2012年洛阳市房地产市场调研与投资风险分析报告 第四节 洛阳市住宅项目营销透析 第五... 2012 the Luoyang City real estate market research and investment risk analysis report 第...
项目周边房地产市场情况及项目收益及风险 按照《大南宫山旅游开发规划（2009—2025） 》 ，到 2015 年，大 南宫山旅游区年接待游客数量将达到 100 万人次，到 2025 年，年接 待游客数量将达到 300 万人次。目前大南宫山旅游区服务设施缺乏， 根本无法满足未来游客的需求，这对旅游业的发展十分不利。而落后 的旅游服务设施已成为大南宫山旅游区仅次于交通的第二瓶颈因素， 严重制约着大南宫山旅游区的发展。因此，以温泉旅游、休闲度假为 主题，开发建设中国〃岚皋温泉旅游城，提高大南宫山旅游区接待能 力和服务水平，势在必行。本项目建设区是从神河源省级森林公园进入南宫山国家森林公 园、平利千家坪国家森林公园和大小三峡的必经之处，处在重要的旅 游接待功能块中（一级服务点）且温泉资源是整个陕南地区独一无二 的。因此，把握机遇，采用形态开发与功能开发并举的策略，统一规 划，增强规模效益，从内部功能与外部功能相互联结与促进，强调度 假、旅游、接待、休闲、娱乐、文化、住宅等多功能兼容，对整个旅 游环境提升，促进经济效益，对周边旅游板块相互促进发展有着重要 作用。
安康市房地产市场情况 安康市属三线城市，据走访多家的楼盘显示，新建房产价格有明 显的提高，由于一二线的城市限购政策以及城市规划的严格把控，房 价的涨幅会下降，三线城市由于城镇化发展，因此安康的房产走势还 是比较稳定，市场趋于活跃，商品房市场需求有所增长，房地产投资 快速扩张，随着房地产的琢步发展，资金来源也大大地扩宽，市场运 作也更为安全。
安康现有房地产开发企业 61 家，二级企业有 8 家以上，其他为 3 级或以下，平均每家的企业资金为 7854 千万，总资产超亿的有 9 家以上，安康房地产在不断的完善，房价比去年同比增长 8.4%，现 在安康旧城区和高新区均价分别在 5100 元/平米，4000 元/平米，别 墅均价在 1 万元/平米，商铺价格中心地段均价在 4.5 万/平米左右。
岚皋县房地产市场情况 岚皋房地产市场还处于起步阶段，发展比较缓慢，属于农、林业 和旅游县城，欠发达地区。我们在走访多家房地产调研后得出的总结 是，岚皋房地产存在的问题是房地产整体水平不高，由于城市人口比 较少，现有房地产楼盘规模都比较小，但位置处于城市中心的楼盘销 量走势较好，由于地域的限制，大多数楼盘由于缺少足够的停车位。
房地产开发企业素质普遍不高，房地产开发企业专业人才缺乏，劳动 生产力不高，还不完善，这对于咱们现在在岚皋投资房地产业有很大 发展空间和前景。 财务效益及抗风险能力 经测算，本项目各项财务评价指标较好。计算期内营业总收入为 619199.97 万 元 ； 总 成 本 及 费 用 为 181583.33 万 元 ； 利 润 总 额 437616.64 万 元 ； 上 交 所 得 税 109404.15 万 元 ； 税 后 利 润 总 额 328212.49 万元。
总投资收益率为 31.3%； 资本金内部收益率为 23.0%， 高于项目资本金税后基准收益率 10%；财务净现值为 70077.74 万元； 项目税后投资回收期为 8.32 年，在综合考虑旅游项目实施及旅游市 场促销的阶段性，预测该项目投资需在 9 年左右得到回收；现金流入 均大于现金流出，具备财务生存能力；盈利满足了项目的最低要求， 在财务上是可以接受和可行的；项目能力达到设计能力的 17.95%即 可保本，项目盈亏平衡点不高，抗风险能力较强；在收入及负荷分别 降低 10%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为 20%和 22%， 均高于 10%的设定基准财务内部收益率， 项目具有一定的抗风险能力。
由以上分析可知，中国〃岚皋温泉旅游城建设项目是一个盈利水 平较高，抗风险能力较强、财务状况良好的旅游开发项目，具有很大 开发潜力和市场前景。
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