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资兴建材宏福小区物业接管方案 目 目 前 录 言 录 …………………………………… 1 …………………………………… 2 管 理 目 标 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 4 4 11 第一章 第二章 物 业 管 理 方 案 第一节 第二节 第三节 管 理 内 容 及服 务标 准 … … … … … … … … 各项管理指标及措施 …………………… 管理沟通 …………………………13 第三章 第一节 第二节 资源配置 ……………………………….. 1 3 人 员配备 及岗位 设置 ………… ……….. 员工培训 13 15 …………………………….. 第四章 第一节 第二节 第三节 费用测算 … … … … … … … … … … … … . 1 6 项目物业日常管理月度费用明细 开办费用明细 … …… …… 16 … …………………………. 19 ………………………. 23 物业管理费收入明细 第五章 盈亏分析及减亏措施…………………… 23 第六章 接管工作的进度安排……………… 28 前 言 承蒙集团公司及和信房产的信任，将资兴建材宏福小区这个品牌项目交由我们来 进行物业服务，深感荣幸的同时也清楚其责任重大。物业服务是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的 消费环节， 是房地产综合开发的延续和完善。
资兴建材宏福小区项目作为公司的品牌之 作、经典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集团公司智慧的结晶。高品质的居住社 区，需要高水平的物业服务与之相配套。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便 捷的生活、 商务空间， 业已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本 标志，也是和信资兴建材宏福小区项目的物业服务所必须达到的基本要求。
我们将响应公司董事长 “关于物业公司要走市场化道路”的发展精神，力求将资 兴建材宏福小区项目打造成为公司的精品楼盘。针对 “资兴建材宏福小区”的特点， 我们将各分支加以细化，小至管理细节，大到管理理念，都达到精耕细作，为“资兴建 材宏福小区”的品牌建设和延续打下坚实基础，并为和信的房产销售提供有力支持。以 促进楼盘的销售。
在该项目的介入与服务过程中我们一直本着两个理念， 一是坚持保本微利方针， 重经济 效益，更重社会效益。我们将以最大限度的为和信房产销售做好物业服务支持为己任， 加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争 取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面 着手现在、 放眼将来。
不仅仅把这个项目作为我们物业服务规范化、 精细化的重要开始， 更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不 断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托 “资 兴建材宏福小区”良好的品牌优势和社会影响力，使自身能够得到提升和发展。
以下即是针对本项目所制作的物业接管服务方案，不足之处敬请指教！ 第一章 管理目标 和顺物业公司“精细化管理，亲情化服务”是我们永远不变的承诺， “营造安全、 优美、舒适、方便的社区环境”是我们永恒的追求，为此，我们依据《普通住宅小区物 业管理服务标准》中一级标准管理，承诺达到以下目标：
一、 星级生活服务 高品质的物业， 需要优质的服务与其相配套。
我们将利用团队多年的实际操作所积 累的丰富管理经验，努力丰富和完善各项规范及服务流程，通过系统、全方位、多层次 的培训，提高员工素质，达到真诚服务、星级居住的标准。
二、建立业主委员会 我们正式接管“资兴建材宏福小区”物业服务的运作后，将在适当的时机成立业主 委员会，使物业公司的服务与业主自治相结合。切实做好小区的物业服务工作，让开发 商全力、放心地投入新的项目开发。
三、一级服务 项目进入正式物业服务运作后，我们将根据“微利” 、 “业主至上”的原则，依照 《普通住宅小区物业管理服务标准》 中一级标准执行物业服务， 确保业主享受高品质的 服务。 第二章 管理方案 第一节 服务内容及标准 一、 客户服务中心 客户服务中心是小区物业管理的窗口，其服务范围主要包括业主接房、入住、报事 报修受理、业户投诉受理、二次装修管理、收取物业管理费、代收水电气垃圾清运费、 邮件收发、特约服务及各类代办服务等。
依据我公司《客户服务中心操作程序及质量标准》 ，拟定如下工作范围及要求： 服务内容 服务标准 微笑服务，热情接待，认真听取，耐心解释，礼貌待人，不得因任 服 务 受理住户咨询、投诉 何原因与住户发生争执，受理投诉后及时与相关部门联系调查处 理，并做好记录、跟踪、回访。 为业主办理装修手续、各类证卡， 受 理 工 住户提供专项服务 作 办理网球场、游泳池等各种健身、 娱乐、休闲设施的服务 商务 服务 打印、复印、传真、快递、机票预 将业主的资料存档保管，安排与业 主相关的通知的发放 根据业主要求，统筹协调各部门为 熟悉预约服务、收款和装修手续办理流程及相关规定，耐心解释业 主提出的疑问，工作中服务上乘，收费合理，安排及时，并做好各 项原始记录，信息和统计数据的传递，不得出现遗漏和误报。
协调各职能部门，分清缓急，合理安排服务，做到认真、仔细、及 时、准确地为住户提供服务，并做好跟踪、回访记录。
热情接待，服务周到，认真做好登记、预约、安排等工作 服务高效、快速、热情、周到 订、及其他特约服务等 统筹办公室的全面管理，负责与外 部各职能部门的协调工作。
档案管理 有较强的亲和力和组织协调能力，组织召开工作例会；认真领会、 贯彻执行政府和职能部门的有关规定。
对行政文档按标准进行分类管理，注重原始资料和外部信息的收 内 勤 工 作 定期走访住户，进行住户意见调查 人事管理 集。
及时办理员工的转正、定级、升级工作，加强与员工的沟通，按期 组织员工的培训工作和员工活动的筹办。 组织召开业主委员会会议 每年召开一次业主委员会会议。
每半年进行一次住户意见调查，对发现的问题及时反映上级，对有 意见的住户及时给予书面回复。 受理住户费用收取情况咨询。
收取管理费和代收代缴费用。 热情接待，耐心解说。
认真仔细，不出差错。 协同秩序维护巡逻人员、工程维修人员对装修现场进行巡视，检查 装修现场管理 管 装修工人出入证、灭火器配备、有无违规情况，发现问题及时下发 整改通知单，并联系业主，书面确认。 理 工 作 空置房及钥匙管理 定期巡视空置房设施设备、卫生状况，发现问题及时处理，并做好 记录。
对空置房及项目公区钥匙进行有序管理，保证物品财产安全。
每日对项目公区环境卫生、绿化养护、设施设备、秩序维护各岗位 等进行巡视， 监督检查各岗位人员工作情况， 查阅各岗位工作记录， 项目现场巡视 准确了解各项工作完成及未完成情况，做好《项目日巡视》记录， 便于督促跟进。 二、 工程维修部 资兴建材宏福小区主要工程设施设备包括远程抄表系统、 监控系统、 可视对讲系统、 消防系统、电梯、园林景观等，工程部主要工作除了及时处理业主的零修、急修外，还 要做好各种设施设备的维护和保养，确保其正常使用和运转。
依据我公司《维修操作程序及质量标准》 ，拟定如下工作范围及要求： 序 号 项目 实施方案 1. 每月检查数据采集箱电源及数 据采集板； 日常巡视检查煤气数据 抄表 系统 采集机，配合煤气公司采集数据； 2. 每月打印一份抄表记录； 3. 每季度进户核查抄表一次， 及时 修正估表录入的错误数据。
1.每周维护检查红外线报警装置， 进行障隘测试； 监控 2.每周进行镜头维护除尘，确保录 像清晰； 3.每月全面检查线路接头及系统元 件； 4. 每半年由外委公司维护检查一 次。
1.每天巡视机房次数不低于 3 次， 并适时监控信号源质量； 1.主管每天巡视机房一次，每周检 验信号质量一次； 1.电视信号质量投诉 1 小时内 解决； 1.工程主管、保安队长定期检查监 控中心图像及运行记录， 并每周安 排保安员进行红外线障隘测试； 2.工程主管每月组织全面检查系统 线路及设备； 3.委外维护结果需由主管现场检查 及公司经理签署意见。
1.红外线报警装置灵敏，无误 报、漏报发生； 2.监控设备图像清晰，硬盘录 像可保存一个月。 督导计划 1.主管每周进入维护员操作系统核 查一次系统运行情况； 2.每月审查数据采集报告； 3.审查季度抄表核查及修正报告， 确保进户核查工作得以实施。 服务标准 1.保证月度水、电、气抄表数 据准确； 2.季度进户核查结果及时通报 业主和使用部门。 1 2 系统 有线 2.接业主报修 1 小时内解决问题； 3.每周全面检查一次线路信号放大 器， 发现问题一小时内通知电视网 络公司解决； 4.每年信号接入单位系统维护保养 不少于 2 次。
1.每天巡视机房次数不低于 3 次， 并适时监控信号源质量； 2.弱电工每天监测信号质量一次， 并将结果汇报领班； 3.主管每月组织检查一次系统运行 维护情况，并审查运行维护记录； 4.接入单位维护保养结果需报主管 及公司经理签署意见。
1.主管每天巡视机房一次，每周检 验信号质量一次； 2.弱电工每天监测信号质量一次， 并将结果汇报领班； 3.主管每月组织检查一次系统运行 维护情况，并审查运行维护记录； 2. 线路畅通及设备完好率达 到 100％。 3 电视 系统 1.视信号质量投诉 1 小时内解 决； 2. 线路畅通及设备完好率达 到 100％。 网络 2.每周全面检查一次线路信号放大 器， 发现问题一小时内通知网络公 司解决； 3.每年信号接入单位系统维护保养 不少于 2 次。
1.每天早晚巡视检查单元门机机门 4 系统 1.主管每月审查运行维护记录，每 周抽检单元分机及电子门锁使用 情况； 2.领班每周全面检查系统一次，并 汇报检查情况； 3.委外年检结果需由主管现场检查 及公司经理签署意见。
1.内勤每天核实办卡及交费情况， 并负责督导用户信息录入； 2.工程主管负责督导系统维护及设 备巡视检查； 3.外委系统维护检修结果需由工程 主管现场检查、公司经理签署意 见。 1.图像及通话语音清晰，可实 现总计、单元门机、室内分机 及分机间转接通话； 2.输入密码后， 单元门可立即 自动开锁； 3.单元门开启后可自动关闭。 可视 对讲 锁一次，保证系统正常使用； 2.每周检查器件箱及备用电源； 3.每年由外委公司进行系统全面维 护检修保养一次， 并根据需要更新 电源及配件。 5 系统 1.办理新卡及续缴管理费后当天内 停车 管理 系统 录入用户信息； 2.系统管理员每周进行系统维护一 次； 3.维修班每天检查道闸、读卡器及 出票机； 4.外委公司保证系统维护半年内不 少于三次。
1.每天开启前检查系统管网及控制 园林 景观 水系 部件； 2.每周根据需要进行系统反冲洗， 并配制水处理药剂； 3.采用井水补水，不得使用自来水 进行系统补水及反冲洗； 4.每年进行一次系统设备维护保养 检修，管道阀门油漆。
1.每隔 3 小时巡视检查设备房，并 填写运行记录； 变配 电系 2.每月检查紧固系统接线端子，保 证接触良好； 3.每半月维护保养发电机，并试车 15 分钟； 4.雷雨季节来临前检查系统防雷接 地情况； 5. 每年度系统安全检查并维护一 1.系统自动运行， 达到设计功 能要求； 2.停电后 10 分钟内将道闸升 起； 3.基本达到用户信息录入不过 夜。 6 1.主管每天巡视检查小区景观水运 行效果，每月审查运行维护记录， 现场抽查系统补水及反冲洗情况； 2.安排督导年度维护保养工作，并 实施过滤设备填充活性炭、石英 沙； 3.领班督导毛发过滤器清洗。
1.主管每周巡视检查配电室不少于 2 次，并抽查系统维护情况，并审 查运行维护记录及能耗统计表； 2.领班随时检查配电室值班情况及 运行记录填写情况， 并参与发电机 维护及试车； 3.主管每年组织进行一次紧急停电 事故演习。 1.定时间运行，不随意调整运 行时间，保证小区景观效果； 2.设备检修及河渠清洗提前树 立标示牌。 7 统 1.系统正常运行，市电停电后 15 分钟内发电机供电， 保证电 梯、 消防、 事故照明正常使用； 2.检修停电提前 24 小时以告 示方式通知业主和使用单位， 商铺、办公场所书面通知用 户。 8 统 次。
1.每 2 个月进行 1 次普消末端水压 测试， 每三个月进行一次自消末端 水试水，检查水泵联动情况； 2.每半年清洗一次感烟、感温探头 消防 滤网， 每年抽查 10％探头感烟感温 报警情况； 3. 消防系统委外日常运行维护管 理， 消防系统联动设备调试检测由 外委单位承担， 消防系统安全年检 由外委承接单位负责； 1. 每天巡视纯净水机房不少于 3 次，巡视生活水泵房不少于 1 次， 二次 供水 并填写运行记录； 2.纯净水系统每半年消毒次数不少 于 3 次，生活水池（水箱）每年消 毒次数不少于 2 次； 并有消毒处理 记录； 3.除操作人员外，无关人员不得进 入纯净水机房； 4.机房需人走上锁。
1.每半年末端水质取样到市防疫站 化验一次； 2.主管参与纯净水系统管道消毒过 程及水池水箱清洗消毒过程； 3. 每出现一次水质化验不合格情 况，给予相关责任人处罚； 4.纯净水系统消毒前提前 48 小时 通知到业主。
保证水质达到国家现行标 准要求。
1.系统日常运行由保安队长负责监 督管理； 2.系统维护、检测、调试由工程主 管负责组织实施并验证结果； 3.保安队长每年组织两次以上消防 演练培训； 4.委外年度安全检查结果需报公司 经理审核并签署意见。
1.系统完好，报警点位准确， 无误报； 2.按消防相关法律法规要求运 行和维护系统； 3. 普消末端压力保证不低于 0.7Mpa， 自消自消末端压力保 证不低于 0.5Mpa； 4.预警时值班人员 5 负责内到 达第一现场。 9 系统 10 三 、秩序维护部 安全和消防工作是物业管理工作的重点， 它关系着小区内千家万户的生命和财产安 全， 对维护和树立企业形象和品牌起作至关重要的作用。
资兴建材宏福小区秩序维护部 全面负责维护该小区的生活秩序以及消防、 治安安全防范与管理， 目前岗位设置分别为 大门岗 6 个、巡逻岗 2 个、固定岗 2 个、监控岗 1 个。
依照我公司《秩序维护岗位操作程序及质量标准》 ，拟定如下工作范围及要求： 序号 项目 实施方案 1.以身作则带领保安队员上岗执勤。 督导计划 1. 每天不间断 的对各岗位 进行督导，发 现问题及时 纠正处理。
2. 保安队长组 织每周班长 工作列会，及 服务标准 1 秩 序 维 护 班 长 2.检查各岗位的文明执勤与着装情况， 落 实防范措施。
3.配合队长做好队员的思想工作。
4.对上岗时发生的突发事件， 要按规定采 取处置措施，并书面报告队长； 5.负责对本班员工作培训。
6.负责小区巡逻。 时发现并处 理工作中的 问题。
1. 负责维护大门口的进出秩序、社会秩 序， 禁止小商小贩在门前及大门两侧摆摊 设点。
由安全主 管、班长每天 不间断的对 各岗位进行 督导，发现问 题及时纠正 处理。
1.着装符合要求，仪表端庄，态度热情友 好，语言文明礼貌，发生纠纷时应作到骂 不还口、打不还手，自觉维护公司的形象 和声誉。
2.以固定岗为主，站立服务执勤。
3.工作认真负责，未经许可，不得离开工 作岗位， 不在工作岗位上会客和做其他无 关事宜，不得吸烟。
4.交接班记录完整、准确，佩戴使用的器 械无损坏。
5.随时保持值勤岗位的清洁卫生。
6. 所有外来人员登记与物品出入登记完 整、清晰。 大 2 门 岗 2.掌握出入大门的车辆及人员情况， 发现 可疑人员应及时查询、处理、报告。
3.发生纠纷和一般性治安问题时， 应依法 及时处理并报告主管， 同时及时疏散围观 群众，恢复正常秩序； 4.负责执勤区域内的公共设施安全， 及时 发现和制止不良行为，对造成影响、损失 的当事者，应及时报服务中心查处。
5.外来人员进入小区需问询、登记，经服 务中心或业主确认后方可放行。
6. 物品出入需有服务中心出具的业主签 字确认之《出门条》 ，并留存备查。
1.负责对小区和周边进行巡逻检查， 及时 发现解决或报告检查中发现的不安全因 素，以消除隐患，保障安全。
2.劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员， 1. 巡 逻 岗 负 责巡逻范围 内各类事故 的检查（含防 火、防盗、防 治安案件、防 违 规 装 修 等） ，以及各 种设施、设备 的检查、登 记。
2. 班长每天 不间断的进 行督导，发现 问题及时纠 1.统一着装，仪容仪表端正，讲究文明礼 貌。
2.不得吸烟、听收音机或随身听。
3.必须完整记录巡逻检查的时间、地点、 部位、具体内容，且不得少于规定次数。
4. 不得以检查为名，与其他当班人员闲 谈。
5.不得乘坐电梯巡逻检查楼层； 在执行巡 查任务时， 不得以任何理由或借口推脱帮 助业主的责任。
6.对人员进行查询时， 应注意有礼貌地表 明身份或出示证件。
7. 消防设施巡检做好记录，发现问题及 时上报、解决。
8.熟练掌握消防器材的使用，发生火警， 应立即采取应急措施。 巡 3 逻 岗 及时控制巡逻发现的可疑人员， 并视情况 报告值班人员，根据指令做好查控工作， 预防各类案件的发生。
3.在上下班高峰期， 切实做好对业主的安 全保卫，防止窃案发生，维护小区正常的 生活秩序。
4.按规定程序处置突发事件。
5.协助其他岗位人员处理疑难事件。
6.按规定填写巡逻记录， 同时作好定时巡 更踩点工作。
7. 消防巡检：定期对项目消防设施设备 8.配合装修现场管理和控制。
1.掌握本岗位附近的车辆及人员情况， 发 现可疑人员应及时查询、处理、报告。
2.发生纠纷和一般性治安问题时， 应依法 巡视， 检查完好状况， 及时排除安全隐患。
正处理。 由安全主 管、班长每天 不间断的对 各岗位进行 督导，发现问 题及时纠正 处理。 1.着装符合要求，仪表端庄，态度热情友 好，语言文明礼貌，发生纠纷时应作到骂 不还口、打不还手，自觉维护公司的形象 和声誉。
2.以固定岗为主，站立服务执勤。
3.工作认真负责，未经许可，不得离开工 作岗位， 不在工作岗位上会客和做其他无 关事宜，不得吸烟。
4.交接班记录完整、准确，佩戴使用的器 械无损坏。 4 固 定 岗 及时处理并报告主管， 同时及时疏散围观 群众，恢复正常秩序； 3.负责执勤区域内的公共设施安全， 及时 发现和制止不良行为，对造成影响、损失 的当事者，应及时报服务中心查处。 5.随时保持值勤岗位的清洁卫生。 1.机动车秩序管理：
协助、 指挥车辆停放， 由安全主管、 按照部门统一规范进行车辆停放。
2.非机动车秩序管理：规范停放，检查非 机动车是否上锁， 防止非机动车被盗及其 它安全事故发生； 3.检查客户车上有无遗留或附属物品， 及 时提醒客户取走，给客户做好解释工作； 如无法联系，必须及时交由部门保管； 4. 严禁所有人员在停车场内进行修车和 班长每天不 间断的对各 岗位进行督 导，发现问题 及时纠正处 理。 1.用正规的交接岗礼仪进行岗位交接， 跟 进上一班次所移交的问题， 保持良好的军 体形象，积极主动为客户提供优质服务， 对外展示良好的企业形象； 2.保持岗位周围的环境绿化卫生、 成品设 施的正常运转并加强保管力度， 严禁故意 损坏，利用设备设施另作他用，严格履行 岗位职责； 3. 用标准的交通指挥手势引导车辆按照 规定路线有序的进出，确保交通畅通无 阻；做好非机动车的安全管理工作。
4.积极主动的为业主提供服务， 认真做好 车场车辆的安全检查工作，做好书面记 录； 5. 负责协助各区停车场车辆安全管理人 员共同做好车辆安全检查， 保护好岗位周 边成品和设施设备。
6. 对于客户非机动车钥匙丢失或其它原 因， 当值人员必须进行有效证件核对无误 才能给予放行； 对于过夜非机动车进行统 一停放并加锁登记。 5 车 辆 秩 序 管 理 岗 维护，防止取走客户车辆上的配件； 5.发生突发事件时能迅速到位， 并按照突 发事件预案进行处理； 四、 环境部 资兴建材宏福小区内有 14 幢电梯公寓，24 幢多层住宅楼，一个中心花园，一个人 工湖，多处水景及一套水系循环系统，多处室外休闲场所。为了给业主创造一个干净、 舒适、恬静、幽雅的生活环境，依照我公司《保洁岗位操作程序及质量标准》 、 《绿化岗 位操作程序及质量标准》 ， ，拟定如下主要服务内容及工作标准： 保洁 保洁服务范围包括公区保洁、家政服务、汽车护理。 序号 项目 外围 区 间道路 实施方案 1.每天集中清扫 1 次 2.水管冲洗次数根据情况 制定， 必要时用洒水车冲 督导计划 1.主管每日巡视 3 次以 上 2.领班随机检查 1.路纹清晰 服务标准 2.无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹 3.无扬尘 1 洗 3.随时保洁 花岗石、 大理 石 1.每日全面清洁 1 次 2.推尘数次 3.每月冲洗 1 次 4.大理石抛光、打蜡频次 根据情况制定 5.随时保洁 单元 楼 道 1.每日集中收集垃圾 1 次 2.全面清洁 1 次 3.保洁 1 次 3. 保 洁 员 按 规 定 填 写 《保洁岗位巡视表》 1.主管每日巡视 3 次以 上 2.领班随机检查 3. 保 洁 员 按 规 定 填 写 《保洁岗位巡视表》 1.无垃圾、无积水、无污迹、无积尘 2.有光泽 2 地面 1.主管每日至少抽查 4 个楼道 2.领班随机检查 3. 保 洁 员 按 规 定 填 写 《保洁岗位巡视表》 1.无生活建筑垃圾（垃圾每日 10：30 前清完） 2.地面光洁 3.扶手、铁花、消防栓干净 4.玻璃光洁 5.天花板、墙角无蛛网 1 水清见底，无异味 2.除少数树叶外，无其它飘浮物 3.水面无泡沫 4.水底无杂物 3 水景、 水 池水沟、 生态池 1.每天清理水面树叶及飘 浮物多次 2.滴水景处每月刷洗青苔 3.夏天每日添加 2 次消泡 剂 4.每 3—6 个月彻底清洗 1 次 1.主管每日巡视 3 次以 上 2.领班随机检查 3. 保 洁 员 按 规 定 填 写 《保洁岗位巡视表》 4 地下 车 库 1.每日地面推尘 1 次 2.每日清理垃圾 1 次 3.每周清洁 1 次挡车杆、 停车黄线 1.主管每日巡视 1 次以 上 2.领班随机检查 3. 保 洁 员 按 规 定 填 写 《保洁岗位巡视表》 1.地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水 2.天花板墙角无蜘蛛网 3.梯阶扶手干净无尘 4.挡车杆无积尘、停车黄线无污迹，颜色鲜艳 5.集污坑无异味 6.指示牌、消防栓、灭火器干净 5 4.每周清洁拦水沟 1 次 5.每月冲洗地面 1 次 6.据情况清理集污坑 7.每月清洁 1 次消防管道 及供电线槽 8.随时保洁 6 外墙 根据实际需要委外清洗 主管验收检查合格 无明显污迹和积灰（漏水造成的水渍除外） 绿化 管理范围包括区域内的所有装饰树、果树、灌木、树篱、绿化地、爬藤、 地面覆盖物、攀缘物、草皮和其它植物的养护。 序号 项目 实施方案 树维护良 好 督导计划 1. 发现死亡、缺少、被破坏在一周 内更换 2. 必要时修剪 3. 虫害控制：有虫害侵袭时一周一 次、预防性保养隔月一次 服务标准 1. 树不缺少、死亡、被破坏 2. 无干枯和坏死分枝 3. 无干枯叶 4. 无腐烂和掉下的果实 5. 树枝不触及到建筑物表面 6. 树枝不生长过长，对人 行道造成障碍 树基不发芽 1 树 7. 树基维护 良好 1. 在树苗直径 1M 范围内除草 2. 树基无杂草、土不下降、压实 3. 剪下的分枝和落叶立即清除 树无虫害 1. 叶子无虫害 2. 树干/枝不干枯、腐烂 灌木、树 篱、 地面覆 盖物和绿 化带 所有植物 保护良好 1. 植物不死亡和缺少，在发现一周 内，更换相同种类和高度的植物 2. 植物不干枯、发黄 3. 植物修剪平整 4. 植物不过分生长造成人行道障碍 植物基座 保护良好 1. 植物基座草不过分生长 2. 植物基座土不下陷 3. 植物基座土不压实 4. 植物基座无废弃物 植物无虫 害 草皮保养 良好 1. 叶子无虫咬的孔洞 2. 茎干和叶子无烟灰、不霉 1. 草修剪到 20MM 高 2. 修剪平整 3. 清除修剪下的草 4. 草皮无坑洼不平整和下陷 8.. 树匀称，不修剪变形 1. 隔周除草和松土 2. 虫害控制：有虫害侵袭的每周一次；预 防性保养隔周一次 2 3 草皮 5. 草皮无裸露地、人造小径 6. 草皮上无建筑废弃物 优质草地 1.草皮上无含羞草或余草 2.草皮上杂草超过 30％重新铺草皮 第二节 各项管理指标及措施 根据本公司的管理目标及质量方针， 为管理服务好资兴建材宏福小区项目， 依照 《普 通住宅小区物业管理一级服务标准》 制订如下管理指标及措施， 同时接受开发商的检查 和监督： 序号 1 指标名称 房屋完好率 投标指标 98% 管理指标实施措施 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无 违章搭建及损坏公共设施 接到维修通知 15 分钟内到达现场， 及时完成并建立回访制度， 2 零修、急修及时率 维修工程质量合格 98% 小修 24 小时内，中修 3 天内，大修 7 天内 分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合 3 率 4 管理费收缴率 100% 格，满足客户需求。
按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民，用之 95% 于民。
落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由绿化 主管监督执行，以确保小区公共绿化地无破坏、无践踏，无 5 绿化完好率 95% 黄土裸露现象，发现问题立即修复。及时修剪，使草坪高度 维持在 5-8 厘米；每年补栽 2 次；每年施肥 2 次；每年定期除 虫害。
落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由 6 清洁、保洁率 95% 管理处主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清 新，设施完好 道路完好率及使用 7 率 化粪池、雨水井、 8 污水井完好率 95% 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处工 程监理监督执行，以确保道路完好、畅通 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处工 程监理监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清 理 排水管、明暗沟完 9 好率 95% 落实责任人进行养护，实行每月巡查制度，建档记录，管理 处工程监理监督执行，以确保水管畅通无阻、无塌陷 落实责任人进行养护，实行每日巡查制度，建档记录，管理 10 路灯完好率 95% 处机电工程师监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行 定期清洁、养护 停车场、单车棚完 11 好率 公共休闲设施完好 12 率 95% 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处保 安队长监督执行，以确保设施完好，方便使用 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处保 安队长监督执行，以确保设施完好，美观清洁 小区内治安案件发 13 生率 0.1% 保安员经培训考核后上岗，并每周训练三次，每次两小时， 以保障保安队伍的素质和状态；落实保安岗位职责，明确责 任，实行 24 小时巡视制度，以确保小区的安全 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主 消防设施设备完好 14 率 100% 任监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、 正常使用 管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣 15 火灾发生率 0 传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知管 理处，以确保小区消防安全 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理，并加强宣 16 违章处理率 90% 传工作，取得住户的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访 档案记录 住户有效投诉处理 17 率 100% 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定 期举行业主恳谈会，了解业主的愿望和要求，满足业主的需 要，发生投诉及时处理，同时建立档案跟踪处理结果。 员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训， 管理人员持证上岗 18 率 80% 并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要 求的员工要通过有关部门培训、考核，公司将就有关技术、 技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达 100%， 以保障员工的素质 对于进行维修的项目实行回访制度，建档记录，以确保维修 19 维修服务回访率 60% 服务满足客户的需要。
在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能地满足客户 住户对物业管理满 20 意率 85% 的需要，加强双方的沟通，以确保业主对物业管理工作的满 意。每年至少进行一次《业主意见及满意度》征询。 第三节 管理沟通 我们非常重视对小区的监察及支援工作， 将邀请公司的专家顾问团， 定期到现场巡 视、 检查、 督导， 并召集管理例会， 及时指出管理中的不足，提出合理方案和改进意见。
定期向开发公司汇报工作， 提供日常管理运作的报告， 与开发商沟通工作进度和改 进事宜；收集有关房地产开发的信息和建设性意见提交开发商，以供参考。与开发商建 立亲密、友好的合作关系。 第三章 资源配置 第一节 人员配备及岗位设置 为保证资兴建材宏福小区项目高品质的物业服务水平及服务人员素质，为业主营 造安全、和谐、优美、舒适、方便的社区居住环境，我公司拟定在该项目设立“资兴建 材宏福小区项目部” 。人员配备及岗位设置如下：
一、人员配备： 序号 部门 项目 部 客 户 服 务 中 心 工 程 职务 人数 说明 岗位职责 全面负责小区的日常管理工作， 具体实施 备注 1 经理 1 物业管理方案 全面负责客户服务部的工作， 负责办公室 主管 1 的内部管理，人事、档案、物料的管理 受理业主的咨询、投诉，统筹安排预、特 2 助理 4 约服务，办理各类证卡，业主档案的收集 整理 3 主管 1 负责各岗位巡视、督导、对外联系、组织 部 员工培训；工程、机电设备设施的检查和 保养计划及监督实施 班长 维修工 1 11 协助主管做好各岗位巡视、督导工作 水电日常维修、检修、保养工作 各岗位巡视、督导、对外联系、组织员工 主管 1 培训、保安队建设等工作 负责小区的秩序维护以及各岗位巡视、 督 班长 3 导工作 出入口：主 9、次 6、消 3 负责各大门岗位的控制，进出人员、车辆 秩序 维护 部 门岗 18 三班倒 的管理；其中消防出入口兼多层流动岗 负责小区内的安全、消防巡视，纠正违规 巡逻岗 6 含班长 等工作 负责利用技术手段监控防区、道路、接听 三班倒 监控中心 4 3 业主电话、消防安全工作 负责其岗位周边的控制，进出人员、车辆 三班倒 固定岗 6 的管理 负责各岗位休息时顶岗 轮休 主管 环境 5 部 保洁员 6 合计 绿化工 4 保洁/绿化工作督查、督导及日常管理 定期修枝、剪枝、除草，病虫害的防治 5 23 85 楼道、庭院、扶栏等公共部位的清洁保洁 二、组织架构： 成都和顺物业服务公司 和信房产公司顾问团 和顺物业前期介入小组 行政、人事（培训）支援 水沐天城项目部 财务支援 秩序维护支援 工程支援 客 户 服 务 中 心 工 程 部 秩 序 维 护 部 环 境 部 环境支援 第二节 员工培训 在项目接管前， 本公司将对员工进行系统培训， 形式包括：
入职培训、 上岗前培训、 在职培训。内容包括：项目情况介绍、开发公司介绍、企业文化、管理制度、职业道德 及质量意识、日常工作程序、安全操作规程、物业法律法规、相关岗位技能、礼仪礼节 及风俗习惯、小区突发事件应急处理程序（火警、匪警、电梯困人、停电、停水、停气 等） 、员工手册及公司的各项规章制度等。
培训的目的在于加强或改进员工的行为或表现，提高管理人员的素质、技能及管 理水平，使其能为广大业主提供尽善尽美的服务。 第四章 费用测算 第一节 项目物业日常管理月度费用明细 月支出 237397.78 120318.00 79817.20 2450.00 1360.00 1110.00 1200.00 1833.33 3250 3195.83 4528.77 18334.65 金额(元) 3500.00 2200.00 6400.00 2200.00 1400.00 13200.00 序 号 员 支出项目名称 （一） 总计 工 物业服务月度费用 1 人 员工人力成本 公共设施、设备保养费、 力 2 成 公区能耗、工程低值易 耗品费用 本 3 （ 绿化维护费用 4 1 清洁管理费用 5 2 秩序维护费用 6 0 办公费 7 3 公共区域保险费 1 固定资产 折旧费 8 8 服装 . 9 不可预见费 0 10 法定税金 0 元）明细 部门 项目部 客服部 类别 经理 客服主管 客服助理 主管 工程部 维修班长 维修人员 人数 1 1 4 1 1 11 工资标准 3500.00 2200.00 1600.00 2200.00 1400.00 1200.00 备 详见明细 详见明细 注 详见明细 详见明细 详见明细 详见明细 包括员工意外 开办费中该费用按 24 月分摊 开办费中该费用按 24 月分摊 1-8 项之和按 2%比例核算 按物业服务收入 7%比例核算 备注 秩序维护 部 主管 领班 秩序维护员 保洁领班 保洁员 绿化领班 绿化员 1 3 34 3 20 1 4 85 85 2200.00 1400.00 1300.00 700.00 630.00 1000.00 800.00 213.20 2200.00 4200.00 44200.00 2100.00 12600.00 1000.00 3200.00 98400.00 18122.00 1968.00 按员工总工资的 2%计提 按员工总人数的 1.5%*上年度 本地区职工年平均工资计提， 分摊到每月 120318.00 环境部 小计 养老保险 工会经费 其它费用 残疾人就业 保障金 合计 85 1828.00 1828.00 (二)公共设施、设备日常运行、维修、保养费（79817.20 元）明细 单位：人民币（元） 、功率（Kw） 序号 1 2 3 4 5 名 称 功率 11 30 33 32 20 多层 30 计算方式 11×30×30×24×25 ﹪×0.55 30×8×8×0.55 33×24×30×20﹪× 0.55 32×70×4×0.55 20×8×30×0.55 （30+40）×12×30× 0.55 能耗费 32670 1056 2613. 60 4928 2640 维护费 30×300.00 200 3×300.00 600 月支出 41670 1256 3513.6 5528 2640 电梯系统 园林景观水系 统 给排水系统 人工湖循环系 统 办公用电 6 公共 区域 照明 建筑外 小高层 40 多层 38 13860 13860 建筑内 小高层 188 （38+188）×24×30× 10﹪×0.55 12×200 8949.6 8949.6 7 8 低值易耗品费 合计 2400 69117.2 10700 2400 79817.2 备注：上表中公区能耗仅包含根据目前已掌握的设施设备功率估算费用。
(三)绿化维护费用（2450 元）明细 单位：人民币（元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 农药 化肥 草种、植物 绿化机具维修 绿化机具消耗 绿化用水 草花租摆 合计 数量 单价 金额 (元) 400.00 100.00 500.00 200.00 200.00 备注 600 1.75 1050.00 节日租摆费用另计 2450.00 (四)清洁管理费用（1360 元）明细 单位：人民币（元） 序号 1 2 3 项目名称 物耗 保洁用水 合计 数量 23 人 120 吨 标准 50 元/人·月 4 吨/天 金额 1150.00 210.00 1360.00 备注 1.75 元/吨 (五)秩序维护费用（1110 元）明细 单位：人民币（元） 序号 1 2 3 项目 秩序维护员物耗 灭火器 合计 数量 37 标准 30 元/岗 金额(元) 1110 备注 暂无 1110 (六)办公费用（1200 元）明细 单位：人民币（元） 序号 1 2 3 项目 办公日常费用 低值易耗品费 合计 数量 标准 金额(元) 800 400 1200 备注 电话费等 打印纸、笔等 第二节 开办费用（227895.00 元）明细 序 号 一 1 2 3 二 三 开办费 支出项目名称 物资配备费用 服装费 固定资产 低值易耗品 开荒费支出 物业管理用房装修 一＋二+三之和 金额(元) 227895.00 76700.00 78000.00 73195.00 / / 227895.00 备 注 拟交物业面积×1.00 元/m2 此费用由集团公司统筹 开荒费应由施工方承担 （一） 服装费用（76700元）明细 单位：人民币（元） 部门 项目部 名称 管理人员西装 客服人员工装 单位 套 套 单价 500 275 数量 4×4 4×4 金额 8000 4400 备注 经理 1 人、主管 3 人 春秋装、夏装各 2 套 工程部 工程维修工装 秩序维护工装 套 套 件 件 套 套 100 300 150 300 100 100 12×4 37×4 10 8 23×4 5×4 4800 44400 1500 2400 9200 2000 76700 春秋装、夏装各 2 套 春秋装、夏装各 2 套 秩序维护 部 大衣(棉) 大衣(形象) 清洁工装 春秋装、夏装各 2 套 春秋装、夏装各 2 套 环境部 绿化工装 合计 （二） 固定资产（78000元）明细 单位：人民币（元） 部门 名称 电脑 沙发 单位 台 套 台 台 套 台 台 台 个 个 台 台 台 台 台 个 单价 3000 2200 3000 8000 / 3000 2500 3000 5000 2000 3200 2900 2800 3400 2800 5000 数量 4 2 1 1 1 1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 金额 12000 4400 3000 8000 / 3000 2500 3000 20000 2000 3200 2900 2800 3400 2800 5000 78000 备注 项目客服部 复印机 空调 客服前台 装修配置 工程部 电脑 电视机 宿舍用 秩序维护部 电脑 岗亭 岗台 剪草机 绿篱机 环境部 割灌机 高压打药机 高压洗地机 皮划艇 合计 （三） 低值易耗品（73195元）明细 1、项目（客户）部配备 单位：人民币（元） 名称 吧台椅 服务流程标牌 小标识牌 地毯 档案柜 办公桌椅 椅子 小保险柜 对讲机 打印机 固定电话 档案袋 文件框 纸篓 烟灰缸 被褥 高低床 自行车 打卡机 茶几 饮水机 小计 单位 把 套 个 块 组 套 把 个 台 台 部 个 个 个 个 套 张 辆 台 个 台 单价 300 / 30 100 / 150 25 350 1100 360 1300 0.8 8 5 5 200 220 200 850 300 150 数量 4 1 6 2 10 2 8 1 1 1 2 1500 6 8 4 2 2 1 1 3 1 金额 1200.00 / 180.00 200.00 / 300.00 200.00 350.00 1100.00 360.00 2600.00 1200.00 48.00 40.00 20.00 400.00 440.00 200.00 850.00 900.00 150.00 10738.00 备注 装修配备 收银 1、接待 1、客户服 务中心 1、卫生间 2 入口“欢迎光临” 装修配备 其中一部带传真机 收费厅 1 2、工程部配备 单位：人民币（元） 名称 办公桌椅 对讲机 小工具 人字梯 万用表 钳形表 管钳 饮水机 冲击钻 潜水泵 文件框 规格 套 台 套 个 个 个 个 台 台 台 个 单价 150 1100 150 260 100 300 70 150 300 400 8 数量 3 12 12 2 2 2 2 1 1 1 3 金额 450.00 13200.00 1800.00 520.00 200.00 600.00 140.00 150.00 300.00 400.00 24.00 备注 纸篓 标识牌 被褥 高低床 雨衣 雨靴 强光手电 疏通器（电动） 小计 个 个 套 张 套 双 支 台 5 30 200 220 50 28 60 500 3 2 1 1 5 10 4 1 15.00 60.00 200.00 220.00 25.00 280.00 240.00 500.00 19324.00 3、秩序维护部配备 单位：人民币（元） 名称 办公桌椅 对讲机 小椅子 小茶几 饮水机 橡胶棍 文件框 纸篓 标识牌 被褥 高低床 雨衣 雨靴 强光手电 灭火器 小计 规格 套 台 把 个 台 根 个 个 个 套 张 套 双 支 个 单价 150 1100 15 150 150 20 8 5 30 200 220 50 28 60 / 数量 11 10 34 4 1 10 4 7 9 38 19 9 9+3 9 / 金额 1650.00 11000.00 510.00 600.00 150.00 200.00 32.00 35.00 270.00 7600.00 4180.00 450.00 336.00 540.00 / 27553.00 备注 大门 2、岗亭 4、寝室 4 宿舍 4、门卫 2、卫生间 2 承建方配备 4、环境部配备 单位：人民币（元） 名称 办公桌椅 对讲机 椅子 清洁工具 绿化工具 规格 套 台 把 套 套 单价 200 1100 25 50 45 数量 1 3 4 23 5 金额 200.00 3300.00 100.00 1150.00 225.00 备注 毛巾、扫把、拖把、水桶 等 枝剪、排剪 喷雾器 花撬 水管 文件框 纸篓 饮水机 标识牌 三轮车 斗车 垃圾桶 雨衣 雨靴 小计 个 把 卷 个 个 台 个 辆 辆 个 套 双 45 60 100 8 5 150 30 600 300 350 50 28 2 1 8 2 1 1 2 2 2 20 8 8 90.00 60.00 800.00 16.00 5.00 150.00 60.00 1200.00 600.00 7000.00 400.00 224.00 15580.00 更衣室 1 清洁、绿化各 4 （四）移交房屋开荒费用（224539.00 元）明细 收费项目 多层 小高层 高层 商业 地下车库 合计 单价（元） 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 224539.00 面积（平方米） 金额（元） 49108 120252 12673 11591 30915 49108.00 120252.00 12673.00 11591.00 30915.00 此费用应由施工方 承担 备注 第三节 收费项目 多层 小高层 地下车库 高层 商业 合计 单价（元） 1.50 1.00 50（管理费） 1.00 1.50 261923.50 物业管理费收入明细 备注 面积（平方米） 金额（元） 49108 120252 759 个 12673 11591 73662.00 120252.00 37950.00 12673.00 17386.50 第五章 一、盈亏分析 盈亏分析及减亏措施 根据前期销售时和信公司向业主的承诺， 资兴建材宏福小区项目物管费收费标准确 定为：小高层及高层 1.00 元/平方米、多层 1.5 元/平方米、商业 1.5 元/平方米。收支对 比见下表： 入住率 100% 80% 75% 60% 20% 物管费收入 261923.5 209538.8 196442.625 157154.1 52384.7 支出 237397.78 237397.78 237397.78 237397.78 237397.78 利润 24525.72 -27858.98 -40955.16 -80243.68 -185013.08 备注 略有盈余 亏损 亏损 亏损 亏损 在物业接管前期，由于项目物业大量空置，物管费收缴率也低，而日常管理和服务 仍须正常开展，故支出远远超出收入。但随着入住率及收费率的提高，亏损也将逐步降 低，直至达到收支平衡。另外，根据国家及省、市《物业服务收费管理办法》中相关规 定： 第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售， 或者因开发建设单位原因未按时交给物业 买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 结合物业接管前期实际情况及相关政策，希望集团公司缴足空置房及停车场管理 费，以保证该项目物业服务工作的正常开展及服务品质。
二、减亏措施 在保证管理品质和服务标准不下降的情况下，我们拟采取如下增收减亏措施： 一、采取“公开、透明、程式、规范、一体化”的封闭式管理以及服务中心的监 控管理， 有助于逐渐降低人工成本和尽快消除对人力资源不合理配置的浪费， 在确保物 业服务质量的前提下，最大限度地降低人工成本。
二、健全员工竞争激励机制，采取“末位淘汰制” ， “能者上，平者让，庸者下” 的 用人理念，是对本物业进行管理和服务的坚实基础。
三、 积极开展多种形式的方便业主居家生活的家政服务， 采取有偿服务的方式 （家 政、中介、商务、装修、室内维修维护、家庭医生、代订、代购、家庭保洁、绿化租摆、 养护、教育咨询等） ，以优质的服务、良好的信誉、公道的价格，既能为业主排忧解难， 解决居家生活的便利以及商务活动的快捷等问题， 又能为服务中心创造一定的收入， 以 弥补日常亏损。 工程维修及设备管理部分： 一、创收：抓特约服务，建立合理的特约服务管理机制，制订符合市场的特约服务收 费标准，向业主和装修单位提供全方位的维修特约服务，包括：日常水电维修、装修施 工中给排水、强弱电线路改造、业主装修废弃物料回收（如：铝合金）以及与业主装修 过程相关的单位协作（如空调经营单位、厨具、洁具、灯饰、装修材料等单位建立协作 关系，在为业主争取折扣的同时，收取对方业务费；整合资源，将小区共用部位等相关 场地提供给有需求的单位，采取业务提成或收取场地使用费的方式向需求方提供合作， 创造利润。
二、节支：
1、降低人力成本：进行人员岗位核编，根据实际需求配置人员，有效控制人力成本， 切实做得各尽其职、各负其责，避免分工不清造成责任不明，杜绝产生冗员。 2、控制能耗费用：在不影响整体效果的前提下，针对区域位置的不同，合理调整区域 景观，水系统运行时段，降低运行水耗和电耗；将小区道路照明和光彩照明回路进行合 理调整，根据季节、分时段开启光彩照明，在小区人流量较大的季节和时段保证整体光 彩照明效果，突出高档小区氛围，在冬季等户外活动人员较少时，适当缩短光彩照明开 启时间，保证基本照明效果。籍此降低运行能耗费用。
3、控制维护维修成本，降低耗材费用：在设备管理方面，坚持狠抓设备日常维护保养 工作，通过及时有效的维护保养，提高设备使用寿命，降低设备管理不善带来的恶性大 中修费用支出，切实推行“抓管理，促效益”的方针。在日常耗材使用方面，严格执行 库房管理制度，普通耗材以旧换新，需出小区的日常耗材由部门主管开具出门条后，门 岗保安登记后方予放行， 单件金额 80 元以下物品需部门主管核实使用地点后方予领取； 单件金额 80 元以上物品需经理签字后方予领取；在日常耗材管理方面，建立部门物耗 明细帐，每月由财务盘点核查，杜绝材料流失；在材料的采购过程中，在严把材料质量 关的同时，与供货方签订质保合同，保证光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增 加材耗费用支出。
4、加强员工培训，提高员工专业技术：通过有效的培训，提高员工综合技术水平，使 员工全面掌握小区设备控制原理，提高设备维护检修能力，减少委外维护维修项目，达 到降低维修成本的目的。 保洁部分： 一、人员 在保证现有物业服务标准的基础上在现有配备人中员进一步精简工时，更进 一步合理安排工作时间和步骤， 要求工作时间和工作的各环节步骤紧密配合， 挖掘潜力， 提高效率，减兵不减灶，力求保证现有标准的延续性 二、物耗 严格控制物资消耗，开源节流。 1、对每一工作岗位的物资消耗作深一步的详细分析，寻找更佳的管理与控制方法。2、 对每一项物资做好日常的使用与维保工作，消耗品应做到物尽其用，杜绝浪费和侵吞， 在保证工作效率的前提下，竭力降低成本。
3、建立完备的物资耗用计划和预算，减少库存。
4、对所消耗物资的采购和供应，做好市场调研，建立质优价廉的供应商名录，并定期 对供应商的资格进行审核，保证每以分钱用到了实处。
5、控制工作中各环节对能源（水、电）的消耗，制定更加合理的卫生计划和流程，达 到降低能耗的目的。 绿化部分： 一、 人员 以人为本，通过对人员的充分整合，使之成为复合型的物业管理员和在工作 实际操作中实现交叉作业， 提高员工的工作效率， 这样可以提高物业服务的时效性同时 降低了管理成本。
二、物耗 在管理中实行“扁平化”的管理模式，以客户服务中心为龙头建立和业主沟 通服务的平台；充分利用物业资源，以物业经营部为核心为公司创收。主要体现在提供 特约服务和专业性公司（装饰公司、园林公司、保洁公司 ） 。1、打破现行的用工机制， 充分利用钟点工、临时工和上班时间的调整等；2、实行目标成本管理，成本管理细化 到每一个部门、 每一个员工；3、 在 9000 体系的指导下，规范服务过程，使之规范操作、 降低服务的成本；4、在保证标准品质的前提下，在现行的操作中通过大量的实践和统 计，减去无谓的人力、物力的投入；5、调整和利用小区的设备设施和资源，降低小区 能耗（例如合理调整园区设备设施的运行时间，充分利用水资源等） ；6、使用性价比良 好的物品或替代物。 第六章 序号 1 内容 起草并签定 《物业管理委托合同》 同开发商衔接，确定物管用房装 修方案及设施设备配备 跟进物业用房装修质量及进度 客户服务中心及办公用品、办公 4 设备、小区操作层员工工作服的 采购 与开发商（或委托单位）结清有 5 关人事、劳资、资产、财务等方 面的事宜 接管工作的进度安排 要求 合同的合理性、 合法 性 位置、 数量的准确性 是否按约定装修方 案施工及如期完工 完善管理用房、 安排 员工宿舍、 调配物资 装备 责任人 项目经理 完成时间 物业接管方案通 过后五个工作日 内，11 月 30 日前 同上 同上 行政采购人 员 行政财务人 员 项目经理、 签订《物业管理委 托合同》后 7 日内 根据约定时间，交 房前 7 日内 物业用房装修完 毕 7 日内 签订《物业管理委 托合同》7 个工作 日内 2 3 6 制定相关的管理制度及操作规程 引入 ISO9001 质量 体系，切合实际 各部门主 管、综合管 理部负责人 12 月 10 日前 对各部门人员的定编定岗， 客服、 7 秩序维护、保洁、绿化、维修人 员的招聘、培训、上岗 8 物业相关资料、图纸、钥匙的交 接 资料完整、 记录清晰 物业通过验收， 公区 9 物业工程接管验收、整改跟进 所有导示、 警示标识 到位 10 11 12 开荒清洁的联系及督导 业主入伙、二次装修相关资料准 备，包括业主资料录入 入伙通知发布 清洁达到交房标准 达到岗位职责要求 项目经理和 各部门主管 房产工程部 和物业相关 人员 房产和物业 相关人员 环境部经理 房产和物业 相关人员 售楼部相关 人员 交房前 30 日人员 到位，前 10 日所 有培训完成 资料、图纸交房前 30 日， 钥匙交房前 15 日 交房前 15 日 交房前 7 日 交房前 20 日 交房前 7 日
水沐天城小区物业接管方案 目 目 前 录 言 录 …………………………………… 1 …………………………………… 2 管 理 目 标 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ...
第二节开办费用明细19 第三节物业管理费收入明细23 第五章 盈亏分析及减亏措施23 第六章 接管工作的进度安排28 前言 承蒙集团公司及和信房产的信任,将水沐天城这个品牌项目...
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