上诉人李长勋与被上诉人漯河市全赢伟业房产公司、蓝盛琪家居商业公司委托合同界分一案二审民事裁定书;(2011)漯民三终字第85号;河南省漯河市中级人民法院;2011-2-17...
上诉人董文艺与被上诉人漯河市全赢伟业房产公司、蓝盛琪 家居商业公司委托合同界分一案二审民事裁定书 _______________________________________________________________________________________ （2011）漯民三终字第 101 号 民事裁定书 上诉人（原审原告） ：董文艺，男。委托代理人：林军平，女。
被上诉人（原审被告） ：漯河全赢伟业房地产开发有限公司，住所地：漯河市源汇区 五一路南段。
法定代表人：宋云生，该公司经理。
委托代理人：王艳丽，河南九九律师事务所律师。
委托代理人：田改香，河南九九律师事务所律师。
被上诉人（原审被告） ：蓝盛琪（漯河）家居商业管理有限公司，住所地：漯河市源 汇区五一路南段。
法定代表人：何志荣，该公司董事长。
委托代理人：田改香，河南九九律师事务所律师。
委托代理人：李丹，河南九九律师事务所律师。
上诉人董文艺因与被上诉人漯河市全赢伟业房地产开发有限公司（以下简称全赢公 司） 、蓝盛琪（漯河）家居商业管理有限公司（以下简称蓝盛琪公司）委托合同纠纷一案， 不服源汇区人民法院（2009）源民一初字第 272 号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法 组成合议庭公开开庭审理了本案。
上诉人董文艺的委托代理人林军平、 被上诉人全赢公司的 委托代理人王艳丽、被上诉人蓝盛琪公司的委托代理人李丹到庭参加诉讼。 原审法院经审理查明：
2005 年漯河全赢伟业房地产公司在本市开发一大型商 沂⑹澜 ú 某牵 窘 芯 鸷蛹 陨唐痰男问蕉酝庀 邸Ｔ诙酝庀 鄣墓愀嬷谐信担浩赣米ㄒ档脑擞 甑淖饬藓贤 浩碳纯闪烊 曜饨穑 Ｖつ曜畹褪找娌坏 淮涡郧 陀?%，财富升值下有保底，上不封顶。2005 年 6 月 29 日，董文艺与全赢公司签订了购房 合同。同时，董文艺与蓝盛琪公司签订了委托经营协议，协议约定：1、董文艺自愿将购买 的家盛世（国际）生活 MALL 商铺，建筑面积 88.12 平方米，在本协议有效期内，将物业 全权委托蓝盛琪统一招商，统一经营管理；2、双方议定上述商铺委托期限为拾年，自 2006 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日止。双方约定前三年租金 69386 元，在本协议生效时， 蓝盛琪一次性付清。从第四年起到合同期满在保证前三年租金的基础上，租金按季度结算， 每季度第一个月月末支付给董文艺；3、董文艺享有按期收取租金的权利；4、蓝盛琪应按 约定的期限和方式向董文艺支付租金；5、违约责任：如蓝盛琪未按约定准时向董文艺支付 租金，则每逾期一日，按应付支付租金的万分之五向董文艺付滞纳金；逾期九十日，董文艺 有权终止协议，蓝盛琪应在协议终止十五日内，向董文艺补交违约期间的租金，并向董文艺 支付自违约之日起到协议到期之日止期间约定租金 20%的赔偿金。协议签订后，双方前期 均按协议履行了义务，到了合同约定的第四年，即 2009 年，有的商铺无人租赁，蓝盛琪无 法兑付董文艺租金，致使董文艺实际利益受到侵害。漯河市家盛世建材城业主委员会（以下 简称业主委员会）成立并在房管部门备案后，经过业主委员会与全赢伟业公司谈判协商，最 终达成了和解协议，协议约定：全赢伟业公司将其家盛世生活广场自有资产 35400 平方米 无偿提供给业主委员会使用八年，所得收益用以弥补广大业主年收益不足 8%的损失。本协 议签订后，业主委员会不再追究全赢公司和蓝盛琪公司的相关违约责任。否则此协议无效。
全赢公司有权随时收回占有、使用、收益权。协议签订后，双方均按协议进行了履行。全赢 公司将其自有资产交付业主委员会， 蓝盛琪公司退出了商场的经营， 业主委员会聘请了新的 运营公司—天冉公司对商场进行经营至今。
原审法院认为，漯河市家盛世建材城是一大型综合商场，其产权虽归各业主所有，但 整个家盛世建材城的经营具有不可分割性， 并且各业主无法各自独立经营。
各业主的利益与 商场的整体利益是一致的。
商场发展的好坏与每个业主的利益息息相关。
在进行重大决策时， 要采取少数服从多数原则召开业主大会， 由业主共同决定， 多数业主并符合商场发展方向的 意见形成的决议对全体业主具有约束力。
业主大会决议的内容由业主委员会负责执行。
广大 业主在进行决策或做决定时，要理性而不要盲从或自行其事，要兼顾过去利益、眼前利益和 长远利益的关系，充分衡量个人利益、他人利益和整体利益的关系，正确评估和对待市场风 险因素对自己所产生的有利和不利的影响。
代表多数业主的业主委员会的意思表示才能符合 公平原则。
漯河市家盛世建材城业主委员会在漯河市房管局进行了备案登记， 就漯河市家盛 世建材城的有关事宜与全赢公司签订了和解协议。故董文艺的起诉应予驳回。依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十条第（三）项的规定，裁定：驳回原告董 文艺的起诉。原告董文艺交诉讼费 100 元全部退还。
一审宣判后，董文艺不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间的合同真实有 效， 是双方真实意愿的表示。
但由于蓝盛琪管理方的决策失误， 造成商场亏损与上诉人无关。
被上诉人应按合同依法对上诉人进行赔偿。
全赢公司与蓝盛琪公司有着密不可分的关系， 全 赢公司应负连带赔偿责任。业主委员会成立以来，没有进行过一次业主大会，所以业主委员 会作出的一切不符合广大业主的决定，都是违规违法的，是无效的。在上诉人与被上诉人没 有就合同终止达成一致的情况下， 业主委员会和全赢公司非法达成的和解来掩盖上诉人的正 常合法请求是不对的。
且源汇区人民法院依照 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零八条、 第一百四十条第（三）项的规定裁定驳回上诉人的起诉适用法律错误。综上请求：1、撤销 源汇区人民法院（2010）源民一初字第 272 号民事裁定书；2、判决上诉人与蓝盛琪公司 之间的合同终止；3、判决蓝盛琪公司支付 2009 年全年度租金 11564.3 元；4、判决支付 合同终止至合同到期之日期间约定租金 20%的违约金 30067 元；5、全赢公司承担连带支 付和赔偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。另保留法院未依法判决解除合同期间被上诉人 应付租金滞纳金的追偿权利。
被上诉人全赢公司答辩称：1、和答辩人签订协议的业主委员会在房地产管理部门有 备案，正是基于该备案登记，答辩人才与业主委员会签订了和解协议，故该协议在形式上是 合法的。2、根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主委员会有权代表全体业主 就所管理的物业作出决定， 业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力。
答辩人和全体业 主之间的委托经营管理合同已随着“和解协议”的产生而终止，答辩人和全体业主之间就本 案物业全体业主该如何管理、如何受益已不再有关系。3、由于业主委员会已经代表全体业 主就物业的管理方式进行了处置， 如果业主认为业主委员会的处置损害了自己的利益或者业 主委员会的成立不合法，部分业主应该根据《物业管理条例》第十二条第五款的规定，诉请 法院撤销业主委员会的决定或者根据《物业管理条例》诉请确认业主委员会成立无效，但在 此之前即“和解协议”有效的情况下，部分业主无权就已终结的合同要求答辩人进行履行。
被上诉人蓝盛琪公司答辩意见同全赢公司一致。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。
另查明：1、漯河市家盛世建材城占地面积 83244?，现有业主 700 户。2 漯河市家盛 世•家居建材城业主委员会于 2009 年 4 月 1 日在市房管部门备案成立。3、业主委 员会与全赢公司于 2009 年 5 月 30 日签订和解协议。4、业主委员会与漯河市天冉商业管 理有限公司于 2009 年 6 月 1 日达成委托运营协议。
本院认为，1、漯河市家盛世建材城是一大型综合商场，董文艺所有的商铺与相邻其 他产权人的商铺不可分割， 整个商场的经营亦具有不可分割性。
各产权人的利益与商场的整 体利益是一致的。商场发展的好坏与每个产权人的利益息息相关。2、漯河市家盛世建材城 业主委员会系在整个建材城的经营陷入困境时成立，为了整个建材城的持续稳定健康经营， 业主委员会代表广大业主通过与全赢公司、蓝盛琪公司的协商，签订了和解协议，将全赢公 司在家盛世生活广场自有资产 35400 平方米无偿提供给业主委员会使用八年，所得收益用 以弥补广大业主的损失。
同时业主委员会又聘请漯河市天冉商业管理有限公司对整个商场进 行招商运营。现正在运营中。3、董文艺作为漯河市家盛世建材城的产权人之一，在行使经 营权时应充分衡量个人利益、 他人利益和整体利益的关系， 正确评估和对待市场风险因素对 自己所产生的有利和不利的影响。要兼顾过去利益、眼前利益和长远利益的关系。漯河市家 盛世建材城业主委员会在漯河市房管局进行了备案登记， 并就漯河市家盛世建材城的有关事 宜与全赢公司签订了和解协议。原审裁定认定事实清楚，处理无误，驳回董文艺的起诉并无 不当，本院予以维持，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 审 审 判 长 判 员 判 员 吕茹辛 孙艳芬 缑兵伟 二○一一年二月十七日 书 记 员 梁晨晨
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