2015年1月30日 - G130、G131地块. 此外,该区域今日还有2014-G127、G128两宗土地成交,... 以及成熟社区中海奥龙官邸,沿旅游路以南的龙洞汉峪片区将成为济南东部高端...
`济南旅游路 2014-G129、G130、G131 地块 可行性研究方案 一、项目概况 （一）地块区位及四至 地块位于济南市奥体板块汉峪片区内， 北侧距离济南东西干 道经十路约 2.5 公里， 距奥体中心约 2.8 公里， 距济南市政府约 2.4 公里，属于济南市重点发展区域。该地块周边为山体、待开发用地等，目前渣土等较多。 （二）地块指标 2014-G129、2014-G130、2014-G131 三宗土地捆绑出让，总 1 占地面积 226965 ㎡（合 340.45 亩） ，可规划地上建面 40.84 万 ㎡，地下建筑面积 16.09 万㎡。
要求配建一处 9 班幼儿园， 土地划拨出让， 建成后无偿移交 政府，采取建筑产业化技术建造的地上建筑面积不少于 20%。具 体如下： 土地 编号 2014-G 129 占地面积 （㎡） 土地 用途 建筑 密度 地上≤ 30% 地下≤ 50% 地上≤ 25% 地下≤ 50% 地上≤ 30% 地下≤ 50% 408360 160888 地上建面 （㎡） 地下建面 （㎡） 容积率 2.2≤地上 限制条件 限高 80 米；车位配比不小于 0.8 个；配建不小于 5000 平 米的社区中心；采取建筑产 业化技术建造的地上建筑面 积不少于 20%。
沿山限高 35 米，其他 60 米； 车位配比不小于 0.8 个；采 取建筑产业化技术建造的地 上建筑面积不少于 20%。
限高 60 米；车位配比不小于 0.8 个； 采取建筑产业化技术 建造的地上建筑面积不少于 20%。 51207.3 居住 ≤2.6 地下≤0.9 1.0≤地上 ≤1.3 地下≤0.6 2.2≤地上 ≤2.3 地下≤0.8 133139 46087 2014-G 130 129021.5 居住 167728 77413 2014-G 131 合计 46736.1 居住 107493 37389 226965 （三）片区规划 项目所在为济南市政府重点规划的汉峪片区， 其中沿经十路 为汉峪金谷项目，规划为济南未来金融中心，包含总建面约 470 万平米的写字楼、大型商业等。旅游路两侧集中为居住，包括省 直、市直单位及部分金融企业宿舍等。
其中目标宗地所在的旅游路南侧区域规划地上住宅建筑面 积约 186 万平米， 综合容积率约 2.2。
片区规划有幼儿园、 小学、 初中等教育设施，以及公园、公共交通站、地铁站等，全部临近 2 地块周边，未来升值潜力较大。 （四）周边配套 项目临近旅游路、经十路等，但作为新建设区域，目前公交 配套暂不成熟，公交站点均在 1 公里以外，但未来规划利好。1 公里内未来计划引进佳世客、银座等，商业配套将逐渐完善。2 公里内有海尔绿城全运村及中海奥龙观邸等成熟高档社区， 可借 势其社区配套。
5 公里以内为奥体 CBD 核心， 未来有华润万象城， 汉峪金谷金融中心等，城市配套齐全。 3 二、市场情况分析 （一）区域土地市场分析 1、区域土地市场情况 项目所在高新区作为济南市重点发展的区域， 土地供应、 成 交量在 2012 年到达低谷后，2013 年量价显著回升。其中 2014 土地供应折合建筑面积约 133 万㎡，成交建筑面积约 214 万㎡， 成交楼面价 1551 元/㎡。 4 2、典型土地成交情况 近两年地块周边共成交住宅用地 18 宗， 成交建筑面积约 270 万㎡，成交均价约 390 万元/亩，折合楼面价约 2430 元/㎡；其 中距离项目最近的 2014-G084、2014-G085 地块楼面价约 2930 元/㎡，2014-G087 地块（住宅）楼面价约 2800 元/㎡。具体如 下： 5 （二）区域住宅市场分析 1、区域住宅市场运行情况 区域住宅市场近三年供应量、 成交量均呈现上升趋势， 成交 均价逐年上升，但呈现一定供过于求状态。其中 2014 年在济南 市整体价格下降的情况下，同比上涨 22%，达到 9140 元/㎡。 月份 2012 年 2013 年 2014 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 2014 年 合计 新增 供 应面 52 积 （万 ㎡） 成交 面积 36 （万 ㎡） 成交 均价 6840 （元 /㎡） 74 0.7 1.5 15 9 8.1 7 23 12 14 11 7.8 7 116 55 3 2 4 7 3 4 7 7 7 9 12 12 77.4 7508 8403 9528 8924 9089 8572 9290 9070 9640 9548 9280 9179 9164 9140 2、区域住宅成交面积段分析 从成交产品面积段看，区域改善型产品供需较为旺盛。除 80-90 ㎡、130-140 ㎡产品供需平衡，其余面积段产品供求比在 1.5-2 左右。 6 3、住宅典型竞品分析 目标地块周边竞品项目较多，以高层产品为主，价格约在 8000-10000 元/㎡。具体如下： （1）舜奥华府 项目占地 14.7 万㎡， 建筑面积 47 万㎡， 容积率 3.2， 约 4934 户。共规划 27 栋楼，其中北区 15 栋，南区 12 栋，5 栋叠加复 式，22 栋高层。 7 土地价格 :2010-G048 地块于 2010 年 3 月 23 日竞得， 成交 总价 85352 万元，折合 781 万元/亩，楼面价约 4882 元/㎡； 2010-049 地块于 2010 年 3 月 23 日竞得，成交价格 96248 万元， 折合 858 万元/亩，楼面价约 4600 元/㎡。
产品情况 : 面积区间 90-300 ㎡，主力面积 110-170 ㎡。
销售情况 :项目最近一次加推时间 2014 年 5 月， 共推出 350 套房源， 主推 150-155 ㎡三室， 目前销售均价约 10000 元/㎡ （毛 坯） 。2014 年住宅销售金额约 6.7 亿。
（2）重汽 1956 项目占地 70 亩， 总建筑面积约 15 万平方米， 容积率约 2.4。
整个小区共 10 栋楼， 2 栋高层、6 栋小高层以及 2 栋会所，总 共有 872 户。 产品情况 : 93-95 ㎡两室、140 ㎡三室、177-196 ㎡四室。 8 销售情况 :项目 2014 年 8 月份开盘， 最近一次加推在 12 月份，推出 72 套房源，推出房源为 143 ㎡三室、177-196 ㎡四 室，目前项目销售均价约 9300-9500 元/㎡。2014 年销售金额约 1.2 亿。
（3）鲁邦〃奥林逸城 项目占地 113 亩，总建筑面积 40 万平米，容积率约 3.2， 约 1525 户，项目为高层。 土地价格 :2011-G065 地块成交总价 18700 万元，折合 540 万元/亩， 楼面价约 2455 元/㎡； 2010-G066 地块成交价格 30925 万元，折合 530 万元/亩，楼面价约 2484 元/㎡。
产品情况 : 93 ㎡两室、112-160 ㎡三室、193 ㎡四室。
销售情况 :项目最近一次加推时间 2014 年 9 月， 共推出 99 套房源， 主推 93 二室.目前销售均价约 8800 元/㎡ （毛坯） 。
2014 9 年销售金额约 3.6 亿。
（4）德润天玺 项目占地 8.2 万㎡，建筑面积 35 万㎡，容积率 3，规划约 2500 户，项目由 19 栋 25-31F 高层组成。 土地价格 : 项目地块于 2014 年 1 月 16 日竞得，其中， 2013-G203 地块成交总价 32270 万元，折合 380 万元/亩，楼面 价约 1900 元/㎡； 2013-G204 地块成交总价 14470 万元， 折合 380 万元/亩，楼面价约 1900 元/㎡；2013-G205 地块成交总价 9150 万元，折合 390 万元/亩，楼面价约 1950 元/㎡。
产品情况 :92-96 ㎡两室、112-140 三室、195 ㎡四室。
销售情况 :项目 2014 年 12 月开盘， 共推出 683 套房源， 首 推 92-96 ㎡二室、112-140 ㎡三室，目前销售均价约 8000-8500 元/㎡（毛坯） ，团购约 7500 元/㎡。项目 14 年 12 月开盘，截至 10 目前销售金额约 1.1 亿。
（5）中铁逸都国际 项目占地 20 万㎡， 建筑面积约 60 万㎡， 容积率约 3， 约 2152 户。项目一期已售罄，目前在售为二期逸都国际· 兰庭。 土地价格 :项目地块于 2011 年 7 月竞得，其中 2011-G053 地块成交总价 19510 万元，折合 450 万元/亩，楼面价约 2178 元/㎡； 2011-G054 地块成交价格 59200 万元， 折合 953 万元/亩， 楼面价约 4468 元/㎡；2011-G055 地块成交价格 36980 万元，折 合 440 万元/亩，楼面价约 2200 元/㎡；2011-G056 地块成交价 格 52000 万元，折合 964 万元/亩，楼面价约 4519 元/㎡。
产品情况 : 87-97 ㎡二室、117-145 ㎡三室、170-177 ㎡四 室。
销售情况 :项目最近一次加推时间 2014 年 11 月，共推出 128 套房源，推出房源为 93 ㎡二室、110 ㎡三室，目前二室均价 11 约 8800 元/㎡、 三室 8900 元/㎡、 四室 10000 元/㎡ （毛坯） 。
2014 年销售金额约 4.8 亿。
三、地块产品建议 综合考虑宗地容积率指标、 周边竞品情况和客户需求，初步 建议 2014-G129、G131 地块为高层产品，2014-G130 地块为洋房 产品。
产品定位：
考虑到区域未来有大量高端企业入驻， 产品偏改 善型，搭配部分高端刚需产品。
住宅客群定位：
以改善型客群尤其是首改客户为主， 兼顾高 端刚需客群。 客群分类 客户类型 客群特征 需求产品户型 35-45 岁的城市改善型客群，多具有二次及以上的 品质改善 165 、 185 、 220 置业经历，看中旅游路区域生态环境、奥体片区未 型 ㎡ 来成熟配套、周边居住人员的圈层身份。
主力客群 首改型 辅助客群 高端刚需 以 30-40 岁城市首改客群为主，多为追求城市区 115、140 ㎡ 位、成熟配套的客户，讲求居住氛围。
以区域地缘性首置客群及婚房客群为主， 认可区域 90 ㎡ 价值、关注性价比，注重生活配套及品质。 四、项目价格及销售预测 （一）销售价格 综合考虑周边项目价格和销售情况， 以及地块本身条件， 以 2015 年底入市考虑， 2014-G129、 G130、 G131 组合均价为 10000 元/㎡（毛坯） ，其中高层均价约 9000 元/㎡，洋房均价约 12000 元/㎡。
（二）销售周期 12 2014-G129、G130、G131 组合可售建筑面积约 51.18 万㎡， 以 2015 年底入市考虑，项目销售周期计划控制在 4 年内，开发 周期控制在 5.5 年内。
（三）销售收入 2014-G129、 G130、 G131 组合项目总销售收入约 43.81 亿元。 物业形态 住宅 车位 地下室 小计 建筑面积 （ ㎡） 408360 99139 26463 533962 项目各物业销售收入测算 可售面积 销售单价 总价 （㎡） （元/㎡） (万元) 396109 99139 16529 511777 10000 11 万/个 3000 396025 34530 7542 438097 备注 可售面积按 97%计入 可售面积按 95%计入 五、经济效益预测 整体均价约 10000 元/㎡，项目总销售收入约 43.81 亿元， 当以底价 10.67 亿元成交时，综合楼面地价 2613 元/㎡时， 折合 313 万元/亩，销售利润率 11.63%。
当成交价达 14.1 亿元，综合楼面地价 3453 元/㎡时，销售 利润率 5%，折合 414 万元/亩。
当成交价达 16.56 亿元， 折合楼面地价 4055 元/㎡时， 销售 利润率 0，折合 486 万元/亩。 总地价 (亿元) 10.67 11.52 12.81 14.1 单位成本地价 (元/平米) 2613 2821 3137 3453 (万元/亩) 313.41 338.38 376.27 414.16 总成本 (亿元) 38.72 39.43 40.52 41.62 13 总销售收 税前利涧 入 （亿元） （亿元） 43.81 43.81 43.81 43.81 5.09 4.38 3.29 2.19 销售利润 率 11.63% 10% 7.50% 5% 15.39 16.56 3769 4055 452.05 486.42 42.71 43.81 43.81 43.81 1.1 0 2.50% 0% 六、土地获取流程 （一）挂牌起始价 2014-G129、G130、G131 组合起拍价合计 106746 万元，合 313.55 万元/亩， 楼面价 （地上） 2614.02 元/㎡。
其中 2014-G129 地块 29956 万元，折合 390 万元/亩，楼面价（地上）2250 元/ ㎡；2014-G130 地块 52254 万元，折合 270 万元/亩，楼面价（地 上）3115 元/㎡；2014-G131 地块 24536 万元，折合 350 万元/ 亩，楼面价（地上）2283 元/㎡。
（二）挂牌时间 2015 年 1 月 20 日至 2015 年 1 月 29 日 14 时 30 分 。
（三）竞买要求 2015 年 1 月 20 日 至 2015 年 1 月 27 日(法定节假日除外)， 持国有建设用地使用权竞买申请书、 营业执照副本、 法定代表人 身份证明书、 法定代表人身份证及复印件， 竞买保证金交纳凭证、 资信证明，授权委托书、代理人身份证和复印件提交书面申请。
报名截止时间为 1 月 27 日 16 时，2014-G129、G130、G131 组合保证金金额为 2.2 亿元。
（四）土地价款与支付节点 竞标成功后 10 日内签约，签约后 30 日支付起始价的 50%和 成交价款与出让起始价的差额部分，余款在签约后 180 日内付 14 清。
七、结论与建议 （一）地块获取优劣势分析 1、优势：
（2）项目位于济南重点发展的的奥体板块，土地资源稀缺 性明显，区域规划利好，未来升值潜力较大。
（3）项目规模适中，且无商业指标，有利于降低开发风险， 同时提升“短、平、快”的中小型项目开发能力。
（4）公司拥有较为成熟产品体系，利于实现多项目联动， 有效扩大市场占有率和品牌影响力。
2、劣势：
（1）区域项目较为集中，产品同质性严重，客群重叠度较 高，竞争激烈。
（2）周边公务员小区较多，未来预计会产生大量二手房， 不利于价格提升。
（二）工作建议 鉴于该宗土地区位优越，经济测算结果较好，建议：
1、参与 2014-G129、G130、G131 地块组合竞拍。
2、宗地的获取对于公司拓展城市版图，提升销售业绩具有 15 较大意义，建议以销售利润率 5%作为控制线，即成交总价 14.1 亿元，综合楼面地价 3453 元/㎡，折合约 414 万元/亩。 16
2015年1月29日 - G130、G131地块。 此外，该区域今日还有2014-G127、G128两宗土地成交，... 以及成熟社区中海奥龙官邸，沿旅游路以南的龙洞汉峪片区将成为济南东部高端...
2015年1月29日 - 29日下午，位于旅游路南侧5宗居住用地迎来成交，其中2014-G129至G131地块... 53254万元（G130地块）以及25436万元（G131地块）。 29日土地成交详情 ?...
G130、G131地块. 此外,该区域今日还有2014-G127、G128两宗土地成交,因挂牌截... (资料 图库)以及成熟社区中海奥龙官邸,沿旅游路以南的龙洞汉峪片区将成为济南东部...