原告候某某、谭某某诉被告雷某某、第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案 原告候某某、谭某某诉被告雷某某、第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案 暂无评价 | 0人阅读 | 0次下载 | 举报文...
原告唐利民诉被告唐小军、第三人雷向前房屋租赁合同纠纷 一案 _______________________________________________________________________________________ （2011）阳民初字第 867 号 民事判决书 原告唐利民，男。委托代理人郑贴侨，湖南楚信律师事务所律师。
被告唐小军，男。
委托代理人王贵余，男。
第三人雷向前，男。
原告唐利民诉被告唐小军、 第三人雷向前房屋租赁合同纠纷一案， 本院于 2011 年 11 月 1 日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员唐梦林担任审判长，审判员刘亮、人民 陪审员唐新文参加的合议庭，并于 2011 年 12 月 26 日公开开庭进行了审理。代理书记员 曾马凌担任法庭记录。原告唐利民及委托代理人郑贴侨、被告唐小军的委托代理人王贵余、 第三人雷向前及原告方申请出庭作证的证人唐磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐利民诉称：原告因为做生意需要承租了被告唐小军的门面从事经营活动，合同 到期后， 双方又协商延长了七个月的承租期。
被告唐小军却在原告承租期内将该门面卖给了 第三人雷向前。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：出租人出卖租赁房屋 的， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人， 承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最 高人民法院关于贯彻执行〈中华人们共和国民法通则〉若干问题的意见（试行） 》第 118 条 规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购 买权。而被告唐小军在出卖原告承租的该门面时，没有履行法律规定的义务，就将该门面卖 给了第三人雷向前， 被告的行为侵犯了原告的优先购买权。
请求法院撤销被告唐小军和第三 人雷向前之间的房屋买卖合同；判令原告对该门面行使优先购买权。
被告唐小军辩称：一、优先购买权在《合同法》当中不是硬性规定，被告已尽到了法 定义务，原告的起诉依法、依情、依理均不能成立。其理由是：
《合同法》第二百三十条规 定只是用了“应当”而不是“必须” ，根据《物权法》的相关规定，被告对本案争议标的物 的处置不能以原告租赁使用权予以对抗， 且被告在出卖该门面的前一个月， 曾告知原告要出 售该门面，并征询其是否购买的意见，原告也向被告咨询出卖价格，被告告知与对面（房产 局大富豪） 门面价格差不多， 当时原告明确表示放弃购买， 仅仅提出一定要保证其租赁期限； 二、 《物权法》对房产权的保护和处置权的规定，应优于《合同法》承租人享有优先购买权 的规定；三、原告行使合同撤销权已经超过了法律规定一年的期限。综上，应当驳回原告的 起诉。
第三人辩称：第三人购买该门面是从原告处得到的信息，第三人购买该房屋花费了 400 000 元，在第三人买该门面时，原告就已经知道了此情况。
原告唐利民为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同复印件两份，证明原告唐利民与被告唐小军之间存在房屋租赁合同 关系； 2、2010 年 3 月 24 日的收据一张，证明原告唐利民向被告唐小军交付租金的事实； 3、房屋产权核发权证申请登记表、房屋转移登记申请表、邵阳县房屋估价计算书及 卖方协议， 证明被告唐小军将该门面卖给第三人雷向前且已经办理了过户手续的事实及房屋 估价情况； 4、原告代理人对唐勇华的调查笔录，证明被告唐小军在出售该门面之前并没有通知 原告； 5、唐磊的调查笔录，证明目的同上； 6、原告申请证人唐磊出庭作证，唐磊陈述其系原告唐利民的朋友，今年 10 月份，证 人在原告唐利民的店内买东西，听到有人对原告说要将该门面收回去。
被告唐小军未提交证据。
第三人雷向前向本院提交了如下证据：
1、房屋产权证复印件，证明被告唐小军已经将该门面卖给了第三人，且第三人已经 办理了房屋产权证； 2、房屋买卖协议及被告唐小军出具的收条复印件 6 张，证明被告与第三人签订的房 屋买卖合同约定的房价为 300 000 元。
经庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：对于证据 1、2、3 无异议； 证据 4 、5 的异议是所证明的事实与客观事实不符，原告清楚被告要卖房一事，双方也曾 协商过，但原、被告在房子价格上没达成一致意见；第三人对于原告提供的证据 1、2、3 没有异议，证据 4、5 有异议，第三人是去年 9 月份办理了房屋过户手续，原告其实早就知 情，且原告也找过第三人，要求第三人将该房子转让给原告，但第三人没有同意。对于第三 人提供的证据，原告对于证据 1 无异议；对证据 2 的异议是该两份证据不具客观性，原告 只认可在房产局备案的卖房协议中所约定的价格；被告对于证据 1、2 均无异议。
对于证人唐磊出庭所陈述的内容，原、被告及第三人均未提出实质性异议。
本院认证认为：原告提供的证据 1、2、3，被告及第三人均无异议，本院予以认定； 证据 4、5 及证人唐磊出庭陈述的内容，并不能证明被告在出售该门面之前没有告知原告， 但本院可以认定 2011 年 10 月份左右，有人到原告店内通知原告要其在租期到后搬走的事 实。第三人提供的证据 1，原告及被告均无异议，本院予以认定；证据 2，虽原告提供的被 告与第三人的卖房协议中载明房屋的总价是 200 000 元，但第三人在庭审中陈述，当时是 为了少缴纳房屋交易契税而将交易金额改成了 200 000 元，且原告提供的邵阳县房屋估价 计算书中对房屋的估价为 280440 元， 被告向第三人出具的收条亦印证了房屋的总价款， 故 本院对于第三人以 300 000 元的价格购买了被告房屋的地下室、三楼、四楼及本案所争议 的门面这一事实予以认定。
根据认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院可认定如下法律事实：
被告唐小军在邵阳县塘渡口镇邵新街（大富豪斜对面）修建了一栋砖混结构的房屋， 其中第一层系临街门面。2008 年 10 月 1 日，原告及案外人吕海蓉因合伙做生意需要，与 被告唐小军签订了房屋租赁合同，合同约定：一、甲方同意将自己的私有房屋靠马路边第一 层租给乙方使用，租期为三年整，自 2008 年 10 月 1 日至 2011 年 10 月 1 日，租金按每 月 1350 元计算……。2010 年 3 月 24 日，原告唐利民与被告唐小军签订了续租合同，该合 同约定：一、甲方延租乙方门面七个月（2011 年 10 月 1 日至 2012 年 5 月 1 日） ，房租 9000 元……。2010 年 8 月 30 日，被告唐小军与第三人雷向前签订了卖房协议，协议约定 唐小军将地下室、临街门面、三楼、四楼作价 300 000 元卖给雷向前，双方于 2010 年 9 月 20 日在邵阳县房产局办理了房屋过户手续。原告认为被告没有在出售该门面前的合理期 限内通知原告， 就将该门面出售给第三人， 被告的行为侵害了原告作为承租人应享有的优先 购买权，遂于 2011 年 11 月 1 日诉至本院，从而酿成本案纠纷。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告唐利民租用被告唐小军的门面，与被告形 成租赁关系，原告享有对该门面的优先购买权，此种优先购买权基于原、被告之间的租赁关 系而存在的，是一种请求权、债权；被告主张原告行使合同撤销权已超过一年的法定期限， 但在本案中， 双方提供的证据均不能证明原告知道或者应当知道被告已将该门面出售给第三 人这一事实的具体时间， 故本院对于被告的抗辩主张不予采纳； 被告唐小军作为房屋所有权 人，有权与第三人雷向前签订房屋买卖合同，该买卖合同依法具有法律效力，原告主张撤销 被告与第三人签订的房屋买卖合同， 但未提供证据证明该合同存在法定的撤销事由， 故本院 对于原告的该项诉讼请求不予支持； 尽管被告唐小军系该门面所有权人， 但由于该门面已出 租，其处分行为受到了法律的限制，原告于 2008 年起便一直承租该门面经营，直至第三人 与被告签订房屋买卖合同时， 原告依然处于承租期， 其长期占有该门面的行为已经对外界产 生了公示效力， 第三人明知被告将原告占有的房屋出售给自己时， 其应当对房屋权利是否存 在瑕疵进行了解，在本案中，根据被告及第三人的陈述，可以认定第三人已尽到了该项注意 义务，另原告也没有确切的证据证明第三人为恶意，故第三人支付了相应的对价，并依法办 理了房屋产权登记， 符合善意取得的构成要件， 且 《物权法》 规定不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭，经依法登记发生法律效力，依据《物权法》的相关原理，第三人雷向前应依法 取得该门面的所有权，故本院对于原告要求对该门面行使优先购买权的诉讼请求不予支持。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、 《最高人民法院关于审理城镇房 屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款（四）项、 《中华人 民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告唐利民的全部诉讼请求。
本案受理费 80 元，由原告唐利民负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当 事人的人数提交副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 审 判 长 唐 梦 林 判 员 刘 亮 人民陪审员 唐 新 文
二○一一年十二月二十八日 代理书记员 曾 马 凌 附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未 经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规 定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租 人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、 外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表 示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及 其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据， 或者人民法院认为审理案件需要的证据， 人 民法院应当调查收集。
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