一人的脚步,两人的晨曦,拾级而上. 向上的脚印,向上的心情,相得益彰. 纵使山长水阔,这幕温情剧的主角只有你我,不也适得其所? 简默就在这种氛围中顿悟了——有时赏...
房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：衡阳市珠晖区衡花路 XX 教师住宅小区房地产价值 评估 委托方：衡阳市房地产开发有限公司 估价方： 湖南晨曦房地产估价有限公司 估价人员：
XXX 估价作业日期：
二零一零年十月七日至二零一零年十一月七日 估价报告编号：
晨曦湖房估字第 2011S680807B 号 目 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 致委托方函 估价师声明 估价的假设和限制条件 房地产估价结果报告 一、委托估价方 二、受托估价方 三、估价对象 四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员 十二、估价作业日期 录 十三、估价报告应用的有效期 第五部分 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、市场背景分析 四、最高最佳使用分析 五、估价方法选用 六、估价测算过程 七、估价结果确定 第六部分 附 件 致 委 托 方 函 衡阳房地产开发有限公司： 受贵公司的委托，我公司估价人员对贵公司所有的位于 衡阳市珠晖区衡 花路 XXX 教师住宅小区进行了实地查勘，并对上述房地产于二零一一年十一月 七日的市场价值进行了评估， 估价结果仅为委托方以评估对象申请抵押贷款提供 房地产价值参考依据。
本项评估依据公平、合法、替代、估价时点等估价原则，采用科学的评估方法， 遵循严谨的评估程序，经过周密准确的测算，结合评估目的和评估经验得出估价 对象评估结果如下：
单位价格：3000 元/平方米 ； 建筑面积：4000 平方米； 总价值：1200 万元 大写（人民币） ：壹仟贰佰万元整 现将完成的估价报告书包括《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术 报告》提交给贵公司。
顺致 商安！ 湖南晨曦房地产估价有限公司 二○一一年十一月十日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关 系或偏见； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意 见和结论，撰写估价报告； 5、我们已对估价对象进行了实地查勘，参加实地查勘的人员有：蒋楚楚 6、本估价报告没有人提供专业帮助； 7、本评估报告所采用的相关权证资料由委托方提供，委托方对资料的真实性 负责。因资料失实造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担相应责任； 8、本项评估仅对委估房地产价值作出合理估测，不作为其权属方面确认的依 据，有关权属界定以房地产管理部门审定为准； 9、本估价报告受到估价目的的限制，仅为委托方以评估对象申请抵押贷款提 供房地产市场价值参考依据，不宜用作其它用途。报告的有效期限自评估报告完 成之日起为壹年。 估价的假设和报告使用的限制条件 一、本次估价的假设条件 1、委托方提供的法律凭证及相关资料真实可靠，委估对象权属合法无争议； 2、本次评估所得价值是在本估价报告有效期内房地产市场价值处于相对静止状 态的假设前提下所得， 未考虑估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产市 场价值可能产生的影响； 3、本报告未考虑委估对象将来设定的租赁权、抵押权等他项权利、国家宏观经 济政策发生重大变化及其他不可抗力因素对房地产价值的影响； 当上述条件发生变化，本报告估价结果无效，应重新委托评估。 二、本次估价的限制条件 1、本估价报告受到估价目的的限制，仅为委托方以评估对象申请抵押贷款提供 房地产市场价值参考依据，不宜用作其它用途； 2、估价方仅对评估程序和方法的合规、合理和科学性负责；保证所提供资料的 合法真实和完整性，恰当使用估价报告和估价结果是委托方和相关当事人的责 任，根据估价结果作出的任何经济行为决策由委托方自行决定和负责； 3、本评估报告有效期自估价完成之日起为一年，本次评估结果是本报告所得评 估价值是以估价对象能够持续使用为前提、在遵循公开、公平、公正的总原则， 无他项权利限制条件下于估价时点的房地产市场参考价值； 4、评估人员对评估对象的勘察仅限于标的物外观和维护保养状况，不承担对评 估对象建筑结构质量及其他未暴露和难以接触到的部分进行测试的责任； 5、本报告任何部分未经广西金诚房地产评估咨询有限公司允许，不得刊登在公 开媒体上，也不得向委托方和报告审查部门之外的单位和个人提供，本报告的解 释权为本公司所有。 房地产估价结果报告 一、 委托方 衡阳市房地产开发有限公司 二、 估价方 1、受托估价机构：湖南晨曦房地产估价有限公司 2、机构地址：衡阳市解放大道 3、机构资质级别：贰 级 4、资格证书号：[2011]湘建房评字 4502A0002 5、法人代表：XXX 6、联系电话：
（0731）28666666 三、估价对象概况 （一）产权登记状况 房屋所有权证号：衡房权证字第 1244451 号 房屋所有权人：XXX 产权登记面积：4000 平方米 产权登记用途：住宅 估价对象来源：2011 年湖南工学院自建老师公寓。
（设计用途：住宅） 他项权利登记状况：至评估基准日，根据委托方提供的资料，委估对象未设定有 他项权利。
（二）估价对象所处位置区域因素分析 土地级别及区位：评估对象位于衡阳市珠晖区衡花路湖南工学院门口 商业繁华度：距市级商业中心约 5000 米 周边道路：横州大道 公交状况：40、10 路公共汽车从评估对象附近经过。
环境状况：该地段房地产以商住综合楼为主。评估对象毗邻湖南工学院，距离酃 湖汽车站 1500 米，火车站 3000 米，交通便利；位于大学城，文化气息浓厚 （三）估价对象个别因素分析 座 落 衡阳市珠晖区衡花路 XXX 门口 2011 年 东西 结 构 外 墙 钢砼 磁砖 总层数 开间/进深 8 4.6 米/10.28 米 竣工时间 朝 向 装 修 情 况 铺面内楼地面铺地板砖，内墙及顶棚刮腻子； 卷闸门。 成新度：整体通风采光好，维护保养良好，综合成新度为 9.6 成新。 （四）估价对象抵押价值和变现能力分析 自二 00 五年以来，政府两次调息，加大宏观调控力度，培育健康理性的房地产 市场，减少房地产泡沫和经济过热现象势在必行。二 00 六年一月十三日，中国 人民银行、银监局和建设部联合出台《房地产抵押估价指导意见》规范房地产抵 押估价行为。目前衡阳房地产市场呈现以下趋势：商业楼盘将接受新的一轮市场 考验，销售压力大；河东板块、河南商圈仍是二 O 一一年的重头戏；但未来的 房地产消费者日趋理性，商铺价格面临调整危机。去年三月十七日，中国人民银 行特别针对个人住房贷款的基准利率调高 0.20%，衡阳住宅房地产市场仍处于相 对理性的阶段，整体价格平稳。定位于中等收入的工薪阶层的房地产价格优势明 显。房地产抵押估价应关注房地产抵押价值未来下跌的风险和变现能力分析，委 估对象为商铺，考虑委估对象的通用性、独立性、可分割转让性等情况，综合分 析商铺类房地产柳州市商铺销售压力日益加大，价格面临回调的可能。因商业房 地产市场交易不太活跃，且交易价值偏高，未来变现能力整体较差。 四、估价目的 房地产抵押价格评估。
评估结果仅为委托方以评估对象申请抵押贷款提供房地产 市场价值参考依据。 五、估价时点 本评估报告设定的估价时点为二 0 一一年十一月七日， 报告的一切取价标准均为 估价时点有效期的价格标准。 六、房地产抵押价值定义 1、房地产(法定)用途：住宅 2、土地权属性质：设定为国有出让土地 3、本评估报告所指的房地产价值为评估对象在估价时点的及本报告的全部限制 条件下的公开市场价值。该价值是指在完全和公开的市场条件下，买卖双方在充 分了解委估房地产的权属状态、开发程度、使用及维护保养情况等相关因素的前 提下，所达成的双方都能接受的转让价格。该价值包含了土地取得成本、房地产 开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及应获得的平均开发利润。
4、币种为人民币 本次评估为符合以上条件下估价对象的评估。 七、估价依据 1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ； 2、 《中华人民共和国土地管理法》 ； 3、 《中华人民共和国担保法》 ； 4、 《房地产估价规范》 （GB/T50291—1999） ； 5、 《城镇土地估价规程》 （GB/T18506-2001） ； 6、 《城市房地产抵押管理规定》 ； 7、 《商业银行房地产贷款风险管理指引》 ； 8、衡阳市人民政府衡政函（2011）619 号文件公布的衡阳城区基准地价； 9、现行湖南省建安工程取费标准和工程造价信息资料； 10、估价委托书和委托方提供的有关权证资料； 11、估价人员实地踏勘、掌握和收集的房地产市场信息和有关资料。 八、估价原则 本项评估在客观、公正、科学、合理的思想指导下，主要遵循合法原则、替代原 则、最高最佳使用原则、估价时点原则、公正原则等估价原则。 九、估价方法 1、市场比较法：即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。
2、收益法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现 到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 十、估价结果 估价人员根据估价目的， 遵循估价原则， 按照估价程序， 利用科学的评估方法， 在认真分析现有资料的基础上， 经过周密准确的测算并结合评估经验与影响房地 产价格因素的分析，确定委估房地产在评估基准日的市场价值如下：
单位价格：3000 元/平方米 ； 建筑面积：4000 平方米； 总价值：1200 万元 大写（人民币） ：壹仟贰佰万元整 十一、需要特别说明的事项 1、委托方未提供《国有土地使用权证》 ，在本次评估中设定其以出让方式取得土 地使用权； 2、本评估报告所参考的房地产抵押估价所必需的情况和资料由委托方提供。委 托方对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。因资料失实造成评估 结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任； 3、金融机构向抵押人提供房地产抵押贷款，应要求抵押人办理房地产抵押登记， 并取得《房屋他项权利证》 ，否则抵押权人不得对抗第三人，对抵押标的物不具 有优先受偿权； 4、本次评估在未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及其他不可抗力因素对房 地产价值的不利影响前提下， 结合该地区房地产市场供求情况和该估价对象通用 性、独立性、可分割转让性进行综合考虑，评估对象在本评估报告有效期限内变 现能力较差； 5、以房地产设定抵押有一定的风险性，建议抵押权人应根据抵押人的贷款偿还 能力综合考虑和分析， 按房地产评估总价值扣除处置抵押房地产的法定优先受偿 款后，根据一定比例确定贷款额； 6、在处置房地产时，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
① 支付处分抵押房地产的费用； ② 扣除抵押房地产应缴纳的税款； ③ 偿还抵押权人债权本息及支付违约金； ④ 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； ⑤ 剩余金额交还抵押人。 十二、估价人员签章 XXX 估价人员 房地产估价师证书号 签名 估价人员 房地产估价师证书号 签名 十三、估价作业日期 二零一零年十月七日至二零一零年十一月七日 十四、估价报告有效期 本报告完成之日为 2011 年 11 月 8 日，根据有关规定，本次估价的估价结果有效 期到 2012 年 11 月 8 日 湖南晨曦房地产估价有限公司（盖章） 二○一一年十一月八日 附 一、 《房屋所有权证》 （复印件） ； 件 二、估价对象位置示意图（复印件） ； 三、估价师资格证明（复印件） ； 四、估价机构资格证明（复印件） ； 五、估价对象部分现场照片(复印件)
8、关于《续聘天衡会计 师事务所为公司 2012 年度财务 审计机构》 的议案; 9、 关于 《公 司批准子公司镇江恒顺房地产 开发有限公司转让镇江晨曦房 产投资有限公司股权》的议...
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[转载]普通话押韵表……_晓风晨曦_新浪博客，晓风晨曦， 现在写 诗词 ，可不必按照古音写，用普通话即可！关于普通话 押韵表 ，各家大同小异，哈~自认为这是比较合理的一种！...