原告宋??、乐??、宋??诉被告广西鼎?????有限公司商品房预售合同纠纷一案... 原告购买被告开发的南宁市江南区星光大道58号鼎华苑a座102号房,购房款共计202749...
原告梁云与被告广西鼎华商业股份有限公司商品房预售合 同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________ （2010）江民一初字第 1765 号 民事判决书 广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2010）江民一初字第 1765 号 原告梁云。委托代理人刘海，广西桂恒丰律师事务所律师。
被告广西鼎华商业股份有限公司，住所地：南宁市西乡塘区中华支二路 3 号。
法定代表人张丽铭，董事长。
委托代理人曾志坚，广西鼎华商业股份有限公司房产开发部部长。
原告梁云诉被告广西鼎华商业股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于 2010 年 7 月 8 日立案受理后，依法组成合议庭，于 2010 年 9 月 13 日公开开庭进行了审理。原 告梁云的委托代理人刘海， 被告广西鼎华商业股份有限公司的委托代理人曾志坚到庭参加诉 讼。本案现已审理终结。本案案情疑难复杂，延长审理期限六个月。
原告梁云诉称：原、被告于 2007 年 1 月 3 日签订《商品房买卖合同》 ，原告购买被 告开发的南宁市江南区星光大道 58 号鼎华苑 A 座 1002 号房，购房款共计 216586 元。合 同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2007 年 12 月 11 日，被告向原告交付了房屋。
依据双方签订的合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后 365 日内，将办理产权 登记需由被告提供的资料交产权登记机关备案。
如因被告的责任， 原告不能在规定期限内取 得房地产权属证书的，其不退房，被告应按已付房价款的 2％向原告支付违约金。被告自交 房至今已长达 30 个月之久，仍未为原告办理房屋权属登记，导致原告至今未取得房屋所有 权证。现特诉至法院请求判令：1、被告立即将办理其开发的南宁市江南区星光大道 58 号 鼎华苑 A 座 1002 号房权属登记的资料报产权登记机关备案， 协助原告办理房屋产权证； 2、 被告按已付总房价款的 2％向原告支付违约金 4331.72 元；3、本案诉讼费用由被告承担。
审理中，原告以被告已将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案为由，申 请撤销上述第一项诉讼请求。
原告梁云提交的证据有：1、 《商品房买卖合同》 ，证明双方签订商品房买卖合同及合 同对相关事项所作的约定；2、 《商品房买卖合同登记备案证明》 ，证明本案商品房买卖合同 已经由房产管理机关登记备案；3、收款收据，证明原告支付了首付款给被告；4、 《个人购 房借款合同》 、 《个人住房贷款凭证》 ， 证明原告向银行借款， 用于向被告支付购房款； 5、 《房 屋质量保证书》 ，证明被告交房时间为 2007 年 12 月 11 日。
被告广西鼎华商业股份有限公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确 约定被告在规定期限内把资料报到产权机关登记备案，如因被告的责任则按照第 1、2、3 项处理，因此该条款在被告有过错的前提下才能成立。被告方在 2008 年 11 月份前基本上 完成了所有应提交房产局的备案资料。
原告提交的证据仅能表明备案逾期， 但不能证明被告 在此过程中存在过错。2、被告向原告交付房屋后，未能如期备案，是由于申请权属登记材 料之一的《建设工程规划竣工验收合格证》审查时，鼎华苑 A1104 号房、B1104 号房买受 人违反商品房买卖合同的约定，擅自在楼顶露台上建筑房间，造成该楼验收审查未能通过。
该事件责任并不在于被告， 事件发生前后被告在权限范围内均已尽义务。
请求法院驳回原告 的诉讼请求。
被告广西鼎华商业股份有限公司提交以下证据证明其主张：1、南房备字【2010】第 02016079 号《商品房现售备案证明》 ，证明被告已将星光大道 58 号鼎华苑住宅楼商品房 买卖及权属登记机关资料报产权登记机关备案， 并获通过颁发本证； 2、 南发改登字 【2005】 TZF049 号《基本建设投资项目登记备案证》 、南宁国用【2007】第 G00008242《国有土 地使用证》 、 【2006】第 0362 号《建设工程规划许可证》 、编号 45010120059280101《建 设工程规划许可证》 、6、南房预字【2006】第 176 号《商品房预售许可证》 ，证明被告开 发鼎华苑商品房住宅楼及商品房买卖的产权登记必备的文件齐全；7、南公消检【2007】第 581 号《南宁市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》 、编号第 01135 号《临时城市排水 许可证》 、协议编号 2006003105《供水协议书》 、设计【2008】-003 号《南宁市园林管理 局准予行政备案决定书》 、 合同编号 JM-07-134 《南宁市管道燃气小区工程竣工验收审批表》 、 户号 011032498 《高压供电合同》 、 【2008】 -NF-B0023 《房产测绘备案》 ， 证明被告于 2008 年 10 月前已基本完成鼎华苑商品房住宅楼商品房买卖产权登记备案所需的相关文件及资料； 8、编号 JG0101200800327《建设工程规划审查意见书》 、报建项目受理资料袋，证明被 告于 2008 年 10 月备齐呈报材料，申请星光大道 58 号住宅楼建设工程规划竣工审查，工 程规划管理部门现场核查，因该楼十一层露台擅自搭盖房间，申报材料被退回；9、鼎华苑 A1104 号房、B1104 号房买受人《检讨书》 ，证明星光大道 58 号住宅楼第十一层 A 单元露 台搭盖房间是 A1104 号房、 B1104 号房买受人 2008 年 6 月擅自所建； 10、 鼎华苑 A1104 号房、B1104 号房《商品房买卖合同》 ，证明被告与星光大道 58 号住宅楼的房屋买受人签 订商品房买卖合同时即约定买受人使用房屋期间不得改变该商品房的建筑结构和用途；11、 鼎华苑 A1104、 B1104 号房 《鼎华苑小区临时管理规约》 ， 鼎华苑小区 《房屋使用说明书》 ， 证明被告交付星光大道 58 号房屋给买受人使用时，就充分告知买受人不得改变住宅结构、 不得在屋面（露台）搭盖建筑物；12、 《公告》 ， 鼎华苑 A1104 号房、 B1104 号房买受人 《公告》 ， 鼎华苑 A1104 号房买受人、 B1104 号房买受人《授权委托书》 ，南规监告字【2010】025 号《违法建设案件结案表》 ，证明星 光大道 58 号鼎华苑 A1104、B1104 房买受人在十一层露台加建房屋事件，被告在权限范 围内积极协调及处理，直至该事件解决；13、 【2006】第 0362《规划竣工验收合格证》 ， 证明星光大道 58 号住宅楼第十一层 A 单元露台买受人加建事件结案后， 被告重新申请规划 竣工验收，市规划管理局发给合格证。
根据原、 被告的诉辩主张， 本案的争议焦点为：
1、 导致被告逾期备案的原因何在？2、 原告的主张是否合法有据？ 经本院审理查明：原、被告于 2007 年 1 月 3 日签订《商品房买卖合同》一份，合同 约定原告购买被告开发的位于南宁市江南区星光大道 58 号鼎华苑 A 座十层 1002 号房屋一 套，总价款为 216586 元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后 365 日 内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受 人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列 1、2、3 项处理：1、买受人 退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 15 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并 按已付房价款的 2％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的 2％向买 受人支付违约金。3、因买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房产属证书的， 由买受人承担全部责任，与出卖人无关。”合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。
2007 年 12 月 11 日，被告向原告交付了房屋。房屋交付后，被告将办理规划竣工验收合格 证的相关资料报送至南宁市规划管理局。
南宁市规划管理局于 2008 年 11 月 18 日出具 《建 设工程规划审查意见通知书》 ，查明星光大道 58 号住宅楼项目存在擅自将露台改成房间使 用的情形，超建筑面积 49.14 平方米，将报建项目资料全部退还被告。经查，擅自将露台 改成房间使用的系鼎华苑 A 座 1104 号、B 座 1104 号两户业主。2010 年 3 月 29 日，规 划监察大队出具《违法建设案件结案书》 ，上述改建房间被拆除。2010 年 4 月 12 日，南宁 市规划管理局出具《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》 。2010 年 8 月 16 日，被告为讼 争房屋办理了《商品房现售备案证明》 。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法 律法规的禁止性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义 务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。原告现以 被告逾期办证为由，请求被告赔付逾期办证违约金。根据合同第十五条约定，出卖人应当在 商品房交付使用后 365 日内， 将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
自 2007 年 12 月 11 日交房后 365 日内即 2008 年 12 月 10 日，被告均未能为原告办理产 权资料登记备案，已构成违约。被告辩称其不存在过错，逾期备案的原因系部分业主违反合 同约定擅自建筑房间，导致建设工程规划审查未通过。
《中华人民共和国合同法》第一百二 十一条规定：
“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人 一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
”被告与第三方即擅自建筑房 间的业主之间的关系不是被告逾期办理产权资料登记备案的约定或法定免责理由， 被告以第 三方违约行为作为其逾期办理备案的免责理由缺乏法律依据，该理由不能成立。综上，原告 请求被告支付逾期报备案违约金理据充分，本院予以支持。被告对原告按已付房价款的 2％ 计算违约金的主张并未提出抗辩，则原告应得违约金为：216586 元×2％=4331.72 元。被 告向原告承担违约责任后，其与第三方的纠纷应另行解决。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百 二十一条之规定，判决如下：
被告广西鼎华商业股份有限公司向原告梁云支付逾期办理产权资料登记备案违约金 4331.72 元。
本案受理费 50 元,由被告广西鼎华商业股份有限公司负担。 上述应付款项,义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕, 逾期则依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人 可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或者与本院同级的被执行的 财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事 人的人数提出副本， 上诉于南宁市中级人民法院。
同时在上诉期限届满之日起七日内到南宁 市中级人民法院预交上诉案件受理费， 逾期不交又不提出缓交申请的， 按自动撤回上诉处理。
审 判 长 人民陪审员 人民陪审员 何 玮 韦小虹 周荣贵 二○一一年三月二十二日 书 记 员 莫 倩
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