房地产项目营销策划定位策略提案报告 房地产策划案例大全 - 房地产项目营销策划报告 - 房地产项目年度营销报告以及月度推广计划 - 房地产项目定位与传播方案 - 房地...
碧桂园定位策划会解析 定位策划会介绍 1、运营会议管理体系介绍（立项、定位、定案、重点项目会 议等） 2、定位策划会要解决的问题（户型配比、规划、市场等，解 决如果开发一个新地块，该如何做的问题） 3、定位策划会评审过程（1区域项目提交初稿、2运营中心分 部初审、3区域项目修改并通过分部初审通过、4运营中心内部 评审、5确定是否同意上定位会并提出修改意见、6上会、7定 位策划会决议、8定位策划会修改及定稿） 4、召开时间：一般在周一，由运营中心组织、项目总经理汇 报。 2 XX碧桂园定位策划会汇报 此页不是定位策划会的内容，编制时请予以删除 项目定位策划会编制总体指引： 一、定位策划会是拿地前的一次系统性决策和预演，对是否拿地和项 目开发的成败具有决定性作用，需要引起高度重视； 二、须按照本模板编写，不能出现重要信息的缺失； 三、汇报模板分两部分：①前面的11页PPT是总结性内容，浓缩了定 位策划会汇报资料的核心内容，汇报人员只需先汇报此部分内容；② 后面的详细内容是前面11页PPT的支撑，只有当集团领导需要了解某 部分详细内容时，才予以展示。四、汇报模板中的两部分必须全部编制完成，不能只编制前面的11页 总结性的PPT。
五、要求增加页码编号，以便集团领导浏览。 2 一、城市解读 “城市解读”包含但不限于以下内容：①城市区 位； ②城市经济指标；③城市人口（城区人口）； ④城市其它房地产相关特点分析。尽可能精炼， 所有信息都集中在一张PPT里。 2 二、地块解读 “地块解读”包含但不限于以下内容：①地块区位 （与城市发展之间关系）； ②土地概况（获取节奏， 面积，价格）；③地块内部及周边情况描述；④地块 不利因素（含不利市政条件因素）。尽可能精炼，所 有信息都集中在一张PPT里。 2 三、市场解读 “市场解读”包含但不限于以下内容：①市场政策 （限贷、限购、预售条件、预售款监控）； ②市场 总体概述（市场容量、供需对比、市场竞争度、主要 竞争对手概述）；③项目区域聚焦分析；④进入该市 场的有利条件判断。尽可能精炼，所有信息都集中在 一张PPT里。 2 四、客户定位 “客户定位”包含但不限于以下内容：①核心、次要 及边缘客户（客户规模判断）界定； ②目标客户群体 细化描述（不能泛泛而谈可直接描述）；③目标客户 的消费特征及消费能力分析。尽可能精炼，所有信息 都集中在一张PPT里。 2 五、户型配比及配套要求 “产品定位”包含但不限于以下内容：①产品定性选 择；②详细的户型配比方案；③项目配套要求和预计 成本 。尽可能精炼，所有信息都集中在一张PPT里。 2 六、规划方案 “规划方案”包含但不限于以下内容：尽可能详 细的规划方案和主要技术经济指标。尽可能精炼，所 有信息都集中在一张PPT里。
对于坡地建筑，除了提供平面规划图外，还需提 供一下规划资料：（ 1 ）地形图；（ 2 ）地形变化较 大方向的剖面图；（3）做好地模。 2 七、供货与销售计划 “供货与销售计划”包含但不限于以下内容：①项目 总体供货计划及开发周期货量组织；②销售计划；③ 产品销售价格（可采用评分法）。尽可能精炼，所有 信息都集中在一张PPT里。 2 八、展示区关键里程碑节点 关键节点 土地获取 完成时间 特别提示：1、展示区里程碑节点的时间设置必须满足 主席要求的“有工作面就要上人、 24 小时施工作业， 绿化进场与主体施工同步，各专业工程一旦有工作面 即提前进场、穿插作业”的重要指示。2、展示区关键 启动会召开 桩基础施工单位确定 总包单位确定 开工（桩基础进场施工） 绿化施工进场 总包单位进场施工 里程碑节点的设置必须满足从摘牌到开盘为 3.5个月的 工期要求，不能按照集团基准开盘工期来安排时间节 度考核的依据。 基础完成至正负零 点，但按照3.5个月的工期安排的各时间节点不作为进 主体结构封顶完成 装修工程完成 市政工程完成 园艺工程完成 绿化工程完成 展示区开放 开盘 备注：2014年春节假期为1月31日-2月6日 2 九、展示区赶工措施 指引：
（1）展示区开盘工期为：3.5个月； （2）列出各项具体的展示区赶工措施和方法； （ 3 ）展示区施工组织策划方案（尤其重视多专业 穿插施工工序策划，此部分内容可以单独做成一份 WORD文档，粘贴在此页）； （ 4 ）赶工费用的估算，以及赶工费用与工期缩短 带来的经济效益的比对。 68 十、项目首期预计签约产品净利率简析 单方平均值 装修标准 容积率 全年销售金额 全年可销售面积 全年预计销售面积 全年预计面积去化率 总计 XX期 板房区 板房区 板房区 货量区 货量区 货量区 货量区 货量区 货量区小 商铺 超豪 联体 双拼 双拼 双拼 联体 联体 小高层 高层 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装修 毛坯 精装修 毛坯 精简装修 毛坯 ①售价 ②开发成本 其中：土地成本 外挂石材 土建机电成本 装修成本 地下室（分摊） 大型公配（分摊） 其他（分摊） ③营业税金及附加 ④销管费用 ⑤所得税 ⑥总成本费用合计 （=②+③+④+⑤） ⑦净利润（=①-⑥） 亩产净利(万/亩) 土地获利倍数 需要链接成本明细 表 销售净利率（=⑦/①*100%） 56 十一、成就共享及模拟分配方案 “成就共享及模拟分配方案”包含但不限于以下内容： ①成就共享金额；②分配方案。尽可能精炼，所有信 息都集中在一张PPT里。 2 十二、项目开发风险及应对措施 （针对现场存在如高压线迁移、收地、环境污染、政策风险等风险点进行预判及 及时提出解决措施或建议） 序号 风险点 要求完 成时间 解决方案 备注 1 2 3 … 72 目录 第一部分 项目介绍 第二部分 市场分析与定位 第三部分 户型配比与规划方案 第四部分 营销方案 第五部分 项目财务测算 第六部分 项目开发 第七部分 成就共享及模拟分配方案 1 一、项目介绍—城市地理位置 一、项目介绍-地理位置 如东县地处江苏省东南部，隶属南通市，位于长江三角洲北翼。
距离泰州市80公里 （1.5小时车程），距离无锡、上海均170公里（2.5小时车程）。经济实力雄厚， 连续六年跻身全国百强县。 ?如东县在南通市东北部 2 一、项目介绍—城市经济 宏观经济指标 城市人口 市区人口 GDP/增速 人均GDP/增速 固定资产投资/增速 城市居民人均可支配收入/增速 居民储蓄存款余额 三产比例 城市居民人均居住面积 支柱产业情况 2013-10-28 145万 26万 630亿元/14% 41179元/15.7% 211亿元/22.3% 23028元/16% 指引：
重点介绍城市的宏观 如皋市 经济状况，特别是 GDP 、人 均 GDP 、人均可支配收入、 支柱产业等。具体简析方式 和页数不限。 1.8:58.0:40.2 40.2平方米 为确保统计数据的真实性，请注 明统计数据来源，尽量采用统计 年鉴或当地统计部门一手数据。 即船舶制造和配套、汽车及其配件、石油及精细化工等三 大主导产业和建筑、纺织、服装、食品四大传统产业 统计数据来源：XXXXXXX 如皋市县域经济基本竞争力居南通市 第1位 3 一、项目介绍—地块区位 江阴市政府 11公里23分钟 指引 ：标示地块在城市 中的位置、与市中心的 距离关系（道路距离、 驾车用时）、城市发展 方向。 地块 月城镇 8公里15分钟 青阳镇 12公里23分钟 ?地块位于靖江新城市中心滨江 新城;通江路西侧，阳光大道南侧;
?紧邻新市政府、五星级酒店、 外国语学校、省靖中、市人民医 院;
?周边在建体育中心，拟建商业 广场； ?距老城区中心约10分钟车程。 4 一、项目介绍—地块交通条件 苏皖区项目 重大交通节点 靖江市政府 靖江市人民医 院 距离/用时 1.6公里/3分 钟 1.6公里/3分 钟 4公里/7分钟 3.3公里/5分 钟 6公里/10分钟 路径 阳光大道 路况 双向6车道 通江路-中洲路 阳光大道-兴业路 阳光大道-人民南路-东 进路 阳光大道-人民路 双向6车道 双向4车道 双向4车道 双向4车道 老城区中心 靖江市汽车站 城南工业园区 靖江市中心 市政府 指引：需详细介绍地块交通的 可附上主要 道路图片 本案 通达性，标示地块与城市核心 区域或主要地标的实际路线、 距离和开车用时、路况、公共 交通设施、轻轨或高速的出入 口等情况，提炼所在地块的地 段优劣势。
龙游湖商务区 5 一、项目介绍—地块概况 总体概况 房产 首期开发地块 （291.84亩） 酒店 99.02 综合楼 12.39 二期开发地 块 后续土 地储备 合计 备注 土地占地 （亩） 地价 （万元/亩） 180.43 示例2 2,381.54 1200 3,873.38 支付地价款时间 节点 ×年×月 ×日 ×年× 月×日 ×年×月 ×日 ×年×月× 日 ×年× 月×日 － 1、计划2012年×月 摘牌，摘牌面积为 3873.38亩，地价约 ×万/亩； 2、已支付×亿土地 款，含土地款×亿； （已支付酒店用地× 亿元地款）； 3、计划2012年×月 动工。 一期地块经济指标 占地面积：210亩 总建筑面积：17.10万㎡ 容积率：
1.01 发展用地 （736亩） 总户数：816户 地块平整方正，毗邻龙游湖， 景观环境基础较好。 7 一、项目介绍—地块原貌及四至图 指引:(1)需详细介绍地块内部及 周边的地形地貌现状，存在拆迁 的区域及拆迁量，由此带来的需 要处理的问题。
(2) 标示地块周 边（东南西北）的状况（如道路、 周边建筑、市场、周边地块性质 等），主要的接驳道路，与城市 交通的关系、周边的水体山体风 景等。 拆迁范 围 地块原貌：地块范围内为农田， 比较平整；可在地块内实现土方 平衡，拆迁范围集中在地块北段， 拆迁量和拆迁难度不大。 9 一、项目介绍—地块市政条件 地块周边现状 供电 地块周边直线距离7KM内有2座变 电站，富余容量近70000kVA，临 时用电及日后永久用电均可由周边 变电站出线解决。 指引 ：地块市政条件包括 临水、临电、排污、围墙、 市政道路、施工道路等 需要完善的不利情况 将地块内的10kV高压线路、0.4kV低压线路 以及通信线路迁出地块外。可将地块内 10kV 丁建西线（架空）改造，移出用地红 线外并预留接线位置，用于解决施工用电。 供水 距地块 3KM 处有加压站，供水能 由万寿南路或环湖路 DN300 主管引一根 力2万m?/d，富余1万m?/d。地块 DN200 管至指定用地红线边缘，用以解决 周边道路均已敷设 DN300 水管， 施工用水及首期永久用水 水压可满足永久用水需求。 燃气 排污 地块周边的市政道路已建设有燃气 主干管网，可直接接驳用气。 地 块 周 边 的 市 政 道 路 均 敷 设 有 由政府出示文件，同意竞得者在地块内抽取 DN400-600 的污水管道，日后小 天然水体作为施工用水，免除相关报批手续 区永久排污可直接接入市政管网， 以及免收其取水费。
汇集后经地块东北边的提升泵站 （日提升能力2万m3）输送至污水 处理厂。 10 一、项目介绍—地块不利因素分析 1、收地难度 指引：客观、完整的列出地块 存在的不利因素，并对不利因 素进行分析、评估及提出解决 措施与建议 2、复杂地质 3、复杂地形地貌 4、高压线迁移 5、环境（噪音）污染 6、其他不利条件 11 一、项目介绍—小结 1、 指引：根据前面的项目介绍， 对该项目情况进行一个精炼的 总结 2、 3、 4、 5、 6、 11 二、市场分析与定位—房地产市场分析 指引：重点分析当地房地产市 包括但不仅限于：
1. 地块所在城市或区域板块的房地产市场发展情况 场近几年的销售量、供应量、 积存量 、供需对比及市场缺 块动态，须有分析结论。 口、成交价格、房地产区域板 例如：过去三年销售面积、存量（重点描述）以及住宅商品房开发投资额、施工面 积、竣工面积、人均居住面积、销售均价…… 江阴商品房年度成交分析 300 200 100 108.2 6593 4471 5175 249.6 270.43 158.38 175.53 6892 7560 10000 5000 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 0 成交面积（万方） 成交均价（元/平） 2. 商业发展情况：主要商业发展情况 具体表现形式和 页数不限。 12 二、市场分析与定位—消费群体特征分析 指引：重点分析当地消费者习 包括但不仅限于：
1. 城市购买力水平与消费群体结构统计分析 2. 特殊消费习惯与消费心理分析 3. 主要商圈发展特征（麦当劳进驻，奢侈品店，娱乐业发达，汽车拥 有量等） 4. …… 惯、收入结构、购买力、风俗 习惯等，需要有分析结论。 13 二、市场分析与定位—政策、金融分析 指 引 ：
需要有分析结论。 包括但不仅限于： 1. 当地房地产政策简析（限购、补贴、政策倾向性等） 2. 当地金融政策简析（限贷、按揭政策特殊性等） 3. 项目预售条件 4. 销售款监管政策 须重点说明 14 二、市场分析与定位—土地市场分析 当地土地出让情况分析 包括但不仅限于：
1. 一级土地出让情况简析（数据、曲线变化图等形象表示） 指引 ：重点分析当地近几年内 土地成交的情况，需要有分 析结论。 2. 二级土地出让情况简析（数据、曲线变化图等形象表示） 15 二、市场分析与定位—二手房交易情况 指引：重点分析当地近几年内 包括但不仅限于：
1. 近三年二手房产交易市场发展情况； 2. 近年来交易活跃程度，溢价情况； 3. …… 等，需要有分析结论。
二手房成交量、价格、活跃度 16 二、市场分析与定位—市场分析结论 市场分析最终结论 以下仅供参考：
1、该城市房地产市场前景的研判 2、能否进入该城市房地产市场 指引 ：综合前面的“当地 房地产市场分析”、“当 地消费者特征分析”、 “当地房地产市场、金融 政策简析”、“土地市场 分析”及“二手房市场分 析”分别作出的结论，对 该项目所处的市场环境和 市场可行性作出最终的分 析结论。以此作为能否进 入该城市房地产市场和接 下来的市场和产品定位的 依据。 3、该房地产市场容量能否支撑本项目的开发量 4、能否在该房地产市场做到快速倾销 17 二、市场分析与定位—竞争市场分析 竞争市场简析 包括但不仅限于：
指引 ：重点对竞品进行分 限 ， 需要对当地市场 析，尤其是品牌开发商的竞 品，内容表现形式和页数不 的竞争状况有结论性 1. 从最高端到最低端项目的竞争市场开发商的全面调研分析； 2. 从项目定位、产品、价格、销售情况、后续推售计划等方面综合对比分析； 例如：产品与规划特点从区域产品种类、各类产品的总量情况、所占比例、间隔、面积 等、不同区域特点、当地对建筑规划的特殊要求、当地人对住宅的特殊需求等进行 分析 阐述 例如：价格分析（近几年价格发展走势图，不同类型的不同区域产品的价格变化情况及 销售情况图） 3. 竞争优势对比分析； 4. 分析竞争对手的实际售价，包括赠送面积、优惠活动、增值业务等的影响， 计算剔除这些优惠之后的实际价格。 18 二、市场分析与定位—竞争市场分析 苏皖区如皋北项目 示例 需要调查真实成交价，剔除 各种让利因素，而不是叫价 老城区中心 君御豪庭|毛坯均价7000元/㎡ 金鼎名城|毛坯均价6800元/㎡ 御龙湾|毛坯均价8200元/㎡ 恒盛皇家花园|精装均价7200元/㎡ 沈海高速 丁堰出口 中国长寿城|毛坯均价 别墅8000元/㎡ 多层6500元/㎡ 本案 御墅园|毛坯均价5000元/㎡ 龙游湖商务区 19 二、市场分析与定位—竞争市场分析 为接下来的市场和产品定位提供支撑，本部分需要有分析结论。 竞争对 手楼盘 泰和 御水湾 指引：分析主要竞品的各项特征，优劣势，为本项目产品寻找市场突破点， 楼盘规模 占地面积：35万㎡ 建筑面积：70万㎡ 总规划套数：3450 套 占地面积：16万㎡ 建筑面积：28万㎡ 总规划套数：2024 套 占地面积：5.67万 ㎡ 建筑面积：11万㎡ 总规划套数：650 套 占地面积：14万㎡ 建筑面积：21万㎡ 总规划套数：1800 套 距离本案路 程/车程 1.3公里 3分钟车程 楼盘主 力产品 高层 联排 产品价格/产 品面积 联排12000元∕㎡ 高层7500元/㎡ 高层三房130-140 四房145-165 别墅300-500㎡ 高层7100元∕㎡ 洋房8500元∕㎡ 别墅12000元∕㎡ 高层85-165㎡ 洋房143-178㎡ 别墅310-365㎡ 高层7100元/㎡ 别墅12000元/㎡ 高层面积114-189 ㎡ 别墅面积360-570 ㎡ 高层7000元/㎡ 别墅11500元/㎡ 高层90-200㎡ 别墅250-400㎡ 销售情况 项目2008年首次开盘 ，该项目联排去化率约 为94%，高层去化率约 为83%，项目已经接近 尾盘。
项目一期已经销售完毕 ，2012年9月推出二期 房源，累计推盘约550 套，去化约310套，去 化率约为56%。 该项目现房销售，由于 高层产品价差较大，故 低层房源去化较好，项 目整体去化率约为60% 楼盘特点/配套 配套4000平米会所， 市内游泳池，配套集 中供热系统，全保温 系统，新风系统 阳光国际 花园 1.2公里 3分钟车程 示例 水岸 华府 高层 小高层 联排 户型有部分赠送面积 1公里 2.5分钟车程 高层 联排 外国语学校，省靖中 ，金悦国际酒店，现 房销售 中天城市 景园 1.2公里 3分钟车程 高层 两房基本售罄，剩余部 分三房、四房，少量联 排别墅，整体去化率约 为90% 需要调查真实成交价，剔除 各种让利因素，而不是叫价 20 中式园林，封闭式前 庭后院，外国语学区 ，人民南路商圈 希望社会因我们的存在而变得更加美好 二、市场分析与定位—竞品特征分析 竞争对 手楼盘 项目效果图 主力产品及购买人群数据 主力产品：三房130-140㎡，四房145-165㎡ 泰和 御水湾 ?成交客户主要来源地：靖江本地客户为主； ?成交客户看中：产品品质和社区环境； 示例 ?145-165㎡主要为本地公务员、私营业主等改善客户购买，130-140㎡主要是企 业白领，工商业者、老城区拆迁客户等改善和刚需客户购买； 阳光国 际花园 竞品的选择要有代表性，建议 更多倾向于选取品牌开放商或 ?成交客户主要来源地：靖江本地客户为主，江阴客户为辅； 当地知名房地产商的竞品 ?成交客户看中：面积段较广且有一定的赠送面积； 以公务员、私营业主等再次改善客户； 主力产品：两房85-98，三房128-140㎡，四房145-165㎡ ?85-98 ㎡为白领刚需客户为主，128-140 ㎡以城区改善客户为主，145-165 ㎡ 主力产品：三房137-145㎡，四房160-189㎡ ?成交客户主要来源地：靖江本地客户为主，周边乡镇所占比例较高； 水岸 华府 ?成交客户看中：项目准现房销售，价格优惠幅度较大； ?137-145㎡主要为公务员、工商业主、企业管理人员等客户为主购买，160-189 ㎡主要是周边乡镇私营业主购买； 21 二、市场分析与定位—竞品特征分析 竞争 对手 楼盘 成交客户地缘分析 结论 购买人群关注分析 结论 泰和 御水 湾 示例 靖江客户关 阳光 国际 花园 靖江本地 人是主力 购买人群 注最高的是 产品、社区 环境、和交 房时间 水岸 华府 22 二、市场分析与定位—竞品分析结论 根据前面的竞争市场分析和竞品特征分析所得出的一系列结论 1、 2、 3、 指引：根据竞品分析，得出当地市场的竞争 强度与竞品档次的判断，市场畅销户型，本 项目与竞品的竞争优势和劣势。 23 二、市场分析与定位—市场定位分析 项目定位分析 1. 地块SWOT分析（扼要剖析地块的核心价值、机会点、需要 注意的威胁点及开发风险） 2. 项目整体定位：高端/中端/低端/度假/…… 3. 项目运营定位：短平快/低开高走/…… （备注：可根据需要分页图文并茂进行分析论述） 24 二、市场分析与定位—客户定位 江阴市政府 11公里23分钟 地块 于以下：
1、消费习惯分类：奢享型/改善型/刚需型/…… 第二目标市场 2、年龄、职业分析：…… 江阴市人口53万 3、客户群构成比例分析：…… 4、购买产品目的分析：自住/投资/度假/……（是否 第一居所） 5、目标客户群的喜好分析 第一目标市场 南闸镇人口6万 示 例 ：
不 具 参 考性 指引：须明确具体的目标客户群体，包括但不仅限 月城镇 8公里15分钟 ?第一目标市场：南闸 街道6万人口； 第三目标市场月城 镇、青阳镇人口12.1万 青阳镇 市区及南闸南侧乡镇。
12公里23分钟 ?补充目标市场：江阴 南闸区域格局，决定了本地客群是项目绝对主力人群，应针对片区居住、专业市 25 40 场的工作人群进行重点挖掘，江阴城市及南侧周边乡镇仅可作为补充客户 二、市场分析与定位—客户定位 洋房客户定位 ? 价值点：认可城南地区发展潜力，有 地缘性客户 一定的高端居住理念，在资金实力和生 活品质间寻求最佳平衡点； ? ? 示 例 ：
不 具 参 考性 置业目的：改善居住环境； 客户群体：公务员，城南、乡镇地缘 中高端客户 性人群 ?价值点：追求较高品质生活，有一定 经济基础； ?置业目的：改善居住环境，兼顾投资 升值 ?客户来源：城中、企事业单位中层 ?价值点：看好城南的经济发展机会， 核 心 客 户 重 点 客 户 偶 得 客 户 有一定经济实力和视野； ? ? 外省市投资客户 置业目的：自住、出租、升值 客户群体：城中及其他区域投资客 26 二、市场分析与定位—客户定位 别墅客户定位 ? 价值点：对龙游湖区域认知度较高， 看好区域整体环境，且认为此地尙处 价值洼地； ? ? 示 例 ：
不 具 参 考性 置业目的：改善居住环境； 客户群体：政府公务员、周边乡镇私 核 心 客 户 重 点 客 户 企业主，重点为如城镇、桃源镇、东 城镇； ?价值点：看好未来的规划和居住环 境。 ?置业目的：改善居住环境、升值 ?客户来源：城南、城中金领、私企业 主、医疗、教育、交通、经融等中层领 导 27 二、市场分析与定位—产品定位 产品定位 ① ② 产品户型（如双拼＋小高层/双拼＋高层/……）。包含 但不限于以下内容：1、根据项目区域热销产品特点与 我司通用户型产品特点分析和建议；2、户型结构、面 建议开发产品以高层洋房为主，商业为辅，树立高端形象，高层洋房通过精装修 积段、朝向特点等基本情况的优劣势分析；3、所在地 及豪华样板体验区抢占市场。
区优势户型分析；4、项目的户型等各个方面的建议。
结合靖江户型成交的特点，以及我方对项目定位的理解，建议以三房为主力，辅 以四房做产品线补充； 房型 三房 四房 ① 面积段 90-144 144以上 套数比例 88% 12% 指引：根据客户定位明确客户的需求特征，有针对性地选择 户型设计：选择一种户型，选择一个生活空间。
1. 由于地处长江下游，季风湿润气候，所以建议南向阳面房间或客厅尽可能多； 以及南北双阳台设计 2. 面积控制合理，户型方正，对于三房以上户型一定呈现南北通透特点； 3. 动静分开：确保休息的能安心休息，要娱乐的可以放心活动； 4. 公私分开：家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护； 5. 房型整体的“通”、“透”， 进深和开间合理 ① 房型的有一定附加值，例如飘窗、大阳台、入户花园等 28 二、市场分析与定位—价格定位 单不限于：1、当地市场同类产品售价分析；2、项目产 品成本分析（成本上限）；3、预测客户心理认知价值； 4、根据认知价值预测销售总量；5、综合评估，建议价 结合周边竞品的调研以及对部分目标客群的深入分析，以及参照市场价格段的 格定位（价格下限）；6、各产品的价格及对应成本区 特点，我们建议从两方面考虑，即总价和单价：
间。
① 住宅总价层面：
精装修洋房售价总体控制在：两房70万左右，三房100万左右，四房150万 左右； ② 单价层面：
周边毛坯在7000-7400元/平左右，所以建议我方高层洋房产品在精装后整 体控制在7800元/平左右；商铺毛坯控制在14000元/平左右。
这样，我们的产品在单价段和总价段，可以形成线性呼应； 60万 指引：根据客户定位和产品定位，进行合理的价格定位。包含 80万 100万 120万 140万 产品总价线 紧凑三房 舒适三房 四房 希望社会因我们的存在而变得更加美好 示例：不 具参考性 29 二、市场分析与定位—定位结论 根据前面的市场定位、客户定位、产品定位、价格定位所得出的一系列结论 1、 2、 3、 30 三、户型配比与规划方案—户型配比 产品类型 户型 是否为集 团标准户 型 外立面 单户建筑面积 若有多个户型配比 方案，需进行经济 套数比 效益对比 套数 总建筑面积 例 超豪 双拼 G213 G146 G165 J276 J476 J473 J472 是 是 是 别墅合计 是 是 是 否 洋房合计 干挂石材 西班牙 西班牙 818 227/228 257 70/109 4 100 100 204 72 198 324 540 1134 2% 49% 49% 100% 6% 17% 29% 48% 100% 3,272 22,750 25,700 51,722 6,444 20,724 35,100 60,480 122,748 多层 小高层 18层 30层 现代2 83/108/123 85/110/130 95/113/128 标准化户型使用比例（标准化户型套数/总套数） （1134-540）/1134=52.38% 总计 综合比例：
?别墅：220-260㎡占98%，818㎡占2%； 1338 - 174,470 ?洋房：70㎡两房占3%，83-95㎡三房占31%，108-130㎡三房占66%。 31 三、户型配比与规划方案—项目配套需求 应的配套需求后，形成规划方 案。需核算项目配套带来的成 一、地块周边配套缺陷分析（包括周边配套与地块距离、可利用情 本分摊 指引：完成户型配比、提出相 况……）。 二、项目配套需求分析（包括项目销售所需要的配套支持分析，避免配套 不足对销售的影响，但需要结合项目总占地及开发体量、开发步骤等进行 投入分析）。 三、项目具体配套要求（大型超市、酒店、便利店、 公交站点、大型商 业、其他配套，需核算面积和成本）。
报。
五、成本分摊（项目配套分摊到每种建筑产品中的单位面积成本） 六、为了支持开盘、交楼顺利进行，需明确配套建设完成并投入使用的时 32 间节点。 须重点说明 四、特殊配套需求需单独做前期投入、运营成本与利润分析方案详细汇 三、户型配比与规划方案—规划方案 重要提示：规划设计方 案汇报时，建议规划设 计师必须参会（以往部 分项目无设计师到场）， 18层 以便对会议上关于规划 的修改意见作出确定性 的回复。
叠加6层 11层 示例 叠加9层 8层 销售中心 33 三、户型配比与规划方案—规划方案 示例 高层（18层） 超豪区 （ X月X日稿） 叠加（9层） 双拼 双拼 超豪区 叠加（6层） 叠加（9层） 高层（18层） 小高层（8层） 小高层（11层） 示范区 小高层（11层） 小高层（8层） 叠加（6层） 34 三、户型配比与规划方案—规划方案 特别提示：对于坡地建筑，除了提供平面规划图外，还需 提供一下规划资料：（1）地形图；（2）地形变化较大方 向的剖面图；（3）做好地模。 35 四、营销方案—园林景观建议 一、园林景观建议（建议图文并茂，页数不限） 1、园林档次定位。 2、销售展示区、货量区园林风格建议。 3、园林景观元素建议包含哪几种（主入口标识、游泳池、广场、景观水池、儿童游乐场、健身 场地、篮球场、羽毛球场）。
二、园林建造标准选择建议（建议图文并茂，页数不限） 如人行道、路侧石、分户栏、入口柱墩、停车位等标准化做法的选择。 三、园林绿化成本 建议园建成本控制在（ 四、工期要求 ）元/平米；绿化成本控制在（ ）元/平米。 预计所需工期，列出确保园林景观营造所需合理工期的相应措施 五、园林施工场地要求 划出园林工程施工场地范围，与主体建筑工程同步进行施工。 以上要点均须重点说明，图文并茂，页数不限。 36 四、营销方案—园林景观建议 设置木质休闲沙发椅、雕塑及遮阳伞，突出生活场景； 示例 艺术花箱 靠近泳池打造木栈道，摆放休闲桌椅 植物上有注解的吊牌 37 四、营销方案—展示区规划方案 展示区规划 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 指引 ：展示区规划包含但不限 于以下内容 选址、风格、定位等设计建议 示范区的位置图 示范区的规划：户型、面积、间隔、外立面等 示范区的周边环境（图片示意） 示范区参观动线（从主入口到销售展示区的动线） 示范区的预留用地（如果有此区域） 各示范单位的装修风格以及园艺建议 （备注：以下几页为表达方式示意，内容不具参照性） 38 四、营销方案—展示区规划方案 展示区范围及销售动线规划 示例：不 具参考性 特别提示：销售动线规划示意路线必须延 伸到市政主干道。即从接驳地块的市政主 干道开始就做好销售动线的规划（市政主 干道——销售示范区主入口——示范区内 部的销售动线，让客户从市政主干道即可 感受“回家路线”）。此页示例不具有参 考性。 39 四、营销方案—展示区规划方案 关键场景选择 示例：不 具参考性 的体验感。 组团 楼栋 天 台 9.内 院 “10+3”场景的应用 关键场景的选用---从客户的角度出发，进行 场地策划和体验策划，提高客户对生活情境 社区 6.儿 童活 动 TH/洋 房宅间 路 8.外 廊/ 户 门 装 置 组 团 入 口 5.商业 街界面 套内 3 2 5 6 7 9 8 4 7.大堂 2.小 区 入 口 1.形象 路 泛会 所 3.销 售厅 4.泳池 区 展示区范围 已使用 未使用 1 展示区围板 展示流线 40 四、营销方案—精装修标准 1、货量区具体的精装修交付标准、装修比例建议 2、精装修成本构成明细 3、如有特殊材料建议，请说明 44 四、营销方案—物业管理建议 物业管理建议 1、物业管理方案建议（若针对高端物业，须提出特殊管理方案要求） 2、物管人员要求建议 3、物管设备等硬件方面要求建议（摄像监控、入户电梯、酒店送餐等） 4、其他建议…… 指引：形式不限，图文并茂页 数不限 46 四、营销方案—供货与销售计划 指引 ：明确该项目所有货量 的供应节奏、具体时间、供 货量（货值） 住宅部分分两批推出 次批2013年11月推出 首批2013年9月推出 ?黄色区域计划2013年9月20日推出，总货 值约为11.1 亿元。 次批2013年11月推出 ?红色区域计划2013年11月16日推出，总 首批2013年9月推出 货值约为12亿元。 示例：不 具参考性 靖江项目在靖江当地极有可能成为靖江第一盘，故建议提升项目高度，推广方面加大投放力度，让 碧桂园广告陪伴在靖江人民周围，前期在靖江市设立城市展厅，并启动看房专车（滨江新区交通暂 未通达），中期在会所内开展体验式营销积累客户，后期利用现场完美开放引爆市场。 47 四、营销方案—供货与销售计划 栋号 1、2、5、13、 J472 112513.76 14 J521 6 20744 J557 7 14609.5 合计 147867 标号 2013年9月推出货量 面积（平） 单价（精装）总销（万元）销售率 7400 7680 8000 83260 15931 11688 110879 89% 44% 60% 80% 面积 99800 9127 8766 117693 签约金额（万元） 73852 7010 7013 87874 回款（万元） 55285 4907 4909 65101 标号 J472 J521 J557 合计 栋号 3、4、8、12 11 9、10 面积（平） 91532.76 22160 32653.04 146346 2013年11月供应货量 单价（精装） 7950 8100 8380 总销（万元） 72769 17950 27363 118081 整盘测算 标号 J472 J521 J557 商业 栋号 1、2、3、4、5、8、12、13、14 6、11 7、9、10 16 面积 204046.52 42904 47262.54 1000 295213.06 单价 7647 7897 8263 20000 7824 总销 156029 33881 39051 2000 230961 示例：不 具参考性 总计：
可售面积295213平米 总货值23.1亿元 遵循789，即总货量的8成以上、开盘一周内销售出货量的748 成、开盘一个月内销售出货量的9成 四、营销方案—销售价格建议 建筑性质 洋房（精装修） 多层（精装修） 双拼（毛坯） 12,000 12,600 计划售价 2013 5,500 7,000 9,500 2014 5,775 7350 9,975 超豪（毛坯） 商铺（毛坯） 14,000 - 14,700 10,000 本价格计划是基于市场比较法、成本核算法的综合，考虑因素：周边项目价 格、土地成本、建安费、各项税费、财务成本、利润率等 49 五、项目财务测算—基本规划 ?规划用地：XX亩 每亩单价：XX万 ?容积率：XX（政府 规划容积率是XX） ?总建面：XX万㎡ ?总可售：XX万㎡ ?以上数据来源项目提 供“建、构筑物一览 表” 注：主要数据由各兄弟部门提供（销售中心及项目部、投资部等） 51 五、项目财务测算—目标成本 项目 产品类型 目标成本总额 产品 指引 ：以财务提供的目标成本 成本单方目标 标准表格数据形式为准 产品 产品 产品 产品 产品 产品 单位：亿元 元/㎡ 装修标准 占地面积（亩） 建筑面积（㎡） 容积率 开发成本 一、土地成本 二、土建机电 三、外挂石材 四、装修成本 五、其他 特殊说明 0 装修标准 装修标 装修标 装修标 装修标 装修标 装修标 准 准 准 准 准 准 0 0 0 0 0 0 0 备注：1、地下室（不含别墅自带地下室）及大配公配作为单独产品列示。
2、如有特殊情况影响突出请以备注形式说明 52 五、项目财务测算—价格预期及成本费用预设 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - ?别墅按（毛坯/精装/豪装）标准销售 ?洋房按（毛坯/精装/豪装）标准销售 ?销售周期：多层1年，小高层、商铺、 车位2年，其他3年（不考虑板房） ?销管费用：按销售收入的X%预设 ?洋房单方成本含XX元/㎡精装修成本和 销售均价 XX元/㎡地下室不可售成本的分摊 单方成本 ?各产品具体情况如下： 产品 超豪双拼 双拼 多层 小高层 中高层 高层 公寓 独商 地下车位 装修标准 销售均价 开发成本 毛利 指引 ：“装修标准”填写（毛 坯 / 精装 / 豪装…），并填写对 应的销售均价。 注：主要数据由各兄弟部门提供 （销售中心及项目部、投资部等） 53 五、项目财务测算—整体利润分析 单位：亿元 销售均价（元） 一、 二、 三、 1 2 四、 主营业务收入（万元） 减：主营业务成本（万元） 减：主营业务税金及附加（万元） 营业税金及附加（万元） 土地增值税（万元） 主营业务利润（万元） 减：期间费用(销管费)（万元） 五、 利润总额（万元） 减：所得税 （万元） 六、 七、 1 2 3 4 5 净利润（万元） 相关指标分析 单方净利润（元） 每亩净利润（万元） 土地成本获净利倍数 毛利率(土增税拨备后) 销售净利率 54 五、项目财务测算—项目财务成功标尺 ?销售净利率≥ XX% ?净利润≥ XX亿 ?内部收益率（IRR）≥ XX% ?税负率≤ XX% ?销管费用率≤ XX% ?土地获利倍数≥XX ?项目目标成本≥XX亿 55 五、项目财务测算—项目首期预计签约产品净利率简析 单方平均值 装修标准 容积率 全年销售金额 全年可销售面积 全年预计销售面积 全年预计面积去化率 总计 XX期 板房区 板房区 板房区 货量区 货量区 货量区 货量区 货量区 货量区小 商铺 超豪 联体 双拼 双拼 双拼 联体 联体 小高层 高层 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装修 毛坯 精装修 毛坯 精简装修 毛坯 ①售价 ②开发成本 其中：土地成本 外挂石材 土建机电成本 装修成本 地下室（分摊） 大型公配（分摊） 其他（分摊） ③营业税金及附加 ④销管费用 ⑤所得税 ⑥总成本费用合计 （=②+③+④+⑤） ⑦净利润（=①-⑥） 销售净利率（=⑦/①*100%） 亩产净利(万/亩) 土地获利倍数 黄色标示部分需要 链接成本明细表 56 五、项目财务测算—项目资金计划 单位：亿元 20XX年 销售及其他资金收入 经营总支出 20XX年 20XX年 20XX年 合计 备注 其中：工程款 土地款 税金 其他 经营现金流净额 贷款收入 还贷支出 现金流净额 项目累计签约 累计签约 签约净利（预估） 签约净利率（预估） 需要链接每个年份每 个月的现金流量表 57 五、项目财务测算—项目融资及监控资金情况 一、融资情况 二、贷款计划： 计划向银行申请贷款，申请总额XX亿元。目前已向XX支行提供申报材料 三、监控资金情况（至20XX年X月X日） 四、项目首次开盘预计在X月X日，目前无监控资金 58 五、项目财务测算—预售前资金安排 根据销售预测和项目开发一级计划，我们测算201X年X月至201X年X月现 金流情况是： ◆现金流入：①融资流入，XX亿 ②楼款回笼流入，XX亿 ◆现金流出：①土地成本，XX亿 ②开发成本，XX亿 需集团投入自有资金: XX亿 ； 按年折算后的集团净投入：XX亿 59 五、项目财务测算—财务建议 财务建议 1、税务方面 2、运营方面 3、其他方面 60 六、项目开发—人员架构 部门 职位 人数（名） 人均效能 61 六、项目开发—一级计划 档案号：
JS-WXBGY20120813 领导签发： XX碧桂园2012年一级计划表 苑区 图 编 号 产品情况 类型 层数 建筑面积 （㎡） 4294 交付标准 土地获取（摘 规划设计方 牌或签订土地 案确定 出/转让协议） 开工 开售 竣工验收及备 案 交楼 备注 售楼部及别墅 综合楼及别墅 2、3 板房区 样板房(8套） （地下1层) 板房区 洋房板房区 洋房样板房2 21 栋（A1） （地下1层) 洋房货量3栋 21 （A2） （地下1层) 洋房货量3栋 21 （A3） （地下1层) 洋房货量4栋 25、27 （A6、A7） （地下1层) 洋房货量4栋 30 （A4、A5） （地下1层) 整体地下室 ⑤ 1 精装修 （含六套毛坯） 2011-10-29 待定 待定 13511 精装修 2011-10-29 2013-4-30 2013-4-30 ① ② 20172 20172 精装修 精装修 2011-10-29 2013-4-30 2013-4-30 2013-10-30 1、2012-2-2经营计划调整评审会：
因资金投入问题工程进度放缓，交 楼时间调后； 2、销售视市场情况再定开售时间， A4、A5须于2012-5-1达到开售条 件。 2011-11-20 2013-10-30 ③ 35017 精装修 2010-12-8 2011-5-9 已开工 2011-11-20 2013-6-30 2013-6-30 ④ A地块(锦安路 以西） 39015 59000 30263 精装修 2011-12-20 2013-9-30 2013-9-30 本次新调整计划,确定交楼时间。 钻石别墅货量 3 第一批86套 （地下1层) 钻石别墅货量 3 第二批18套 （地下1层) 1 （地下1层) 毛坯 2011-10-29 2012-12-30 2012-12-30 ⑥ 6268 毛坯 2011-11-20 2012-12-30 2012-12-30 ⑦ 商业 3654 毛坯 2011-12-20 2013-10-30 2013-10-30 本次新调整计划，确定交楼时间。 62 六、项目开发—展示区货量区范围 注：红色区域为板房区，黄色区域为一期货量区，蓝色 区域为二期货量区 63 六、项目开发—分区开工图 小高层（18层）货值：XX亿 开工时间：
开售时间：
交楼时间：
超豪区货值：XX亿 开工时间：
开售时间：
交楼时间： 叠加（9层）货值：XX亿 开工时间：
开售时间：
交楼时间： 小高层（11层）货值：XX亿 开工时间：
开售时间：
交楼时间：
示范区 双拼区货值：XX亿 开工时间：
开售时间：
交楼时间： 小高层（8层）货值：XX亿 开工时间：
开售时间：
交楼时间：
叠加（6层）货值：XX亿 开工时间：
开售时间：
交楼时间： 64 六、展示区关键里程碑节点 关键节点 土地获取 完成时间 特别提示：1、展示区里程碑节点的时间设置必须满足 主席要求的“有工作面就要上人、 24小时施工作业， 绿化进场与主体施工同步，各专业工程一旦有工作面 即提前进场、穿插作业”的重要指示。2、展示区关键 启动会召开 桩基础施工单位确定 总包单位确定 开工（桩基础进场施工） 绿化施工进场 总包单位进场施工 里程碑节点的设置必须满足从摘牌到开盘为 3.5个月的 工期要求，不能按照集团基准开盘工期来安排时间节 基础完成至正负零 点，但按照3.5个月的工期安排的各时间节点不作为进 主体结构封顶完成 度考核的依据。 装修工程完成 市政工程完成 园艺工程完成 绿化工程完成 展示区开放 开盘 备注：2014年春节假期为1月31日-2月6日 2 六、项目开发—货量区（低层批次）里程碑节点 里程碑节点 1、土地获取 2、收地 3、启动会 4、基础施工单位确定 5、总包单位确定 6、规划设计方案确定 7、建设工程规划许可证 8、施工许可证 9、开工 10、正负零 11、展示区对外开放 12、货量区预售条件 13、开推盘 完成时间 里程碑节点 14、主体结构封顶 15、外排架拆除 16、绿化施工进场 完成时间 指引：须与一级 计划节点匹配 17、土建移交装修作业面 18、室内装修工程完成 19、市政工程完成 20、园艺工程完成 21、绿化工程完成 （不小于20%装修建筑面积） 22、四方（甲、设、监、施） 验收 23、竣工验收及备案 24、交楼验收（客服主导） 25、交楼（发收楼信） 26、项目后评估 66 六、项目开发—货量区（高层批次）里程碑节点 里程碑节点 1、土地获取 2、收地 3、启动会 4、基础施工单位确定 5、总包单位确定 6、规划设计方案确定 7、建设工程规划许可证 8、施工许可证 9、开工 10、正负零 11、展示区对外开放 12、货量区预售条件 13、开推盘 完成时间 里程碑节点 14、主体结构封顶 15、外排架拆除 16、绿化施工进场 17、土建移交装修作业面 18、室内装修工程完成 19、市政工程完成 20、园艺工程完成 21、绿化工程完成 22、四方（甲、设、监、施） 验收 23、竣工验收及备案 24、交楼验收（客服主导） 25、交楼（发收楼信） 26、项目后评估 66 （不小于20%装修建筑面积） 完成时间 指引：须与一级 计划节点匹配 67 六、项目开发—展示区赶工措施 指引：
（1）展示区开盘工期为：XX月； （2）列出各项具体的展示区赶工措施； （ 3 ）展示区施工组织策划方案（尤其重视多专业 穿插施工工序策划，此部分内容可以单独做成一份 WORD文档，粘贴在此页）； （ 4 ）赶工费用的估算，以及赶工费用与工期缩短 带来的经济效益的比对。 68 六、项目开发—报建安排 报批报建 立项 批准或权证 《可行性研究报告》 外商投资《批准证书》 工商登记及税务登记 外商投资房地产企业商务部备案 外汇登记并开始正式资本金账户 项目外资手续 支付土地款并《国有土地使用权证》 及用地手续的 《建设用地规划许可证》 办理 《房地产开发资质证书》 设计方案报批（《设计方案审查意 见书》） 《小区公建配套批复》 地名批准书 扩初设计评审会 初步设计人防报建（《建设项目人 防工程核准单》） 初步设计报建 扩初设计交评报建 施工图人防报建 节能审查 《建设工程规划许可证》 建设工程施工 许可证报批 《建筑工程施工许可证》 前置条件 取得环评、能评、水土保持的批 复意见和规划设计初步审查意见 取得立项批复 取得外商投资《批准证书》 取得《营业执照》并签订《土地 出让合同》 完成商务部的备案手续 外汇管理局结汇完成 完成土地出让合同 取得《国有土地使用权证》 取得国土证及用地规划许可证 设计方案批复 建设用地规划许可证 设计方案批复及单体方案图 取得扩初设计评审意见 取得扩初设计评审意见 取得人防工程核准单并完成人防 设计 完成节能计算书 交通、环保、人防、节能办的批 复意见 取得《建设工程规划许可证》并 完成施工图审查及施工单位的政 府招标手续 审批部门 XX市发改委 XX省商务厅 XX省工商局 完成时间 2012-9-18 2012-9-21 2012-9-28 2012-11-26 2012-11-28 2012-11-30 2012-12-10 2013-2-15 2012-12-10 2013-1-10 2012-12-25 报建情况 国家商务部 示例 XX市外汇管理局 XX市国土局 XX市规划局 XX省建设厅 XX市规划局 XX市建设局 XX市民政局地名办 规划局、发改委、建委、消防局、人防办、 交警、环保、市政、水务局、自来水公司、 2013-1-15 煤气公司、供电局、电信局等部门 XX市人防办 XX市交警总队 XX市人防办 XX市建设局节能办 XX市规划局 XX市建设局 2013-1-25 2013-1-25 2013-2-25 2013-1-25 2013-1-30 2013-3-10 69 六、项目开发—前期开发 指标 土方 图纸 具体实施情况 场地相对平整；土方由总包负责施工； 1、摘牌前主席签字的规划设计多次与规划局沟通，计划于5月14日通过确认； 2、标准户型设计已完成，等规划确定后就可出图；示范区低层桩基已出图交施 工单位配桩定货； 3、创新户型计划并于9月25日由三所完成建筑单体设计。
1、总包施工单位：摘牌前，在成本中心的大力支持下招标已完成，第一标段 （示范区所在西南地块）经评标初步确定为泰兴一建周玉峰施工。第二标段在 确定之中。
2、机电施工单位：腾安公司； 3、装修单位：雅俊公司； 4、园林绿化：顺茵公司； 5、园建园艺：由区域与项目招标确定，但必须是在碧桂园其它项目做过并反响 很好。
1、已摘牌地块的地勘8月30日完成现场作业，成果已于9月8日提交； 2、西南地块的临时围墙已经完成；东南地块围墙也在整理基础中； 3、地块上的青苗与灌渠已经计划于9月10日清理、清淤（主要是配合政府二期 用地拆迁，二期用地政府计划9月完成拆迁签约）。
70 施工单位 项目现状 六、项目开发—新开发城市普查施工单位名录 总承包施工单位推荐名录 联系人 是否曾 在当地承 在当地承 在当地承接 序号 施工单位名称 施工资质 施工单位信息来源 及联系 承建过 接项目工 接项目工 项目工程情 方式 别墅 程名称 程地点 况 1、竞品市场调研； 2、在当地政府部门有 备案； 3、其它渠道(说明来 源）。 1 2 3 备注： 方法1：区域的投拓团队对接政府建设部门的同时，了解已进入当地的优秀施工单位名单； 方法2：在竞品市场调研的同时，同步收集竞争对手的工程承包单位及服务质量； 方法3：通过其他资源寻找施工单位。 70 六、项目开发—新开发城市普查施工单位名录 桩基础施工单位推荐名录 序号 施工单位名称 施工资质 在当地承 在当地承 施工单位信息 联系人及联 具体承接工 接项目工 接项目工 来源 系方式 程桩型描述 程名称 程地点 1、竞品市场调 研； 2、在当地政府 部门有备案； 3、其它渠道 (说明来源）。 1 2 备注： 方法1：区域的投拓团队对接政府建设部门的同时，了解已进入当地的优秀施工单位名单； 方法2：在竞品市场调研的同时，同步收集竞争对手的工程承包单位及服务质量； 方法3：通过其他资源寻找施工单位。 71 六、项目开发—项目开发风险及应对措施 （针对现场存在如高压线迁移、收地、环境污染、政策风险等风险点进行预判及 及时提出解决措施或建议） 序号 风险点 要求完 成时间 解决方案 备注 1 2 3 … 72 六、项目开发—需集团协调解决的问题 序号 需解决的问题 要求完成时间 责任部门 备注 1 2 3 … 73 七、成就共享及模拟分配方案 ①项目需集团投入自有资金: XX亿 ； 按年折算后的集团净投入：XX亿 ②如能在一年内开盘并实际资金净回笼, 则可申请超额净利润 股权奖励，经测算： 成就共享奖励额=（项目周期预计净利润-按年折算后的集团 净投入×30%）×提取比例=…… 74 七、成就共享及模拟分配方案 根据成就共享测算结果，模拟分配方案如下表： 参与分配的人员名单 区域总裁 分配权重（%） 分配金额（万元） 备注 项目总经理 项目团队 区域团队 参与团队 合 计 备注：各项目具体分配方案需呈报集团领导审批。
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