200 1028.35 1000 800 600 400 200 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 销售面积（㎡） 近五年，合肥市商品房施工面积保持较大规模的增长，年增长幅度在 20%以上，随着商 品房施工面积和新开工面积的增长，预计未来三年内，商品房竣工面积仍将保持增长。在商 品房发幅增长情况下，销售面积也大幅增加，在 2007 年达到最大，为 1028.35 ㎡。 13 595 495 398 286 195 ? 合肥市近年土地成交面积与单价 近年土地成交面积与单价 7000 5978 6000 5097 5000 4000 3000 2000 1000 0 2004年 2005年 2006年 2007年 土地成交单价（元/亩） 2008年1-6月 69 81 98 1543.3 100 50 0 4827 200 163.06 150 5753.47 270.96 250 300 土地成交面积（亩） 近年合肥市土地供应充足，近三年每年土地成交面积在 5000 亩以上，土地供给区域以 新区开发供应为主，老城区改造次之；2004 年以来土地供应成交面积有所减少，但成交单 价却逐年递增；2007 年土地成交每亩单价为 163.06 元/亩，比 06 年上涨了 66.4%。
根据《合肥市住宅建设规划》 ，2007—2010 年住宅建设用地平均供应量在 4300 亩左右， 未来住宅建设用地供给充足。 三、住宅状况分析 1.产品供应状况 ? 07.8－08.8 包河区商品住宅供求关系走势图 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 万平方米 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0 14 07-8 07-9 07- 07- 07- 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 10 11 12 供应量 成交量 供求比 从 07 年 8 月至 08 年 8 月，整体市场波动较大。进入 2008 年，市场供应量和成交量明 显减少，这主要是受整体市场影响，一方面开发企业减少了拿地数量以及放慢工期，另方面 消费着观望心理增强所导致。截止 2008 年 8 月份包河区商品住宅供应量为 77942 ㎡，成交 量为 118207 ㎡，供求比为 1：1.5。 ? 截止目前为止包河区市场楼盘列表：
均价（元/㎡） 容积率 楼盘名称 铂金汉宫 创智广场 5300 5300 4200 未开盘 未开盘 5200 4300 4800 5400 5700 5100 未开盘 6000-9000 5300-7500 未开盘 4750（高层） 8000-10000 3.8 4.9 3.0 2.6 3.0 3.4 1.8 3.0 2.87 5.47 4.6 5.3 0.52 3.0 1.7 0.9 1.87 建筑面积 （㎡） 208412 139820 130000 91538.36 193000 108000 300000 81400 520000 73666.5 75331 60282 122499 597150 35200 72898 414602 建筑形态 高层 高层 小高层、高层 小高层、高层 高层 高层 多层、小高层、高层 高层 小高层、高层 高层 小高层、高层 高层 低层 高层 小高层 低层、高层 低层、高层 主力面积 50 70-100 86-116 80-82 / 70-96.16 88-107 90.95-99.14 96.59-139.18 89.35-98.7 59.74—139.32 30-86 200-700 75-89 80-110 90-125 200-240 格林雅地·沃府 金悦领地 桐城绿苑 丽阳兰庭 美生-滨江花月 信达好地坊 万振逍遥苑瞰城 众力-桐城花园 金湾家园 新鸿意-瀚海星座 绿色港湾 绿地海顿公馆 滨湖特区-青年城 碧湖云溪 玫瑰绅城 包河区楼盘以小高层和高层住宅为主， 还有少量的多层和别墅项目。
包河区作为房地产 市场比较成熟的区域，土地资源稀少，所以多层和别墅项目可谓是极度稀缺。
2.楼盘特征分析 ? 规模分析 15 各规模楼盘分布 30 万方以上 18% 5 万方以下 6% 20-30 万方 12% 15-20 万方 6% 10-15 万方 24% 5-10 万方 34% 5万方以下 5-10 万方 10-15 万方 15-20 万方 20-30 万方 30万方以上 包河区目前市场上楼盘以中等规模为主，主要集中在 5-10 万方，占总体的 34%。30 万 方以上的楼盘所占比例为 18%，小规模楼盘较少，5 万方以下楼盘比例为 6%。 ? 价格分析 各价格区间楼盘比例 6000以上 15% 5500-6000 15% 4000-4500 16% 4500-5000 15% 5000-5500 39% 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000以上 包河区目前在售楼盘中，价格主要集中在 5000-5500 元/㎡，占总量的 39%。单价在 4000-4500 元/㎡的楼盘所占比例为 16%，主要分布在包河工业园附近；单价在 4500-5000 16 元/㎡、5500-6000 元/㎡以及 6000 元/㎡以上的楼盘各占总量的 15%，其中单价在 6000 元/ ㎡以上的楼盘主要是别墅项目。 ? 面积分析 铂金汉宫 创智广场 格林雅地·沃府 金悦领地 桐城绿苑 丽阳兰庭 美生-滨江花月 信达好地坊 万振逍遥苑瞰城 众力-桐城花园 金湾家园 新鸿意-瀚海星座 绿色港湾 绿地海顿公馆 滨湖特区-青年城 碧湖云溪 玫瑰绅城 50 ㎡ 70-100 ㎡ 86-116 ㎡ 80-82 ㎡ / 70-96.16 ㎡ 88-107 ㎡ 90.95-99.14 ㎡ 96.59-139.18 ㎡ 89.35-98.7 ㎡ 59.74—139.32 ㎡ 30-86 ㎡ 200-700 ㎡ 75-89 ㎡ 80-110 ㎡ 90-125 ㎡ 200-240 ㎡ 目前区域内楼盘以 90 ㎡以下的小户型为主，这主要是受国家 90/70 政策限制，而 100 ㎡以上户型也占有相当比例。其中玫瑰绅城、碧湖云溪和绿色港湾项目都有别墅项目，户型 都在 200 ㎡以上。
? 08.8 包河区商品住宅新盘、后续一览表：
销售价格 新盘/后续 新增 桐城绿苑 住宅 高层 未开盘 193000 楼盘名称 滨湖特区-青年城 属性 住宅 建筑形态 小高层 (元/㎡) 未开盘 总规模 (㎡) 35200 本次推出 (㎡) 17 金悦领地 新鸿意-瀚海星座 玫瑰绅城 绿地海顿公馆 后续 万振逍遥苑 住宅 公寓 住宅 住宅 住宅 小高层、高层 高层 别墅 高层 小高层，高层 未开盘 未开盘 8000-10000 5300-7500 5400 91538.36 60282 414602 597150 520000 / / 8783.54 6608.45 65536.72 从该区域后续供应和新增楼盘来看，后续市场供应量将持续加大。 3. 典型个案分析—绿地海顿公馆 ? 项目经济指标： 项目名称 物业地址 物业面积 建筑形态 开盘日期 销售价格 绿地·海顿公 馆三期夜晶城 100000 ㎡ 高层 2008-4-26 5300-7500 元/ ㎡ 所属区域 包河 马鞍山路与太湖路交叉口 容积率 主力房型 交房日期 投资商 3 一房 45-48 ㎡ 两房 87 ㎡ 2009-12-30 上海绿地集团合 肥置业有限公司 ? 户型配比（目前推出房源户型）：
房型 一居室 两居室 面积区间（平方米） 45-48 87 比例 23% 35％ 18 海顿公馆此次推出的住宅产品以一房、两房为主，一房功能分区合理，大阳台，卧室落 地大窗。两房科学合理布局，干湿分区明确，格局完整流畅，南北通透，餐厅连接阳台，90 度转角大飘窗，对接园林景观。 ? 项目分析：
从地理位置上看， 绿地海顿公馆位于合肥城市新中心， 周边教育配套完善， 又临近淝河， 环境优美。
绿地海顿公馆还将社区高层建筑结合社区水生态湖景， 使“水”成为健康生活的 新标志，这也正是现代城市人理想人居方式的体现。 四、商业状况分析 1.合肥市商业概况 合肥市商圈以长江路为中轴线， 以三孝口、 四牌楼为核心， 沿金寨路、 淮河路、 蒙城路、 马鞍山路等几条主干道延伸，并各自形成了区域性商圈。主要分布如下： 19 商业点 淮河路 主要零售商业 百盛、苏宁、城隍庙、古井商城、瑞景国际购物 广场 市府广场 三孝口 三里庵 四牌楼 马鞍山路 南七 新站 各 商业网 明珠广场 国美、乐普生 百大 CBD、合家福 国购广场、家乐福、家福特、国美 百货大楼、合家福、商之都 家乐福、合家福、周谷堆批发市场 商业大厦、北京华联、百脑汇、颐高数码、五星 元一时代广场、白马服装城、安徽大市场、中州 家具广场 易初莲花、中州家具广场、东方家园 商场或 点的经 营业态、分布等都有极大的雷同性，缺乏新鲜素，难以吸引消费者。随着环球广场、易初莲 花的出现以及写字楼市场的热卖，都极大的丰富了合肥市的商业形态。 2.商业总体分布状况 新站商圈 老商业中心 三里庵商业 圈 南七商 业圈 商 马 圈 鞍 山 路 本案 20 目前合肥市的商业网点主要沿长江路、 金寨路与马鞍山路等几条主干道分布， 相对集中 在市府广场、淮河路一带，其他区域则较分散。 ? 合肥各区域大型商业网点分布：
片区 项目名称 沃尔玛广场 庐阳 城隍庙大世界 华孚商业广场 金地国际城 包河 新都会环球广场 绿地饕界 安高城市天地 蜀山 安徽国购广场 信旺华府骏苑 元一时代广场 温莎杰座 瑶海 恒丰国际大厦 元一中西街 新长江购物中心 滨湖 滨湖商业中心 建筑面积 7万 2.1 万 总 15 万、7 万商业 20 万 9万 3万 30 万 10 万 94 万 15 万 商业 2 万 3.6 万写字楼，2 万商业 110 间商铺 13 万 30 万 产品定位 超市 批发零售服装 家纺 餐饮休闲商务街 超市、休闲购物 美食、娱乐 沃尔玛 休闲购物 TESCO 乐购 MALL 沃尔玛 家乐福 商业街 MALL 综合性配套 目前合肥市大型商业网点主要是靠引进世界知名品牌或与世界知名企业合作，如沃尔 玛、家乐福等品牌，通过品牌嫁接来赢得市场。 3.各商业综合体研究 随着城市的发展， 合肥市另类项目正在陆续走向市场——商业综合体项目。
目前市场上 代表项目有乐客来国际商业中心、明发商业广场、信地商业广场、松芝国际和博澳丽苑等， 主要是集住宅、办公、商业、酒店、会展、娱乐等多种功能为一体的大型商业项目。
（1） 乐客来国际商业中心 ? 经济技术指标 21 物业地址：长江西路与红皖路交叉口 占地面积:73312 ㎡ 总建筑面积:179431 ㎡ 容积率:1.76 建筑密度：44.1% 绿化率：21.2% 机动车停车位:1214 辆 非机动车停车位：3602 辆 主要业态:生活卖场、娱乐中心、专业、零售卖场、商务酒店、商业街、LOFT 公寓式办公等 ? 业态分布 3 座酒店式公寓 1 座五星级酒店 1 座 4 层娱乐旗舰 1 座 4 层零售旗舰 1 座 3 层综合卖场 2 万方商业步行街 （2） 明发商业广场 ? 经济技术指标 物业地址：北二环与四里河路交汇处 占地面积：300 亩 总建筑面积：58 万㎡ 总投资额：10 亿元 主要业态：购物、旅游、休闲、娱乐、餐饮、影城、五星级酒店、商务、精品公寓等 （3） 信地国际商业广场 ? 经济技术指标 占地面积：279473 ㎡ 地上建筑面积：95 万㎡ 22 总投资：30 亿元 停车场：10 万㎡ 主要业态：SHOPPING MALL、五星酒店、公寓式酒店、写字楼、家居 MALL、服装 MALL、步行 街、花园式住宅 （4） 博澳丽苑 ? 经济技术指标 物业地址：蜀山区黄山路与二环路交汇处 占地面积：16 万 总建筑面积：55 万平方米 容积率：2.8 绿化率：40%， 建筑密度：24% 主要业态：高层住宅、双语幼儿园、地下车库和沿街商业、皇冠五星级大酒店， 150 米超高层建筑，配备一座功能齐全的顶级写字楼和五星级酒店式公寓 （5） 松芝国际 ? 经济技术指标 物业地址：长江西路 478 号 占地面积：33950 ㎡ 总建筑面积：18 万㎡ 容积率：3.2 总投资：4.2 亿 主要业态：购物休闲、文化娱乐为主题 10 万平方米综合商业设施、商务中心、文化娱乐健 身中心和部分高档社区住宅。商场部分建筑总面积 5 万平方米 大型商业综合体的兴起， 一方面弥补了市场上的一个空白， 同时也丰富了合肥市场的商 业形态。 23 五、项目区域内商业市场研究 1.包河区商圈概述 本项目位于合肥市美菱大道 412 号原合肥高压开关总厂，交通便利,属于包河区辖区范 围。
目前包河区商业主要是以马鞍山路与屯溪路为中心轴，北起屯溪路，南至太湖路，西起 宁国路，东至铜陵南路围合而成。商业总建筑面积 40 多万㎡.形成“马鞍山路商圈” ，主要 是以新都会·环球广场与商业合家福购物广场、苏果超市共同形成的商业氛围。 屯溪路 本案 宁 国 路 马 鞍 山 路 铜 陵 路 太湖路 2.历史沿革 马鞍山路商圈的形成， 是与区域或板块内商业的发展与住宅楼盘的开发进度， 及入住人 口相关联，由下列时间进度里马鞍山路商圈的形成与发展可见：
2003 年，苏果超市 合家福超市入驻马鞍山路段； 2004 年，区域内世纪阳光花园、万振逍遥苑通至马鞍山路，太湖连通马鞍山路，周边 住宅小区更为密集； 2004 年，实力地产开发商入驻马鞍山路板块，绿地集团海顿公馆、新鸿意、金大地等， 万振二期启动； 2005 年，新都会·环球广场的成功运营，商圈形成； 24 2006 年，宁国路龙虾一条街成功改造； 2006 年，酒吧街文化开始，商圈形成新的规模； 2007 年，马鞍山路段金地 88 街入市，情景式商业街的商业形态出现； 2007 年，太湖路绿地饕界高端餐饮业入市； 2007 年，元一哈街 LOFT 街区概念入市； 2007 年，九华山路美食街形成雏形； 2008 年，金地 88 街陆续商户开业； 2008 年，饕界高品质高品位餐饮业入驻开业； 2008 年，元一哈街招商启动，马鞍山路商圈新的商业格局出现。
“马鞍山路商圈“位于包河区核心地段，2005 年形成商圈雏形，主流商业形态以购物 中心、超市、专业市场（专业卖场） ，专业批发市场为代表，2007 后各高档住宅开发的商业 业部分，均以新兴的商业街形态出现，丰富了马鞍山路商圈内的商业业态构成，加至原先已 有的特色街区，马鞍山路商圈形成了独特的街区商业氛围。
近年，随着马鞍山路板块的居住区域扩大，商圈面积幅射也提升近 1.5 平方公里，商业 总建面积 40 多万㎡（不包括酒店、商务办公楼） ，购物广场面积约 8 万㎡，超市约 2 万㎡， 专业卖场 4000 ㎡，专业批发市场 18 万㎡，商业街约 10 万㎡。
最具有代表性的是新都会环球广场、 合家福购物广场，以主力店“家乐福” 与 “合家福” 的商业影响力，商业幅射遍及合肥其他区域，消费群体涵盖丰富，也成就马鞍山路商圈在合 肥商业中商圈形成的代表商业，以及品牌开发商的商业街模式，开发规模比例大，也将重组 马鞍山路商圈内商业形成构成。 25 酒吧街 新都会环球 屯溪路 购物广场 本案 宁 国 路 马 鞍 山 路 龙 虾 街 金地 88 街 铜 元一哈街 陵 路 合家福购物广场 太湖路 绿地饕界 3.交通概况 马鞍山路商圈位于包河区核心地段，商圈内拥有市区两条主干道：马鞍山路、屯溪路。
以马鞍山路为南北中轴， 北上直达庐阳区合肥市中心与长江中路相接， 商圈近邻市中心， 仅距 1 公里。南下是与二环路交接的主要干道，连接包河大道，直通发展中滨湖新区。
屯溪路东西延伸，西连蜀山区纵横交错五里墩大桥，直达三里庵商圈，东接和平路、合 裕路，是联通瑶海区、新站区主要干道。
商圈内宁国路、九华山路、太湖路、铜陵路作为重要商业附属地段，也是通这各区域活 跃支路要线。
商圈主干道及四至路段共有 20 多条公交路线， 政府 08 年交通规划， 马鞍山路板块划为 轻轨重要干线地段。由此可见证马鞍山路商圈交通与区位四通八达的优势明显。 4.人文环境 “马鞍山路商圈”地处包河区文化、商业发展重心、人文环境优秀，区域内有合肥工业 大学、安徽大学艺术学院、交通职业技术学院等 10 余所大中专院校及各类中小学，省体育 馆也位于商圈内，文化氛围较为浓郁。而且，商圈内有包公祠、包河公园等景点，且包河、 南淝河就位于商圈内， 另环城河与本商圈仅相隔 1 公里， 成为合肥商圈唯一坐拥三条自然景 观水系的区域。 5.商圈租售情况 26 马鞍山路商圈商铺租售金相对合肥整体租售情况处于中端水平。
因商圈幅射面积大， 所 以租售情况存在一定差异。
目前，商圈内购物中心位于马鞍山路与屯溪路、太湖路交汇处，商业消费集中，除主力 店入驻租金在 65—75 元/㎡，内铺月租金在 100-200 元/㎡，现阶段几乎无商铺对外销售。
商业街作为新兴的商业形态，统一销售、统一规划、统一招商管理，中档定位的商业街 售价达到 30000 元/㎡。
租金分布走势如图所示： 200 63 46 260 66 76 66 46 260 110 95 30 45 55 55 6.商圈业态构成 目前，马鞍山路商圈内业态主要是购物中心、超市、商业街、专业市场、批发市场，街 铺数量较少且多为社区配套商铺，形成多业态共荣的业态构成。
商圈主流商业业态有：
大型购物中心 2 家：新都会·环球广场和合家福购物广场； 超市 2 家：家乐福环球广场店，合家福太湖路店； 商业街 5 条：金地 88 街、元一哈街、绿地饕界、龙虾一条街、酒吧街 专业市场 1 家：苏宁电器； 批发市场 1 家：周谷堆农产品批发市场。
街铺 500 多家：商圈纵横干道及四至路线的沿街商铺 27 7.消费群体构成 “马鞍山路商圈”零售商业的主要消费群体是商圈内居民、学生。
专业市场，中档消费场所，消费人群为周边居民 超市以大型购物中心的主力店为主， 商业的消费者以本区域居民为主， 幅射全市其他区 域的消费人群，收入中等水平。
商业街主要商圈内及商圈外围 0.6 公里内消费者，中低等收入人群为主。
特色业态形成的商业街， 消费人群幅射面涵盖其他区域居民， 以中低等收入年青人居多。
由此可见， “马鞍山路商圈”零售商业整体定位中档水平，现阶段处于合肥中档消费水 平。 六、目标市场定位及产品定位 1.市场定位：市场领导者的战略角色定位 领导者√ 一线品牌 项目明显的区位优 势 产品创新和领先性 建立评估标准 垄断价格标杆，引 领市场潮流 挑战者 具有持续作战能 力 具备一定独特资 源和生产规模 可以改变游戏规 则 强调产品的特色 和价值 项目具有独特的地理位置优势， 加之人文气息浓和商业氛围较好， 可以控制成本为依托， 树立高形象为战略导向， 打造具有领先性和创新型的品质城市综合体， 从而树立项目领导者 的地位。
追随者 缺乏独特资源和 资金实力 搭便车，借势 以小博大，杀伤 战术 价格战的制造者 补缺者 规模小，快速灵活 目标客户明确， 挖掘细 分市场价值 抓住某种需求变化趋 势， 在细节创新打造难 以复制的产品 敏锐的机会主义者 28 2. 产品定位 住宅市场供应量 大，竞争压力大 商业市场大多同质化， 缺乏新鲜素 与马鞍山路商圈、南七商圈、 老商业中心为临， 商业氛围好 做足差异化， 抓住市场空白， 扩大宣传， 引导消费。 集餐饮、娱乐、休闲、购物、超级大卖场、公寓、金融办公 为一体的具有现代经营理念的都市商业中心 3.战略定位：以高端形象面世，面向中高档客户。 市场地位 市场领先者 市场挑战者 市场追随者 市场补缺者 客户及产品定位 高档 中高档 中档 形象定位 高档 中高档 中档 29 4.客户定位 游离客户 ? 重要客户 周边乡镇居民满足自主需求 的客户：拆迁户、个体户等 核心客户 ? 合肥本地及省内外定经济实力雄 厚的投资客户：
企业高管、 政府中 高层管理者、私营业主等 合肥本地收入具有较高收入的投 资置业者：企业白领、公务员、个 体户等 ? ? ? 三县的投资置业者：政府中高管、私营业主、 个体户等 合肥本地有一定经济实力的满足自主需求和 投资客户：企业中层、公务员、个体户、私营 业主、拆迁户等 5.产品建议 ? 住宅部分： 面积 90 ㎡以下（包括公寓） 90 ㎡以上 户数 956 158 建筑面积（㎡） 51399 19050 比例 72.96% 27.04% ? 商业部分：
类别 大卖场 主力百货商场 甲级写字楼 商业步行街 金融办公 高层公寓 建筑面积（㎡） 20000 35000 40000 30000 35000 30000 30 6.招商方案 引进英国 TESCO、香港新世界等世界五百强企业入驻，同时引入必胜客、欧罗巴等世界 知名品牌店加盟，通过品牌嫁接，将其打造为合肥首席 SHOPPINGMALL，形成一站式消费理 念的中央商务区。 第三部分：规划设计分析 一、初步设计宗旨 1、方案设计符合国家及地方指定的有关规定、规范和标准。
2、确定“以人为本”的设计指导思想，处处考虑居民生活特点及要求。
3、建筑总体布置不仅要考虑本地块建筑的形式，还要考虑室外空间的标志性，注重与 周边建筑广场环境的协调与渗透，融合为一体。
4、从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和力和人情味的小区。
5、利用地域优势建设商、住、办互不干扰的高品质小区，提升小区物业价值和区域地 位，营建地标性建筑小区。
6、强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。
7、小区内的道路系统架构清楚，人车分流，道路通达顺畅，保证交通安全并满足消防 救护要求。
8、住宅设计以满足居住生活行为为依据，做到明厅、明卧、明卫、明厨，套型具有灵 活性、多样性和适应性，满足多层次的面积标准和性能标准。
9、营造现代大气的高层办公和高层住宅，与北地块办公形成双子塔楼，并结合一期商 业广场与香港街改造，使之有机的成为一综合体，树立合肥地标式商、住、办及娱乐餐 饮为一体的大型社区。 31 二、总平面布置 1、总平面布置原则 1） 合理布置风格简约的高层建筑， 融合周边环境， 避免小区裙楼及周边楼群日照的影响。
2）办公、住宅功能合理分区，人车分流，道路流畅，满足小区交通和消防要求。
3）营造香港街视线走廊及购物走廊对话北地块购物广场，此外高层办公沿徽州大道退 让 30 米以便形成公共空间和绿化景观并与北地块形成连贯而大气的商办沿街立面。
4）完善市政配套，提高居住小区生活质量。
5）符合各项设计规范。
6）注重沿徽州大道建筑立面、城市景观的设计。
2、总体布局及规划 二期基地沿徽州大道侧布置 26 层高层办公， 与北地块办公楼形成双塔布置遥相呼应， 中间贯穿香港街。4 层办公裙楼在徽州大道侧与北地块商业裙楼对齐，形成连贯立面。
地块北侧沿香港街侧布置 2 栋 26 层板式高层住宅并带 2 层商业裙楼，南侧由西向东分 别布置 1 栋 6 层住宅， 1 栋 22 层点式高层住宅和 3 层会所。
基地在北侧香港街中部以及 西侧徽州大道南部各设置一个车行出入口，设置 3 个双车道地下车库出入口并靠近基地 出入口处。
1）从景观入手，充分考虑朝向和采光，点式高层办公、板式高层住宅加联系裙房围合 式布局。形成沿徽州大道及香港内街二条景观走廊，同时使得小区内外闹静分区空间上 又相互渗透内外对景，整体完美和谐。
2）将北地块商业中心通过香港街的衔接向南延伸至南地块两个沿街立面上，使北地块 购物中心的集中式商业模式向南地块街铺特色小商业模式过渡，打造合肥独一无二的多 元化商、住、办大型社区。
3）通过功能分区使各功能明确，闹静区分，各尽其用。
4）建筑之间相互独立，互不干扰，同时又通过道路及地下室将各部分联系紧密。力求 有分有合，达到亲和性与私密性的完美统一。
5）有建筑围合成的开敞中心绿地，小区内景观步道有序划分。景观布局浑然一体，花 木、 小品的结合布置形成连绵不断的绿化体系和景观空间， 同时中央景观绿地局部走坡， 形成高低错落的绿色环境。 32 6）道路与交通 ①基地出入口 根据功能分区的特点，以及人车分流的客观要求，分别将小区人行、车行主入口 设于北侧香港街中部，次入口设于沿徽州大道西南角同时兼作办公后勤、货物运输、消 防应急出入口等。
②道路交通组织 二期地块的交通组织在有限的条件下尽可能做到人车分流，办公主要车流由香港 街近徽州大道口部直接进入地下车库。小区内部道路环通并在靠近出入口处设置 2 个地 下车库出入口。小区内部设置的人行硬质铺地，可安全的到达每栋建筑出入口处，结合 中央共享绿化，形成小区景观的有机串联带。
③停车位的布置 机动车停车以地面停车和地下相互结合的方式。地面访客及临时车位布置在办公 楼西侧，办公楼后院，小区内双车道两侧等。
二期地块共设置局部 2 层的地下车库，其中地下 1 层为复式停车库，并在车行入 口附近共设置 3 个地下车库出入口，避免车辆进入小区内部。因停车数量的需求，地下 车库的范围基本上遍及基地内部，并且通过地下室使各建筑之间得以有效连通。 三、建筑单体设计 1、设计指导思想 1）确定“以人为本”的规划设计思想，处处考虑居民的居住特点及要求。
2）办公及商业力求空间方整好用，平面紧凑合理，立面现代大方。
3）突出外部空间及环境的整体设计手法，在“绿色和环保”成为世界潮流的今天，为 身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。
4）充分考虑与周边环境相结合，达到协调中见特色，统一中寻变化的最高境界。
5）注重景观的精心布局，合理规划，尽量使每户住宅朝南朝景，商场办公临街便民。
2、立剖面设计 建筑造型强调时代感，运用体量的对比、材质的对比、色彩的对比，在材质上 33 强调下实上虚，以获得视觉与心理上的稳定感。在线条处理上、精致入微的细节特点。
在徽州大道沿街立面处理上，力求简洁现代，运用干净利落的体量与线条并在色彩材质 处理上寻求反映以时代为主题的现代建筑风格，使之成为又一道亮丽的城市新景观。 第四部分：投资收益分析 （见附件） 第五部分：综合分析与建议 一、优势 1、 合肥市政府为加快服务行行业发展出台新政策，对投资建设建筑面积 5 万 m2 以上的大 型商业设施，凡符合商业网点规划且建成后产权不分割出售的，城市基础设施配套费按 50%收取；并自开业经营之日起，对自营和物业租赁所缴纳的营业税、增值税和企业所 得税本市留成部分，前两年给予 100%奖励，后三年给予 50%奖励。
2、 国购集团已成功开发国购广场，与家乐福、家福特、大润发等国内众多商家已建立合作 或沟通渠道，公司有一批招商经验丰富的招商队伍。
3、 项目周边目前多是中低档的商业，暂无高档商业，项目无疑可填补该区域的市场空白。
4、 本项目位于合肥南北主干道徽州大道一侧，周边的芜湖路和屯溪路均为城市东西主干 道，从地块往北过芜湖路即为合肥市老城区商业中心。因此，交通便捷区位优势得天独 厚。
5、 地块处于合肥市重要的旅游景点包河公园附近，该区域有深厚的文化底蕴，环境优美， 人文气息浓郁。
6、 周边配套设施相当齐全，银行、邮局、医院、学校、剧院等一应俱全，为业主带来生活 上的方便。 二、机会 1、项目地处合肥老城区边缘，地理位置极其优越，建设综合性的商业地产，市场风险小。 34 2、项目自身有大体量的综合商业，为项目南地块开发住宅物业带来较高的附加值。
3、该区域政府正在打造宋城风情街，该项目是一个以包公为文化品牌，结合城市名片的重 量级商业必将会给该区域带来无限的商业机会。 三、结论 项目位于老城区边缘，建设大型综合体商业，市场风险小，建成后的购物中心、商务办 公对外营业，每年会给地方政府带来大量的税收，并提供众多的就业岗位，同时改善了整个 区域的居住环境和商业形象，可产生良好的经济和社会效益。
1、项目以混合物业形态存在，建筑面积达到 26 万平方米。
2、住宅部分平均售价为 7500 元每平方米，商铺部分平均售价为 30000 元每平方米。
3、项目计划总投资 113223 万元。
4、项目不包含地下车库销售总收入为 161454.08 万元(其中购物中心、公寓、办公、住 宅、沿街商业以及会所部分销售，主力百货、大卖场、影院、餐饮、游艺等租赁)。
5、项目投资净利润率为 42.6%，净利润额为 48231 万元。
6、本项目投资风险小，利润空间大，需严格控制项目的建安费用、不可预见费、其它 费用等可变成本。 35 第六部分 汇金大厦项目投资测算 1．地价：
（该出让部分 5.66 亩的土地拍卖价为 552 万元/亩，根据拍卖条件“出让金” 按：土地拍卖价×40%×出让土地面积缴；契税也然） 1）出让金：
2）契税：
3）拆迁成本：
（1）现金补偿：
（2）拆迁费用：
（3）安置房：多层 5642.77 ㎡×2800 元/㎡ 866.49 57.72 1579.98 63.55 100.00 4042.44 552 万元/亩×40％×5.66 亩＝ 552 万元/亩×4％×5.66 亩＝ 1249.73 124.97 （4）安置房：增购 907.82 ㎡×（2800－2100）元/㎡ （5）安置房 20 年物管费：
小 计： 2.前期费用：
1）规划设计费 2）勘探费 3）三通一平：
4）选址、放验费：
5）建管局联办费：
6）规划报建费：
7）综合服务费：
8）监理费：
9）监理费招标代理费：
10）专家劳务费：
11）日照测绘费：
12）防雷：
13）施工图审核：
14）公告、公示费：
15）环评费：
小 计: 3.建安费： 36 171.46 8.00 24.29 0.38 22.50 491.00 7.61 45.00 5.80 0.24 0.25 3.84 4.80 0.32 1.60 787.09 1）施工工程费：
（1）土建工程：
（2）外装饰工程：
（3）内装饰工程：
（4）支护工程：
（5）电气工程：
（6）给排水工程：
（7）消防报警工程：
（8）综合布线工程：
（9）消火栓工程：
（10）暖通工程：
（11）蜀山区办公装饰：
2）电梯：
3）空调设备：
4）解除控高费：
：
5）消防设备：
6）机械车位：
小 计: 4．基础设施费：
1）绿化费：
2）道路：
3）弱电：
4118 ㎡×30 元/㎡×40.5% 4118 ㎡×200 元/㎡×25% 48639 ㎡×25 元/㎡ 5.00 20.59 121.60 25.00 50.00 480.00 97.28 316.15 1115.62 18987.61 7 部×60 万元/部 6311.58 1782.98 1200.00 350.00 676.06 110.70 114.62 98.14 44.47 63.81 321.30 420.00 900.00 50.00 150.00 448.80 13042.46 4）排水系统（化粪池及室外排水管道） ：
5）供水施工费：
6）供电施工费：
7）供水增容、排污费：
48639 ㎡×20 元/㎡ 8）消防喷淋：
小计: 合计：
5．不可预见费：
（只计算建安费和基础设施费部分） 48639 ㎡×65 元/㎡ 37 14158.08 万元×2% 6．管理费：
7.财务费用: 8．销售费用：
投资总额：
19270.77×2% 19656.19×7.8%×2 33419.20×2.5% 283.16 385.42 3066.37 835.48 23558.04 9．销售收入：
（地上建筑总面积为 42139 ㎡,扣除返还蜀山区政府办公用房 3778 ㎡后，实 际可售的办公面积为 36329 ㎡；两层商业面积为：一层 200 ㎡；二层 1024 ㎡；两层银行 可售面积为：一层 454 ㎡；二层 354 ㎡；地下车位为 230 辆，扣除返还蜀山区政府停车 位 38 辆后，实际自有车位为 192 辆） 1）办公：
2）一层银行：
3）二层银行：
4）一层商业：
5）二层商业：
小计: 10．营业税：
11．利润：
12．税后利润率：
33419.20 万元×5.56% 33419.20－23558.04－1858.11 8003.05÷25416.15 36329 ㎡×8000 元/㎡ 454 ㎡×35000 元/㎡ 354 ㎡×15000 元/㎡ 200 ㎡×35000 元/㎡ 1024 ㎡×15000 元/㎡ 29063.20 1589.00 531.00 700.00 1536.00 33419.20 1858.11 8003.05 31.49% 38 第七部分 五里岗项目投资测算 1、编制范围 本项目含有的建筑物主要由高层和多层组成，总建筑面积约 103164 平方米，其中住 宅面积为：80439 平方米，42＃楼（快捷酒店）建筑面积为：6021 平方米，幼儿园建筑面积 为：1450 平方米，会所建筑面积为：648 平方米，物业用房建筑面积为：704 平方米，架空 层建筑面积为：1263 平方米，地下室建筑面积为：12639 平方米。
2、投资估算 项目投资估算详见附表 1：总投资估算表。
经估算，项目总投资 23484.39 万元，其中前期费用 498.41 万元，建安费用 13904.87 万元，基础设施费 1197.34 万元，土地费用 5918.15 万元，不可预见费用 430.38 万元，管 理费用 658.47 万元，财务费用 960 万元，销售费用 719.53 万元。按国家现行有关规定，涨 价预备费和固定资产投资方向调节税不计。
3、资金筹措及还款计划 本项目总投资 23484.39 万元，拟由合肥华源物业发展有限责任公司 6000 万元，申请 银行贷款 8000 万元，贷款年利率按 8%计算，其余资金由项目预售款解决。
贷款偿还期为 2 年，贷款前期，只付息不还本，第 1 季度利息 80 万元，第 2 季度利 息 160 万元， 第 3 季度利息为 160 万元， 建设期利息合计 560 万元， 后 4 季度为还本付息期， 还款期内付息总额 400 万元。
资金筹措和还款计划详见附表 2、附表 7。
附件：集团财务提供\合肥五里村危旧房改造项目住宅.xls 第八部分 龚洼项目投资测算 见附件：..\合肥土地市场\国购提供资料\龚洼项目\龚洼项目（纯销售）.xls 39
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八、东方伟业购物广场缴款通知书 114 第八部分 项目投资分析 115 一、投资成本分析 ... 还没找到您想要的资料?下一步,您可以 悬赏 还没有找到合适的“可行性分析”资料吗...
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