新农村商贸园建设可行性研究报告 * 标准化新农村商贸园建 设可行性研究报告项 目单位地址:电 话 :传 真:E - m a I l :承建单位二0000 一一年八月2目 录第 一章总论P3第 二章项...
项目可行性研究报告 第一章 项目总概况 1．1 项目背景 1．1．1 项目市场环境 长春市是吉林省经济、政治和文化中心，现辖有朝阳、南关、二 道、宽城、绿园、双阳六个区，经济、高新及净月三个开发区，九台、 榆树和德惠三个县级市和农安县。总面积 20571 平方公里，其中市区 面积 3116 平方公里，建成区面积 150 平方公里，到 2012 年，长春市 人口总量已达到 760 万人以上，城市化率超过 50%。随着经济的迅猛发展和长春市旧城区的改造， 商业环境和城市面 貌有了很大的变化，已经形成了重庆路商业街、红旗街商业区、火车 站商业区、桂林路商业区和大经路商业区五个商业圈。其中，重庆路 商业街更是以其优越的地理位臵、 优美的环境和多年来形成的商业美 誉，成为五大商业区中最为繁华和著名的。这里不但云集了诸如百货 大楼、国贸中心、卓展购物中心、沃尔玛购物广场、百盛等大型知名 的高档购物中心和超市，还拥有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、国联 大厦、 国际大厦等星级商务酒楼和写字楼。
尤以重庆路段商业街源头、 西安大路以其布局更成为重庆路商业街的核心区域。良好的商业氛 围、优美的办公环境和便捷的交通，使得这一地区成为众商家和公司 争相进入的宝地。
1．1．2 项目背景 本地段正处于春城大街以东街、现状巷街以南、现状住宅以西、 -1- 项目可行性研究报告 现状围墙以北地区。其周边地段还未完全开发。加上附近的重庆路商 业街和红旗街商业区发展的饱和情况此地段具有很好的商业发展潜 力和趋势。
根据地段的实际情况和周边的环境本项目的名称初步定为 “***商贸楼” 。
项目总占地面积 10200 平方米， 总规划建筑面积 17000 平方米， 总建筑高度为 16.2 米,其中包括地下一层， 总建筑面积 52700 平方米；地下一层为娱乐场所，建筑面积 10200 平方米。地上一层至 四层为商场，总建筑面积 42500 平方米；工程不分期进行，在资金保 障的情况下，2013 年 6 月开始预出租工作，并于 2013 年 9 月完成工 程并完成出租工作。
1．1．3 项目特点 “***商贸楼”项目的开发，在一定程度上丰富了周边居民的物 质生活，本项目建成后，必将为长春市商业项目填补一项空白，满足 市场的需求。
本项目的突出特点是智能化突出，综合性强，不同于目前存在的 纯商务楼模式，而是集商务、娱乐为一体的符合性楼宇。合理的工程 结构和先进的商业设施为客户提供了良好的购物和娱乐环境， 完善的 配套设施为客户提供了全方位的服务。
简约、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务 及优越的地域条件， 为本项目成为本市乃至本省的智能全方位服务的 标志性建筑提供了极其有利的条件。
1．2、项目设计原则 本项目为商服地产类开发，根本目的是为了出租，使项目取得经 -2- 项目可行性研究报告 济效益和社会效益的双丰收。具体的说，原则有以下几方面：
（一） 、充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、 美观、舒适和多功能性； （二） 、围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文 优势为长春市经济发展做出贡献； （三） 、以长春市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体 的开发建设需求。
1．3 项目总体规划布局 根据城市规划的要求，合理确定建筑的位臵、防火间距、消防车 道和消防水源等。项目所处区域市政配套设施齐全，总体布局在综合 考虑以适应当地的地形地貌的前提下，按照市政规划的要求，进行合 理空间布局，做到既能使之具有浓郁的商务氛围，又能体现人文居住 的环境，更保证了项目的安全性和合法性。 1．4 主要建筑指标表 序号 1 2 3 4 5 6 名称 总规划用地面积 总占地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 2.5 25 -3- 指标 17000 10200 52700 单位 m2 m2 m2 % 备注 地下一层 % 项目可行性研究报告 第二章 项目市场、需求分析 4．1 长春市房地产的总体情况 随着长春市近几年的经济的快速发展， 尤其是国民生产总值的提 高、 人均收入的增长和国家政策的支持， 全面促进了房地产业的发展。
具体表现在以下几个方面：
第一， 政策方面。
一些相关政策的规范和完善， 优惠政策的出台， 使得房地产市场被总体看好。
长春市近几年的经济运行情况良好， 为房地产业的发展和繁荣创 造了良好的外部环境。2001 年长春市房地产交易费用的下调， 《物业 管理条例》以及金融方面相关政策法规的出台，更是为房地产业的发 展提供了快速增长的政策环境。目前，国家计委、财政部又下达了通 知，明令取消房屋开发管理等 4 项不合理收费、土地局实行土地转让 招标制、 银行按揭零首付取消以及商用房贷款最高年限为五到十年等 一些规范房地产销售政策的出台，增强了房地产销售的灵活性，同时 保障了消费者的权益。
第二，市场方面。市场需求不断升级，改革开放的深入，经济的 快速稳定发展，居民收入的提高，消费者对商品需求也由原来的单纯 注重价格而转为注重更高质价比。再由于外来人口的涌入，投资者的 进入等多因素引起城镇人口的急剧增加，加大了对商品的需求；消费 者对开发项目的地块、地段、风格质量、建材、配臵、物业管理和功 能等多方面要求不断提高， 同时由于对外开放， 大量的外商涌入中国， -4- 项目可行性研究报告 进入长春，商品的需求量不断的增大。相对于此需求，有相当多的投 资商走进长春， 开发了诸如沃尔玛， 欧亚卖场等众多的知名购物商场。
随着众多知投资商进入长春市， 长春市房地产企业的竞争日益激 烈。企业都从以前的单一的拼价格转变为如今的拼质量、拼服务。
第三，众多资金拥有者对商服的投资，也加大了对市场需求。 4．2 竞争市场分析 长春市房地产市场的总体供求平衡的情况下， 如何能使本项目在 众多竞争对手中脱颖而出，取得最佳的经济效益和社会效益，是最为 关键的问题。因此，深入分析市场中众多的竞争对手，确立自身的市 场定位，是极为必要的。
（一） 、本项目的竞争优势 1、区位优势：该项目位于长春市的绿园区，是长春市的未完全开发 的区段，并且有深厚的文化底蕴和良好的办公环境。
2、环境优势：该项目的地点位于春城大街以东其周边有长春国税办 税服务厅、农业银行、华兴货运、吉林省工程技术学校、何氏快运、 周景春西医内科诊所、吃吃看饭店等集中高消费群体和组织。
3、品味优势：新颖、时尚的外观造型，考虑周全的环境设计，无论 是商场还是客户，在此都会享受优美的舒适的购物环境。
4、 理念优势：
该项目引进南方先进的设计理念和成功的经验， 以 “舒 适、美观、安全、科技”为此项目开发设计观念。
（二） 、项目劣势： -5- 项目可行性研究报告 1、时机劣势:在绿园区附近新建或已基本竣工的楼盘多，在时间上这 个项目没有抢得先机。
2、环境劣势：本项目虽然地处长春市城市中部，交通不是便利。而 且还有自然景观缺少，园区绿化不够等多方面的劣势。
3、品牌劣势：由于进入市场时间短、资金不够雄厚、宣传力度不强 等因素使得项目在长春市实施和运行有一定的挑战。
以上这些劣势，都不会对项目构成本质上的威胁，相信凭借此项 目先进的设计理念以及价格等的优势， 时间上的落后并不会太大的影 响；而且，相信随着长春市的发展，城市规划的完善，环境劣势也将 会得到很好的解决。
4．3 市场调查及目标市场的确立 4．3．1 市场调查 绿园区位于长春市中心地区附近，商业氛围还不够成熟，没有大 型的消费中心，其商铺市场呈一个点状的分布，属于长春商业待发达 之地， 以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺 的补充，形成了绿园区的商业格局。
4．3．2 目标市场确立 通过对上面的市场调查进行分析，该目标市场定位在如下人群：
1、各种商务，生活或其他用品商家或投资商。
2、民营、私企老板和个体户 这类买家主要是附近居住区域的经商人士， 他们喜欢在各种环境 较佳的区域生活，加之手头资金宽裕，有剩余的资金投资物业，希望 -6- 项目可行性研究报告 改变目前居住环境、增大居住面积，或作为增长投资。
3、高级白领 这类客户知识层次高、综合素质高、消费行为理性，对生活质量 要求较高，由于长期在办公室工作，对自然景观和社区人文环境、运 动设施极为重视， 同时对楼盘建筑风格、 色彩、 平面布局等极为关注， 地理位臵好、公用设施齐全、配套设施完备的高素质楼盘是他们的首 选。力求生活的舒适、安逸、温馨、健康。一般发展商提供的套餐装 修方式比较满意。本开发工程将这部分职业者作为首选的目标客户。
4、自由职业者 同白领相同，他们要求高质量的居家生活，渴望温馨、舒适方便 的生活条件。 4．4 价格定位 长春市商铺出租价格根据商铺市场的不同分布和特点， 可分为三 个不同的市场和价格：
重庆路区：主要是指以西安大路为中心，如：
“沃尔玛” 、 “卓展” 等中档商场的出租价格为 8000--1.2 万元/平方米。
红旗街区：如：
“亚西亚” 、 “万达广场” 、 “欧亚商都”等中档住 宅区的销售价格为 6000--1.1 万元/平方米。
二道区：如：
“中东大市场”等中低档市场的出租价格为 1400－ 1900 元/平方米。
本项目位于长春市中部地区，根据项目本身的造价考虑，参照 -7- 项目可行性研究报告 上面对二道区价格的分析，将商铺的出租价格定位在 1800 元/平方 米，虽然项目价位比较低廉，但是低价不低质；从开发设计和服务等 多方面保证了商场的适用性。因此，从市场的前期论证来看，此价位 能够保证商城的成功出租，从而保证投资者的投资收益。 -8- 项目可行性研究报告 第三章 规划方案优选 2．1 开发设计及建设依据 主要的建筑依据分三部分，即地基工程的地质评价依据、建筑方 案设计依据和土建工程编制依据。具体的说：
（一） 、地基工程地质评价依据：
《岩土工程勘查规范》GB50021-2001 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002 《高层建筑岩土工程勘查规程》JGJ72-90 《建筑抗震设计规范》GB50011-2001 《土工试验方法标准》GB/T50123-1999 （二） 、建筑方案设计依据：
《商店建筑设计规则》JGJ48-88 《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ48-88 （三） 、土建工程编制依据 《建筑抗震设计规范》GB50011-2001 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《建筑结构荷载规范》GB50009-2001 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001 版） 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95 《岩土工程勘察报告》K2003-33 -9- 项目可行性研究报告 《长春市建筑日照间距规定》 2．2 建设规模 2．2．1 地质地形勘测报告 1、项目建设场地为规则矩形地块，场区宽阔，地势平坦，根据现场 《岩土工程勘察报告》钻孔位臵和高程数据勘测，场地标高 223.52 米---221.68 米，最大高差 1.84 米。
2、项目建设场地的地土类型属中软土，场地类别为Ⅱ类建筑场地； 场地为建筑抗震一般地段。
3、项目建设场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性为二级。
4、水文地质条件 长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷 空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季 风交替，气温变化剧烈，有风沙。年平均相对湿度 68％；年平均降 雨量 650 毫米；年最大冻结深度 169 厘米；主导风向冬季是西北，夏 季是西南；年平均风速可达 3.6 米/秒，最大风速达到 25.7 米/秒。
由于长春市属寒冷地带，基本雪压值 0.3KN/平方米，无霜期 145 天。
地震烈度达 7 度。场区地下水有两层，第一层为潜水，主要埋藏在第 二层到第四层土体中，补给来源主要为大气降水，地下水位随季节变 化，由往年测得地下水初见水位 3.0 米到 4.6 米，稳定水位 2.8 米到 3.7 米，标高 218.84 米到 220.38 米。第二含水层为第八层砾砂层， 属承压无压水。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼 侵蚀性可不予考虑。 - 10 - 项目可行性研究报告 2．2．2 建设条件 项目位于春城大街以东街、现状巷街以南、现状住宅以西、现状 围墙以北地区，是长春市基础设施建设投资的良好区域，市政配套设 施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、 煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市 政设施，建设条件良好。
2．2．3 规模确定 根据场地的实际地质情况勘测和市场的需求调查， 结合城市未来 的发展需要，从项目需求的实际人力、财力和物力出发，本项目的建 设规模确定如下：
总占地面积：10200m2（规划总用地面积 17000 m2） 总建筑面积：52700 m2，地上最高 4 层，地下 1 层。
2．3 土木建设设计方案 经过勘测，通过数据分析，拟建场地无液化、滑坡、崩塌等不良 地质作用土层，不存在地基土液化问题，无不良活动的断裂带，建筑 场地地质条件是稳定的。再加上对城市周边环境和地理位臵，考虑了 适用、舒适、美观、采光、通风及结构上的安全、经济等因素制定了 详尽可行的施工方案：
2．3．1 平面设计 项目定位于配套设施齐全、商服功能突出、购物环境优越的综合 性低层建筑。平面布臵综合考虑，根据其功能，项目采用框架剪力墙 结构的大空间布局，建造一座错落有致的现代化购物楼宇。 - 11 - 项目可行性研究报告 2．3．2 立面设计 本着项目的先进设计理念， 立面设计不但突出现代商务的建筑特 色，更是注重了与人文居住的环境达到和谐统一。不但要做到与项目 周边的大环境相统一，更要突出项目的特色，做到卓尔不群。
2．3．3 结构设计 基础设计：
拟地下室底板深埋 6.0 米， 根据 《岩土工程勘察报告》 ， 项目可采用筏形基础和人工挖孔桩基础。
结构设计：***商贸楼建筑结构体系为框架剪力墙结构体系，剪 力墙抗震等级为 2 级，防震工程按 7 度设防。 主要建筑特征一览表 工程名称 建筑物名称 耐火等级 抗震设防裂度 主要结构形式 建筑物总体高度 建筑 层数 地上 地下 建筑面积（M ） 墙体 建 筑 构 造 地面 屋顶 窗 内墙面 2 ***商贸楼 ***商贸楼 Ⅱ级 Ⅶ度 框架剪力墙 16.2M 最高 4 层 1层 52700 空心砌块 人造石材、地砖 平屋顶 塑钢窗 内墙涂料 - 12 - 项目可行性研究报告 外墙面 银灰色铝塑板和白钢装饰条 2．4 公用工程方案 2．4．1 供水排水 设计依据 《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997 年版） 《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88（1997 年版） 《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001 年版） 2．4．2 给水工程 本建筑用水由市政管网供给分两路由两根 DN200 给水管引入， 形 成环状，满足人员生活用水、空调冷却补水、绿化用水等，在该环网 上设计室外消火栓，以保证室外消防用水。
商贸楼地下室至四层商场均由市政管网直接供给。
并设生活蓄水 池一座，贮存生活用水 100 立方米，为独立结构体。
消防给水系统通过消火栓系统和自动喷淋灭火系统来保证建筑 的安全。
2．4．3 排水工程 建筑内的污水由污水管直接排入市政污水管网； 屋面雨水采用内 排水系统，经立管收集后排至室外雨水干线。
2．4．4 供电 设计依据 《供配电系统设计规范》GB50052-95 《低压配电设计规范》GB50054-95 - 13 - 项目可行性研究报告 《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000 年版) 《火灾自动报警系统设计规范》GB500116-98 《有线电视系统工程设计规范》GB50200-94 《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》BG/T-50311-2000 2．4．5 供配电系统 本工程属于一般低层建筑，负荷等级为二级，项目总用电负荷为 4800KW。项目电源电压为 10KV，引来一路 10KV 电源作为主电源。在 地下二层设变电室，选择 4 台 1250KVA 变压器，拟采用 800KW 柴油发 电机组一台，可满足建筑内包括电梯、消防、报警及局部照明应急用 电。
2．4．6 照明及变配电系统 本项目采取由不同母线段供出回路， 到末端配电箱进行供电的配 电方式。照明设计要求有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外 景观照明，地下室照明，照明标准按国家标准 GB133-90 的中值选取。
在疏散楼梯口、地下停车库通道等位臵，设安全出口标志灯；在通道 及转弯处设疏散标志灯。
本项目采取消防设备按消防中心指令开停机； 中央空调系统集中 联动控制。
2．4．7 弱电设计 建筑电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路， 设程控电话机 房。公建商场设广播系统，其功能分日常和紧急广播两种状态，播放 器设在消防控制室，发生火灾时自动切换为消防广播。顶楼安装卫星 - 14 - 项目可行性研究报告 电视接收天线和全频道公用电视天线， 在地下车库、 电梯、 公共走廊、 楼梯处按需安装摄像头，监视室在消防中心。
2．4．8 供热 2．4．9 空调系统 设计依据：
《采暖通风与空气调节设计规范》GBJ19-87 采用制冷（供热）双水管加末端式风机排管的中央空调系统，总 冷负荷为 2700KW，总采暖负荷为 3100KW,冷却塔设在屋顶。
系统分区：为竖向供热分高低区。统一由市政热力管网直接供 给。
2．4．10 通风及防排烟系统 项目所有地下房间及防烟楼梯间前室均设臵机械排风， 火灾时的 机械排烟及消防补风系统。
1、冷冻机房、变配电室设机械通风、换气次数 15 次/时。
电梯机房设机械通风、换气次数 10 次/时。
2、各卫生间设机械通风、换气次数 1/2 次/时。
3、楼梯间前室，合用前室分别设加压送风系统，地下层设机械排烟 系统。
2．4．11 防雷 本项目按三级防雷建筑设防。建筑物内部各种用电设备外壳、变 压器中性点及各种金属管线都必须做成电气连接，并与接地网相连， 采用 TN-S 接地系统，利和基础钢筋作为接地体，接地电阻不足时补 打接地极，综合接地电阻不大于 1Ω。 - 15 - 项目可行性研究报告 2．4．12 运输 项目运输主要为垂直运输，在商场内共设升降电梯 5 部，自动步 道梯 2 部。其中，公建商场 2 部客梯，1 部货梯，2 部自动步道梯。
2．4．13 智能化设施 商场内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、 通讯自动化系统、 安防自动化系统、 建筑监控系统、 消防自动化系统、 停车管制自动化系统、信息网络系统 和信息管理系统。
2．5 服务描述 2．5．1 总体目标 1、坚持服务、品质、科技三位一体的服务理念。
2、以不断进取的开拓精神，建造高档次、高品质楼盘是金鹤地产的 开发宗旨，遵循“以人为本、以客为尊、团结发展、共同辉煌” 的经营理念，准确定位市场，规模开发经营，优质优价取胜。
3、继续探索、引进物业管理模式，拟引进一批物业管理精英，进一 步完善金鹤地产物业智能化的管理，提高服务品质。 - 16 - 项目可行性研究报告 第四章 项目实施进度计划 5．1 项目实施原则 为保证此项目的顺利完工，实施过程中必须遵循如下原则：
（一） 、严格按建设程序办事，统筹安排各项工作，避免返工浪费时间。
（二） 、认真严格做好建设期的质量控制工作，确保工程各阶段工作 的质量达到规定的标准。
（三） 、投资重点抓设计及前期工作，与质量及工期控制工作相协调， 重点跟踪控制明显影响投资的环节。
5．2 项目实施计划 本项目计划两年完成建设，工程实施进度计划安排如下：
2012 年 1 月－2012 年 3 月 2012 年 4 月－2012 年 6 月 项目前期相关审批工作； 项目招标工作、 实施前准备及资金筹集 工作及扩初设计工作； 2012 年 10 月开始预出租工作； 2013 年 4 月－2013 年 6 月 2013 年 6 月－2013 年 8 月 2013 年 8 月－2013 年 9 月 2013 年 8 月－2013 年 9 月 2013 年 8 月 前期拆迁及场地平整工作； 工程主体封闭； 工程外部装修； 工程内部装修； 出租工作完成，项目所开发的铺位全部出租。 - 17 - 项目可行性研究报告 第五章 项目投资估算 6．1 投资估算及依据 该项目占地 17000 平方米，建筑面积 52700 平方米，总投资需 11100.40 万元人民币。
投资估算依据：
项目总投资估算表 ：
总投资估算表 序号 1. 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.3 1.3.3 1.3.4 1.4 1.5 1.5.1 1.5.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 项目名称 直接成本 土地成本 前期工程费 勘察费 设计费 立项资金审计费 施工图审图费 招标费 施工结算审计费 工程监理费 建安工程费 商业 地下室 人防工程费 室外工程费 环卫费 相关配套设施费 开发费用 管理费用 出租费用 财务费用 不可预见费 维修基金 总成本 总价（万元） 9858.82 2550.00 417.66 33.25 166.27 33.25 11.97 73.16 19.95 79.81 6650.74 4675.00 1975.74 131.75 108.67 42.16 66.51 1240.58 133.01 94.86 444.02 332.54 237.15 11100.40 建安工程费的 2% 出租收入的 1% 总成本的 4% 建安工程费的 5% 出租收入的 2.5% 8元m 建安工程费的 1% 2 2 单位：万元 单位指标（元/ m ） 工程量（m ） 2 1500 17000 建安工程费的 0.5% 建安工程费的 2.5% 建安工程费的 5‰ 建安工程费的 1.8‰ 建安工程费的 1.12% 建安工程费的 3‰ 建安工程费的 1.2% 1262.00 1100.00 1937.00 25 元/ m 2 17000 52700 52700 52700 52700 52700 52700 52700 42500 10200 52700 52700 52700 52700 52700 52700 52700 52700 52700 52700 18 项目可行性研究报告 第六章项目资金筹措与资金平衡 7.1 项目收入计划 项目出租情况预测：
项目建设完成后第一年完全出租，年出租额为 9486 万元；第二 年、第三年每年出租额为 9486 万元。
7.2 项目资金筹措 项目资金筹措：项目自有资金约为 6100.40 万元；申请商业银行 贷款约为 5000.00 万元。具体资金筹措及使用详见表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元 序号 1 1.1 2 2.1 2.2 名称 项目总投资 总成本 资金筹措 资本金 借贷资金 金额 11100.40 11100.40 11100.40 6100.40 5000.00 第6月 5550.20 5550.20 5550.20 5550.20 0 第7月 2220.08 2220.08 2220.08 550.20 1669.88 第8月 2220.08 2220.08 2220.08 0.00 2220.08 第9月 1110.04 1110.04 1110.04 0.00 1110.04 19 项目可行性研究报告 第七章 项目财务分析 8.1 项目盈利能力评价 8.1.1 项目损益表 项目投资利润率=39.65% 投资利税率=52.12% 项目资本金利润率=218.48% 项目的各类静态指标详见下表：
损益表（表 8.1） 单位：万元 序号 1 1.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目 经营收入 销售收入 总成本 经营税费 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金（10%） 可分配利润 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 合计 28458.00 28458.00 11100.40. 4151.25 13206.35 3301.59 9904.76 990.48 8914.28 39.65% 52.12% 218.48% 第一年度 9486.00 9486.00 11100.40 1383.75 -2998.15 — -2998.15 -299.82 -2698.33 — — — 第二年度 9486.00 9486.00 0 1383.75 8102.25 — 8102.25 810.23 7292.02 — — — 第三年度 9486.00 9486.00 0 1383.75 8102.25 3301.59 4800.66 480.07 4320.59 39.66% 52.12% 218.48% 8.1.2 项目全部投资净现值、内部收益率 项目全部投资按折现率 10％测算，得出累计净现值（税前、 税后） 、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表： 20 项目可行性研究报告 财务现金流量表（全部投资） （表 9.2） 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 项目名称 现金流入 商业银行贷款 出租收入 资本金 现金流出 总成本（除财务费用） 营业税及附加 所得税 税前净现金流量 4 税前财务净现值 项目税前内部收益率 税前累计净现金流量 税后净现金流量 5 税后财务净现值 项目税后内部收益率 合计 39558.40 5000.00 28458 6100.40 11758.81 11100.40 219.47 3301.59 28238.53 14938.96 21.28% — 24936.94 10861.20 19.15% 第1年 20586.40 5000.00 9486.00 6100.40 11319.87 11100.40 219.47 — 9266.53 6761.99 — 9266.53 9266.53 6761.99 — 第2年 9486 0 9486 0.00 0 0 0 — 9486 2235.80 — 18752.53 9486.00 8177.58 — 第3年 9486 0 9486 0.00 0 0 0 3301.59 9486 8059.10 21.28% 28238.53 6148.41 4955.62 19.15% 8.1.3 项目资本金净现值、内部收益率 项目资本金按折现率 10％测算，得出财务净现值（税前与税 后） 、财务内部收益率等财务数据。具体见下表： 财务现金流量表（资本金） 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 项目名称 现金流入 商业银行贷款 出租收入 资本金 现金流出 总成本（除财务费用） 贷款还本付息 经营税费 税前净现金流量 3 税前财务净现值 税前内部收益率 4 所得税 税后净现金流量 5 税后财务净现值 税后内部收益率 合计 39558.40 5000.00 28458 6100.40 11758.81 11100.40 5400.00 4151.25 28238.53 23686.86 21.52% 3301.59 24936.94 28464.30 19.25% 第1年 20586.40 5000.00 9486.00 6100.40 11319.87 11100.40 0 1383.75 9266.53 7877.34 — — 9266.53 7768.30 — 第2年 9486 0 9486 0.00 0 0 5400.00 1383.75 9486.00 7736.90 — — 9486.00 11096.34 — 第3年 9486 0 9486 0.00 0 0 0 1383.75 9486.00 8347.37 21.52% 3301.59 6148.41 5579.19 19.25% 21 项目可行性研究报告 8.2 项目清偿能力评价 本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。
总计贷款额度为 5000 万元，支付利息总额为 400 万元。贷款有效利 率 8% 。
贷款还本付息估算表（表 8.4） 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 3 4 5 6 总成本 直接成本 管理费用 出租费用 维修基金 不可预见费 资本金 银行贷款 贷款取得 贷款偿还 利息支出 项目名称 合计 10826.10 9858.82 133.01 284.58 237.15 332.54 6100.40 5000 5000 5400 400 第1年 4818.08 9858.82 133.01 94.86 79.05 110.85 6100.40 5000 5000 0 0 第2年 4029.25 0 0 94.86 79.05 110.85 0.00 0 0 5400 400 第3年 1785.28 0 0 94.86 79.05 110.85 0.00 0 0 0 0 敏感性分析 销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。
现设定建设总成本在-10%～10%范围内变动：全部投资（资本金）内 部收益率、净现值的变动状况见下表：
项目敏感性分析表（表 10.1） 项目 变动 -10% 总成本 -5% 0% 全部投资 NPV 16598.84 15725.19 14938.96 IRR 21.23% 20.50% 19.15% NPV 25684.55 24685.85 23686.86 资本金 IRR 20.12% 19.45% 19.15% 22 项目可行性研究报告 5% 10% -10% -5% 总收入 0% 5% 10% 1422.58 -13580.87 -12895.36 4040.15 14938.96 15638.96 16763.56 18.57% 15.96% 16.10% 18.55% 19.15% 20.75% 21.85% 22355.65 -14675.62 -13313.84 15436.45 23686.86 25854.54 29374.58 16.02% 11.03% 10.85% 16.17% 19.15% 19.51% 20.21% 项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率(最 低情况为收入减少 5%时 IRR 为 20.75%)， 项目内含报酬率仍高于其资 金成本 10%，也介于行业平均利润水平(15%-20%)，表明该项目具有 一定的抗风险能力。
10.2 项目的盈亏平衡分析 项目盈亏平衡以及达到 1.5%、5%、10%、15%的利润率时地上建 安成本和地下建安成本、设施配套费的保本价见下表： 项目盈亏平衡分析（表 10.2） 保本价（万元） 利润率 地上建安造价 单价 （元/㎡） 15% 10% 5% 0 1451.3 1388.2 1325.1 1262.00 总价 （万元） 5805.2 5552.8 5300.4 5048 地下建筑造价 单价(元/㎡) 2227.55 2130.7 2033.85 1937 总价(万元) 2227.55 2130.7 2033.85 1937 23 项目可行性研究报告 第八章 项目风险分析及控制 根据对项目目标影响不同风险可分为以下几类：
9．1 工期风险 长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷 空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季 风交替，气温变化剧烈，有风沙。年平均相对湿度 68％；年平均降 雨量 650 毫米；年最大冻结深度 169 厘米。由于长春市属寒冷地带， 基本雪压值 0.3KN/平方米，无霜期 145 天。施工期基本集中在 4 月 份到 11 月份，而本工程工期 3 个月要赶在施工季节完成给工程的生 产完工带来了一定难度，因此务必安排好工期，否则将会带来不可预 估的损失。所以要确保工程按期完工 及时投产运营。
9．2 费用风险 施工项目成本是指建筑施工企业在以施工项目作为成本核算对 象的施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所 创造的价值和货币形式。本项目总投资 11100.40 万元，项目自有资 金约为 6100.40 万元；申请商业银行贷款约为 5000.00 万元。建设资 金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，资金 方面， 项目自有资金及时足额投入， 同时积极申请银行贷款进行保证。
同时将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围 内，严格审查各项费用是否符合标准、计算实际成本和计划成本之间 的差异并进行分析，消除施工中的损失浪费现象。在保证工程质量和 工期的同时将成本降到最低。 24 项目可行性研究报告 9．3 质量风险 本项目为综合商贸楼采用框架剪力墙结构， 在施工时要保证项目 满足相关标准规定的要求，包括其在抗震、耐火、安全、环境保护等 方面所有的明显和隐含能力。
质量要达到合同范围内的全部工程的所 有使用功能符合设计图纸要求，检验批、分项、分部、单位工程质量 要达到施工质量验收统一标准，合格率 100%。以保证项目经济、适 用、合理，达到预期效果。
9．4 信誉风险 信誉风险是因企业管理决策的商业行为， 所造成的企业信誉损失 所带来的风险。
例如企业所制定的品管标准降低， 导致产品质量降低， 或者是企业有意地做出损害客户或是公众利益的决策， 或是赚取高利 润让企业形象大打折扣等等。本项目为商服地产类开发，不同于目前 存在的纯商务楼模式，而是集商务、娱乐为一体的符合性楼宇，根本 目的是为了出租，使项目取得经济效益和社会效益的双丰收。因此在 项目生产运营全过程企业要充分考虑上述各个方面， 以免对企业形象 和信誉造成损害。影响企业今后的发展。
9．5 安全风险 在项目建设工程中要做好安全防范，以免造成人身伤亡，工程 或设备的损坏等，并提前按合同约定做好责任分配。 25 项目可行性研究报告 第九章 9.1 社会效益影响 社会效益评价 一、社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调； 二、社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现； 三、社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资； 四、社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。 9.2 项目社会参与性 11.2.1 目标群体参与性 1.新商场迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都明 显偏高。
2.新迁进居民的居住面积为 90 平方米～140 平方米居多。
3.新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居 住要求，表明优质的产品仍有广阔的市场空间。
4.新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发 商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。
由此可以证明，地理位臵不是影响购买行为的重要因素，收入 高、品位高的居民认为城市近郊区是理想的居住区域。而且越来越多 的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。
9.2.2 受影响群体参与性 净月开发区是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨 大。在未来的几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。随着周 边棚户区改造等重点项目的启动， 越来越多的长春市民会关注净月开 26 项目可行性研究报告 发区的房地产市场。同时，别墅、公寓住宅、高层、商业综合楼，这 样的综合商住一体的规划， 在净月开发区必然会吸引各大商家投资者 的关注。相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业 集团必然会在净月区域寻找合适的地段、楼盘开展经营活动。我们的 商业部分，可以面向在长春市场有一定影响力的长春本土企业，如：
欧亚集 27 项目可行性研究报告 第十章 项目总结 进行绿园区经济建设，基本符合国家经济和社会发展的客观要 求，符合生态环境保护战略规划和长春市现在经济发展现状。以商服 和娱乐结合的项目组合， 在创造经济效益的同时带动社会经济发展和 提高居民生活水平。建设基础条件良好，技术先进可行，组织管理有 力，为项目的正常完成和运营提供强有力的保障。
经济效益良好，项目正常年出租收入 28458.00 万元，投资收益 率 39.65%，资回收期 1.25 年，项目可按要求清偿债务，具有良好的 财务盈能力和较好的抗风险能力。
社会效益显著， 项目上缴税金 3301.59 万元， 提供有效铺位 2000 余个。
该项目投资回收期短，风险较小，经济效益和社会效益显著。
研究认为，该项目可行。 28 项目可行性研究报告 29
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